2022_CBS_07864 - Omgevingsvergunning - OMV_2022082323. Kipdorp 32. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed:
https://inventaris.onroerenderfgoed.be/erfgoedobjecten/5170;

-          01/04/1905: toelating (838#135) voor het verbouwen van de gevel.

Vergund geachte toestand

-          functie:

• gelijkvloerse verdieping: handel;
• bovenliggende verdiepingen: 1 woning met 9 verblijfsruimten;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen en een schilddak; 
• bouwdiepte van 14,50 m op het gelijkvloers en de verdieping;
• gelijkvloerse uitbouw met een oppervlakte van circa 19 m² tot een diepte van 20,30 m;
• onbebouwde ruimte van circa 14,50 m²;

-          gevelafwerking:

• bepleisterde en beschilderde lijstgevel met 3 traveeën;
• gelijkvloerse winkelpui in hout met groot vitrineraam en centrale toegangsdeur;
• gevelbrede gietijzeren balkonborstwering op de 1ste verdieping.

-          inrichting: toegang via poort in Markgravestraat 4 (erfdienstbaarheid);

Bestaande toestand

-          functie: 8 studentenkamers met oppervlakte tussen circa 15 m² en 30 m²;

-          bouwvolume: overeenkomstig vergund geachte toestand;

-          gevelafwerking:

• beige geschilderde en bepleisterde voorgevel;
• gelijkvloerse winkelpui met groot vitrineraam en centrale toegangsdeur;
• wit geschilderd houten schrijnwerk met 2 opendraaiende raamdelen en bovenlichten;

-          inrichting:

• overeenkomstig vergund geachte toestand;
• onbebouwde ruimte (koer) volledig verhard.

Nieuwe toestand

-          functie: 7 studentenkamers met oppervlakte tussen circa 15 m² en 30 m², allemaal voorzien van sanitair in de woongelegenheid;

-          bouwvolume:

• gelijkvloerse achterbouw verkleind tot circa 10 m², deels bestaande uit een overdekte fietsenstalling voor 6 fietsen en afvalberging;
• onbebouwde ruimte van circa 23,5 m²;

-          gevelafwerking:

• wit geschilderde en bepleisterde voorgevel;
• nieuw wit geschilderd houten schrijnwerk met zelfde indeling op de eerste en tweede verdieping;
• ongewijzigde gelijkvloerse plint;

-          inrichting: onbebouwde ruimte (koer) volledig verhard.

Inhoud van de aanvraag

-          opdelen van een handelswoning in 7 studentenkamers;

-          interne constructieve werken;

-          gedeeltelijk slopen van de aanbouw.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

Slechts minder dan de helft van de hoogte onder het schuine dak in studentenkamer 7 heeft een hoogte van 2,60 m gemeten ten opzichte van de hoogte van 1,80 m;

• Artikel 22 Minimale oppervlakte van een zelfstandige woning:

Het is onduidelijk op de plannen of de kamers worden voorzien van sanitair, wc en een keukenblok. Indien deze 3 functies worden voorzien zijn de entiteiten te klein.

• Artikel 27 Open ruimte:
  In tuinen tot 60 m² mag slechts 20 m² verhard worden. De voorziene verharding bedraagt circa 23,5 m².
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  Er worden 6 in plaats van 7 fietsenstalplaatsen voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het voorzien van studentenhuisvesting is principieel in overeenstemming met de toelaatbare functies volgens het RUP Binnenstad.

In de omgeving van Kipdorp is echter een hoge concentratie van studentenkoten. In verschillende bouwblokken in de omgeving is een kotdichtheid van 40 %. Een hogere dichtheid heeft negatieve gevolgen voor de woon- en leefkwaliteit van een buurt.

Enkel indien de studentenkamers voldoen aan een hedendaags verwacht wooncomfort en er geen bijkomende studentenkamers worden voorzien, is het voorzien van studentenhuisvesting functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De vergund geachte situatie van het pand betreft een woning met handelsgelijkvloers. Het opdelen van deze woning in de 7 aangevraagde studentenkamers is omwille van de reeds hoge concentratie studentenhuisvesting in de omgeving en het gebrek aan wooncomfort in bepaalde kamers op de voorgestelde wijze niet aanvaardbaar.

De plannen zijn niet éénduidig of er een keukenblok in elke kamer wordt voorzien. Eigen sanitair en wc is in elke kamer voorzien. Aangezien de kamers te klein zijn om als zelfstandige woongelegenheid te kunnen worden beschouwd, zal het voorzien van een keukenblok in de kamers worden uitgesloten uit de vergunning. De keuken op de hoogste verdieping moet gemeenschappelijk gebruikt worden voor alle kamers.

Het verharden van de volledige achtertuin is strijdig met de voorschriften van artikel 27 ‘Open ruimte’ van de bouwcode. Omwille van waterdoorlatendheid en het verhogen van de biodiversiteit in de binnenstad zal in voorwaarden worden opgenomen dat er in de tuinzone minimum 4 m² onverhard moet worden voorzien en aangelegd als groenzone.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag voldoet niet aan artikels 21, 27 en 29 van de bouwcode. Er kan volgens artikel 3 §1 van de bouwcode door het college een afwijking worden toegestaan.

In de zitting van 5 juli 2013 (Jaarnummer 2013_CBS_06964) besliste het college van burgemeester en schepenen via een afwijkingsbesluit de voorwaarden vast te stellen waarbinnen voor studentenhuisvesting afwijkingen op de bouwcode kunnen worden toegestaan. Deze aanvraag voldoet aan de gestelde voorwaarden van het afwijkingsbesluit voor maximaal 5 studentenkamers.

Aangezien kamer 7, gelegen onder het schuin dak, niet voldoet aan artikel 21 van de bouwcode betreffende de minimale hoogte van ruimten zal geen afwijking op de voorschriften worden toegestaan, aangezien dit een bijkomende kamer betreft ten opzichte van de situatie in 2002. Kamer 7 zal worden uitgesloten uit de vergunning. In de voorwaarden zal worden opgelegd deze ruimte ook te voorzien als gemeenschappelijke ruimte.

Uit de houten gevelpui op het gelijkvloers blijkt duidelijk dat het pand was gebouwd als handelswoning. Dit blijkt ook uit het advies over de vergund geachte toestand en uit de erfgoednota die bij de aanvraag is gevoegd. Het voorzien van een studentenkamer achter deze gevelpui komt de privacy van deze kamer niet ten goede. Een woonfunctie vraagt een meer gesloten gevel. Gelet op de erfgoedwaarde van het pand, is het aanpassen van de gevelpui niet aanvaardbaar. Kamer 2 zal worden uitgesloten uit de vergunning. In de voorwaarden zal worden opgelegd dat de ruimte achter de gevelpui op het gelijkvloers moet voorzien worden als gemeenschappelijke ruimte.

Cultuurhistorische aspecten en visueel-vormelijke elementen

De aanvraag heeft betrekking op een pand opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

Artikel 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of elke constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Conform artikel 5 §2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een CHE-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw.

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg luidt als volgt:

“De werken werden besproken en verantwoord vanuit een bouwhistorisch onderzoeksrapport. De werken houden voldoende rekening met de erfgoedwaarde. De voorgevelrenovatie dient teruggekoppeld met onze dienst (kroonlijst, gevelpleister, winkelpui, schrijnwerk). Zeker indien er een nieuwe pleisterlaag moet worden aangebracht, is het belangrijk dat de geveldetaillering voorafgaandelijk besproken wordt. Detailtekeningen van het schrijnwerk dienen voorgelegd (kroonlijst, ramen) kleurstelling van de winkelpui en het gevelparement ook. Een vervanging van de voordeur thv de Markgravestraat is bespreekbaar mits een vervanging naar oorspronkelijk model en eventueel herneming van het bestaande bovenlicht (detaillering voor te leggen).”

Dit zal worden opgelegd in voorwaarden.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de studentenkamers moeten er 7 fietsstalplaatsen voorzien worden.

Op de koer worden 6 fietsstalplaatsen voorzien. In voorwaarden zal worden opgelegd dat er 7 fietsenstalplaatsen moeten worden voorzien.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Er moeten 7 fietsenstalplaatsen worden voorzien onder de luifel in de achtertuin conform artikel 29 van de bouwcode.

3. De keuken op de hoogste verdieping moet gemeenschappelijk gebruikt worden voor alle kamers. 

4. Alle kamers onder het schilddak zijn te voorzien als gemeenschappelijke ruimten.

5. De kamer achter de gevelpui op het gelijkvloers is te voorzien als gemeenschappelijke ruimte.

6. Minimaal 4 m² van de tuinzone is te ontharden en aan te leggen als groenzone conform artikel 27 van de bouwcode.

7. De renovatie van de voorgevel en de detailtekeningen van het schrijnwerk dienen voorgelegd en besproken te worden met de stedelijke dienst Monumentenzorg.

8. Bij het vervangen van de deur in de Markgravestraat is de detaillering voor te leggen aan de stedelijke dienst Monumentenzorg.

9. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021

10. Het voorzien van keukens in de kamers wordt uitgesloten uit de vergunning.

11. Kamer 2 achter de voorgevelpui op het gelijkvloers wordt uitgesloten uit de vergunning.

12. Kamer 7 onder het schilddak wordt uitgesloten uit de vergunning.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten