Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022081263 |
Gegevens van de aanvrager: | Gino Reestman met als adres Groenendaallaan 22 te 2170 Antwerpen |
Ligging van het project: | Groenendaallaan 22 te 2170 Merksem (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 40 sectie C nrs. 21M12 en 21N6 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | omvormen van een eengezinswoning met magazijn tot een meergezinswoning met winkel en magazijn |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 12/01/1932: vergunning (103#7075) bouwen van een winkelhuis met magazijn.
Vergunde toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Bestaande toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Nieuwe toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de functie van handelshuis naar meergezinswoning met handelsruimte;
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 2;
- wijzigen van de voorgevel;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 19 augustus 2022 | 12 september 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator/ Fluvius | 19 augustus 2022 | 13 september 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 19 augustus 2022 | 29 augustus 2022 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 19 augustus 2022 | 19 september 2022 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 19 augustus 2022 | 29 augustus 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag voorziet het verbouwen van een handelshuis met magazijn naar een meergezinswoning met handelsruimte en een magazijn. De Groenendaallaan kenmerkt zich met een mix van een- en meergezinswoningen met eventueel de gelijkvloerse verdieping ingericht als kantoor- of handelsfunctie. De functie is vervolgens inpasbaar in de omgeving.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De plannen voorzien een uitbreiding achteraan de eerste verdieping ter hoogte van de linker perceelgrens. Deze uitbreiding past zich in tussen het vergunde entresol volume en de hoge scheimuur van de linker aanpaler. Dit volume veroorzaakt vervolgens geen onaanvaardbare hinder en is daarom stedenbouwkundig aanvaardbaar.
Bij functiewijziging moet volgens artikel 27 van de bouwcode minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. De plannen tonen dat het perceel helemaal volgebouwd is. Het gelijkvloerse magazijn blijft echter behouden als een afzonderlijke unit. Mits toepassing van artikel 3 van de bouwcode kan een afwijking op artikel 27 van de bouwcode toegestaan worden.
Achteraan de eerste en de tweede verdieping wordt telkens een dakterras voorzien. Op de eerste verdieping bevindt dit terras zich tegen de scheimuur van de rechter aanpaler. Op de tweede verdieping bevindt dit terras zich tegen de scheimuur van de linker aanpaler. De terrassen passen zich in in het bestaande gabarit en veroorzaken geen onaanvaardbare hinder ten opzichte van de aanpalers. De terrassen zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar.
De overige werken situeren zich binnen het bestaande volume in functie van een beter intern ruimtegebruik. Bijgevolg wordt geoordeeld dat de draagkracht van het perceel, noch de omgeving wordt overschreden.
Visueel-vormelijke elementen
De plannen tonen dat de plint wordt vernieuwd met een nieuwe poort voor het magazijn en een nieuwe vitrine voor het handelspand in grijs aluminium schrijnwerk. De overige delen van de gelijkvloerse gevel worden afgewerkt met een betonplint. Het gevelmetselwerk ter hoogte van de verdiepingen wordt herschilderd in het wit en het bordeaux schrijnwerk blijft behouden. Het zou stedenbouwkundig wenselijk zijn mocht het schrijnwerk op de verdiepingen ook vernieuwd worden naar grijs aluminium schrijnwerk zodat in de voorgevel hetzelfde schrijnwerk gebruikt wordt. Daarom wordt in voorwaarden opgelegd dat, mocht het schrijnwerk in de toekomst vervangen worden, dit in dezelfde materialisatie en kleur moet uitgevoerd worden als het vernieuwd schrijnwerk op de gelijkvloerse verdieping.
Dit deel van de Groenendaallaan kenmerkt zich met gevels in geschilderd metselwerk, gevelmetselwerk in bruine tinten en pleisterwerk. De voorgestelde materialisatie blijft zich inpassen in de omgeving en is vervolgens stedenbouwkundig aanvaardbaar.
De voorgestelde materialisatie voor de achtergevel in wit pleisterwerk en wit schrijnwerk is hedendaags en stedenbouwkundig aanvaardbaar.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Voorliggend ontwerp wijkt af van artikel 21 van de bouwcode. De zithoek en de slaapkamer achteraan de eerste en tweede verdieping hebben een vrije hoogte kleiner dan 2,60 meter. Een ruimte die langdurig gebruikt wordt als woonplaats dient voor haar gebruikers en bewoners voldoende kwalitatief te zijn. Een voldoende vrije hoogte garandeert dat elk vertrek over een minimale verblijfskwaliteit beschikt. Echter betreft dit een bestaande toestand en is de afwijking beperkt waardoor mits toepassing van artikel 3 van de bouwcode een afwijking kan worden toegestaan.
De plannen geven onvoldoende duidelijkheid betreffende de raamopeningen in de zijgevel van het entresol volume op de eerste en de tweede verdieping. Er kan dus niet worden nagegaan of de aanvraag voldoet aan artikel 24 van de bouwcode. Dit artikel legt op dat de lichtdoorlatende oppervlakte van de opening minimaal 10% is van de netto-vloeroppervlakte van de ruimte, met een minimum van 1 vierkante meter. Licht en lucht worden gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Voldoende daglichttoetreding, gecombineerd met uitzicht en voldoende ventilatie van de woning met verse lucht zijn basisvoorwaarden voor de gezondheid van de bewoners en voor een minimum verblijfskwaliteit van de woning. Daarom wordt in voorwaarden van de vergunning opgelegd dat deze raamopeningen moeten voldoen aan artikel 24 van de bouwcode.
De interne verbouwingswerken hielden zoveel mogelijk rekening met de bestaande constructieve structuur. Het ontwerp toont twee 2-slaapkamerappartementen waarbij de oppervlakte van de slaapkamers in verhouding staat met de oppervlaktes van de dagfuncties. Dit is belangrijk om de kwaliteit van de woningen te garanderen. Bij elk appartement wordt achteraan ook een dakterras voorzien met een oppervlakte van circa 15m². Deze terrassen zijn voldoende groot om effectief als bruikbare kwalitatieve buitenruimte beschouwd te worden met een positieve impact op de woonkwaliteit. Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoen de woningen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats.
Gezien er 1 wooneenheid bij komt, is de parkeerbehoefte 1.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden: Dit perceel werd op de gelijkvloerse verdieping volgebouwd en zo vergund. Het gelijkvloerse magazijn is een aparte unit en maakt geen deel uit van de aanvraag waardoor er op het eigen perceel geen ruimte is om een parkeerplaats te voorzien.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1 – 0 = 1.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1 – 0 = 1. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor [0] parkeerplaatsen. Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1 – 0 = 1. |
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 1 plaatsen.
|
Fietsvoorzieningen
Voor dit project dienen er 3 overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Er worden fietsstalplaatsen voorzien voor beide appartementen op het gelijkvloers in de hal. We merken op dat van de 7 ingetekende fietsparkeerplaatsen er 6 nuttig zijn gezien de afstand tot de muur. We merken op dat de toegangsdeur maar 83cm breed is. Hiervoor vragen we een minimale breedte van 1 meter. Dit wordt opgelegd in voorwaarden.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. Indien in de toekomst het schrijnwerk in de voorgevel op de verdiepingen vervangen wordt, dan dient dit te gebeuren in dezelfde kleur en materialisatie als het vernieuwd schrijnwerk op de gelijkvloerse verdieping.
2. De raamopeningen ter hoogte van de zijgevel van het entresol volume op de eerste en tweede verdieping moeten voldoen aan de bepalingen van artikel 24 van de bouwcode.
3. De toegangsdeur tot de fietsenberging dient een nuttige vrije breedte te hebben van 1 m zodat deze toegankelijk is voor fietsen.
4. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
5. De voorwaarden opgelegd in het advies van Fluvius moeten strikt worden nageleefd.
6. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 29 juni 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 19 augustus 2022 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 18 oktober 2022 |
Verslag GOA | 23 september 2022 |
naam GOA | Gerd Cryns |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. Indien in de toekomst het schrijnwerk in de voorgevel op de verdiepingen vervangen wordt, dan dient dit te gebeuren in dezelfde kleur en materialisatie als het vernieuwd schrijnwerk op de gelijkvloerse verdieping.
2. De raamopeningen ter hoogte van de zijgevel van het entresol volume op de eerste en tweede verdieping moeten voldoen aan de bepalingen van artikel 24 van de bouwcode.
3. De toegangsdeur tot de fietsenberging dient een nuttige vrije breedte te hebben van 1 m zodat deze toegankelijk is voor fietsen.
4. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
5. De voorwaarden opgelegd in het advies van Fluvius moeten strikt worden nageleefd.
6. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.