Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022079883 |
Gegevens van de aanvrager: | mevrouw Celestien Groffen met als adres Monnikenhofstraat 89 te 2040 Antwerpen |
Ligging van het project: | Monnikenhofstraat 89 te 2040 Berendrecht (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 19 sectie B nr. 647F |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen van een handelspand met bovenliggend appartement |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 20/05/2022: weigering (OMV_2021182054) voor het verbouwen van een eengezinswoning met een nevenfunctie op de gelijkvloerse verdieping;
22/09/1994: vergunning (804#577) voor het uitbouwen van een garage;
- 09/05/1988: vergunning (86#880008) voor het aanbouwen van een winkelruimte;
- 17/06/1966: vergunning (18#48554) voor het bouwen van een woonhuis met winkel.
Vergunde toestand
- functie: eengezinswoning met een nevenfunctie op de gelijkvloerse verdieping;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting: garage/werkplaats tegen de achterste en rechter perceelgrens met een oppervlakte van circa 23 m².
Huidige toestand
- gevelafwerking: er werd reclame aangebracht tegen de voorgevel boven de etalageramen.
Nieuwe toestand
- functie: eengezinswoning met een nevenfunctie reca op de gelijkvloerse verdieping:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting: septische put met een inhoud van 3.000 liter.
Inhoud van de aanvraag
- verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning met nevenfunctie reca.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 28 juni 2022 | 27 juli 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 28 juni 2022 | 13 juli 2022 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 28 juni 2022 | 14 juli 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Zandweg, goedgekeurd op 30 mei 2016. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1: zone voor wonen (wo1).
(Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:
- Artikel 1 Zone voor wonen (Wo1) – 1.3 Inrichting:
De niet-bebouwde delen worden als tuin ingericht. Enkel de oprit naar de garage en een terras mag worden verhard. De zone voor de etalageramen werd verhard. Enkel de noodzakelijke verharding kan voorzien worden. Verder is de tuin groen en onverhard aan te leggen.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:
De uitlaat van gassen die afkomstig zijn van de recafunctie moet geplaatst worden conform dit artikel.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Het pand situeert zich binnen de perimeter van het ruimtelijk uitvoeringsplan ‘Zandweg’ en daarin meer bepaald binnen de ‘zone voor wonen (WO1)’.
Deze zone is bestemd voor eengezinswoningen. Daarnaast is kleinschalige detailhandel mogelijk. Het plan zoals het in dit dossier voorligt, handelt over de verbouwing en uitbreiding van een bestaande handelswoning. Het gelijkvloers van het pand heeft in het verleden dienstgedaan als drogisterij/verfwinkel. Daarna werd er een begrafenisonderneming gestart. In voorliggende aanvraag wil men het gelijkvloers bestemmen als ontbijt/lunchroom.
De ontbijt/lunchroom op het gelijkvloers is rechtstreeks toegankelijk vanuit de woonfunctie op de verdieping. Beide functies zijn derhalve rechtstreeks met elkaar verbonden waarbij de ontbijt/lunchroom als nevenfunctie bij de functie wonen op te vatten is. De woonfunctie blijft, ook in oppervlakte, de hoofdbestemming van het pand en kan op die manier voldoen aan de bestemmingsvoorschriften van het geldende ruimtelijk uitvoeringsplan.
Bijkomend werd aangaande de nieuwe nevenfunctie advies gevraagd aan de stedelijke dienst Business en Innovatie. Het uitgebrachte advies is gunstig en luidt als volgt:
“Deze aanvraag betreft een aangepaste versie van een eerder ingediend dossier. Met deze aanvraag wordt tegemoetgekomen aan de opmerkingen bij de vorige versie. Een extra tussendeur te voorzien tussen reca-ruimte en appartement, zodat het gelijkvloers en de woning als een ondeelbaar geheel zullen functioneren. De gelijkvloerse reca-functie is een nevenfunctie bij de woning. De functiewijziging van handelsruimte naar reca-ruimte kan gunstig beoordeeld worden vanuit de visie Beleidsnota Detailhandel 2020. De nota stelt dat in deze zone behoud van de vergunde commerciële ruimten mogelijk is en dat optimalisatie ervan gunstig wordt geadviseerd. Functiewijzigingen tussen detailhandel, reca of dienstverlening zijn daarbij mogelijk om leegstand van de commerciële ruimte te vermijden.”
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
De werken op het gelijkvloers gebeuren allemaal binnen het bestaande volume. De woonst op de verdieping wordt wel uitgebreid. Aan de tuinzijde wordt op de eerste verdieping een uitbreiding voorgesteld tot een totale bouwdiepte van 11,10 m aan de linkerzijde en 13 m ter hoogte van de rechter perceelsgrens. De trappenhal wordt tot op de tweede verdieping doorgetrokken om ook de zolderruimtes onder het dak te kunnen bereiken. Binnen het totale volume op de eerste verdieping wordt een appartement met twee slaapkamers voorzien. De ruimtes onder het dak behouden de functie van zolder. Een deel van het platte dak van het gelijkvloers wordt ingericht als dakterras voor dit appartement. Het platte dak van de uitbreiding op de eerste verdieping wordt aangelegd als groendak.
De voorgestelde uitbreiding op de eerste verdieping verwijst naar vaker voorkomende volumes in de omgeving en is inpasbaar.
Uit lezing van de vergunde toestand van het pand, opgericht in 1966, blijkt dat de voortuinzone nooit als groenzone aangevraagd of vergund werd. Vanuit die optiek is het verdedigbaar om de drie voor de zaak vereiste fietsstalplaatsen te verplaatsen naar deze voortuinstrook. Aangezien het om slechts drie fietsen gaat, kan de voortuin alsnog gedeeltelijk als groene zone aangelegd worden. Hiermee wordt tegemoetgekomen aan artikel 1.3 van het ruimtelijk uitvoeringsplan ‘Zandweg’ betreffende de inrichting van de niet-bebouwde delen. Conform dit voorschrift moeten de niet-bebouwde delen als tuin worden ingericht. Enkel de noodzakelijke verharding kan voorzien worden.
De zone voor de etalageramen is voorzien van een vergunde verharding. Om de visuele kwaliteit en daardoor de positieve invloed ervan op het straatbeeld te verhogen, zal in de voorwaarden opgenomen worden om aan voornoemd artikel te voldoen en de bestaande verharding in de voortuinstrook gedeeltelijk als groenzone aan te leggen. Deze zone, alsook de zone voor de fietsstalplaatsen zal in rood aangeduid worden op de plannen.
Visueel-vormelijke elementen
Zowel de voor- als de achtergevel wordt voorzien van isolatie en een nieuwe rood genuanceerde gevelsteen. Voor de nieuwe ramen wordt donker aluminium voorgesteld met daaronder nieuwe dorpels in blauwe steen. Ook het dak wordt geïsoleerd en voorzien van nieuwe donkere dakpannen. Aan de voorzijde worden twee nieuwe dakramen voorzien. Het nieuwe volume op de eerste verdieping achteraan wordt bekleed met hout. De dakkapel ter hoogte van de achtergevel wordt bekleed met donkere gevelbekleding.
De voorgestelde materialen komen in de omgeving vaker voor en zijn inpasbaar.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De plannen moeten zo gelezen worden dat de functie op het gelijkvloers en de woning op de verdieping een samenhangend geheel vormen waarbij de functie op het gelijkvloers, ontbijt/lunchroom een nevenfunctie vormt van de woonfunctie op de verdieping. De toegang tot het appartement wordt genomen via de inkomdeur van het gelijkvloers en vervolgens via een interne deur tussen de hoofdfunctie (wonen) en de nevenfunctie (ontbijt/lunchroom).
Het is uit de plannen bij het dossier niet duidelijk af te leiden hoe de gassen afkomstig van de reca-functie afgevoerd zullen worden. Deze afvoerkanalen en uitlaten moeten voorzien worden conform artikel 35 van de bouwcode. Dit zal als voorwaarde bij de vergunning opgenomen worden.
Mobiliteitsimpact
Toetsing parkeerbehoefte
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats.
Door de verbouwingen wordt de toegang tot de bestaande parkeerplaats verhinderd. Deze wordt bijgeteld bij de werkelijke parkeerbehoefte.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1.
Om de bestaande parkeerplaats, ter plaatse van de oprit naar de garage, alsnog te kunnen benutten en het aantal nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen alsnog op 1 te brengen, dienen de fietsstalplaatsen, die nu ter plaatse van deze oprit voorzien zijn, verplaatst te worden: - De extra vereiste fietsstalplaats voor de woongelegenheid kan verplaats worden naar de garage, die bij de woning blijft horen. - De 3 fietsstalplaatsen voor de ontbijt/lunchroom kunnen verplaatst worden naar de vergunde voortuinstrook.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1 – 1 = 0. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus niet van toepassing.
|
Fietsparkeerplaatsen
Er moeten 4 fietsparkeerplaatsen voorzien worden.
- Voor de oppervlakte van de zaak is er een fietsparkeerbehoefte van 2/100 m² voor bezoekers en 0,6/100m² voor personeel. De totale fietsparkeerbehoefte voor bezoekers is bijgevolg 3.
- Een vierde parkeerplaats moet voorzien worden voor de extra gerealiseerde slaapkamer bij de bestaande woongelegenheid.
Zoals hierboven vermeld, zullen de op plan opgetekende fietsstalplaatsen verplaatst worden (1 naar de garage voor de woning en 3 naar de voortuinstrook) zodanig dat de oprit alsnog als nuttige autostal- en autoparkeerplaats beschouwd kan worden.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
2. De afvoerkanalen en uitlaten van gassen afkomstig van de reca-functie moeten worden voorzien conform artikel 35 van de bouwcode.
3. De voortuin is gedeeltelijk aan te leggen als groenzone conform artikel 1.3 van het ruimtelijk uitvoeringsplan ‘Zandweg’ zoals in rood aangeduid op het plan.
4. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 9 juni 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 28 juni 2022 |
Start openbaar onderzoek | 7 juli 2022 |
Einde openbaar onderzoek | 5 augustus 2022 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 11 oktober 2022 |
Verslag GOA | 22 september 2022 |
naam GOA | Katrine Leemans |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
7 juli 2022 | 5 augustus 2022 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
2. De afvoerkanalen en uitlaten van gassen afkomstig van de reca-functie moeten worden voorzien conform artikel 35 van de bouwcode.
3. De voortuin is gedeeltelijk aan te leggen als groenzone conform artikel 1.3 van het ruimtelijk uitvoeringsplan ‘Zandweg’ zoals in rood aangeduid op het plan.
4. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.