2022_CBS_07647 - Omgevingsvergunning - OMV_2022070204. Oude Koornmarkt 38. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          26/11/2019: proces-verbaal (11002_2019_11754) voor het uitvoeren van werken zonder vergunning: wijzigen functie en wijzigen aantal woongelegenheden zonder voorafgaande schriftelijke omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen in strijd met het ruimtelijk uitvoeringsplan;

-          01/01/1990: vergunning (86#900286) voor het verbouwen van een 18de-eeuwse woning tot restaurant;

-          02/09/1976: bescherming (ID: 6902) van een rococo burgerhuis ‘De Grote Gans’: voorgevel en daken.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          functie:

• garage op de gelijkvloerse verdieping met een inrit naar de garage het binnengebied;
• recafunctie op de eerste verdieping met wintertuin en terras;
• zolder met een woonfunctie (studio) op de tweede verdieping;

-          bouwvolume:

• rijhuis van 3 traveeën;
• 2 bouwlagen onder een schilddak (nok parallel aan de straat, leien) met vergulde sierbollen;

-          gevelafwerking:

• vergunning 1990: voor de restauratie van de façade wordt een aangepast voorstel afgewacht;
• de vensters van de begane grond zijn in 1925 verbouwd tot winkelraam en in 1957-1958 tot garagepoort. 

Huidige toestand

-          functie:

• recafunctie op de kelderverdieping en op de eerste verdieping;
• op de gelijkvloerse verdieping werd een gedeelte van de garage in het binnengebied betrokken bij de recafunctie als berging en keuken;
• zolder, gebruikt als verbruikszaal, op de tweede verdieping;
• een deel van de zolderverdieping werd afgescheiden als berging/bureel;

-          gevelafwerking:

• de poort werd vervangen door een sectionaalpoort;
• aan de voorgevel werd zaakgebonden publiciteit aangebracht.

Gewenste toestand

-          functie:

• dareca op de kelder-, gelijkvloerse, eerste en tweede verdieping;
• een deel van de zolderverdieping werd afgescheiden als berging/bureel;

-          gevelafwerking:

• 4 dakvlakvensters in het voorste dakvlak;
• de zaakgebonden reclame aan de voorgevel vormt geen onderdeel van de aanvraag.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de woonfunctie (studio) op de tweede verdieping naar dareca (feestzaal bij de reca op de onderliggende verdiepingen);

-          plaatsen van 4 dakvlakvensters;

-          de reclame aan de voorgevel maakt geen deel uit van de aanvraag.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

Deze milieumelding betreft de exploitatie van een zolderruimte als feestzaal aan de Oude Koornmarkt, in het oude stadscentrum.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) Oude Koornmarkt 38
 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - reca (r), artikel 1: zone voor wonen - (wo1) en artikel 8: zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          Artikel 1 Zone voor wonen (Wo1) – Artikel 10 Overdruk - Reca (r): 

Er kan slechts één nevenfunctie (reca) toegelaten worden per gebouw naast de hoofdfunctie (woningen, gemeenschapsvoorziening of hotel). Bovenop de functies die toegelaten zijn in de specifieke bestemmingszones geldt: reca is toegelaten op het gelijkvloers, in de kelder en op de eerste verdieping. De hoofdfunctie wonen werd als nevenfunctie beschouwd op de tweede verdieping. De functie wonen op de tweede verdieping verdwijnt in deze aanvraag. De gelijkvloerse en eerste verdieping werden in 1990 vergund als reca voor de inwerkingtreding van het ruimtelijk uitvoeringsplan dat dateert van 2012. Reca (waaronder een feestzaal) is niet toegelaten op de tweede verdieping conform het RUP Binnenstad. 

In een omgevingsvergunning betreffende een bestaand hoofdzakelijk vergunde constructie die krachtens decreet definitief beschermd is als monument, kan worden afgeweken van stedenbouwkundige voorschriften, voor zover de betrokken handelingen worden geadviseerd vanuit het beleidsveld onroerend erfgoed.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 33 Zaakgebonden publiciteit:

Op de voorgevel is haakse reclame aanwezig (geen deel van de aanvraag).

• Artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen:

Indien er nieuwe afvoerkanalen geplaatst worden dan dienen deze te voldoen aan dit artikel.

• Artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:

In de keuken op de gelijkvloerse verdieping wordt verplicht het afvalwater via een vetafscheider te lozen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat aanpassingen aan de reca-invulling van een pand in de Oude Koornmarkt. Het pand is gelegen in afgebakend strategisch horecagebied Historisch Centrum: behoud en versterking van de aanwezige horeca-zaken wordt in deze kernen positief beoordeeld.

De plannen omvatten de inname van de tweede verdieping als feestzaal/ruimte voor feesten behorende bij de uitbating op de eerste verdieping. Daardoor verdwijnt de functie wonen, hier weliswaar vergund als nevenfunctie, in dit pand. Nochthans is het wonen veruit de belangrijkste functie in de zone Wo1 van het RUP Binnenstad. De overdruk Reca van het RUP Binnenstad laat de functie reca enkel toe op het gelijkvloers, in de kelder en op de eerste verdieping, waaronder een feestzaal tot 750 m², voor zover de draagkracht van het perceel dit toelaat. Als feest-/danszaal is de zolderverdieping niet geschikt, waarbij evenmin aangetoond wordt dat er inspanningen geleverd worden om de omliggende bewoning niet te storen (geen informatie over geluidsisolatie en openingsuren van de feestzaal). Een afwijking op de bestemmingsvoorschriften van het RUP is dan ook niet aan de orde.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Er zijn geen wijzigingen aan het bouwvolume.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is volgens RUP Binnenstad gelegen in CHE-gebied. Het pand is bovendien opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed en beschermd als monument.

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is gunstig:

“Geen bezwaar. Het dossier werd voorbesproken en is conform de meegegeven randvoorwaarden. De te regulariseren interne ingrepen waaronder het toevoegen van de tussenwand op zolder en de uitgebreide keuken op het gelijkvloers doen geen fundamentele afbreuk aan de erfgoedwaarde van het pand. Ook de functiewijziging van de zolder is aanvaardbaar. Gezien de gevels en bedaking beschermd zijn als monument dient voor deze wijzigingen (plaatsen van 4 veluxen) een toelating bekomen door het Agentschap OE, bevoegd voor het beschermd patrimonium.”

Het Agentschap Onroerend Erfgoed heeft geen advies uitgebracht over de aanvraag.

De haakse reclame aan de voorgevel maakt geen deel uit van de aanvraag en wordt uit de vergunning gesloten.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

Indien er nieuwe afvoerkanalen geplaatst worden, dan dienen deze te voldoen aan artikel 35 van de bouwcode. In de keuken op de gelijkvloerse verdieping wordt verplicht het afvalwater via een vetafscheider te lozen conform artikel 44 van de bouwcode.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Deze milieumelding betreft de exploitatie van een zolderruimte als feestzaal aan de Oude Koornmarkt, in het oude stadscentrum. Het pand bevat een kelderruimte met reca-functie, een gelijkvloers met inkom van het reca-gedeelte en een garagepoort die toegang geeft tot een achterliggende parking. Op de eerste verdieping bevindt zich een café-restaurant met wintertuin en terras. Op de tweede verdieping bevindt zich een zolder. Deze ruimte is echter enkel en alleen toegankelijk via de zaak waardoor deze nooit werd ingericht als woonruimte.

Tijdens het openbaar onderzoek werden door de omwonenden bezwaarschriften ingediend. Op milieuvlak ervaren de bezwaarindieners geluidshinder uit de brasserie Tram 3 op de eerste verdieping. Uit de bevraging van de politie blijkt dat de brasserie sporadisch als feestzaal/eventlocatie wordt gebruikt. In dit kader verliep de exploitatie van de events niet vlekkeloos. Verscheidene pv’s aangaande geluidshinder werden hierover opgesteld. De exploitatie van een bijkomende feestzaal op recurrente of permanente basis zal de hinder alleen maar doen toenemen. In het dossier wordt geen informatie teruggevonden over geluidsisolatie of isolerende beglazing die geluidshinder kan voorkomen. De plaatsing van bijkomende isolerende maatregelen in het pand zal ook moeten gebeuren met toelating van het Agentschap Onroerend Erfgoed.

Milieutechnisch is de te ontplooien activiteit meldingsplichtig. De aangevraagde stedenbouwkundige handelingen worden geweigerd. Bijgevolg kan ook geen gunstig gevolg gegeven worden aan de gevraagde exploitatie van rubriek 32.1.1 op de zolderruimte. De risico’s op verhoogde geluidshinder voor de omwonenden is reëel. Bijgevolg wordt de gemelde rubriek 32.1 voor de exploitatie van de feestzaal ongunstig geadviseerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Aan het college wordt voorgesteld de ingedeelde inrichting of activiteit niet te akteren.

Geadviseerde rubriek(en)

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden 2 bezwaren ingediend, die kunnen worden samengevat als volgt:

1. De bewoners van het aanpalend pand hebben nu reeds last van geluidshinder door het ontbreken van akoestische isolatie op de muren, ook van elektronisch versterkte muziek via de ramen in enkel glas, de veranda in enkel glas en het terras.
   Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. De reca-activiteit mag geen akoestische of andere hinder veroorzaken voor omliggende woningen. Er kan aan worden tegemoetgekomen door het voorzien van geluidsisolatie en isolerende beglazing. Dergelijke ingrepen moeten altijd gebeuren met toelating van het Agentschap Onroerend Erfgoed. Strikt genomen wordt het wooncomfort van de omwonenden gewaarborgd door de aan de activiteit gebonden sectorale en algemene voorwaarden, algemeen bekend onder “de milieukwaliteitsnormen voor geluid”. Zo dient het specifieke geluid uit een inrichting die een gemene muur en/of vloer heeft met bewoonde vertrekken beperkt te worden tot 25 dB(A) tijdens de nachtperioden. Dit vereist uiteraard een adequate geluidsisolatie om deze geluidsdemping te bekomen. In het aanvraagdossier wordt hierover geen informatie verschaft.
2. Er wordt gevreesd dat niet voldaan wordt aan de brandveiligheid.
   Beoordeling: Het bezwaar is niet gegrond. Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden opgevolgd.
3. Volgens bezwaarindieners is het geluidsniveau >95 db(A) en dus een klasse 2-inrichting.
   Beoordeling: Het bezwaar is niet gegrond. De aanvraag betreft het ontplooien van muziekactiviteiten in de categorie >85 dB(A) tot maximaal 95 dB(A). Deze categorie valt conform de indelingslijst (bijlage 1 van Vlarem II) onder de meldingsplicht.
4. De hoofdbestemming in deze zone is ‘wonen’. Alle andere activiteiten mogen de woonkwaliteit niet verstoren.
   Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. De reca-activiteit mag geen akoestische of andere hinder veroorzaken voor omliggende woningen. Een afwijking op de bestemmingsvoorschriften van het RUP kan dan ook niet toegestaan worden. Zie ook bezwaar 1.
5. Er is geen duidelijkheid over de afvoer van gassen afkomstig van de eetgelegenheid.
   Beoordeling: Het bezwaar is gegrond maar er kan mits het opleggen van voorwaarden aan worden tegemoetgekomen. 
6. Er worden werken voorgesteld, maar het is niet duidelijk welke impact zij hebben op nog aanwezige erfgoedelementen in het gebouw en hoe de uitvoering ervan exact voorzien is.
   Beoordeling: Het bezwaar is niet gegrond. Zowel het Agentschap Onroerend Erfgoed als de stedelijke dienst Monumentenzorg verlenen een resp. stilzwijgend en gunstig advies waaruit blijkt dat de impact op het erfgoed voldoende gedocumenteerd is.