2022_CBS_07865 - Omgevingsvergunning - OMV_2022099841. Lange Lobroekstraat 101. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          06/05/2022: weigering (2022601) voor het doorvoeren van een functiewijziging en het regulariseren van stedenbouwkundige handelingen;

-          28/06/1968: vergunning (18#83008) voor een verbouwing.

Vergunde toestand

-          meergezinswoning met 2 woongelegenheden en op het gelijkvloers een frigo, bureel en 2 autostalplaatsen;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen onder een mansardedak;
• hoofdbouw: bouwdiepte 6,36m, kroonlijsthoogte 11,4m en nokhoogte 15,7m;
• perceelsbrede achterbouw van 3 bouwlagen: bouwhoogte 10,2m;
• resterende perceelsoppervlakte dichtgebouw op het gelijkvloers;
• elke woongelegenheid voorzien van een terras ter hoogte van de achtergevel;

-          gevelafwerking:

• voorgevel op de gelijkvloerse verdieping voorzien van lichtkleurige gevelplaketten en een stalen rolluik, verdiepingen afgewerkt met zandmortel;
• identiek buitenschrijnwerk op de 1ste en 2de verdieping.

Huidige toestand & gewenste toestand

-          gemengd gebouw met 1 woongelegenheid (4 slaapkamers) op de verdiepingen en op het gelijkvloers een reca-functie;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen onder een plat dak;
• hoofdbouw: bouwdiepte 13,7m, kroonlijsthoogte 10,7m;
• resterende perceelsoppervlakte voorzien van een gelijkvloerse uitbreiding met een bouwhoogte van circa 4m;
• inpandige terrassen toegevoegd aan het interieur;
• dakterras op de gelijkvloerse uitbreiding;

-          gevelafwerking:

• voorgevel afgewerkt met spuitkurk en een stalen rolluik, op de gelijkvloerse verdieping in een donkergrijze kleur, op de overige verdiepingen in een lichtgrijze kleur;
• buitenschrijnwerk in antracietkleurig pvc, identiek buitenschrijnwerk op de 1ste en 2de verdieping, één inkomdeur en één schuifdeur op de gelijkvloerse verdieping;
• afvoer keuken tegen achtergevel.

Inhoud van de aanvraag

• het wijzigen van de gelijkvloerse functie naar reca;
• het wijzigen van het bouwvolume;
• het intern verbouwen van het pand inclusief doorvoeren van structurele ingrepen;
• het wijzigen van de voorgevel;
• het aanbrengen van zaak-gebonden publiciteit.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18 niveauverschillen tot en met 18cm:

het aanwezige niveauverschil tussen voetpad en vloerpas (17cm) wordt niet overbrugd met een helling die conform artikel 19 is gerealiseerd;

• artikel 25 vrije vlakke wand- en vloerbreedte:

er wordt naast de krukzijde van de deur geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van 45cm voorzien.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 38 Groendaken:

de zolderverdieping met mansardedak is verwijderd waardoor een plat dak boven de 2de verdieping wordt ingericht. Dit nieuwe dakvlak wordt niet voorzien als groendak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: art. 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Art. 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is functioneel inpasbaar in de omgeving. Het oorspronkelijke meergezinsgebouw wordt met deze aanvraag omgevormd tot recawoning. In het verleden bevond zich op het gelijkvloers een vleesatelier in functie van de vleesverwerkende bedrijvigheid die kenmerkend was voor de wijk Dam, ten tijde van de aanwezigheid van het slachthuis. Na de sluiting van het slachthuis werd de ondersteunende handel en bedrijvigheid stelselmatig omgevormd naar andere functies.

Het gelijkvloers heeft een oppervlakte kleiner dan 100m² en bedraagt minder dan de rest van de oppervlakte van de bovenliggende bouwlagen. De huidige gelijkvloerse recaruimte kan beschouwd worden als een complementaire functie aan het wonen. De hoofdfunctie wonen blijft behouden en blijft verenigbaar met het woongebied in de wijk Dam.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing. Zij formuleerde onderstaand voorwaardelijk gunstig advies: “De locatie is gelegen in de afgebakende strategische horecakern Lange Lobroek - Dam zoals voorzien in de beleidsnota horeca en de bijhorende metingen. Mogelijk is voor het restaurant wel een horecavergunning vereist.”

Een horecavergunning staat los van een stedenbouwkundige vergunning. De kanttekening van de dienst ondernemen moet bijgevolg als een aanbeveling gelezen worden en kan niet opgenomen worden als voorwaarde bij de vergunning.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De schaal en het ruimtegebruik van de aanvraag zijn verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Het oorspronkelijke hellende dak werd bij de uitbreiding uit 1968 vermoedelijk verwijderd en niet terug hersteld. De kroonlijsthoogte van het pand blijft in harmonie met de omgeving. Verder is de volumetrie van het pand in overeenstemming met de laatst vergunde toestand.

De inpandige terrassen op de eerste en de tweede verdieping werden ingelijfd bij de woonruimte. Op het dak van het dichtgebouwde gelijkvloers werd een ruim dakterras ingericht. De scheidingsmuur met het linkeraanpalende perceel werd niet verhoogd ten opzichte van de laatste vergunde toestand van het pand uit de aanvraag, de scheidingsmuur met het rechteraanpalende perceel wel. Deze scheidingsmuur werd echter reeds geregulariseerd met een omgevingsvergunning voor het rechteraanpalende pand (OMV_2021176827). In het rechteraanpalende pand is eveneens een dakterras op het dichtgebouwde gelijkvloers ingericht. De scheidingsmuur tussen beide percelen zorgt voor de nodige privacy.

Het aangevraagde volume kan gunstig geadviseerd worden.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag is visueel-vormelijk inpasbaar in de omgeving.

De verdiepingshoge gelijkvloerse plint die volgens de vergunning uit 1968 met plakketten zou bekleed zijn, werd eveneens bepleisterd maar in een donkerdere kleur dan de bovenliggende verdiepingen. De panden in de Lange Lobroekstraat hebben overwegend een verdiepingshoge gelijkvloerse plint die anders wordt gematerialiseerd dan de bovenliggende verdiepingen. De geveluitwerking is in harmonie met de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In de laatst vergunde toestand werden 2 wooneenheden opgetekend. In de bestaande situatie wordt slechts 1 wooneenheid aangevraagd. Aangezien de inpandige buitenruimtes van de wooneenheden werden opgenomen bij de woonvertrekken van het pand, zou de bovenste wooneenheid ook geen rechten meer kunnen putten uit de laatst vergunde toestand. Door de beide verdiepingen boven de recaruimte in te richten als een duplexappartement met een ruim dakterras wordt een wooneenheid gecreëerd die voldoet aan het huidig wooncomfort. De plannen zijn echter niet geheel duidelijk over deze situatie. De architect bevestigt dat het een recawoning betreft. Om onduidelijkheden in de toekomst uit te sluiten, moet dit als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld. Dit wordt ook zo op de plannen van de eerste en de tweede verdieping in rood aangegeven (BA_functiewijziging_P_N_03_verdiep 1_ROOD en BA_functiewijziging_P_N_04_verdiep 2_ROOD).

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid zoals vermeld in de toetsing aan de regelgeving. Het restaurant betreft een publiek toegankelijke functie. De functie is echter beperkt in oppervlakte en betreft bovendien een complementaire functie aan het wonen (eengezinswoning). Met toepassing van artikel 33 wordt een afwijking toegestaan.

Het oorspronkelijke hellende dak werd bij de uitbreiding uit 1968 vermoedelijk verwijderd en niet terug hersteld. Aangezien deze ingreep nooit werd geregulariseerd, moet het bovenste dak uit voorliggende aanvraag beoordeeld worden op de huidige bouwcode. Artikel 38 van de bouwcode legt op dat nieuwe daken moeten aangelegd worden als groendak. Dit moet als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Laden en lossen

Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving. Dit moet als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. In het pand kan maximaal één wooneenheid ondergebracht worden.

3. Het bovenste dak (dak 2de verdieping) moet als een groendak aangelegd worden.

4. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten