Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022020748 |
Gegevens van de aanvrager: | NV M.P.A. met als adres Desguinlei 222 te 2018 Antwerpen, de heer Menachem Perl met als adres Desguinlei 222 te 2018 Antwerpen en de heer Paul Ambach met als adres Desguinlei 222 te 2018 Antwerpen |
Ligging van het project: | Desguinlei 220 te 2018 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 10 sectie K nrs. 1915M4, 1915P4 en 1915T4 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | Bouwen van een meergezinswoning met kantoren na sloop van bestaande panden |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 16/09/2005: vergunning (545#919) voor het verbouwen van een bestaande woning;
- 21/10/1999: vergunning (86#8725465) voor het verbouwen van een rijwoning;
- 13/11/1997: vergunning (86#8720053) voor het verbouwen van een bureau;
- 8/07/1955: toelating (545#919) voor verbouwingswerken.
Vergunde/vergund geachte toestand
Desguinlei 220
- functie: kantoren, diensten en vrije beroepen;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Desguinlei 222
- eengezinswoning;
- bouwvolume:
- gevelafwerking niet gekend.
Huidige toestand
- niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.
Gewenste toestand
- functie:
- 1 kantoorruimte om het gelijkvloers ter hoogte van de voorgevel;
- 1 kantoorruimte met archiefkelder in losstaand bijgebouw in de achtertuin;
- 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 64m2;
- 4 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 67m2;
- 4 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 87m2;
- 1 drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 130m2;
- gemiddelde nettovloeroppervlakte bedraagt 81m².
- bouwvolume:
- gelijkvloers: 18m;
- verdiepingen ter hoogte van linker- en rechterbuur: 16,3m;
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- slopen van 1 eengezinswoning en 1 pand met kantoren;
- bouwen van een meergezinsgebouw;
- bouwen van een bijgebouw in de tuinzone met functie kantoor;
- ophogen van de scheimuren.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 2 mei 2022 | 1 juni 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator/ Fluvius | 2 mei 2022 | 12 mei 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
PROXIMUS/ Proximus | 2 mei 2022 | 21 juni 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 2 mei 2022 | 3 mei 2022 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 2 mei 2022 | 9 mei 2022 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 2 mei 2022 | 17 mei 2022 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Milieu | 2 mei 2022 | 12 mei 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Het kantoorgebouw in de achtertuin is niet in harmonie met het referentiebeeld en overschrijdt de draagkracht van het perceel en het binnengebied.
In de tuin wordt een bijgebouw (105 m2) geplaatst met kantoorfunctie. De tuinzone heeft een oppervlakte van circa 240 m2 waardoor slechts 80 m² oppervlakte verhard mag ingericht worden. Door de realisatie van de noodtrap, het terras en het kantoorvolume blijft er slechts een beperkte oppervlakte tuin over.
Het nieuwe dak van het hoofdgebouw wordt niet aangelegd als een groendak. Dit dak heeft nochtans een helling die kleiner is dan 15° en een oppervlakte van ten minste 20 m².
Het niet-overdekte terras in de tuinzone wordt niet aangelegd in een helling van 1% à 2% waardoor het regenwater niet voldoende kan afwateren en op natuurlijke wijze kan infiltreren.
Er wordt een te kleine septische put voorzien. Voor 33 GE dient een minimaal volume van 8675 liter noodzakelijk.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: art. 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Art. 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag wenst een kantoorgebouw en eengezinswoning te slopen en ter vervanging een nieuwbouw appartementsgebouw te bouwen met op het gelijkvloers een kantoorruimte. In de achtertuin van de voormalige rijgebouwen voorziet men een kantoorgebouw. Het appartementsgebouw met gelijkvloerse kantoorruimte aan de straatzijde is functioneel inpasbaar in haar omgeving, het kantoorgebouw in de tuin is dat niet. Publieksgerichte functies in achtertuinen in de directe omgeving en het binnengebied zijn niet kenmerkend. Een kantoorfunctie in een achtertuin is functioneel niet inpasbaar in de omgeving.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De even zijde van het deel tussen de PIVA-site en de Arthur Goemarelei wordt in hoofdzaak gekenmerkt door afwisselende bebouwing bestaande uit rijwoningen met 2 of 3 bouwlagen onder daklaag en aaneengesloten appartementsgebouwen van 5 bouwlagen met teruggetrokken daklaag. Voorliggende aanvraag heeft betrekking op het slopen van nrs. 220-222. Het betreft 2 rijgebouwen met 3 bouwlagen. Na de sloop wenst de aanvraag op de twee kavels een vervangende nieuwbouw te bouwen met 5 bouwlagen en teruggetrokken daklaag.
De gelijkvloerse bouwdiepte bedraagt 18 m en is een kenmerkende bouwdiepte voor de appartementsgebouwen in de omgeving. Op de verdiepingen bedraagt de bouwdiepte links en rechts circa 16,4 m, wat verdedigbaar en kenmerkend is. De centrale travee achteraan is op elke verdieping dieper voorzien dan wat kenmerkend is. Omwille van de breedte van het gebouw is de beperkte uitkraging wel aanvaardbaar. Het gebouw sluit aan op de buurpanden, die geen of slechts weinig hinder zullen ondervinden van de centrale travee. De bovenste laag sluit aan op het profiel van de linkerbuur. Vooraan zijn op de verdiepingen deels uitkragende terrassen aanwezig en ter hoogte van de teruggetrokken laag is een dakterras ingericht.
Het voorgestelde bouwvolume aan de straatzijde is ruimtelijk verdedigbaar. Het volume sluit aan op de kenmerkende configuraties in de omgeving en is in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.
De huidige achtertuinen van nrs. 220-222 zijn onbebouwd en onverhard en zijn in overeenstemming met het referentiebeeld van de omgeving. Achteraan de straatwand wordt het binnengebied gekenmerkt door een aaneengesloten tuinzone. Diepe tuinen takken aan op de groenzone van de PIVA-site, wat als een verlengde gelezen wordt van het stadspark ‘Hof van Leysen’. Deze aaneengesloten groenzone is een kostbaar en zeldzaam ruimtelijk geheel dat eerder een toename van het groenaanbod geniet dan een versnippering of bebouwing ervan. Niettemin zijn de achtertuinen van de percelen links naast de aanvraag bebouwd met oude magazijnen en parkeergarages. Het is ruimtelijk wenselijk dat deze tuinen vrij worden gemaakt van constructies ten voordele van een open binnengebied en een aaneengesloten groenzone. Bebouwing in de achtertuin slopen ten behoeve van een bruikbare tuinzone is in deze stedenbouwkundige context een wenselijke evolutie.
De aanvraag wenst de huidige onverharde achtertuinen te bebouwen en te onderkelderen.
Een ondergrondse parking wordt tot 30 m diep in de achtertuin gerealiseerd. Achter de parkeerkelder is een kleine strook volle grond aanwezig waarna een kantoorgebouw met een oppervlakte van 105 m² opgericht wordt. Achter het nieuwe kantoorgebouw, dat tevens wordt onderkelderd, is een klein tuintje aanwezig. In totaal wordt 217 m² van de 240,8 m² grote tuin bebouwd of onderkelderd. Slechts 23,8 m², ongeveer 10%, blijft open en onverhard. Dit is strijdig met artikel 27 van de bouwcode aangezien tuinen zoveel mogelijk groen en onverhard moeten blijven. Daarnaast mag slechts 1/3 van de tuin verhard worden, wat in dit geval overeen komt met 80 m². De aanvraag overschrijdt dan ook het maximaal te bebouwen en te verharden aandeel ruimschoot. Ook loopt het niet-overdekte terras niet af naar de tuin waardoor regenwater niet op een natuurlijke manier kan infiltreren in de bodem. De afwijking op artikel 39 van de bouwcode, dat hierover gaat, is verdedigbaar omdat onder de tuin een parkeerkelder aanwezig is.
De parkeerkelder wordt weliswaar van een groendak voorzien, maar het kantoorpaviljoen met volledige onderkeldering bebouwt nagenoeg de resterende tuinstrook. Het bouwen van dit paviljoen kan niet gunstig geadviseerd worden.
Niet alleen zijn volumes in de achtertuin storend voor de omgeving, maar ook het programma, een kantoorfunctie, is niet kenmerkend en wenselijk. Het paviljoen bebouwt en fragmenteert de tuinzone en vormt hierdoor mogelijks een ongewenst precedent voor toekomstige vergunningsaanvragen in de omgeving. De aanvraag is strijdig met artikel 6 en 10 van de bouwcode.
Voorgesteld wordt om het kantoorgebouw inclusief de bijhorende kelder uit te sluiten in deze vergunning. Ter verduidelijking werd op de plannen BA_MPA_P_N_18_niv_0 tuinpaviljoen_ROOD en BA_MPA_S_N_21_snede BB tuinpaviljoen_ROOD het kantoor en kelder uitgesloten.
Het nieuwe dak van het hoofdgebouw is niet als groendak aangelegd. Dit is strijdig met artikel 38 van de bouwcode. In voorwaarden wordt opgelegd om het dak als groendak aan te leggen.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
De indeling van de voorgevel bestaat uit 2 traveeën, voorzien van brede schuifraampartijen die over de 2de tot de 5de bouwlaag identiek zijn. Tussen de raamopeningen op de verdiepingen is de voorgevel afgewerkt met greige gevelmetselwerk. De vloerplaten en teruggetrokken daklaag zijn afgewerkt in greige natuursteen. Aan de voorzijde zijn deels uitkragende terrassen aangebracht. De vloerplaat kraagt ter hoogte van deze buitenruimtes beperkt uit en is voorzien van een doorvalbeveiliging in glas. Het buitenschrijnwerk is uitgevoerd in aluminium antraciet.
De voorgestelde kleurstelling en compositie van de bovengevel is stedenbouwkundig aanvaardbaar en verenigbaar met haar omgeving. Balustrades in spijlenwerk en niet in glas zijn echter wenselijk. In voorwaarden wordt opgenomen om de glazen balustrade uit te voeren in spijlenwerk zoals de balustrade van de teruggetrokken daklaag. De uitspringende vloerplaten brengen reliëf in het gevelbeeld.
De plint is volledig bekleed met aluminium lamellen in antraciet. Daarachter is aan de linkerzijde een toegangspoort naar de ondergrondse garage aanwezig. Centraal is er een glasraampartij van de kantoorruimte en de overdekte poort met toegang tot het gebouw bevindt zich rechts.
De plint volledig bekleden met lamellen is niet wenselijk, dit zorgt voor een gesloten uiterlijk. Om de beeldkwaliteit, aanwezig in de bovengevel, in de plint te brengen wordt als voorwaarde opgenomen om de penanten links en rechts te laten doorlopen in de plint. Zo landt het gebouw op de grond en wordt er een betere verhouding aan massiviteit voorzien. Dit heeft als gevolg dat de inkomhal rechts aangepast moet worden. De inkomhal moet wel voldoen aan de verordening integrale toegankelijkheid. Deze voorwaarde (linker en rechter penant laten doorlopen tot het maaiveld, uitgevoerd in greige natuursteen) is eveneens aangeduid op het plan BA_MPA_G_N_14_voorgevel_ROOD.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De aanvraag werd getoetst aan de verordening integrale toegankelijkheid. Opgemerkt wordt dat niet alle gemeenschappelijke delen aangepast zijn aan rolstoelgebruikers. Na afwerking moet de garantie bestaan dat gemeenschappelijke (toe)gangen voldoende breed en bruikbaar zijn. Zo is de breedte tussen onafgewerkte binnenmuren niet overal 175 cm zodat na afwerking minstens 150 cm voorzien kan worden conform artikel 15 van de toegankelijkheidsverordening. In voorwaarden zal daarom opgelegd worden om de doorgangsbreedte van 150 cm conform artikel 15 te garanderen.
Bovenaan en onderaan de helling is geen vrije en vlakke draairuimte voorzien, te meten met afgewerkte muren. De helling is tevens niet voorzien van een leuning aan beide zijden. In voorwaarden wordt opgenomen om de helling conform artikel 19 aan te leggen. Ook heeft de vluchttrap geen leuningen conform artikel 20. Dit wordt opgenomen in voorwaarden.
Conform artikel 21 moet een lift aanwezig zijn van type 2 EN81-70. Het is onduidelijk of de liftdeur een vrije en vlakke doorgangsbreedte van 90 cm zal hebben. Er moet voldaan zijn aan de vereisten van artikel 21.
De deuropeningen die uitgeven op de wooneenheden en gemeenschappelijke delen van de meergezinswoning (afvalberging, tellerlokaal, fietsenberging, de vluchttrap in de kelder, etc.), dienen minimaal 1 m breed te zijn zodat na afwerking een vrije en vlakke doorgangsbreedte van 85 cm gegarandeerd kan worden. In voorwaarden wordt opgenomen om conform artikel 22 een doorgangsbreedte van 85 cm na afwerking te garanderen.
Conform artikel 12 moet er overal een vrije doorgangshoogte van 2,3 m zijn. In de kelder is er plaatselijk een zone van 2,2 m hoog. De zone is beperkt en een afwijking op artikel 12 is verdedigbaar.
Voorts zijn er nog afwijkingen op artikel 24 en 25, die betrekking hebben op de toegankelijkheid van het tuinpaviljoen. Omdat het tuinpaviljoen wordt uitgesloten van vergunning zijn deze afwijkingen niet meer van toepassing.
De voorziene septische put is te klein. In voorwaarden wordt opgenomen om een septische put conform artikel 43 van de bouwcode te voorzien.
Volgens de pluviale overstromingskaarten, onderdeel van de watertoets, heeft de straatzijde van het perceel een middelgrote en kleine kans op overstroming na regenval in het huidige klimaat. Het raadplegen van de kaarten toont ons dat de Desguinlei nagenoeg volledig blank komt te staan bij hevige regenval en er een grotere kans is op overstromingen bij percelen en straatdelen gelegen aan de Kielsevest. De Kielsevest en de huidige parking voor de PIDPA-site is lager gelegen. Hemelwater zal daardoor van hoger gelegen gebieden afstromen naar de lager gelegen Kielsevest.
De waterproblematiek in deze omgeving bevestigt het belang om het tuinpaviljoen uit te sluiten van vergunning. Onverharde ruimte, tuinen, buffer- en infiltratievoorzieningen kunnen water vasthouden of laten infiltreren bij hevige neerslag en zo de overstromingskans doen verminderen. Onderkelderde en bebouwde achtertuinen verslechteren de infiltratiemogelijkheden van hemelwater aangezien regenwater niet de mogelijkheid heeft om op een natuurlijke manier de bodem in te dringen en zal afstromen naar naburige percelen. Het is wenselijk dat infiltratiemogelijkheid op percelen verbeteren en niet verslechteren.
De stedelijke milieudienst brengt onderstaand advies uit.
De aanvraag betreft de sloop van een bestaande woning en kantoorgebouw en de bouw van een meergezinswoning met kantoorfunctie en ondergrondse parking.
Sloop: De uitvoerder van de sloopwerken dient de nodige maatregelen te nemen om stofemissies tijdens de afbraak zoveel mogelijk te beperken (Vlarem II hoofdstuk 6.12).
Bemaling: Voor de realisatie van de ondergrondse verdiepingen zal vermoedelijk een bemaling noodzakelijk zijn.
De aandacht van de initiatiefnemer wordt er best op gevestigd dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2).
Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis en een bemaling dieper dan 4 m–mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt bepaald door VMM (Richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu 2019 - zie checklist 1 en 2).
De karakteristieken (doorlatendheid en dergelijke) van de ondergrond worden bij voorkeur bepaald door een pompproef.
De initiatiefnemer wordt gewezen op de verplichting volgens de bouwcode van stad Antwerpen om een retourbemaling uit te voeren (artikel 42). Enkel als dit niet kan, om technische redenen of omdat de kwaliteit van het grondwater dit niet toelaat, kan lozing op de riool worden overwogen.
In dat geval moet bij lozing van >10 m³/uur op de openbare riolering toelating van Aquafin verkregen worden.
De aandacht van de initiatiefnemer wordt er eveneens op gevestigd dat de opstart van de bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4 m–mv).
Voor toekomstige projecten wordt er aangeraden een bemaling tegelijk met de stedenbouwkundige handelingen aan te vragen zodat men niet voor ongewenste verrassingen komt te staan in verband met kosten, timing en dergelijke.
Exploitatie
Voor de exploitatie van het gebouw dient de eigenaar na te gaan of er indelingsplichtige activiteiten van toepassing zijn aangezien dit niet uit de plannen is af te leiden (airco, warmtepompen, stookinstallaties,…).
Dit advies wordt bijgetreden vanuit ruimtelijk oogpunt en de voorwaarden worden opgenomen in deze vergunning.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 12 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op het nieuw bouwen van een meergezinswoning en kantoren: - 9 appartementen tussen 60m² en 90m² (parkeernorm 1,2) = 10,8; - 1 appartement > 90m² (parkeernorm 1,35) = 1,35; - 41m² kantoren in stationsomgeving (parkeernorm 1/100m²) = 0,41; - 95m² kantoren (paviljoen) in stationsomgeving (parkeernorm 1/100m²) = 0,95
Het kantoorgebouw in de achtertuin is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar waardoor de bijhorende parkeerbehoefte vervalt. De werkelijke parkeerbehoefte is 12. |
De plannen voorzien in 16 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
Er worden ondergronds onder het eigen perceel 11 parkeerplaatsen voorzien die te bereiken zijn via een autolift. Er zijn op -1 en -2 steeds 2 parkeerplaatsen die niet kunnen keren in de parking. Door een herschikking van deze plaatsen, waarna er 1 overblijft is keren wel mogelijk. Er blijven dan 9 nuttige parkeerplaatsen over.
In het naburige pand 224 werden 7 parkeerplaatsen aangekocht (aankoopbewijs in bijlage bij de aanvraag). De aanvraag voorziet een rechtstreekse verbinding naar deze parking waardoor de parkeerplaatsen mee gerekend kunnen worden bij de nuttige parkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 16.
In de parkeerkelder kunnen maximaal 9 personenwagens gestald worden. Op het naastliggende perceel zijn nog 7 plaatsen aangekocht die rechtstreeks toegankelijk zijn, waardoor ze mee in rekening worden gebracht.
|
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus niet van toepassing.
|
Fietsvoorzieningen:
Voor de 10 appartementen moeten 26 fietsstalplaatsen voorzien worden:
- 5 appartementen met 1 slaapkamer = 5 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 10
- 4 appartementen met 2 slaapkamers = 4 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 12
- 1 appartement met 3 slaapkamers = 1 x 4 (3 slaapkamers + 1 extra) = 4
Voor de 2 kantoren moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden (1,25/100m²)
Er worden 30 fietsstalplaatsen voorzien in de ondergrondse parking, wat voldoende is. Deze zijn te bereiken via de autolift. Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van 1,70 m beschikbaar zijn. Dat is hier niet overal het geval. De aanvraag moet zich hieraan conform stellen.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
2. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
3. De penanten links en rechts laten doorlopen en afwerking met greige gevelmetselwerk. Onderaan een plint van 60 cm voorzien in greige natuursteen. Dit werd aangeduid op het plan BA_MPA_G_N_14_voorgevel_ROOD. De aangepaste hal moet voldoen aan de verordening integrale toegankelijkheid.
4. Het dak van de voorbouw aanleggen als groendak conform artikel 38 van de bouwcode.
5. De glazen borstweringen uitvoeren in hetzelfde spijlenwerk als de balustrade van de dakverdieping. Dit werd aangeduid op het plan BA_MPA_G_N_14_voorgevel_ROOD.
6. Onderstaande delen van het gebouw moeten aangepast worden zodat ook zij voldoen aan de verordening integrale toegankelijkheid:
- De gemeenschappelijke gangen van een doorgangsbreedte van 150 cm voorzien na afwerking, conform artikel 15.
- De hellingen in het gebouw aanleggen, conform artikel 19.
- De vluchttrap voorzien van leuningen, conform artikel 20.
- Een lift type 2 voorzien met voldoende doorgangsbreedte, conform artikel 21.
- Na afwerking moeten de toegangsdeuren naar de gemeenschappelijke delen en de appartementen minimaal 85 cm breed zijn, conform artikel 22.
7. Onderstaande voorwaarden moeten vanuit milieutechnisch oogpunt worden nageleefd:
- De uitvoerder van de sloopwerken dient de nodige maatregelen te nemen om stofemissies tijdens de afbraak zoveel mogelijk te beperken (Vlarem II hoofdstuk 6.12).
- Een omgevingsvergunning voor de bemaling te bekomen vóór de start van de werken.
- De karakteristieken van de ondergrond te bepalen door middel van een pompproef.
- De exploitant dient na te gaan of voor de exploitatie van de meergezinswoning een melding of vergunning noodzakelijk is.
8. Iedere fietsstalplaats te voorzien van een vrije uitrijlengte van 1,70 m.
9. Het kantoorgebouw met kelder in de achtertuin wordt uitgesloten, zoals ook aangeduid op het plan BA_MPA_P_N_18_niv_0 tuinpaviljoen_ROOD en BA_MPA_S_N_21_snede BB tuinpaviljoen_ROOD.
10. De toegang naar het naburige perceel wordt uitgesloten, zoals aangeduid op BA_MPA_P_N_18_niv_0 tuinpaviljoen_ROOD en BA_MPA_S_N_21_snede BB tuinpaviljoen_ROOD.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 30 maart 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 27 april 2022 |
Start 1e openbaar onderzoek | 11 mei 2022 |
Einde 1e openbaar onderzoek | 9 juni 2022 |
Beslissing toepassing administratieve lus | 24 juni 2022 |
Start laatste openbaar onderzoek | 5 juli 2022 |
Einde laatste openbaar onderzoek | 3 augustus 2022 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 9 oktober 2022 |
Verslag GOA | 26 september 2022 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
Administratieve lus
Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):
De gele affiche is niet de hele tijd zichtbaar geweest tijdens de periode van het openbaar onderzoek. De kennisgeving is niet correct verlopen.
De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).
De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
11 mei 2022 | 9 juni 2022 | 0 | 0 | 0 | 0 |
5 juli 2022 | 3 augustus 2022 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
2. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
3. De penanten links en rechts laten doorlopen en afwerking met greige gevelmetselwerk. Onderaan een plint van 60 cm voorzien in greige natuursteen. Dit werd aangeduid op het plan BA_MPA_G_N_14_voorgevel_ROOD. De aangepaste hal moet voldoen aan de verordening integrale toegankelijkheid.
4. Het dak van de voorbouw aanleggen als groendak conform artikel 38 van de bouwcode.
5. De glazen borstweringen uitvoeren in hetzelfde spijlenwerk als de balustrade van de dakverdieping. Dit werd aangeduid op het plan BA_MPA_G_N_14_voorgevel_ROOD.
6. Onderstaande delen van het gebouw moeten aangepast worden zodat ook zij voldoen aan de verordening integrale toegankelijkheid:
- De gemeenschappelijke gangen van een doorgangsbreedte van 150 cm voorzien na afwerking, conform artikel 15.
- De hellingen in het gebouw aanleggen, conform artikel 19.
- De vluchttrap voorzien van leuningen, conform artikel 20.
- Een lift type 2 voorzien met voldoende doorgangsbreedte, conform artikel 21.
- Na afwerking moeten de toegangsdeuren naar de gemeenschappelijke delen en de appartementen minimaal 85 cm breed zijn, conform artikel 22.
7. Onderstaande voorwaarden moeten vanuit milieutechnisch oogpunt worden nageleefd:
- De uitvoerder van de sloopwerken dient de nodige maatregelen te nemen om stofemissies tijdens de afbraak zoveel mogelijk te beperken (Vlarem II hoofdstuk 6.12).
- Een omgevingsvergunning voor de bemaling te bekomen vóór de start van de werken.
- De karakteristieken van de ondergrond te bepalen door middel van een pompproef.
- De exploitant dient na te gaan of voor de exploitatie van de meergezinswoning een melding of vergunning noodzakelijk is.
8. Iedere fietsstalplaats te voorzien van een vrije uitrijlengte van 1,70 m.
9. Het kantoorgebouw met kelder in de achtertuin wordt uitgesloten, zoals ook aangeduid op het plan BA_MPA_P_N_18_niv_0 tuinpaviljoen_ROOD en BA_MPA_S_N_21_snede BB tuinpaviljoen_ROOD.
10. De toegang naar het naburige perceel wordt uitgesloten, zoals aangeduid op BA_MPA_P_N_18_niv_0 tuinpaviljoen_ROOD en BA_MPA_S_N_21_snede BB tuinpaviljoen_ROOD.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.