2022_CBS_07862 - Omgevingsvergunning - OMV_2022093316. Justitiestraat 85. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          er werd geen relevante voorgeschiedenis teruggevonden.

Vergunde toestand

-          functie: onbekend;

-          bouwvolume:

• hoekpand met 3 bouwlagen onder mansardedak; 

-          gevelafwerking: niet gekend

-          inrichting: niet gekend

Bestaande toestand

-          functie:

• hoekpand met reca zaak op het gelijkvloers en de eerste verdieping;
• appartementen op de verdiepingen;

-          3 bouwlagen onder mansardedak;

-          perceel volledig bebouwd;

-          wit bepleisterde voorgevels met zwart, aluminium buitenschrijnwerk op een plint bekleed met houten beplanking en donkerbruin, houten buitenschrijnwerk.

Nieuwe toestand

-          gerenoveerde en intern verbouwde reca zaak op het gelijkvloers en de eerste verdieping;

-          gelijkvloerse gevel afgewerkt met een donkergrijze bepleistering en voorzien van een nieuwe raamindeling met buitenschrijnwerk in zwart aluminium

-          voorziening van een take-away-luik aan de zijde Justitiestraat.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen en inrichten van een reca zaak;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          vervangen van een plat dak;

-          isoleren en wijzigen van de voorgevels;

-          de bovengelegen verdiepingen maken geen deel uit van de aanvraag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 26 Afvalverzameling: er wordt geen aparte afvalberging voorzien voor de reca-functie.
• Artikel 27 Open Ruimte: door de inrichting van de reca-functie moet er minstens 20% open ruimte aanwezig zijn op het niveau van het maaiveld.
• Artikel 38 Groendaken: het nieuwe, platte dak van het gelijkvloers heeft een oppervlakte van circa 24 m² en wordt niet als groendak aangelegd.
• Artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders: er worden geen vetafscheiders voorzien bij de reca-functie.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wenst een reca-zaak op de gelijkvloerse en eerste verdieping van een hoekpand her in te richten. Uit de snede en uit de beschrijvende nota is af te leiden dat op de verdiepingen appartementen zijn ingericht. Deze zijn niet vergund en wegens het ontbreken van een volledige plannenset kan niet nagegaan worden wat hun geacht vergunde situatie is en/of ze voldoen aan de actuele woonkwaliteitseisen. Een mogelijkse aanpassing of inrichten van de zelfstandige wooneenheden wordt uitgesloten in deze vergunning. Op de snedes van de bestaande en de nieuwe toestand is de uitsluiting in rood aangeduid.

Er is ook geen vergunde toestand van het gebouw. De reca-functie wordt als nieuw beschouwd. Een reca-functie is ruimtelijk aanvaardbaar en het inrichten van een personeelsruimte op de eerste verdieping is mogelijk.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het hoekpand telt 3 bouwlagen onder mansardedak en is op het gelijkvloers volledig bebouwd. Het huidige en gewenste bouwvolume is stedenbouwkundig wel aanvaardbaar en ook het bebouwen van het volledige perceel is omwille van de ligging op de hoek en de gelijkvloerse reca-functie stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Het dak wordt vernieuwd waardoor dit als een groendak moet aangelegd worden (bouwcode, art. 38). Dit wordt als voorwaarde van de vergunning opgelegd.

Visueel-vormelijke elementen

De gevel wordt aangepast. Het gelijkvloerse geveldeel krijgt een donkergrijze bepleistering, de rest van de gevel een witte. Het schrijnwerk wordt in donkerkleurig aluminium voorzien met op het gelijkvloers grote openschuifbare raampartijen. Er is geen plint aanwezig.

De naburige gevels kenmerken zich door hun uniforme kleur van gelijkvloers tot kroonlijst. In functie van een harmonieus straatbeeld, waarbij een hoekpand een bepalende rol speelt, wordt opgelegd om ook de gelijkvloerse gevel te voorzien van witte bepleistering. Omwille van de duurzaamheid van de gevel (stootbestendigheid, waterbestendigheid, …) en om aansluiting te vinden met de overige gevels wordt opgelegd om een plint in blauwe steen te voorzien van ca. 60 cm hoog. Deze aanpassingen zijn ook aangeduid op de plannen BA_Gevelrenovatie _211287_G_N_7_ROOD en BA_Gevelrenovatie _211287_G_N_5_ROOD.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De reca-functie heeft geen afvalverzameling, noch een vetafscheider. In voorwaarden wordt opgenomen om te voldoen aan artikel 26 en artikel 44 van de bouwcode.

De reca-functie heeft een bruto vloeroppervlakte van meer dan 200 m² waardoor minstens 2 fietsen voor het personeel voorzien moeten worden. De vorm en inrichting van dit hoekperceel maakt het echter niet mogelijk om dergelijke berging te voorzien zonder ingrijpende gevolgen voor de reca-functie. Daarom kan hiervan worden afgeweken.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing omdat deze aanvraag betrekking heeft op werken die geen aanleiding geven tot de vermeerdering van het aantal woongelegenheden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Het pleisterwerk over de volledige gevel te voorzien in eenzelfde witte kleur en een plint te voorzien in blauwe hardsteen van ca. 60 cm, aangeduid op de plannen BA_Gevelrenovatie _211287_G_N_7_ROOD en BA_Gevelrenovatie _211287_G_N_5_ROOD.

3. Het platte dak aanleggen als groendak, conform artikel 38 van de bouwcode.

4. Een afvalberging voor de reca-functie te voorzien, conform artikel 26 van de bouwcode.

5. Een vetafscheider voor de reca-functie te voorzien, conform artikel 44 van de bouwcode.

6. De functie en inrichting van de 2de en 3de verdieping worden uitgesloten van vergunning, zoals aangeduid op de plannen BA_Gevelrenovatie _211287_S_B_BB_PLAN_ROOD en BA_Gevelrenovatie _211287_S_N_BB_ROOD.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.