Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022071272 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Abderrahman El Amrani met als adres Gallifortlei 227 te 2100 Antwerpen en mevrouw Samira Aouragh met als adres Gallifortlei 227 te 2100 Antwerpen |
Ligging van het project: | Gallifortlei 225 te 2100 Deurne (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 30 sectie A nrs. 558V31 en 558W31 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | wijzigen van de functie + wijzigen van de publiciteitsinrichting |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 04/03/2022: stilzwijgende aktename (2022480) voor het exploiteren van een garagewerkplaats;
- 10/09/2015: milieuvergunning klasse 2 (2000659) van garage stopzetting: nieuwe eigenaar;
- 31/05/2013: milieuvergunning klasse 3 (2013256) van garagebedrijf;
- 09/02/2007: vergunning (20064291) voor binnenverbouwing van een handelsruimte;
- 03/03/1986: vergunning (19861604) voor handelshuis;
- 30/09/1982: vergunning (19824187) voor het plaatsen van een lichtreclame;
- 25/06/1981: vergunning (19814125) voor voorgevel en binnenveranderingen;
- 15/04/1970: (627#25951) voor het uitvoeren van een voorgevelverandering;
Geacht vergunde toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking: ter hoogte van de rechter perceelgrens bevindt zich doorrit naar een achtergelegen garage;
- inrichting: de voortuin is volledig betegeld;
Bestaande toestand
- functie:
- bouwvolume:
- inrichting:
- gevelafwerking:
Nieuwe toestand
- functie:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de inrichting op de gelijkvloerse verdieping op nr. 225 van detailhandel naar detailhandel met nevenfunctie reca;
- wijzigen van de functie op de eerste verdieping op nr. 227 van wonen naar reca;
- plaatsen van publiciteitsinrichting;
- wijzigen van de inrichting van de voortuin.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 10 augustus 2022 | 2 september 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 10 augustus 2022 | 18 augustus 2022 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 10 augustus 2022 | 22 augustus 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punten:
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Er wordt geen afgescheiden ruimte voorzien voor afvalberging die voorzien is van verlichting en minimaal 4 m² groot is.
Er wordt een terrasconstructie in de voortuin voorzien daar waar voortuinen vrij moeten zijn van constructies en enkel de strikt noodzakelijke verhardingen zijn toegelaten.
Bij wijzigen van de hoofdfunctie dient 20% van het perceel ontpit te worden. Er wordt geen ontpitting voorzien.
Het reclamepaneel wordt uitwendig verlicht. Publiciteit mag enkel verlicht worden met klemtoonverlichting.
Horeca-inrichtingen en andere bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
In de vergunde toestand bevindt zich op de gelijkvloerse verdieping een toonzaal voor auto’s met bijhorend bureel op nr. 225, en op de verdieping twee appartementen op nr. 225 en 227. In voorliggende aanvraag wordt op het gelijkvloers van nr. 225 een viswinkel voorzien, waarbij de functie van detailhandel behouden blijft. Als nevenfunctie bij deze detailhandel wordt reca voorzien. Deze functies zijn inpasbaar in de Gallifortlei.
De reca-functie wordt voorzien als nevenfunctie bij de viswinkel, wat betekent dat deze functie in oppervlakte en gebruik ondergeschikt moet zijn aan de hoofdfunctie detailhandel. Volgens de beschrijvende nota van de architect is 114 m² toegewezen aan de handelsruimte (viswinkel) en 63 m² aan de reca-functie. Op het plan is echter te zien dat bij de berekening van deze oppervlaktes slechts delen van de ruimtes worden gerekend, waarbij bepaalde delen geen functie krijgen toegekend. Zo wordt het appartement op de eerste verdieping van nr. 227 mee in gebruik genomen als reca-gedeelte, met onder meer een ruimte voor privébijeenkomsten. Van deze ruimte wordt echter maar een beperkt deel meegeteld in de oppervlakteberekening.
Het appartement op de eerste verdieping van nr. 225 blijft behouden volgens de laatst vergunde toestand.
De werkelijke oppervlakte van de reca-functie wordt zo te groot in verhouding tot de hoofdfunctie detailhandel. Om te kunnen voldoen aan de voorwaarden voor een ondergeschikte nevenfunctie, dient de oppervlakte van het reca-gedeelte beperkt te worden. Daarom wordt de functiewijziging van appartement naar reca van de eerste verdieping op nr. 227 uitgesloten uit de vergunning. De handels- en reca-functie blijven beperkt tot het gelijkvloers, waarbij de reca-functie in oppervlakte en gebruik steeds ondergeschikt moet blijven aan de handelsfunctie. Zoniet, zou een van de hoofdfuncties wijzigen waarbij dan moet voldaan worden aan de geldende voorschriften van de bouwcode.
Er werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing / Business en Innovatie. Het advies is voorwaardelijk gunstig:
“De aanvraag voorziet in de verbouwing van een bestaand handelspand naar een gecombineerd handels- en horecapand (uithaal). Het pand is niet gelegen in een afgebakende winkel of horecazone. Het pand zal moeten ingericht worden conform de normen van voedselveiligheid (favv) en mogelijk is er voor de horecazaak ook een horecavergunning vereist. Voor het dossier kan voorwaardelijk gunstig advies gegeven worden.”
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
Omdat de aanvraag na uitsluiting van de functiewijziging van het appartement naar reca op de eerste verdieping, geen vergunningsplichtige functiewijziging van een hoofdfunctie meer inhoudt, moet ook niet voldaan worden aan artikel 27 §1 van de bouwcode betreffende de ontpitting van het perceel.
De werken beperken zich hoofdzakelijk tot het bestaande en vergunde volume, met uitzondering van het terras in de voortuin. In de voortuinstrook wordt in afwijking op artikel 27 §4 van de bouwcode een houten terras ingericht voor de reca-functie, met een oppervlakte van circa 23 m². Het terras wordt afgesloten door een houten afsluiting van 1 m hoogte. Daarnaast is er een oprit voorzien voor de achterliggende garagewerkplaats op nr. 227. De rest van de voortuin (circa 24 m²) wordt groen ingericht zodat de constructie inpasbaar is in de straat.
Zowel schaal als ruimtegebruik zijn in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Naast de vermelde redenen moet de functiewijziging naar reca op de verdieping worden uitgesloten uit de vergunning, omdat dergelijke functies, uitgaande van de mogelijke overlast, niet wenselijk zijn op verdiepingen waar de woonfunctie de hoofdfunctie is.
Er wordt vastgesteld dat de trap naar de eerste verdieping slechts een doorgangsbreedte van circa 80 cm heeft, terwijl dit volgens de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid minimaal 1 m zou moeten zijn. De toegangsdeur naar de eerste verdieping heeft een breedte van 70 cm terwijl dit minimaal 90 cm zou moeten zijn indien dit een reca-functie zou zijn. Verder mag volgens deze verordening toegankelijkheid het hellingspercentage tussen het maaiveld en het terras (een hoogteverschil van 15 cm) maximaal 8,3 % bedragen. Dit wordt opgelegd in de voorwaarden.
Artikel 26 van de bouwcode bepaalt dat er een afgescheiden ruimte moet voorzien worden als afvalberging, met een minimale oppervlakte van 4 m². Dit wordt opgelegd in de voorwaarden.
Artikel 44 van de bouwcode bepaalt dat horeca-inrichtingen en andere bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, verplicht zijn om hun afvalwater via vetafscheiders te lozen. Dit wordt opgelegd in de voorwaarden.
Visueel-vormelijke elementen
De gevel blijft grotendeels bewaard volgens de laatst vergunde toestand. De bedrijfsgebonden publiciteit is in verhouding tot de gevel en wordt geplaatst conform de bepalingen van artikel 33 van de bouwcode. Dit artikel bepaalt ook dat publiciteit enkel mag verlicht worden met klemtoonverlichting. Dit wordt opgelegd in de voorwaarden.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 29 mei 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 10 augustus 2022 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 9 oktober 2022 |
Verslag GOA | 22 september 2022 |
naam GOA | Katrine Leemans |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.