Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022067261 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Bawa Hassan met als adres Bisschoppenhoflaan 224 te 2100 Antwerpen |
Ligging van het project: | Oedenkovenstraat 59-61 te 2140 Borgerhout-Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 24 sectie A nr. 353K9 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | omvormen van een garage naar 2 gebedsruimtes, een leeszaal en aanhorigheden |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 18/12/2020: weigering (OMV_2020046109) voor het omvormen van een garage naar 2 gebedsruimtes, een leeszaal en aanhorigheden;
- 25/01/2019: weigering (OMV_2018119976) voor het wijzigen van functie garage naar moskee met interne verbouwingswerken;
- 09/05/2018: proces verbaal (11002_2018_6510_APO) voor het wijzigen van functie ‘industrie en bedrijvigheid’ naar ‘gemeenschapsvoorziening’ zonder voorafgaande omgevingsvergunning;
- 02/12/2011: vergunning (3508#5729) voor het bepleisteren van voorgevel;
- 9/08/1963: vergunning (180#3662) voor het verbouwen van zolderverdieping tot volledige verdieping;
- 01/04/1963: vergunning (180#3657) voor het verbouwen van voorgevel en toonzaal.
Vergunde toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Bestaande toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting
Nieuwe toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting
Inhoud van de aanvraag
- functiewijziging van een showroom met garage naar 2 gebedsruimtes, een leeszaal en aanhorigheden en de inrichting van de ruimten hiervoor;
- voorzien van open ruimte in de tuinzone;
- afbreken van een volume op de eerste verdieping.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 20 juni 2022 | 20 juli 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Politiezone Antwerpen/ Centrale Preventie | 20 juni 2022 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag | Geen tijdig advies ontvangen waardoor het geacht wordt gunstig te zijn |
Politiezone Antwerpen/ Verkeerspolitie | 20 juni 2022 | 30 juni 2022 | Geen bezwaar |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 20 juni 2022 | 27 juni 2022 |
Sociale Dienstverlening/ Gemeenschapsvorming/ Ontmoeting/ Levensbeschouwingen | 20 juni 2022 | 7 juli 2022 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 20 juni 2022 | 28 juni 2022 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Milieu | 20 juni 2022 | 23 juni 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:
het niveauverschil aan de inkom bedraagt 4cm en wordt niet overbrugd met een helling.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:
de fietsstalplaatsen zijn niet vlot toegankelijk en het is niet duidelijk of het hangsysteem gebruiksvriendelijk is;
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag omvat het inrichten van een gebedsruimte, leeszaal en kantoor in een pand dat voorheen als garage met showroom werd ingericht.
Openbare nutsvoorzieningen, zoals gebouwen voor de eredienst, die gericht zijn op de bevordering van het algemeen belang en ten dienste staan van elkeen horen thuis in woongebieden.
Naar aanleiding van de aanvraag werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst sociale dienstverlening/ontmoeting/levensbeschouwing. Het advies luidt als volgt:
“De aanvraag betreft het uitbouwen van een gemeenschapsdienst met een leeszaal en 2 gebedsruimten.
Het bebouwd perceel wordt ontpit voor 20% zoals eerder gevraagd door de omgevingsambtenaar.
Er wordt volgens de plannen voldoende ruimte gecreeërd voor de fietsstallingen.
Het betreft een buurtgebedsplaats die dagelijks en 5 keer per dag zal gebruikt worden. Daardoor zal het enkel door buurtbewoners bezocht worden uit de buurt van het Moorkensplein tot de Kroonstraat.
Het zal weinig of geen bijkomende mobiliteit teweeg brengen.
De betrokken bestuur heeft ook aangegeven om regelmatig met de buurt te communiceren en open deur te organiseren, zodat de buurtbewoners kennis maken met de organisatie. Waardoor het gebouw een volledige open buurtfunctie krijgt.
Voor zover de aanvraag rekening houdt met de brandveiligheidsnormen, adviseren we positief voor de uitbouw van deze gemeenschapsfunctie.”
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Het gelijkvloers wordt gedeeltelijk ontpit. Door het creëren van open ruimte neemt de bebouwingsdichtheid af. Dit wordt het ruimtegebruik gunstig geadviseerd.
Het creëren van open buitenruimte komt het bouwblok en de leefkwaliteit van de binnenruimten ten goede. De open buitenruimte wordt maximaal onverhard en groen aangelegd met het oog op het vergroenen van het binnengebied. Het ontpitten van het perceel wordt bijgevolg positief geadviseerd.
Het verwijderen van de 2de bouwlaag centraal bovenop de achterbouw komt de bezonning, lichttoetreding en zichten van de aanpalende percelen ten goede.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Alle ruimten worden voorzien van voldoende actueel verblijfsgenot.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 15 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van werkplaats naar gebedshuis. gebedsruimte (max 99 personen) met parkeernorm 0,15/zitplaat ? 99 x 0,15 = 15. De werkelijke parkeerbehoefte is 15. |
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 15.
Het plan voorziet geen parkeerplaatsen. Vanuit oogpunt goede ruimtelijke ordening is dit onaanvaardbaar. Er dient gezocht naar een oplossing op eigen terrein. Niet vatbaar voor vergunning.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 15.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 15. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Fietsvoorzieningen:
Voor een maximumbezetting van 99 personen dienen er minsten 33 fietsstalplaatsen geplaatst te worden. Deze worden voorzien op het gelijkvloers. Er wordt deels gewerkt met een hangsysteem, maar hiervan werd geen detail bezorgd. Het is dan ook niet duidelijk of hier een gebruiksvriendelijk systeem wordt voorzien. Haken aan de muur/plafond volstaan niet omdat deze niet bruikbaar zijn voor zware fietsen. Verder is de stalling voor 25 fietsen slechts toegankelijk na het passeren van enkele deuren. Deze dienen automatisch geopend te kunnen worden om zo een vlotte toegankelijkheid van de fietsenstalling te garanderen.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 22 mei 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 20 juni 2022 |
Start openbaar onderzoek | 29 juni 2022 |
Einde openbaar onderzoek | 28 juli 2022 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 3 oktober 2022 |
Verslag GOA | 16 september 2022 |
naam GOA | Wim Van Roosendael |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
29 juni 2022 | 28 juli 2022 | 5 | 0 | 1 | 2 |
Bespreking van de bezwaren
MOBILITEIT
Toenemende parkeerdruk in een reeds verzadigde buurt: Er worden in de huidige aanvraag geen parkeerplaatsen voorzien op eigen terrein waardoor deze worden afgewenteld op het openbaar domein dat nu reeds verzadigd is en geen marge biedt op het vlak van parkeercapaciteit. De bezwaarindieners vrezen dat daardoor de draagkracht van het gebouw, het bouwblok en de ruimere omgeving overschreden zal worden. Nu al wordt veel hinder ondervonden bij het zoeken naar parkeerplaatsen en door foutief geparkeerde wagens voor bestaande garages.
Beoordeling:
In voorliggende aanvraag worden geen parkeerplaatsen voorzien. Volgens het advies van de dienst mobiliteit zijn voor de functiewijziging van garage met showroom naar ‘gebedsruimtes, een leeszaal, bureau- en bergruimtes en sanitair’ 15 parkeerplaatsen nodig.
Het bezwaar is gegrond.
Toename luchtvervuiling: De bezwaarindieners vrezen dat door het niet voorzien van parkeergelegenheid op eigen terrein de parkeerdruk zal toenemen en daardoor ook de luchtvervuiling in Borgerhout.
Beoordeling:
Uit het bezwaar is het onduidelijk wat de toename met betrekking tot luchtvervuiling zal zijn ten opzichte van geachte vergunde situatie en waarom deze toename onaanvaardbaar zou zijn.
Het bezwaar is ongegrond.
Mobiliteitsimpact: De bezwaarindieners menen dat de mobiliteitsimpact van dit gebedshuis op de buurt niet gekend is aangezien geen mobiliteitsdossier werd toegevoegd aan het dossier. Er werd wel een ledenlijst toegevoegd aan de aanvraag om aan te tonen dat de leden van het gebedshuis in de omliggende omgeving wonen en de gebedsruimte kunnen bereiken zonder auto. Deze ledenlijst is echter een momentopname die kan wijzigen in de toekomst. In de voorbije maanden en jaren werden geregeld auto’s met Nederlandse nummerplaat opgemerkt waarvan de inzittenden de gebedsruimte betraden. Er wordt verwacht dat de gebedsruimte zich richt op een ruimer publiek dat wel de auto nodig heeft om het pand te bereiken.
Beoordeling:
Het klopt dat geen mobiliteitsdossier werd toegevoegd. Volgens het advies van de dienst mobiliteit zijn voor de functiewijziging van garage met showroom naar ‘gebedsruimtes, een leeszaal en aanhorigheden’ 15 parkeerplaatsen nodig. De mobiliteitsimpact is dus gekend.
Het bezwaar is ongegrond.
Fietsstalplaatsen: De bezwaarindieners merken op dat in voorliggende aanvraag voor 25 fietsstalplaatsen de inrichtingsprincipes niet kunnen worden afgeleid door een gebrek aan maataanduidingen op de plannen. De overige 8 fietsstalplaatsen wijken af van de bepalingen van artikel 29 van de bouwcode, er wordt niet aangetoond welk stallingssysteem er wordt toegepast voor het stallen van de fietsen.
Beoordeling:
Voor voorliggende aanvraag werd advies ingewonnen bij de dienst mobiliteit. Hieruit blijkt dat er onvoldoende info werd aangeleverd in verband met het gebruikte hangsysteem voor de 8 fietsen die gestald worden in de inkomhal. Het is dan ook niet duidelijk of hier een gebruiksvriendelijk systeem wordt voorzien. Haken aan de muur/plafond volstaan niet omdat deze niet bruikbaar zijn voor zware fietsen. Verder is de stalling voor de overige 25 fietsen slechts toegankelijk na het passeren van enkele deuren. Deze deuren dienen automatisch geopend te kunnen worden om zo een vlotte toegankelijkheid van de fietsenstalling te garanderen.
Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond.
HINDERASPECTEN-VEILIGHEID IN HET ALGEMEEN
Te verwachten geluidshinder bij de inrichting van de gebedsruimtes: De bezwaarindieners vrezen voor geluidsoverlast, zowel overdag als ’s nachts, omwille van de inrichting van de gebedsruimtes in een ruimte met dakramen en de beperkte afstand van de gebedsruimtes ten opzichte van de perceelsgrenzen.
Beoordeling:
De gebedsdiensten gebeuren binnen de moslimgemeenschap zonder koor of muziek, waardoor hier geen tot weinig geluidsoverlast uit kan voortvloeien.
Het veroorzaken van geluidsoverlast ressorteert onder de milieuwetgeving die voldoende waarborgen bezit om geluidsoverlast te beteugelen. Vanuit milieuoogpunt dient rekening gehouden te worden dat de hinder naar de omgeving vermeden wordt via akoestische isolatie en keuze koepels. Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond.
Onvoldoende maatregelen tegen geluidsoverlast: In de voorliggende aanvraag wordt nergens in beeld gebracht welke maatregelen zullen genomen worden om mogelijke geluidsoverlast ten opzichte van de buren te vermijden.
Beoordeling:
Het voorzien van isolatie betreft een bouwtechnisch aspect. Vanuit een goed nabuurschap is het evident dat overlast, van welke aard dan ook, steeds beperkt wordt.
Het veroorzaken van geluidsoverlast ressorteert onder de milieuwetgeving die voldoende waarborgen bezit om geluidsoverlast te beteugelen. Vanuit milieuoogpunt dient rekening gehouden te worden dat de hinder naar de omgeving vermeden wordt via akoestische isolatie en keuze koepels.
Het bezwaar is ongegrond.
Hinder op het voetpad: Bezwaarindieners vrezen hinder op het voetpad wanneer 99 bezoekers van het gebedshuis het pand verlaten. Deze hinder kan tot gevaarlijke situaties leiden als de voetgangers de straat dienen over te steken of langs de wagens moeten uitwijken.
Beoordeling:
Het klopt dat het voetpad smal is om 99 mensen veilig op te vangen en gelijktijdig geen hinder te veroorzaken voor voetgangers. Het maximaal aantal bezoekers zal slechts op een aantal dagen in het jaar voorvallen, net zoals bij andere godsdiensten zijn er feestdagen die meer volk aantrekken. Dit kan voor enige hinder zorgen maar dat dit tot gevaarlijke situaties zal leiden is speculatief gelet op de grootte van de aanwezige ruimte tussen de gebedsruimte en het openbaar domein.
Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond.
Hinder door insijpelend water: De regenwaterafvoer van het pand werd foutief uitgevoerd waardoor het water bij hevige regenval binnenstroomt in de aanpalende garage.
Beoordeling:
Dit bezwaar betreft een burgerrechterlijke aangelegenheid en bevat elementen die niet van die aard zijn die mee in afweging moeten genomen bij de beoordeling van voorliggende aanvraag tot omgevingsvergunning. Het spreekt voor zich dat de aanvrager verplicht is de werken uit te voeren zonder schade aan derden
Het bezwaar is ongegrond.
Dumpen van afval bij de buren: Bezwaarindiener meent dat de aanvrager afval bij de aanpalende percelen dumpt.
Beoordeling:
Voorliggend bezwaar is niet van die aard dat deze mee in afweging moeten genomen bij de beoordeling van voorliggende aanvraag tot omgevingsvergunning.
Het bezwaar is ongegrond.
Veel gebedshuizen in de buurt: Bezwaarindieners merken op dat in deze buurt al 9 gebedshuizen werden ingericht waardoor het toevoegen van nog een gebedshuis niet opportuun zou zijn.
Beoordeling:
De gebedshuizen in de buurt bereiken vooral mensen met een Marokkaanse achtergrond. Daarnaast werden in de buurt van de Turnhoutsebaan een Bengaalse en bekeerlingenmoskee ingericht.
De vereniging Brotherhood Association, die het voorliggende gebedshuis willen inrichten, bereikt vooral een geloofsgemeenschap die afkomstig is uit Zwart Afrika; Guinnea, Ghana, Senegal, Mali. Deze geloofsgemeenschap wordt nog niet bediend in deze buurt.
Het bezwaar is ongegrond.
Illegale verderzetting van de werken: Volgens de bezwaarindiener wordt er verdergewerkt in het pand.
Beoordeling:
Voorliggend bezwaar is niet van die aard dat deze mee in afweging moeten genomen bij de beoordeling van voorliggende aanvraag tot omgevingsvergunning.
Het bezwaar is ongegrond.
Stemming VME: Volgens de bezwaarindiener heeft de aanvrager die huurder is geen stemrecht in de VME waardoor afbraak van bepaalde volumes niet mogelijk is zonder toestemming van de VME.
Beoordeling:
Voorliggend bezwaar is niet van die aard dat deze mee in afweging moeten genomen bij de beoordeling van voorliggende aanvraag tot omgevingsvergunning.
Het bezwaar is ongegrond.
Evacuatieroute: Volgens de bezwaarindiener is het niet mogelijk omwille van het huishoudelijk regelement en de eigendomssituatie de evacuatieroute via de gemeenschappelijke hal te voorzien.
Beoordeling:
Voorliggend bezwaar is niet van die aard dat deze mee in afweging moeten genomen bij de beoordeling van voorliggende aanvraag tot omgevingsvergunning.
Het bezwaar is ongegrond.
Onvolledige veiligheidsmaatregelen: Bezwaarindieners vermoeden dat de veiligheidsmaatregelen onvolledig of onvoldoende zijn.
Beoordeling:
Naar aanleiding van voorliggende aanvraag werd een voorwaardelijk gunstig advies afgeleverd door de brandweer waaruit kan worden afgeleid dat de brandveiligheid voldoende gegarandeerd kan worden mits naleving van de voorwaarden.
Het bezwaar is ongegrond.
Ventilatie: De bezwaarindieners merken op dat er een ventilatie systeem D wordt aangevraagd in de voorliggende aanvraag maar dat de locatie van deze installatie niet duidelijk wordt weergegeven op de plannen waardoor het niet mogelijk is deze te beoordelen.
Beoordeling:
De aanvraag voorziet geen technische installaties. Er kunnen geen veronderstellingen genomen worden.
Het bezwaar is ongegrond.
Eigendomssituatie: Het bouwvolume van de achterbouw dat zich uitstrekt over de eerste verdieping is volgens de bezwaarindieners deels eigendom van het appartement gelegen op de eerste verdieping Oedenkovenstraat 61. In de bestaande toestand wordt het bouwvolume foutief in beeld gebracht en in de nieuwe toestand wordt het bouwvolume op de eerste verdieping volledig gesloopt, inclusief het bouwvolume dat niet in eigendom is van de aanvrager. Hierdoor wordt gesteld dat de voorliggende aanvraag niet de reële situatie van het pand in kaart brengt en bijgevolg niet correct kan beoordeeld worden.
Beoordeling:
De aanvraag bevat voldoende gegevens om het aangevraagde te evalueren.
Het bezwaar is ongegrond.
BOUWCODE
Minimale hoogten van ruimten: Bezwaarindieners menen dat de gebedsruimte niet voldoet aan de minimaal vereiste hoogte voor een verblijfsruimte.
Beoordeling:
Het klopt dat de gebedsruimte onder de structuur over een beperkt deel over minder dan 2,20 meter vrije hoogte beschikt. Echter betreft dit een zeer beperkte oppervlakte en beschikt het merendeel van de ruimte over 2,64 meter vrije hoogte waardoor een afwijking mogelijk is met toepassing van artikel 3 van de bouwcode.
Het bezwaar is ongegrond.
Open ruimte: De bezwaarindieners merken op dat in de voorliggende aanvraag het perceel niet wordt ontpit volgens het strikte minimum van 20% open ruimte. Bij gelijkaardige functiewijzigingen in de buurt werd meer dan 20% ontpit waardoor men vindt dat ook hier moet gestreefd worden naar een ontpitting van minimaal 45% van het perceel.
Beoordeling:
In voorliggende aanvraag wordt 20% van de totale perceeloppervlakte ontpit. Het klopt dat in de aangehaalde vergunningen meer open ruimte werd voorzien. Voorliggende aanvraag betreft echter géén ontwikkeling naar wonen in het binnengebied.
Er wordt bijgevolg niet aangetoond dat bij een eventuele gunstige beoordeling met betrekking tot de voorziene open ruimte deze beoordeling niet gelijk is én bijgevolg het gelijkheidsbeginsel geschonden.
Het betreft inderdaad de bestendiging van een groot deel van de constructie voor komende generaties, met dit verschil dat voorliggende constructie worden bestendigd voor een andere bestemming dan de bestemming wonen.
Het bezwaar is ongegrond.
Ontbreken groendak: De daken boven de gebedsruimte van de vrouwen en ter hoogte van de af te breken constructie op de eerste verdieping worden niet aangelegd als groendak. Door het ontbreken van rioleringsplannen kan niet afgeleid worden of er regenwaterputten worden voorzien.
Beoordeling:
Het kan kloppen dat deze gegevens niet aanwezig zijn in voorliggende aanvraag.
De aanvraag bevat echter voldoende gegevens om het aangevraagde te evalueren.
Het bezwaar is deels ongegrond.
Stabiliteit en scheidingsmuren: Bezwaarindieners menen dat er geen opstand van minimaal 30 cm voorzien wordt boven de platte daken van de gelijkvloerse achterbouw.
Beoordeling:
In de snede is een opstand van 30 cm opgetekend. De aanvraag bevat voldoende gegevens om het aangevraagde te evalueren.
Het bezwaar is ongegrond.
Toegankelijkheid: Bezwaarindieners menen dat voorliggende aanvraag niet voldoet aan de verordening toegankelijkheid.
Beoordeling:
Het klopt dat voorliggende aanvraag niet voldoet aan artikel 18, 19, 22 en 30 van de verordening toegankelijkheid.
Het bezwaar is gegrond.
FUNCTIONELE INPASBAARHEID
Functie niet gepast in woongebied: De bezwaarindieners menen dat de functiewijziging niet gezien kan worden als een duurzame ruimtelijke ontwikkeling en dat de open ruimte een breder gedragen maatschappelijke functie nodig heeft.
Beoordeling:
De bezwaarindieners menen dat een ‘doordachte’ en ‘hoogwaardige’ functie noodzakelijk is.
Het is echter onduidelijk uit het bezwaar op te maken waarom voorgestelde functie niet ‘doordacht’ of ‘hoogwaardig’ is.
Openbare nutsvoorzieningen, zoals gebouwen voor de eredienst, die gericht zijn op de bevordering van het algemeen belang en ten dienste staan van elkeen horen thuis in woongebieden. Het klopt dat voor de inrichting van deze functie de algemene voorwaarde geldt dat zij verenigbaar moet zijn met de onmiddellijke omgeving.
De voorgestelde inrichting is aanvaardbaar indien de noodzakelijke parkeerplaatsen worden voorzien.
Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond.
ONVOLLEDIGHEID DOSSIER
Levendige plint: Bezwaarindieners menen dat het niet duidelijk af te leiden is uit de plannen welke bestemming de ruimtes aan de straatkant zullen krijgen en welke poort of deuren hier voorzien worden. Hierdoor zouden er geen garanties zijn op een levendige plint.
Beoordeling:
Op de plannen is duidelijk leesbaar dat aan de straatzijde een fietsenstalling, bureau en inkomhal voorzien worden. In de legende wordt de materialisering van het buitenschrijnwerk duidelijk beschreven. Uit het grondplan kan afgeleid worden dat het schrijnwerk aan het bureau een glazen invulling krijgt. De aanvraag bevat voldoende gegevens om het aangevraagde correct te beoordelen en gegrond te evalueren.
Het bezwaar is ongegrond.
Tuinafsluitingen: Bezwaarindieners menen dat het niet duidelijk af te leiden is uit de plannen wat de hoogte is van de tuinmuren en uit welk materiaal deze bestaan.
Beoordeling:
Op de snedes en terreinprofielen is duidelijk leesbaar dat de tuinafsluitingen dezelfde hoogte aanhouden als de scheidsmuren uit de vergunde toestand. Het klopt dat er geen materiaal wordt aangegeven en dat de hoogte van de tuinmuren meer dan 2,60 meter bedraagt. Daar waar mogelijk worden tuinmuren bij voorkeur verlaagd tot 2,60 meter om geen negatieve invloed te hebben op de bezonning van de omliggende tuinen.
Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond.
Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: Bezwaarindieners menen dat het niet duidelijk af te leiden is uit de plannen of de lichtdoorlatende oppervlakte van de openingen minimaal 10% van de netto-vloeroppervlakte bedraagt en of de openingen voorzien zijn in doorzichtig materiaal.
Beoordeling:
De aanvraag bevat voldoende gegevens om het aangevraagde correct te beoordelen en gegrond te evalueren.
Het bezwaar is ongegrond.
Onvolledigheid dossier: Er werden geen rioleringsplan en geen gevelaanzichten van de nieuwe achtergevels toegevoegd in de voorliggende aanvraag waardoor deze onvolledig is.
Beoordeling:
De aanvraag bevat echter voldoende gegevens om het aangevraagde te evalueren.
Het bezwaar is ongegrond.
Ontbreken van sloopopvolgingsplan: De bezwaarindieners merken op dat het sloopopvolgingsplan dat verplicht moet worden toegevoegd aan de aanvraag niet werd ingediend.
Beoordeling:
De aanvraag voldoet niet aan de criteria voor het toepassingsgebied van artikel 4.3.3 van het Vlarema.
Het bezwaar is ongegrond.
Ontbreken van watertoets: De bezwaarindieners merken op dat de watertoets die verplicht moet worden toegevoegd aan de aanvraag niet werd ingediend.
Beoordeling:
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Het bezwaar is ongegrond.
Exploitatie van een inrichting: De bezwaarindieners merken op dat het onduidelijk is of de aanvraag het milieucomponent dient te bevatten.
Beoordeling:
Er werd advies ingewonnen bij de dienst Vergunningen Milieu. Deze dienst heeft geoordeeld dat op basis van het dossier geen IIOA verbonden is aan het project.
Het bezwaar is ongegrond.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.