2022_CBS_07890 - Omgevingsvergunning - OMV_2021176989. Eksterlaar 25. District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          18/11/2016: weigering (verkaveling DE/2016/V/0005) voor het verkavelen van het binnengebied Eksterlaar - Van den Hautelei

-          01/07/1991: vergunning (19911136) voor een magazijn en stapelplaats;

-          12/05/1976: vergunning (19764139) voor het bouwen van een autobergplaats;

-          09/12/1964: vergunning (19644609) voor het plaatsen van twee benzinepompen met vergaarbakken.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: magazijn/kantoor met aanhorigheden gelegen in het binnengebied tussen de Van den Hautelei en het Eksterlaar;

-          bouwvolume:

• 1 bovengrondse en 1 ondergrondse bouwlaag, onder een plat dak met lokaal een boogvormige koepelconstructie;
• bruto bruikbare oppervlakte: circa 8.600 m²;
• volume: circa 7.000 m³;

-          gevelafwerking: in hoofdzaak rode gevelsteen in combinatie met delen in zichtbeton;

-          inrichting:

• het binnengebied is rechtstreeks toegankelijk via een inrit langsheen de Van den Hautelei en het Eksterlaar;
• het binnengebied bevat verhardingen met een totale oppervlakte van circa 1.740 m²;
   

Gewenste toestand

-          functie: 35 grondgeboden eengezinswoningen en ondergrondse parkeergarage;

-          bouwvolume:

• de volledige constructie met al haar aanhorigheden zal volledig worden gesloopt;
• ondergrondse parkeergarage met 1 verdieping en een oppervlakte van circa 2.370 m²;
• 33 nieuwe woningen voorzien in 4 afzonderlijk geplaatste bouwblokken:
  1. bouwblok 1 bestaande uit 9 grondgebonden eengezinswoningen:

2 buitenste woningen aan iedere zijde: 3 bouwlagen onder zadeldak;

5 woningen centraal in het bouwblok: 2 bouwlagen onder zadeldak;

alle woningen liggen op dezelfde voorgevelbouwlijn;

diepte bouwblok: circa 12,40 m;

breedte bouwblok: circa 56,40 m;

2. bouwblok 2 bestaande uit 11 geschakelde grondgebonden eengezinswoningen:

de 2 buitenste woningen aan iedere zijde worden vooruitgeschoven ten opzichte van de andere woningen in dit bouwblok;

alle woningen hebben 2 bouwlagen onder zadeldak;

diepte woningen: circa 12,40 m;

diepte bouwblok: circa 14,20 m;

breedte bouwblok: circa 70,40 m;

3. bouwblok 3 bestaande uit 9 grondgebonden eengezinswoningen:

de 2 buitenste woningen aan 1 zijde van dit bouwblok worden vooruitgeschoven ten opzichte van de andere woningen in dit bouwblok;

alle woningen hebben 2 bouwlagen onder zadeldak;

diepte woningen: circa 12,40 m;

diepte bouwblok: circa 14,20 m;

breedte bouwblok: circa 55,60 m;

4. bouwblok 4 bestaat uit 4 grondgebonden eengezinswoningen:

alle woningen hebben 2 bouwlagen onder zadeldak;

alle woningen liggen op dezelfde voorgevelbouwlijn;

diepte bouwblok: circa 12,40 m;

breedte bouwblok: circa 22,85 m;

• eengezinswoning ter afsluiting van het straatbeeld langsheen de Van den Hautelei:

-          in de rij opgetrokken als bel-étagewoning met onderdoorrit naar de ondergrondse parkeergarage;

-          3 bouwlagen onder plat dak en een bouwdiepte op de verdiepingen van circa 9,25 m;

-          uitkragende voorgevel op de verdiepingen;

-          stalen balustrade als toegangspoort op de gelijkvloerse verdieping;

-          trappenconstructies richting de tuinzone met terras halverwege de gelijkvloerse verdieping;

• eengezinswoning ter afsluiting van het straatbeeld langsheen het Eksterlaar:

-          in de rij opgetrokken als bel-étagewoning met onderdoorrit naar het binnengebied;

-          3 bouwlagen onder plat dak en een bouwdiepte verdiepingen van circa 10,70 m;

-          uitkragende voorgevel op de verdiepingen;

-          dakterras achteraan de eerste verdieping;

-          gevel- en dakafwerking:

• gevelbepleistering;
• houten blokkaders rondom de gevelopeningen;
• onderaan een plint in witte/beige steenstrips;
• zichtbaar blijvende delen van de scheidingsmuur in groene steenstrips;
• zadeldak met beperkte hellingsgraad als groendak;

-          inrichting:

• ondergrondse parkeergarage met in- en uitrit langsheen de Van den Hautelei:

-          54 autostaanplaatsen, waarvan 4 voor mindervalide personen;

-          152 fietsenstalplaatsen;

-          2 technische bergingen, een meterlokaal en 33 bergingen verdeeld over 2 zones;

• private tuinen en een zone met een gemeenschappelijke buitenruimte onder een luifel;
• terreinverhardingen in functie van de bereikbaarheid van de woningen.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van niet-residentiële gebouwen met een totaal bouwvolume groter dan 1.000 m³;

-          bouwen van 33 eengezinswoningen in het binnengebied;

-          bouwen van 2 bel-étagewoningen in de rand;

-          bouwen van een ondergrondse parkeergarage;

-          plaatsen van een collectieve luifel ten zuiden van de site;

-          terreinaanlegwerken.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgende punten:

• Artikel 5: op de ingediende bouwplannen is geen indicatie weergegeven van de aftappunten voor herbruik van het opgevangen regenwater.
• Artikel 9: er is geen weergave op de bouwplannen die er op wijzen dat de geplaatste hemelwaterput uitgerust wordt met een operationele pompinstallatie om herbruik van het opgevangen regenwater mogelijk te maken.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 12 Levendige plint:

Men voorziet langsheen de Van den Hautelei een woning met een voorgevelbreedte van minder dan 8 m. Op de gelijkvloerse verdieping plaatst men een toegangspoort van meer dan 3 m breed naar de ondergrondse parkeergarage. Men voorziet langsheen het Eksterlaar een woning met een voorgevelbreedte van minder dan 8 m. Op de gelijkvloerse verdieping voorziet men een onderdoorrit van meer dan 3 m breed naar het achtergelegen binnengebied. Bijgevolg hebben beide woningen geen leefruimte op de gelijkvloerse verdieping.

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

Vanaf 30 fietsstal- of fietsparkeerplaatsen dient er minimaal 1 elektrisch oplaadpunt aanwezig te zijn. Men voorziet geen elektrisch oplaadpunt in de stalplaats voor 152 fietsen.

• Artikel 38 Groendaken:

Bovenop de daken van ondergrondse parkings dient verplicht voorzien te worden in een grondlaag met een dikte van minimaal 1 m. Hier wordt volgens de plannen een grondlaag van slechts 56 cm voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen.

Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 31/03/2022. De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de herontwikkeling van een binnengebied, dat momenteel bestaat uit een grote loods. Het betreft een project van 35 grondgebonden woningen in het bouwblok omsloten door Eksterlaar, Sint-Rochusstraat, Dascottelei en Van den Hautelei te Deurne.

In het project worden zelfstandige woningen voorzien, aangevuld met een gemeenschappelijke en publiek toegankelijke buitenruimte en faciliteiten zoals een gemeenschappelijke luifel als ontmoetings- en activiteitenzone.

De projectzone is gelegen in woongebied. De voorgestelde woonfunctie is in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

In het project worden 35 grondgebonden eengezinswoningen voorzien. 33 woningen worden gegroepeerd in het binnengebied en twee woningen worden in de rand van het bouwblok voorzien. De woningen bestaan uit verschillende types en worden in vier clusters opgedeeld. Het concept gaat uit van een centrale weg als tuinstraat, waarlangs de woningen ontsloten worden, met op de uiteinden en centraal van de projectzone drie gemeenschappelijke tuinen die publiek toegankelijk zijn. Voor zwakke weggebruikers wordt ter hoogte van de drie kamers steeds een ontsluiting voorzien naar het binnengebied.

Het ontwikkelen van binnengebieden dient steeds bekeken te worden met voldoende aandacht voor ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en steeds gerelateerd te worden aan de bestaande context. Deze context bepaalt in hoeverre een binnengebied ontwikkelbaar is en dit hangt af van een aantal randvoorwaarden zoals oppervlakte, vorm, afstanden en de hoedanigheid van de randen van het gebied. Gelet op de grootte en vorm van dit bouwblok, is een ontwikkeling in het binnengebied mogelijk.

Bebouwing in het binnengebied is tevens ondergeschikt ten opzichte van de bestaande rand. Het aantal bouwlagen is niet meer/hoger dan het aantal bouwlagen en hoogtes van de bebouwing aan de randen van het bouwblok. De bestaande bouwblokschil bestaat voornamelijk uit rijwoningen en appartementsgebouwen van twee tot vier bouwlagen onder een plat of hellend dak. In het project worden woningen voorzien van voornamelijk twee bouwlagen. Aan de koppen van cluster 1 worden woningen voorzien van drie bouwlagen. Vastgesteld wordt dat het aantal bouwlagen in het binnengebied ondergeschikt is aan deze van de bouwblokschil.

Vanuit een goede ruimtelijke ordening wordt eveneens vooropgesteld dat bij het invullen van een binnengebied een aantal voorwaarden inzake afstanden gerespecteerd worden. Bij grotere bouwblokken is bebouwing in een binnengebied mogelijk indien deze op voldoende afstand gelegen is van de tuinen en gebouwen uit de bouwblokrand, zodat de kwaliteit van de bestaande woningen gegarandeerd blijft. Dit is het geval in voorliggend project. Voor de woningen in het project wordt steeds minstens 10 m afstand bewaard ten opzichte van de aangrenzende tuinen.

In het noordelijk deel van het terrein wordt een ondergrondse parking voorzien die toegankelijk is via de Van den Hautelei. In de ondergrondse garage zijn naast autostalplaatsen, ook bergingen, technische ruimtes en een ruime fietsenberging aanwezig. De parkeergarage is voor voetgangers toegankelijk via een trap en lift centraal op de site. De ondergrondse parking neemt slechts een deel van de site in, waardoor voldoende open ruimte op volle grond kan voorzien worden. Echter, op het dak van de ondergrondse parkeergarage moet conform artikel 38 van de bouwcode een grondlaag met een dikte van minimaal 1 m ten behoeve van groen voorzien worden. Hiertoe dient de ondergrondse parkeergarage te verlagen waarbij de bovenkant van de parkeerbak samen met de grondlaag tot op hetzelfde niveau van het bestaande maaiveld komt. Dit wordt opgelegd in de voorwaarden bij de vergunning.

Ter hoogte van de toegang van de site langs de Eksterlaar bevindt zich een bel-étagewoning en boven de toegang tot de ondergrondse parkeergarage aan de Van den Hautelei bevindt zich een andere bel-étagewoning. Deze woningen sluiten de bestaande rand van het bouwblok af en zijn in overeenstemming met de kenmerkende volumes in de rij.

In het project wordt een collectieve luifel voorzien ten zuiden van de site. Hiervoor wordt de bestaande tuinmuur beperkt opgehoogd. De luifel doet dienst als ontmoetings- en activiteitenruimte. Er wordt ook een zone voorzien die afgesloten kan worden als collectieve berging.

Naast de collectieve groenzones worden er ook private tuinen bij de woningen op de site voorzien, die door een pad in waterdoorlatende halfverharding tevens bereikbaar zijn. Langs de tuinstraat wordt lucht gegeven door middel van verschillende soorten voortuinen. Daarnaast wordt elke woning voorzien van een eigen achtertuin, gescheiden door struiken.

Er wordt ingezet op intensief groen wat gunstig is voor het binnengebied en de omgeving. Momenteel betreft het een grotendeels verhard en bebouwd binnengebied. De open ruimtes worden maximaal groen aangelegd en waardevolle bomen blijven behouden. De kopse gevels worden eveneens voorzien van beplanting.

In het project worden uitsluitend ééngezinswoningen voorzien voor grotere gezinnen. Ze beschikken over voldoende vloeroppervlakte en tuinoppervlakte. Bijkomend kan er gebruik gemaakt worden van de collectieve groenzones en de gemeenschappelijke faciliteiten.

Langsheen de Van den Hautelei wordt in de rand van het bouwblok een woning voorzien met een voorgevelbreedte van minder dan 8 m. Op de gelijkvloerse verdieping plaatst men een toegangspoort van meer dan 3 m breed naar de ondergrondse parkeergarage. Men voorziet langsheen Eksterlaar een woning met een voorgevelbreedte van minder dan 8 m. Op de gelijkvloerse verdieping voorziet men een onderdoorrit van meer dan 3 m breed naar het achtergelegen binnengebied. Bijgevolg voldoen beide woningen niet aan artikel 12 van de bouwcode. Het betreft hier echter een noodzakelijke doorgang naar het binnengebied voor de veiligheid en naar de ondergrondse garage om het binnengebied autovrij te maken. Daarom kan deze afwijking toegelaten worden.

Visueel-vormelijke elementen

Elke cluster presenteert zich als één groot huis. Het gevelontwerp en materialisatie van de woningen is geïnspireerd op de naburige Unitas Tuinwijk. De gevels worden uitgevoerd in een ruwe, matte, beige/gebroken wit krabpleister en een steense plint die in hoogte varieert. Het buitenschrijnwerk wordt uitgevoerd in hout. Er wordt een licht hellend dak geplaatst, dat als extensief groendak wordt ingericht. De gevels van de woningen in de rand worden uitgevoerd in dezelfde materialen als de gebouwen in het binnengebied. Beide woningen krijgen een gevelbrede erker.

De gekozen materialen en afwerking refereren naar de materialisatie in de omgeving en zijn vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar.

Het project werd een laatste keer besproken op de Kwaliteitskamer van 28/01/2022 waar het gunstig beoordeeld werd:

“Het project werd reeds besproken, de verdere uitwerking van de landschappelijke aanleg en de architectuur liggen nu voor. Voor de typologie wordt ingezet op doorzonwoningen die verschillen in omvang. Zowel naar plan- als naar gevelopbouw wordt teruggegrepen naar elementen die ook aanwezig zijn bij de Unitas tuinwijk. O.a. het toepassen van binnenramen in de woningen, het voorzien van ruime keukens aan de straatzijde alsook het gevelmateriaal en de opbouw ervan is geïnspireerd op de principes van de Unitas Tuinwijk.

Voor de materialisatie van de nieuwe woningen wordt gedacht aan krabpleister boven een stenige plint en houten blokkaders voor de ramen. De luifels ter hoogte van de toegangsdeuren en de licht hellende daken van de woningen worden aangelegd als groen dak.

Voor de buitenaanleg wordt gestreefd naar een zeer landschappelijke aanleg met een minimale verharding in de tuinstraat, het maximaal behoud van bestaande bomen en de aanplant van nieuwe inheemse boomsoorten. Daarnaast gaat veel aandacht uit naar het type beplanting, de inrichting van de voor- en zijtuinen met o.a. leibomen, grassen en klimplanten.

De Kwaliteitskamer waardeert de duurzame benadering van de site en de ambities in het project. De architecturale uitwerking en de groene inrichting worden eveneens gunstig onthaald. Daarnaast wenst de Kwaliteitskamer nog enige bijsturing of begeleiding aangaande bepaalde aspecten.

De Kwaliteitskamer vraagt om verder onderzoek te doen naar de exacte uitwerking van het karrenspoor, momenteel is dit zeer rechtlijnig toegepast met weinig variatie. Wat is hierbij de kwaliteit van de groene tussenzone tussen beide verharde sporen? Kan het niet speelser waarbij het spoor mogelijks verbreed en versmalt of meandert en er verschillende plekken op deze route ontstaan? Mogelijks plekken die kunnen gebruikt worden door kinderen met skateboards en steps etc.

Betreffende de private groene delen wordt er gevraagd om de inrichting van de tuinzones mee te begeleiden in de geest van het totale gebied. Mogelijks kan men hier bepaalde voorstellen van inrichting van de tuinen vooropstellen of vegetatietypes waaruit men kan kiezen. Bij uitbreiding zou het eveneens afgestemd kunnen worden met de aanpalende percelen die wensen mee te stappen in het verhaal. Naar het latere groenbeheer toe dient gekeken te worden hoe men dit kan opnemen binnen de aktes en men ervoor kan zorgen dat de bewoners zich de plek (incl. gezamenlijke delen) zullen toe-eigenen. 

Een belangrijk aspect van de gemeenschappelijke groene ruimte is de verlichting hiervan. Momenteel is er nog geen lichtplan opgesteld. De Kwaliteitskamer vraagt de nodige aandacht naar verlichting toe in functie van veiligheid (aangezien het gebied niet wordt afgesloten ’s nachts) maar eveneens in functie van het bewerkstelligen van een bepaalde sfeer en geborgenheid. Dit kan onder meer door het aanlichten van bepaalde bomen, groenzones, plekken en het plaatsen van stijlvolle verlichting aan de huizen of langs het centrale pad. 

De Kwaliteitskamer vraagt om de nodige aandacht aan de dag te leggen met betrekking tot het in kaart brengen van mogelijke bedreigingen voor het project op de langere termijn. De basisopzet aangaande architectuur, groen en toepassing van de voorgestelde materialen is lovenswaardig, maar men dient dit nog te verruimen/versterken. Men dient als het ware een positieve collectieve gedachte te bewerkstelligen die robuust genoeg is om bepaalde reglementen op de lange termijn afdwingbaar of vanzelfsprekend te maken zoals bv. het omgaan met het schilderen of vernissen van ramen etc. Men dient goed na te denken over de verfijning en tactiliteit in de details (zoals dieptepositie ramen, dorpels of waterlijst, overgang geglazuurde steen met pleisterwerk/schrijnwerk) alsook de toe-eigening hiervan door de bewoners. Men kan bepaalde zaken in contracten vastleggen enerzijds, maar bij de uitwerking dient men eveneens rekening te houden met het beheer en de robuustheid op de lange termijn. 

Tot slot dient men rekening te houden met de kleurstelling, waarbij deze niet te strak en wit is maar voldoende warm dient te zijn. Men dient te zoeken naar verzadigde warme tinten in de richting van het hout, een chique kleurstelling die heel naturel is en mooi blend met de groene omgeving die men nastreeft.”

Cultuurhistorische aspecten

Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven 3.000 m² (9.330 m²) en een ingreep boven 1.000 m² (ca. gelijk aan projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

Er werd een archeologienota opgemaakt door Aron en waarvan akte door het Agentschap Onroerend Erfgoed op 31/03/2021 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/21862). Het programma van maatregelen, nl. een proefsleuvenonderzoek, dient verplicht te worden uitgevoerd na het slopen van de bovengrondse structuren. De erkende archeoloog maakt nadien een nota met een nieuw programma van maatregelen op, dat tevens als voorwaarde dient uitgevoerd te worden bij voorliggende omgevingsvergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De woningen voldoen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Woning E, gelegen langs de Eksterlaar, betreft een poortwoning met aan de achterzijde een perceelsbreed, uitkragend terras ter hoogte van de verdieping. Het terras wordt tegen de linkse hogeropgaande scheimuur geplaatst en onder een hoek van 45° ten opzichte van de rechterscheiding. Gezien de privacyhinder die veroorzaakt wordt aan de rechterzijde, wordt als voorwaarde opgenomen het deel van het terras op minder dan 1,90 m van de rechterperceelgrens ontoegankelijk te maken.

Op 12/05/2022 werd een ongunstig advies van de brandweer ontvangen. In dat kader werden de plannen aangepast. De wijzigingen betreffen voornamelijk aanpassingen aan het openbaar domein ter hoogte van Van den Hautelei 169 en 167. Dit omwille van de draaicirkel voor de brandweerwagen bij het in- en uitrijden van het binnengebied. Het advies van de stedelijke dienst Publieke Ruimte is voorwaardelijk gunstig. Voor aanpassingen aan het openbaar domein wordt Stadsontwikkeling – Dienst Beheer & Onderhoud, gecontacteerd. De aanleg gebeurt ook via deze stedelijke dienst.

Het advies van de verkeerspolitie is gunstig, op voorwaarde dat het autoluwe karakter ter hoogte van de toegangen infrastructureel afgedwongen wordt. Dit wordt in de voorwaarden van de vergunning opgenomen. Om dit te voorzien kunnen aan de toegangen naar het binnengebied eventueel wegneembare paaltjes geplaatst worden grenzend aan de straat. Op die manier kan voorkomen worden dat er toch ongewenste voertuigen het terrein betreden en zich eventueel foutief zullen parkeren. Gezien het private karakter kan de politie binnen deze autoluwe zone niet optreden tegen oneigenlijk gebruik.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid

De parkeerplaatsen worden voorzien in een ondergrondse parkeergarage. Aan zowel de inkom als de uitgang van de parkeergarage dient een verkeerslicht gezet te worden, gezien de toegang te smal is voor twee wagens om te kruisen.

Fietsvoorzieningen

De fietsparkeerbehoefte is 150. Deze fietsparkeerplaatsen worden voorzien in de ondergrondse parking. De fietsparking bevindt zich in het midden van de ondergrondse parkeergarage, en is bereikbaar via zowel de autotoegang als een fietstrap die geldt als extra toegang van de parkeergarage.

Vanaf 30 fietsstal- of fietsparkeerplaatsen dient er minimaal één elektrisch oplaadpunt aanwezig te zijn. Als voorwaarde wordt opgelegd per 30 fietsstalplaatsen minimaal één oplaadpunt te voorzien.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Het deel van het terras van woning E (gelegen langs Eksterlaar) dat op minder dan 1,90 m van de rechterperceelgrens ligt, moet ontoegankelijk gemaakt worden.

2. Het autoluwe karakter ter hoogte van de toegangen van de site moet infrastructureel afgedwongen worden (paaltjes od.).

3. Een verkeerslicht moet worden geplaatst op niveau 0, zoals binnenin de parkeergarage, om het in- en uitrijden van de wagens te regelen.

4. Per 30 fietsstalplaatsen in de fietsenberging is minimaal 1 oplaadpunt te voorzien conform artikel 29 van de bouwcode.

5. Inzake archeologie worden volgende voorwaarden opgelegd:

­       De bouwheer voert het programma van maatregelen, nl. een proefsleuvenonderzoek, verplicht uit (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/21862). Nadien maakt de erkende archeoloog een nieuwe nota op met bijhorend programma van maatregelen. Ook dit programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd.

­       De bouwheer meldt twee weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie en nodigt deze uit voor een startvergadering (archeologie@stad.antwerpen.be).

­       De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

6. De brievenbussen en de communicatie naar de huizen toe dient op de scheiding publiek-privaat voorzien te worden. De vuilophaling gebeurt op het openbaar domein. De voorziene sorteerstraat zal privaat beheerd moeten worden omdat deze niet voorzien is op het openbaar domein.

7. De aanvraag vereist de inrichting van een voetpad met afgeschuinde boordsteen om de toegang tot de nieuwe garage mogelijk te maken en een voetpaduitstulping voor de brandweer. De afgeschuinde boordsteen aan de bestaande inrit dient gewijzigd te worden in een opstaande boordsteen. Voor aanpassingen aan het openbaar domein wordt de dienst Stadsontwikkeling – Dienst Beheer en Onderhoud, gecontacteerd. De (her)aanleg gebeurt ook via deze dienst.

Voor de aansluiting zal de bouwheer voor de werken contact opnemen met de dienst Stadsontwikkeling – Dienst Beheer en Onderhoud, Postadres aangetekende zending: Grote Markt 1, 2000 Antwerpen, tel. 03 338 84 07, herstellingopenbareruimte@antwerpen.be, betreffende opmaak plaatsbeschrijving en herstellingen openbaar domein na afloop van de bouwwerken. Meer informatie vindt u op:

https://www.antwerpen.be/nl/info/52d5052439d8a6ec798b4a7e/schade-aan-openbaar-domein-of-aanpassing-na-werken.

8. Het dak van de ondergrondse parkeergarage moet een grondlaag met een dikte van minimum 1 m hebben conform artikel 38 van de bouwcode. Hiertoe dient de ondergrondse parkeergarage te verlagen waarbij de bovenkant van de parkeerbak samen met de grondlaag tot op hetzelfde niveau van het bestaande maaiveld komt.

9. De bijgevoegde voorwaarden in het advies van Aquafin zijn strikt na te leven.

10. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

11. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvaarde wijzigingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werden 6 bezwaarschriften ingediend, die als volgt worden behandeld:

Aantal bouwlagen in binnengebied:

Het bezwaar meldt dat een aantal woningen in het binnengebied voorzien worden van drie bouwlagen. Deze woningen worden aan de zuidwestzijde voorzien waardoor hinder zal ontstaan naar de woningen aan de rand. Er wordt voorgesteld om de woningen met drie bouwlagen meer centraal in de zone te plaatsen waar de hinder naar de bestaande woningen minder is.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

Bebouwing in het binnengebied moet ondergeschikt zijn ten opzichte van de bestaande rand.

Het aantal bouwlagen is niet meer/hoger dan het aantal bouwlagen en hoogtes van de bebouwing aan de randen van het bouwblok. De bestaande bouwblokschil bestaat voornamelijk uit rijwoningen en appartementsgebouwen van twee tot vier bouwlagen onder een plat of hellend dak. In het project worden woningen voorzien van voornamelijk twee bouwlagen. Aan de koppen van cluster 1 worden woningen voorzien van drie bouwlagen. Vastgesteld wordt dat het aantal bouwlagen in het binnengebied hiermee ondergeschikt is aan het aantal bouwlagen van de bouwblokschil.

Ook de afstand van de bebouwing in het binnengebied tot de bouwblokschil moet voldoende groot zijn. In dit geval staat de bebouwing in het binnengebied op voldoende afstand, minimum 10 m, van de perceelgrenzen en de bebouwing in de rand.

Privacy:

Het bezwaar meldt dat ramen worden voorzien op de kopse gevel van de woning aan het uiteinde van cluster 1. Deze grenst aan de tuinen van de huizen aan Eksterlaar, waardoor privacyhinder ontstaat aangezien de ramen uitkijken op de tuinen.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

De afstand tussen de vernoemde bebouwing en de aangrenzende percelen is minimaal 11 m, waardoor deze stelling niet bijgetreden kan worden. Er kunnen geen rechtstreekse zichten genomen worden zodat geen privacyhinder zal ontstaan die in een stedelijke omgeving de gangbare normale burenhinder zal overschrijden.

Voorzieningen:

Kenmerkend voor al deze projecten is dat er veel wooneenheden zijn bijgekomen, maar dat het aantal voorzieningen niet gevolgd is. Zo is het op dit moment o.a. niet mogelijk om een huisarts te vinden binnen een aanvaardbare afstand. Het zoeken naar geschikte kinderopvang of een plek in een school in de buurt blijken ook niet altijd vlot te lopen.

De draagkracht van deze “rustige woonwijk” is dus reeds bereikt. Nog meer wooneenheden kan volgens ons enkel maar als ook de voorzieningen daarop afgestemd worden.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

Stedenbouw is een dynamisch proces, waar continu overal wordt gebouwd en verbouwd. Ieder ontwerp anticipeert binnen het mogelijke en realistische op zijn gebouwde omgeving. Los van voorliggende aanvraag is het een vaststaand feit dat de bevolking toeneemt en onder andere de woningnood evenals de nood aan buurtvoorzieningen in de toekomst. In deze aanvraag wordt een stedenbouwkundige ontwikkelingskost opgelegd aan de aanvrager om hieraan tegemoet te komen. De stedenbouwkundige ontwikkelingskost kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval zal telkens ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau.

Werfverkeer:

Ook het werfverkeer viert door alle projecten hoog tij. De verkeersimpact van de bouwwerven is de laatste jaren enorm groot. In de Van den Hautelei staan regelmatig vanaf ’s morgens vroeg vrachtwagens met draaiende motor op straat te wachten. Dit creëert een erg onveilige situatie en met het nieuwe project zullen wij als bewoners weer jaren met deze verkeersoverlast zitten. Er zullen ook kranen zijn die bijna in de achtertuin staan.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

De realisatie van elk bouwproject veroorzaakt een zekere overlast voor zijn omgeving. Dit is een noodzakelijke evenwel tijdelijke hinder die bovendien politioneel wordt geregeld. Dit bezwaar is niet stedenbouwkundig van aard.

Groen:

Het bezwaar stelt dat onvoldoende groen wordt voorzien en maximaal bebouwd wordt. Openbare groene gebieden zijn essentieel voor de verkoeling, waterbuffering en waterinfiltratie, in een opwarmend klimaat. Toegankelijk groen is dan weer belangrijk voor de groeiende groep bewoners in appartementen of woningen met een klein tuintje. Ook in de huidige parken in de buurt is die druk steeds meer voelbaar, zeker op zonnige dagen. In het bezwaar wordt verwezen naar het Groenplan van Deurne en de aanleg van een “Eksterpark” als bouwblokpark en dat het ontwerp hier diagonaal tegenover staat.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

Het binnengebied is in de bestaande toestand bijna volledig bebouwd en verhard. In het project worden verschillende collectieve groenzones voorzien die publiek toegankelijk zijn. Naast de collectieve groenzones wordt ook privaat groen bij de woningen op de site voorzien. Verder worden voortuinen in de tuinstraat gerealiseerd. Bijgevolg wordt ten opzichte van de bestaande toestand meer groen voorzien en wordt er ingezet op intensief groen wat gunstig is voor het binnengebied en de omgeving. Door het ontharden van het binnengebied en plaatsing van waterdoorlatende verharding waar nodig, wordt ook aandacht geschonken aan natuurlijke infiltratie. Bijkomend werd tijdens de procedure door de stedelijke Groendienst een gunstig advies verleend.

Rust:

Het verdwijnen van de “rustige groene omgeving” door meerdere prestigieuze projecten in de buurt. Er wordt hierbij verwezen naar verschillende nieuwe projecten in de omgeving die in het verleden verwezenlijkt werden. Door het project zal bezwaarindiener in de tuin niet veel rust en ontspanning meer kunnen vinden.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

Het bezwaar omtrent onrust heeft betrekking op niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet geconcretiseerd worden voor dit project en niet van stedenbouwkundige aard zijn. Bijgevolg worden ze niet meegenomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project.

Verkeer:

Het bezwaar handelt over de verkeersimpact op de Van den Hautelei en de omliggende straten. Op de hoek van de Dascottelei en de Van den Hautelei komt een winkelruimte met ondergrondse parkeergarage. Die parkeergarage is bereikbaar via de Van den Hautelei en de ingang van de ondergrondse parkeergarage Eksterhof zal daar recht tegenover liggen. Ervaring leerde ons al dat bewoners met een ondergrondse parkeergarage die niet steeds gebruiken waardoor de parkeerdruk en het parkeerprobleem steeds toenemen.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

Het project brengt een parkeerbehoefte van 54 parkeerplaatsen met zich mee. Deze behoefte wordt allemaal opgevangen op het eigen terrein in de ondergrondse garage die rechtstreeks toegankelijk is vanop de Van den Hautelei. De aanvraag zal dus geen grotere mobiliteitshinder veroorzaken dan momenteel reeds bestaat.

Geluid:

Naast verkeersoverlast is er ook de geluidshinder.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

Het bezwaar omtrent geluidsoverlast betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet geconcretiseerd worden en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project;

Uitzicht: Het nu mooie en weidse uitzicht wordt door dit project enorm verstoord.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

Het is mogelijk dat het uitzicht kan veranderen, maar dit is geen hinder die in een stedelijke omgeving de gangbare normale te verwachte hinder overschrijdt.

Schade: De schade die veroorzaakt zal worden door het oppompen van grondwater.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

De bezorgdheid van de bezwaarindiener is een uitvoeringstechnische aangelegenheid die los staat van de beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Dit betekent niet dat de bouwheer/aannemer zich kan ontzien van burgerrechtelijke plichten. De aanvrager is verplicht de werken uit te voeren zonder schade aan derden en volgens de regels van de kunst.

Leegstand:

Er staan in Deurne heel wat woningen en appartementen leeg. Deze verkommeren en geven geen goede indruk. Het is dan ook jammer dat er geen voorrang aan renoveren wordt gegeven, maar wel nieuwe bouwprojecten worden toegekend.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

Het bezwaar omtrent indruk betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die los staan van de beoordeling van deze vergunningsaanvraag. In het bezwaar wordt tevens geen argumentatie gevoegd waar de leegstand juist gesitueerd is en hoe dit project daarmee verband houdt.

Grondwater:

Voor de uitvoering van dit project met ondergrondse parkeergarage zal men veel water moeten wegpompen, terwijl het grondwater nu al schaars is. Dit is al vaak te zien geweest aan de toestand/het waterpeil van de vijvers in het Boekenbergpark. In deze vijvers is nu al jaren een watertekort.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

Het verlagen van het grondwater is vergunningplichtig conform de indelingslijst van Vlarem II en zal voorwerp zijn van een aparte omgevingsvergunning of omgevingsmelding in functie van het te onttrekken waterbezwaar en de diepte.

Luifel:

Het bezwaar is gekant tegen de collectieve zone met de luifel. Wat bedoelt men precies met ontmoetings- en activiteitenruimte? Welke soort van activiteiten worden daar georganiseerd? Zijn dit buurtfeestjes, sportactiviteiten, bijeenkomsten van een hobbyclub? Graag verduidelijking van de functie. Vermits onze tuin grenst aan die luifel maken wij ons zorgen over geluidsoverlast en het wegnemen van het rustige karakter van de buurt.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

Ten zuiden van de site wordt een luifel geplaatst. In de motiveringsnota wordt deze zone omschreven als een ruimte met collectieve luifel die zal dienstdoen als ontmoetings- en activiteitenruimte. Er is geen reden om ervan uit te gaan dat deze zone gebruikt zal worden voor georganiseerde activiteiten of bijeenkomsten van bepaalde organisaties, maar eerder een collectieve zone is voor de bewoners in de omgeving. Het betreft hier een collectieve en publiek toegankelijke zone vergelijkbaar met de overige groenzones op de site.

Sorteerstraat:

Het bezwaar is tegen de sorteerstraat. Krijgen de bewoners een dergelijke opleiding om correct te composteren? Bij verkeerd gebruik kan dit voor geurhinder en overlast van ongedierte zorgen.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

Het bezwaar is niet van die aard dat ze behoort tot de beoordeling van de aanvraag tot omgevingsvergunning.

Asbest:

Er is via de asbestinventaris asbest vastgesteld. Wordt de veiligheid van de omgeving i.v.m. opstuivend stof en dergelijke gegarandeerd?

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

De bezorgdheid van de bezwaarindiener is een uitvoeringstechnische aangelegenheid die los staat van de beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Dit betekent niet dat de bouwheer/aannemer zich kan ontzien van burgerrechtelijke plichten. De aanvrager is verplicht de werken uit te voeren zonder schade aan derden en volgens de regels van de kunst.