2022_CBS_07860 - Omgevingsvergunning - OMV_2022065358. Halenstraat 47. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          27/03/1970: vergunning (18#52820) voor een verbouwing;

-          09/02/1968: vergunning (1968499/18#50645) voor een verbouwing;

-          04/02/1966: vergunning (1966770) voor koelinrichtingen na afbraak - 29.11.1965.

Laatst vergunde / Geacht vergunde toestand

-          Na onderzoek blijkt dat de bestaande toestand niet naar waarheid wordt weergegeven in dit dossier.

De woning in de daklaag is niet vergund en kan ook niet als geacht vergund beschouwd worden, aangezien die niet aanwezig is of minstens niet aanwezig was in 2020. De indeling zoals opgetekend op de plannen zijn niet naar waarheid en dit zowel voor het  gelijkvloers als voor de verdiepingen.

Kan niet als geacht vergund worden beschouwd:

• Opgetekende functie / functies op het gelijkvloers en de indeling (muurtjes) op het gelijkvloers.
• Opgetekende indeling (muurtjes) op de eerste en tweede verdieping.
• Opgetekende functie en indeling in de daklaag.

Bestaande toestand

-          Functie;

• meergezinswoning met 3 wooneenheden (en gelijkvloerse bureauruimte);
  • 2 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 76,5 m² en een balkon van 1,8 m²;
  • 1 dakstudio met een netto vloeroppervlakte van circa 35,6 m² (exclusief sanitair) zonder buitenruimte, ;

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing van 3 bouwlagen onder zadeldak;
• perceel volledig volgebouwd op het niveau van het maaiveld, op de eerste en tweede verdieping 14,6 m bouwdiepte en op de daklaag 9 m;
• links achter op de eerste en tweede verdieping: uitpandige terrassen van circa 1 op 2,4 m;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in geglazuurde witte gevelsteen op een arduinen plint, wit plastieken kroonlijst, dak in keramisch rode dakpannen, buitenschrijnwerk in grijze aluminium met nieuwe indeling;
• één voordeur-poortgeheel naar de garage, de woningen en het bureau;

-          inrichting:

• inpandige garage voor 4 wagens op het gelijkvloers.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• meergezinswoning met 3 wooneenheden (en gelijkvloerse bureauruimte);
  • 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 75,4 m² en een dakterras van circa 4,3 m²;
  • 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 77 m² en een dakterras van circa 4,2 m²;
  • 1 dakstudio met een netto vloeroppervlakte van circa 26,5 m² (inclusief sanitair) met een inpandig dakterras van circa 3,6 m²;

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing van 3 bouwlagen onder zadeldak;
• perceel volledig volgebouwd op het niveau van het maaiveld, op de eerste en tweede verdieping 14,7 m bouwdiepte en op de daklaag 9,2 m;
• vernieuwde terrassen tegen de achtergevel;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in geglazuurde witte gevelsteen op een arduinen plint, wit plastieken kroonlijst, dak in keramisch rode dakpannen, buitenschrijnwerk in witte PVC met nieuwe indeling;
• één voordeur-poortgeheel naar de garage en het bureau en 1 aparte voordeur naar de woningen;
• achtergevel in witte crepi op isolatie;

-          inrichting:

• inpandige garage voor 4 wagens op het gelijkvloers.

Inhoud van de aanvraag

-          Gezien de vaststellingen omtrent de laatst vergunde / vergund geachte toestand is het in voorliggende aanvraag met voorliggende gegevens niet eenduidig vast te stellen voor welke werken, handelingen en wijzigingen een omgevingsvergunning worden aangevraagd.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

Gezien de vaststellingen omtrent de laatst vergunde / vergund geachte toestand is het in voorliggende aanvraag met voorliggende gegevens niet eenduidig vast te stellen voor welke werken, handelingen en wijzigingen een omgevingsvergunning worden aangevraagd. Het is dan vanzelfsprekend ook niet mogelijk voorliggende aanvraag te toetsen aan regelgeving en beleidsrichtlijnen.

Op basis van de conclusie welke zaken niet als geacht vergund worden beschouwd:

• Opgetekende functie / functies op het gelijkvloers en de indeling (muurtjes) op het gelijkvloers.
• Opgetekende indeling (muurtjes) op de eerste en tweede verdieping.
• Opgetekende functie en indeling in de daklaag.

kan voorlopig al wel het volgende worden meegegeven:

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de het ruimtelijk uitvoeringsplan alvast op volgende punten:

-          1.2.1 Bouwdiepte : Voor functiewijzigingen geldt een maximale bouwdiepte. Deze wordt vastgelegd op 5 meter afstand van de achterste perceelsgrens. Gezien de dienst vermoeden van vergunning een ongunstig advies verleent voor de functies bureau en garage op de begane grond wordt in nieuwe toestand een functiewijziging doorgevoerd met behoud van het huidige volume. Hierbij blijft het perceel volledig bebouwd en wordt geen 5 meter afstand gehouden van de achterste perceelsgrens;

-          1.6.2 Stallen en parkeren : Indien stallen of parkeren voor meer dan twee auto's wordt voorzien op het perceel, dient dit ondergronds georganiseerd te worden.
De dienst vermoeden van vergunning verleent een ongunstig advies voor de functie garage op de begane grond. In nieuwe toestand worden meer dan 2 staanplaatsen voorzien op de begane grond;

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode alvast op volgende punten:

• Artikel 12: In gevels van minder dan 8 meter breed is geen toegangspoort toegestaan. Dit geldt voor elke gevel van het gebouw afzonderlijk;
• artikel 22 Oppervlakte van een zelfstandige woning:
  de dakstudio heeft niet minimum 35 m² netto vloeroppervlakte;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  de dakstudio beschikt niet over voldoende buitenruimte (3,6 ipv 4 m²);
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  de inpandige garage is niet bereikbaar voor wagens vanaf het openbaar domein omwille van de aanwezigheid van een verhoogde bushalte;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  de afvoerleidingen RWA en DWA zijn niet voorzien van private toezichtsputten zo dicht mogelijk bij de voorste perceelgrens;

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Voorliggende aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de dienst vermoeden van vergunning. Ze brachten een ongunstig advies uit met onderstaande motivering:

“In 1970 werd vergunning verleend voor volgende indeling:

Op het gelijkvloers links een inrij met achteraan autobergplaats voor maximaal 4 (kleine) auto's en vooraan rechts een hal en een bureel.

Het perceel staat opgetekend als volledig volgebouwd.

Op de eerste verdieping een appartement met keuken, salon, eetkamer, badkamer, toilet en 2 slaapkamers, 5,90 m minder diep dan gelijkvloers.

Op de tweede en derde verdieping nagenoeg dezelfde indeling als de eerste verdieping.

Het zadeldak zou worden verwijderd en vervangen door een volwaardige bouwlaag, namelijk de derde verdieping.

In 2020, middels schetsen en een schriftelijke voorbespreking, is er sprake van een bestaande toestand met volgende indeling:

Op het gelijkvloers een volledig appartement met een living, keuken, badkamer en 2 slaapkamers en daarachter opslagruimte, volledig volgebouwd.

Op de eerste en tweede verdieping was er toen sprake van telkens een appartement met keuken, living, berging, badkamer, toilet en 2 slaapkamers.

De zolderverdieping was toen niet in gebruik. De toenmalige eigenaar verklaarde dit te willen omvormen tot een volwaardig extra appartement.

Op de tekeningen van huidig dossier, wordt volgende vermeld als bestaande toestand:

Op het gelijkvloers links een inrij met achteraan autobergplaats voor maximaal 4 (kleine) auto's en vooraan rechts een hal en een bureel, zoals vergunning 1970.

Op de eerste verdieping een appartement met leefruimte en open keuken, een gang met toegang tot toilet, trap en nachthal, een nachthal met toegang tot dressing, badkamer en 1 slaapkamer en een balkon aan de achtergevel.

Op de tweede verdieping dezelfde indeling als de eerste verdieping, met uitzondering van een klein sas tussen traphal en living.

Op de derde verdieping een volledige studio met leefruimte en open keuken, aparte badkamer en apart toilet.

Op basis van streetview en foto's van uit het dossier, blijkt dat de doorrit niet in gebruik is als doorrit.

De feiten zijn dat de autostaanplaatsen niet kunnen gebruikt worden omwille van de te smalle doorgang en het bestaande vaste deurpaneel aan de linker zijde. De slijtagesporen op de dorpel rechts en het ontbreken van dergelijke sporen aan de linker zijde bevestigen dat de doorgang niet in gebruik is voor auto's. Kort geleden werd ook de straat heraangelegd en de dorpel aan de straat werd niet verlaagd. Het is op dit moment onmogelijk om zonder schade een auto binnen te rijden, als de deuropening al volledig zou kunnen geopend worden.

Het ontbreekt ook aan voldoende relevante foto's die de huidige indeling ondersteunen.

Conclusie:

Bestaande toestand wordt niet naar waarheid weergegeven in dit dossier.

De woning in de daklaag is niet vergund en kan ook niet als geacht vergund beschouwd worden, aangezien die niet aanwezig is of minstens niet aanwezig was in 2020.

De indeling zoals opgetekend op de plannen is niet naar waarheid en dit zowel voor het gelijkvloers als voor de verdiepingen.

Kan niet als geacht vergund worden beschouwd:

Opgetekende functie / functies op het gelijkvloers en de indeling (muurtjes) op het gelijkvloers.

Opgetekende indeling (muurtjes) op de eerste en tweede verdieping.

Opgetekende functie en indeling in de daklaag.

Gezien de vaststellingen omtrent de laatst vergunde / vergund geachte toestand is het in voorliggende aanvraag met voorliggende gegevens niet eenduidig vast te stellen voor welke werken, handelingen en wijzigingen een omgevingsvergunning wordt aangevraagd. Het is dan vanzelfsprekend ook niet mogelijk voorliggende aanvraag te toetsen aan de verenigbaarheid met een goede ruimtelijke ordening.

Op basis van de conclusie welke zaken niet als geacht vergund worden beschouwd:

-          Opgetekende functie / functies op het gelijkvloers en de indeling (muurtjes) op het gelijkvloers.

-          Opgetekende indeling (muurtjes) op de eerste en tweede verdieping.

-          Opgetekende functie en indeling in de daklaag.

kan voorlopig al wel het volgende worden meegegeven:

Functionele inpasbaarheid

Om het wooncomfort van een zelfstandige woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte met een vrije hoogte van 2m60 voldoende groot is. Dit is niet het geval in het voorliggend project voor de woongelegenheid op de bovenste bouwlaag, waardoor deze woongelegenheid onvoldoende wooncomfort biedt.

Er wordt namelijk slechts op een oppervlakte van circa 22m² een vrije hoogte gehaald van 2m60. Dit is onvoldoende. Dit dient minstens 35m² te zijn.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan niet ingestemd worden met het programma en het volume zoals voorgesteld. Door de strijdigheden met de bepalingen van het RUP 2060 en de bouwcode die reeds konden vastgesteld worden (zie toetsing aan de regelgeving), is voorliggende aanvraag storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Gezien de strijdigheden met de bepalingen van het RUP 2060 en de bouwcode die reeds konden vastgesteld worden (zie toetsing aan de regelgeving), voldoet de aanvraag niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. De geplande werken zijn storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

De voorziene garage is niet toegankelijkheid door de heraanleg van het openbaar domein.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van het gelijkvloers naar de voorgestelde autobergplaats en bureel en de bijkomende kleine entiteit op de bovenste bouwlaag de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van de vaststellingen omtrent de laatst vergunde / vergund geachte toestand en de onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten