2022_CBS_07882 - Omgevingsvergunning - OMV_2022071272. Gallifortlei 225. District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          04/03/2022: stilzwijgende aktename (2022480) voor het exploiteren van een garagewerkplaats;

-          10/09/2015: milieuvergunning klasse 2 (2000659) van garage stopzetting: nieuwe eigenaar;

-          31/05/2013: milieuvergunning klasse 3 (2013256) van garagebedrijf;

-          09/02/2007: vergunning (20064291) voor binnenverbouwing van een handelsruimte;

-          03/03/1986: vergunning (19861604) voor handelshuis;

-          30/09/1982: vergunning (19824187) voor het plaatsen van een lichtreclame;

-          25/06/1981: vergunning (19814125) voor voorgevel en binnenveranderingen;

-          15/04/1970: (627#25951) voor het uitvoeren van een voorgevelverandering;

Geacht vergunde toestand

-          functie:

• op de gelijkvloerse verdieping bevindt zich een toonzaal voor auto’s met bijhorend bureel (detailhandel);
• op het gelijkvloers bevindt zich op nr. 227 een garagewerkplaats (bedrijvigheid) achter de doorrit;
• op de bovenliggende verdiepingen bevindt zich een appartement boven de toonzaal van nr. 225 en een appartement gedeeltelijk boven de doorrit naar de garage en de toonzaal op nr. 227;

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing bestaande uit 2 bouwlagen met plat dak;
• open koer tussen doorrit en garage op nr. 227;

-          gevelafwerking: ter hoogte van de rechter perceelgrens bevindt zich doorrit naar een achtergelegen garage;

-          inrichting: de voortuin is volledig betegeld;

Bestaande toestand

-          functie:

• de functie van toonzaal en bureel (detailhandel) op de gelijkvloerse verdieping van nr. 225 werd gewijzigde naar detailhandel met een reca-functie;
• de appartementen op nr. 225 en nr. 227 blijven ongewijzigd;
• de bestaande garage (bedrijvigheid) op nr. 227 werd behouden;

-          bouwvolume:

• als gevolg van de functiewijziging is de interne indeling op de gelijkvloerse verdieping gewijzigd;
• open koer tussen de doorrit en de garage;

-          inrichting:

• langsheen de voorgevel werd een houten terras ingericht met een diepte van 4,71 m over een breedte van 9,44 m;
• de resterende oppervlakte van de voortuin is ingericht als oprit;

-          gevelafwerking:

• op de voorgevel is een publiciteitsinrichting aanwezig die uitwendig verlicht wordt: de publiciteit bestaat uit een bord van circa 1,6 m op 1,5 m op een afstand van 0,7 m van de linker perceelgrens en een bord van circa 1 m op 6 m op een afstand van 0,43 m van de rechter perceelgrens;
• de voorgevel is afgewerkt met wit pleisterwerk en een plint in zwart pleisterwerk met buitenschrijnwerk in zwart aluminium en PVC.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• detailhandel en nevengeschikte reca-functie op het gelijkvloers
• het appartement op de eerste verdieping van nr. 225 blijft behouden;
• het appartement op de eerste verdieping van nr. 227 wordt betrokken bij de handels- en recafunctie op de gelijkvloerse verdieping en ingericht als ruimte voor privé etentjes met familie of vrienden met bijhorende sanitaire voorzieningen en berging;

-          gevelafwerking:

• de plaatsing van de publiciteitsinrichting langsheen de rechter perceelgrens wordt verplaatst naar een afstand van 0,7m van de erfscheiding;

-          inrichting:

• de voortuin wordt heraangelegd met een terras van 3,35 diepte op 5,89m breedte, een oprit van 3,67m breedte op 5 m diepte en de resterende oppervlakte wordt groen ingericht;
• het terras wordt afgesloten met een houten afsluiting van 1m hoogte.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de inrichting op de gelijkvloerse verdieping op nr. 225 van detailhandel naar detailhandel met nevenfunctie reca;

-          wijzigen van de functie op de eerste verdieping op nr. 227 van wonen naar reca;

-          plaatsen van publiciteitsinrichting;

-          wijzigen van de inrichting van de voortuin.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punten:

• De breedte van de trap naar de eerste verdieping heeft slechts een doorgangsbreedte van circa 0,8 m terwijl deze minimaal 1 m moet zijn.
• De toegangsdeur op de eerste verdieping heeft een breedte van 0,7 m terwijl deze minimaal 0,9 m moet zijn.
• Het hellingspercentage tussen het maaiveld en het terras mag maximaal 8,3% bedragen (hoogteverschil is 15cm).

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 26 Afvalverzameling:

Er wordt geen afgescheiden ruimte voorzien voor afvalberging die voorzien is van verlichting en minimaal 4 m² groot is.

• Artikel 27 Open ruimte:

Er wordt een terrasconstructie in de voortuin voorzien daar waar voortuinen vrij moeten zijn van constructies en enkel de strikt noodzakelijke verhardingen zijn toegelaten.

Bij wijzigen van de hoofdfunctie dient 20% van het perceel ontpit te worden. Er wordt geen ontpitting voorzien.

• Artikel 33 Zaakgebonden publiciteit:

Het reclamepaneel wordt uitwendig verlicht. Publiciteit mag enkel verlicht worden met klemtoonverlichting.

• Artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:

Horeca-inrichtingen en andere bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

In de vergunde toestand bevindt zich op de gelijkvloerse verdieping een toonzaal voor auto’s met bijhorend bureel op nr. 225, en op de verdieping twee appartementen op nr. 225 en 227. In voorliggende aanvraag wordt op het gelijkvloers van nr. 225 een viswinkel voorzien, waarbij de functie van detailhandel behouden blijft. Als nevenfunctie bij deze detailhandel wordt reca voorzien. Deze functies zijn inpasbaar in de Gallifortlei.

De reca-functie wordt voorzien als nevenfunctie bij de viswinkel, wat betekent dat deze functie in oppervlakte en gebruik ondergeschikt moet zijn aan de hoofdfunctie detailhandel. Volgens de beschrijvende nota van de architect is 114 m² toegewezen aan de handelsruimte (viswinkel) en 63 m² aan de reca-functie. Op het plan is echter te zien dat bij de berekening van deze oppervlaktes slechts delen van de ruimtes worden gerekend, waarbij bepaalde delen geen functie krijgen toegekend. Zo wordt het appartement op de eerste verdieping van nr. 227 mee in gebruik genomen als reca-gedeelte, met onder meer een ruimte voor privébijeenkomsten. Van deze ruimte wordt echter maar een beperkt deel meegeteld in de oppervlakteberekening.

Het appartement op de eerste verdieping van nr. 225 blijft behouden volgens de laatst vergunde toestand.

De werkelijke oppervlakte van de reca-functie wordt zo te groot in verhouding tot de hoofdfunctie detailhandel. Om te kunnen voldoen aan de voorwaarden voor een ondergeschikte nevenfunctie, dient de oppervlakte van het reca-gedeelte beperkt te worden. Daarom wordt de functiewijziging van appartement naar reca van de eerste verdieping op nr. 227 uitgesloten uit de vergunning. De handels- en reca-functie blijven beperkt tot het gelijkvloers, waarbij de reca-functie in oppervlakte en gebruik steeds ondergeschikt moet blijven aan de handelsfunctie. Zoniet, zou een van de hoofdfuncties wijzigen waarbij dan moet voldaan worden aan de geldende voorschriften van de bouwcode.

Er werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing / Business en Innovatie. Het advies is voorwaardelijk gunstig:

“De aanvraag voorziet in de verbouwing van een bestaand handelspand naar een gecombineerd handels- en horecapand (uithaal). Het pand is niet gelegen in een afgebakende winkel of horecazone. Het pand zal moeten ingericht worden conform de normen van voedselveiligheid (favv) en mogelijk is er voor de horecazaak ook een horecavergunning vereist. Voor het dossier kan voorwaardelijk gunstig advies gegeven worden.”

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Omdat de aanvraag na uitsluiting van de functiewijziging van het appartement naar reca op de eerste verdieping, geen vergunningsplichtige functiewijziging van een hoofdfunctie meer inhoudt, moet ook niet voldaan worden aan artikel 27 §1 van de bouwcode betreffende de ontpitting van het perceel.

De werken beperken zich hoofdzakelijk tot het bestaande en vergunde volume, met uitzondering van het terras in de voortuin. In de voortuinstrook wordt in afwijking op artikel 27 §4 van de bouwcode een houten terras ingericht voor de reca-functie, met een oppervlakte van circa 23 m². Het terras wordt afgesloten door een houten afsluiting van 1 m hoogte. Daarnaast is er een oprit voorzien voor de achterliggende garagewerkplaats op nr. 227. De rest van de voortuin (circa 24 m²) wordt groen ingericht zodat de constructie inpasbaar is in de straat.

Zowel schaal als ruimtegebruik zijn in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Naast de vermelde redenen moet de functiewijziging naar reca op de verdieping worden uitgesloten uit de vergunning, omdat dergelijke functies, uitgaande van de mogelijke overlast, niet wenselijk zijn op verdiepingen waar de woonfunctie de hoofdfunctie is.

Er wordt vastgesteld dat de trap naar de eerste verdieping slechts een doorgangsbreedte van circa 80 cm heeft, terwijl dit volgens de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid minimaal 1 m zou moeten zijn. De toegangsdeur naar de eerste verdieping heeft een breedte van 70 cm terwijl dit minimaal 90 cm zou moeten zijn indien dit een reca-functie zou zijn. Verder mag volgens deze verordening toegankelijkheid het hellingspercentage tussen het maaiveld en het terras (een hoogteverschil van 15 cm) maximaal 8,3 % bedragen. Dit wordt opgelegd in de voorwaarden.

Artikel 26 van de bouwcode bepaalt dat er een afgescheiden ruimte moet voorzien worden als afvalberging, met een minimale oppervlakte van 4 m². Dit wordt opgelegd in de voorwaarden.

Artikel 44 van de bouwcode bepaalt dat horeca-inrichtingen en andere bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, verplicht zijn om hun afvalwater via vetafscheiders te lozen. Dit wordt opgelegd in de voorwaarden.

Visueel-vormelijke elementen

De gevel blijft grotendeels bewaard volgens de laatst vergunde toestand. De bedrijfsgebonden publiciteit is in verhouding tot de gevel en wordt geplaatst conform de bepalingen van artikel 33 van de bouwcode. Dit artikel bepaalt ook dat publiciteit enkel mag verlicht worden met klemtoonverlichting. Dit wordt opgelegd in de voorwaarden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. Er moet een afgescheiden ruimte voorzien worden als afvalberging, met een minimale oppervlakte van 4 m² conform artikel 26 van de bouwcode.

3. Het afvalwater moet geloosd worden via vetafscheiders conform artikel 44 van de bouwcode.

4. Het hellingspercentage tussen het maaiveld en het terras mag maximaal 8,3% bedragen conform de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid.

5. Indien de publiciteitsborden verlicht worden, is dit enkel toegelaten met klemtoonverlichting conform artikel 33 van de bouwcode.

6. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

7. De wijziging naar de functie reca op de eerste verdieping van nr. 227 wordt uitgesloten uit de vergunning.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.