Terug
Gepubliceerd op 21/11/2022

2022_CBS_09152 - Omgevingsvergunning - OMV_2022102478. Drink 24-26. District Borgerhout - Weigering

college van burgemeester en schepenen
vr 18/11/2022 - 09:00 Stadhuis
Goedgekeurd

Samenstelling

Aanwezig

Bart De Wever, burgemeester; Koen Kennis, schepen; Jinnih Beels, schepen; Annick De Ridder, schepen; Nabilla Ait Daoud, schepen; Karim Bachar, schepen; Peter Wouters, schepen; Elisabeth van Doesburg, schepen; Erica Caluwaerts, schepen; Tom Meeuws, schepen; Sven Cauwelier, algemeen directeur

Secretaris

Sven Cauwelier, algemeen directeur

Voorzitter

Bart De Wever, burgemeester
2022_CBS_09152 - Omgevingsvergunning - OMV_2022102478. Drink 24-26. District Borgerhout - Weigering 2022_CBS_09152 - Omgevingsvergunning - OMV_2022102478. Drink 24-26. District Borgerhout - Weigering

Motivering

Aanleiding en context

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

 

Projectnummer:

OMV_2022102478

Gegevens van de aanvrager:

de heer Haim Wenger met als adres Terlistraat 16 te 2018 Antwerpen

Ligging van het project:

Drink 24 - 26 te 2140 Borgerhout (Antwerpen)

Kadastrale percelen:

afdeling 25 sectie A nrs. 753P en 753L

Vergunningsplichten:

Stedenbouwkundige handelingen

Voorwerp van de aanvraag:

vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 3

 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

 

Relevante voorgeschiedenis

-          13/01/2012: vergunning (3508#9422) voor het wijzigen van de bestemming tot handel;

-          17/09/2004: vergunning (180#3790) voor de reconversie van een cinema tot magazijn;

-          19/03/2004: vergunning (180#3231) voor het regulariseren verbouwen woning.

 

Vergunde toestand  

-          functie:

  • handelsgelijkvloers (maakt geen deel uit van de aanvraag);
  • wonen - bovengelegen eengezinswoning met aparte toegang (geen interne verbinding met het handelsgelijkvloers);

-          bouwvolume:

  • 3 bouwlagen met zadeldak; 
  • gelijkvloers volledig dichtgebouwd;
  • bouwdiepte eerste verdieping 24,36 meter;
  • bouwdiepte tweede verdieping 17,61 m ter hoogte van de linker- en 11,07 m aan de rechter perceelgrens;
  • bouwdiepte dakverdieping 11,07 m;

-          gevelafwerking:

  • zwart marmeren gelijkvloerse plint met metalen rolpoort (maakt geen deel uit van de aanvraag);
  • witte geglazuurde metselwerk met donker geschilderde houten bakgoot.

 

Bestaande toestand

-          functie en bouwvolume overeenkomstig vergunde toestand, uitgezonderd;

  • dakterras van circa 18 m² ter hoogte van de tweede verdieping;
  • plafondhoogte achterbouw eerste verdieping 2,16 meter i.p.v. de vergunde 2,50 m.

-          gevelafwerking overeenkomstig vergunde toestand, uitgezonderd;

  • licht beige metselwerk met grijs pvc schrijnwerk met grijze horizontale accenten

en een kroonlijst in wit hout.

 

Nieuwe toestand

-          functie: 

  • wonen – 3 appartementen:
    •  2 twee-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 105 m² en 87 m²;
    • 1 één-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 65 m²;

-          bouwvolume:

  • 3 bouwlagen met zadeldak;
  • gelijkvloerse fietsenberging van 33 m²;
  • gelijkvloerse verdieping volledig dichtgebouwd, maakt verder geen deel uit van de aanvraag;
  • bouwdiepte eerste verdieping 18,43 m;
  • bouwdiepte tweede verdieping 17,61 m ter hoogte van de linker- en 11,07 m aan de rechter perceelgrens;
  • bouwdiepte dakverdieping 11,07 m;

-          gevelafwerking:

  • licht beige metselwerk met grijs pvc schrijnwerk met grijze horizontale natuurstenen accenten en een kroonlijst in wit hout.

-          inrichting:

  • dakterras ter hoogte van elke verdieping.

 

Inhoud van de aanvraag

-          gedeeltelijk slopen van de achterbouw op de eerste verdieping;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 3;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          voorzien van 3 dakterrassen;

-          inrichten van een fietsenberging;

-          gelijkvloerse handelsruimte maakt geen deel uit van de aanvraag;

-          gevelwijzigingen maken geen deel uit van de aanvraag.

Argumentatie

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

 

Adviezen

 

Externe adviezen

 

Adviesinstantie

Datum advies gevraagd

Datum advies ontvangen

Advies

Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA

26 september 2022

21 oktober 2022

Voorwaardelijk gunstig

Fluvius System Operator/ Fluvius

26 september 2022

19 oktober 2022

Voorwaardelijk gunstig

 

Interne adviezen

 

Adviesinstantie

Datum advies gevraagd

Datum advies

Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering

26 september 2022

29 september 2022

Stadsontwikkeling/ Mobiliteit

26 september 2022

7 oktober 2022

Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Milieu

26 september 2022

7 oktober 2022

 

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

  • Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: De keuken van het appartement op de eerste verdieping heeft een hoogte van 2,15 m.;

De badkamer en wasberging op de tweede verdieping hebben een hoogte van 2,10 meter < 2,20 meter;

  • Artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer: het dakvlakvenster in de slaapkamer van 16 m² heeft een oppervlakte van 0,7 m² < 1,6 m² = 10 %.

Op de plannen nieuwe toestand wordt niet aangegeven of het buitenschrijnwerk op de tweede verdieping ter hoogte van de achtergevel een opengaand gedeelte heeft;

  • Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: de buitenruimte op de dakverdieping heeft een oppervlakte van 3,92 m² < 4 m²;
  • Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen;  de fietsstalplaats is met een gangbreedte van 0,60 m ter hoogte van de trap niet bereikbaar;
  • Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er worden geen extra autostalplaatsen voorzien.

 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO)) 

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

 

Omgevingstoets

 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

 

Functionele inpasbaarheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag betreft het opsplitsen van een ruime woongelegenheid naar 3 kleinere woongelegenheden. Een meergezinswoning is principieel inpasbaar.

 

De stad telt heel wat grote woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Daarom legt onder andere artikel 23 BC minimum eisen op in geval van opdeling eengezinswoning.

Daarnaast is het nodig om in het algemeen in te zetten op voldoende ruime woningen. In ieder geval dient elke woning over voldoende natuurlijk licht, lucht en uitzicht te  beschikken, alsook over een logische planschikking met een voldoende aantal grote  slaapkamers en een kwalitatieve buitenruimte (balkon, terras of tuin). Bergingen, gangen, technische (energie) ruimten en afvalverzameling worden bijgevolg  functioneel georganiseerd. Deze voorzieningen kunnen ook collectief voorzien worden. De woongelegenheden van een gebouw, of van een project bestaande uit meerdere gebouwen die vervat zitten in dezelfde vergunningsaanvraag, dienen ook gevarieerd in grootte te zijn.

Ook is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Door het omvormen van 1 ruime woongelegenheid naar 3 entiteiten stijgt de densiteit op onaanvaardbare wijze en daalt tegelijkertijd het woongenot wat onder andere blijkt uit de onverenigbaarheid met de voorschriften.

Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

De extra woonentiteiten genereren een mobiliteitsvraag die niet ingevuld kan worden op het perceel en bijgevolg strijdig is met artikel 29 en 30 van de bouwcode. Verder is de bovenste woonentiteit niet toegankelijk met een lift, wat de woonkwaliteit doet dalen.

Deze elementen zorgen voor een ongunstige beoordeling.

 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet het slopen van een volume op de eerste verdieping om een dakterras te voorzien tussen de bestaande scheimuren wat het eigen project ten goede komt maar niet de aanpalenden. Op deze manier blijven scheimuren behouden die een optimale bezonning of daglichttoetreding, ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving, hinderen.

 

Ter hoogte van de tweede verdieping wordt achteraan een dakterras voorzien. Dit terras past zich beter in tussen de volumes van de aanpalenden waardoor er geen onaanvaardbare hinder wordt veroorzaakt of een optimale bezonning of daglichttoetreding hindert.

Het dakterras wordt vanuit het appartement toegankelijk gemaakt via de wasberging. Een rechtstreekse toegankelijkheid vanuit een leefruimte zou de bruikbaarheid en kwaliteit van het terras optimaliseren.

 

Ook ter hoogte van het appartement in de dakverdieping wordt achteraan een terras voorzien en wordt hier het dak uitgebreid met een dakkapel om het terras toegankelijk te maken. Dit dakterras heeft echter een diepte die een normaal gebruik niet toelaat.

 

Visueel-vormelijke elementen

De plannen geven aan dat de voorgevel geen deel uitmaakt van de aanvraag. Alle handelingen, werken en wijzigingen in verband met de voorgevel tegenover de laatst vergunde toestand dienen dan ook te worden uitgesloten bij een eventuele vergunning.

 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

 

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

 

Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen.

 

De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en of functiewijziging met 2 wooneenheden. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1. De werkelijke parkeerbehoefte is 2.

 

De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.

 

Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt minstens 1.

 

Het plan voorziet niet in het aantal te realiseren plaatsen. Er dient gezocht naar een oplossing op eigen terrein.

 

Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1.

 

Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1.

Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.

 

 

Fietsvoorzieningen

Voor dit project dienen er 5 ((2+1) + (1+1))) overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Deze werden ingetekend in een berging op het gelijkvloers. Echter dient de doorgang naar de fietsenberging voldoende breed te zijn zodat fietsers (met de fiets aan de hand) niet tegen de zijmuren botsen met de fiets. De plannen tonen dat er maar een vrije breedte van 0,60 meter aanwezig is naast de trap, welke te smal is. De fietsenstalling is vervolgens niet bruikbaar.

 

Advies aan het college

 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Juridische grond

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Regelgeving: bevoegdheid

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

 

  1. de gemeentelijke projecten;
  2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Fasering

 

Procedurestap

Datum

Indiening aanvraag

8 augustus 2022

Volledig en ontvankelijk

26 september 2022

Start openbaar onderzoek

geen

Einde openbaar onderzoek

geen

Gemeenteraad voor wegenwerken

geen

Uiterste beslissingsdatum

25 november 2022

Verslag GOA

7 november 2022

naam GOA

Wim Van Roosendael

 

Onderzoek

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.

Artikel 2

Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.

Artikel 3

De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.

Artikel 4

Dit besluit heeft in principe geen financiƫle gevolgen.