2022_CBS_07854 - Omgevingsvergunning - OMV_2022072439. Amerikalei 132-134. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          06/04/2012: vergunning (3553#10701) voor het verbouwen van een appartement tot kantoorruimte;

-          10/12/2004: vergunning (197#20040601) voor het renoveren van een kantoor en verbouwen van appartementen tot kantoren;

-          26/08/1966: weigering (18#49012) voor een verbouwing.

-          21/01/1966: toelating (18#82148) voor een wijziging.

Vergunde  toestand

-          appartementsgebouw met kantoorruimte op de gelijkvloers, 1ste en 2de verdieping;

-          9 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          perceel volledig bebouwd.

Bestaande toestand

-          overeenkomstig vergunde toestand met uitzondering van:

• gelijkvloerse fietsenberging naast de inrit van de parking.

Nieuwe toestand

-          gelijkvloerse kantoorruimte;

-          rechter deel van de kantoorruimtes op de 1ste en 2de verdieping omgevormd naar  

• 1 drieslaapkamer appartement met een netto vloeroppervlakte van circa 114 m²;
• 1 tweeslaapkamer appartement met een netto vloeroppervlakte van circa 74 m²;

-          ter ontlasting van de gemeenschappelijke fietsenberging worden 6 fietsbergplaatsen ingericht in het gelijkvloers kantoor, dat overigens geen deel uitmaakt van de aanvraag.

-          ongewijzigde voorgevel.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie kantoor naar wonen;

-          constructieve wijzigingen:

• slopen van de interne draaitrap rechts vooraan;
• inrichten van 2 appartementen na verwijderen van interne wanden, en toevoegen van een raam naast het terras op de 2de verdieping.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1) en artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

de terrassen van het appartement op de 1ste verdieping hebben samen een oppervlakte van slechts 6,5 m² in plaats van de minimaal vereiste 8 m².

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen:
  er worden onvoldoende fietsstalplaatsen voorzien voor de appartementen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wenst de kantoorruimtes op de 1ste en 2de verdieping aan de rechterzijde van het gebouw om te vormen naar zelfstandige wooneenheden. In het gebouw komen in hoofdzaak wooneenheden voor en op de plek van de huidige kantoren op de 1ste en 2de verdieping was oorspronkelijk telkens een wooneenheid ingericht. Wonen is functioneel inpasbaar en het vermeerderen van 12 naar 14 woningen is verdedigbaar. Het gelijkvloerse blijft ingericht als kantoor.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid en Visueel-vormelijke elementen

De gewenste wijzigingen hebben geen invloed op het bouwvolume. De aanvraag wijzigt de voorgevel niet.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het appartement op de 1ste verdieping is een drieslaapkamerappartement en moet daarom een buitenruimte van minimaal 8m² voorzien (bouwcode, art. 28). Voor het appartementen zijn 2 bestaande buitenruimtes aanwezig met een oppervlakte van 6,5m².

Hoewel het om een ruim appartement gaat, wordt opgemerkt dat de centrale slaapkamer over een beperkte kwaliteit beschikt door de kleine oppervlakte (ca. 6m²) en door de beperkte, zijdelingse, indirecte lichtinval. Daarenboven merkt de dienst Mobiliteit in haar advies op dat er te weinig vlot bereikbare en functionele fietsstalplaatsen voorzien worden.

Omwille van deze redenen wordt opgelegd om de centrale slaapkamer in te richten als bureau. Dit werd aangeduid op het plan BA_appartementen_P_N_3_niv_1_ROOD. Hierdoor heeft het appartement wel een voldoende grote buitenruimte, levert deze ruimte een functionele aanvulling op voor de andere kleine slaapkamer, en voor de woning in zijn geheel, en daalt de fietsparkeerbehoefte met 1 plaats.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsstalplaatsen

Voor de 2 appartementen moeten er 6 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          2 appartementen met 2 slaapkamers = 2 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 6

De stedelijke mobiliteitsdienst adviseert het onderstaande over de fietsstalplaatsen.

“In het gebouw was er een bestaande fietsenstalling naast de toegang naar de garage. Hier zouden 28 fietsen kunnen gestald worden in een hangsysteem maar op plan werden deze plaatsen niet ingetekend en de ruimte lijkt te klein om hier 28 fietsen te kunnen stallen. Het bestaande kantoor (645m²) had 8 fietsstalplaatsen nodig en maakte gebruik van deze gemeenschappelijke berging. De oppervlakte van het kantoor wordt kleiner waardoor er nu nog maar 6 fietsstalplaatsen nodig zijn voor het kantoor. Er wordt nu in het kantoor een fietsenstalling ingericht voor 6 plaatsen maar hiervoor moet je wel helemaal door het kantoor wat praktisch niet haalbaar is.

In de gemeenschappelijke fietsenberging komen er zo 8 plaatsen vrij die dan kunnen gebruikt worden door de 2 appartementen.

Maar voor wonen moeten er in de gemeenschappelijke berging voor de helft van het aantal plaatsen normale lage fietsstalplaatsen voorzien worden en geen hangsysteem.

De dienst mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

• Er moeten 7 fietsstalplaatsen voorzien worden voor de appartementen conform de afmetingen van de bouwcode. 

• De helft van het aantal fietsstalplaatsen moet voorzien worden als gewone lage fietsstalplaatsen omdat niet alle types van fietsen gebruikt kunnen maken van een hangsysteem.

• De fietsenberging in het kantoor kan niet meegeteld worden omdat je door het kantoor moet om de berging te bereiken.”

Het bovenvermelde advies wordt deels bijgetreden vanuit ruimtelijk oogpunt. De 6 stalplaatsen in het kantoor zijn niet handig in gebruik, maar het is voor kantoormedewerkers wel mogelijk om een fiets inpandig te stallen.

Voor de bijkomende appartementen moeten wel voldoende fietsstalplaatsen voorzien worden. Als voorwaarde van de vergunning wordt het drieslaapkamerappartement omgevormd tot een tweeslaapkamerappartement waardoor de parkeerbehoefte gereduceerd wordt tot 6 fietsstalplaatsen. In voorwaarden wordt opgelegd om deze conform artikel 29 inpandig te voorzien. Een mogelijkheid is om deze in het gemeenschappelijk deel of in de kelder in te richten.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

3. De middelste slaapkamer van het appartement op de eerste verdieping als bureau inrichten, (BA_appartementen_P_N_3_niv_1_ROOD).

4. 6 fietsstalplaatsen voor de twee woningen in het gebouw voorzien, conform artikel 29 van de bouwcode.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.