Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022070260 |
Gegevens van de aanvrager: | mevrouw Gerda Driessens met als adres Sevenhanslei 85 te 2950 Kapellen |
Ligging van het project: | Dorpstraat ZN te 2040 Berendrecht-Zandvliet-Lillo (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 19 sectie B nr. 177D |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | bouwen van een eengezinswoning (lot 5) |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 01/10/2021: vergunning (OMV_2021092548) voor het verkavelen van een terrein in 5 loten waarvan 1 voor woningbouw en 4 voor weiland (met schuur) en tuin.
Vergunde/vergund geachte toestand
- verkaveld terrein in 5 loten, waarvan 1 lot (lot 5) voor woningbouw.
Huidige toestand
- braakliggend terrein bouwrijp gemaakt.
Gewenste toestand
- functie: eengezinswoning met een bruto vloeroppervlakte van 232 m²;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting tuinzone:
Inhoud van de aanvraag
- bouwen van een eengezinswoning op lot 5 van de verkaveling.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Water-link | 13 juni 2022 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag | Geen tijdig advies ontvangen waardoor het geacht wordt gunstig te zijn |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 13 juni 2022 | 21 juni 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt in de verkaveling 20219, goedgekeurd op 1 oktober 2021, meer bepaald in lot(en) 5.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verkavelingsvergunning op volgende punten:
- inplanting: de woning ligt buiten de zone voor hoofdgebouw;
- dakuitvoering: deels zadeldak, deels plat dak;
- terrassen: verhardingen dienen te gebeuren met waterdoorlatende materialen of materialen toegepast met een brede voeg. Waterdichte vlakken zijn enkel voor de verhardingen van de terrassen toegelaten mits ze afwateren naar de tuin en mits een onmiddellijke bezinking mogelijk is;
- verharding: in de voortuinstrook is maximaal 3 m verharding toegelaten naar de inpandige garage. De garage is hier bereikbaar via de zijtuinstrook. Deze dient als tuin te worden ingericht. Hier is verharding toegelaten langsheen het gebouw tot een maximum van 1 m;
- afsluitingen op de perceelsgrens: niet voorzien op de plannen.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
De garage/wasplaats op de gelijkvloerse verdieping aan de straatzijde zorgt ervoor dat er weinig contact is tussen de woning en de straat. Voor een regelmatig contact tussen de bewoners en de straat dient er hier een verblijfsruimte ingericht te worden.
Verder is er bij gevels van 8 m gevelbreedte 1 garagepoort toegelaten. In dit geval werd de garagepoort in de zijgevel voorzien.
De voortuin dient te worden afgesloten.
Slaapkamer 2 op de dakverdieping heeft een vrije hoogte van 2,50 m. Bij nieuwbouw dient een verblijfsruimte een minimale vrije hoogte van 2,60 m te hebben. Onder schuine daken dient de helft van de netto-oppervlakte van de verblijfsruimte, te meten vanaf 1,80 m, een hoogte te hebben van minstens 2,60 m.
Op de gelijkvloerse verdieping heeft de raamopening aan slaapkamer 1 een lichtdoorlatende oppervlakte van 0,92 m². Dit dient minimaal 1 m² te zijn.
Niet-overdekte terrassen grenzend aan een tuin of andere onverharde bodem dienen aangelegd te worden in een helling van 1 à 2%, om het regenwater hiernaar te laten afwateren en op natuurlijke wijze te laten infiltreren.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De op te richten woning situeert zich binnen de perimeter van een geldige verkaveling (20219). De verkavelingsvoorschriften voor lot 5 van deze verkaveling laten het optrekken van een woning toe. De voorgestelde functie kan aanvaard worden.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
Uit de plannen bij deze aanvraag wordt vastgesteld dat de voorgestelde inplanting en volumetrie niet voldoen aan de geldende verkavelingsvoorschriften.
Hoewel de footprint van het pand conform de verkavelingsvoorschriften is, in de aanvraag niet ingeplant binnen de daarvoor aangeduide zone in de verkaveling. Op het plan van de verkaveling wordt namelijk een bouwzone voorzien rechts palend aan een doorgang naar de achterliggende percelen van dezelfde verkaveling. Deze weg met ‘recht van doorgang naar de kavels 1, 2 en 3’ van dezelfde verkaveling situeert zich bijgevolg aan de linkerzijde van lot 5, het lot in deze aanvraag. Het volume in deze aanvraag wordt echter op een afstand van 4 m, rechts van deze weg met ‘recht van doorgang’ ingeplant. Op die manier ontstaat er aan weerszijden van de nieuwe woning een zijtuinstrook.
Afwijkingen van bestemmingsvoorschriften en zoneringen binnen de verkaveling, kunnen niet toegestaan worden volgens artikel 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
Aan de linkerzijde van de woning wordt in de zijtuinstrook een inrit naar de inpandige garage aangelegd. En hoewel niet op het inplantingsplan ingetekend, wordt in deze linkse zijgevel eveneens de inkomdeur voorzien, waardoor er binnen deze zijtuinstrook wellicht ook een pad naar deze voordeur aangelegd zal worden.
Het aanleggen van deze verharding is strijdig met de verkavelingsvoorschriften waarin beschreven wordt dat de zijtuinstrook als tuin ingericht moet worden en dat de verharding langsheen het gebouw beperkt is tot een maximum van 1 m.
Ook het volume zelf wijkt af op de verkavelingsvoorschriften. De voorschriften vermelden immers dat het dak uitgevoerd moet worden als een zadeldak over de volledige bebouwde oppervlakte. In het voorstel zoals ingediend wordt het zadeldak slechts tot op een bouwdiepte van 12 m voorzien. De overige 5 m van het volume, tot een bouwdiepte van 17 m wordt van een plat dak voorzien.
Naast afwijkingen op de verkavelingsvoorschriften worden er ook een aantal afwijkingen op de bouwcode vastgesteld.
Aan de straatzijde van de woning wordt een garage/wasplaats voorzien over de totale breedte van 8 m. Deze functie vertaalt zich aan de straatzijde in een zeer gesloten voorgevel waarin op het gelijkvloers slechts een klein bandraam voorzien wordt. Dit voorstel staat haaks op artikel 12 van de bouwcode waarin gesteld wordt dat er in de voorgevel minstens één levendige functie aanwezig moet zijn, waardoor er contact kan ontstaan tussen de interne ruimtes en de straat.
Om aan dit artikel te kunnen voldoen zal de indeling het plan gewijzigd moeten worden en waarbij de garage gedraaid zal moeten worden en waarbij de toegang tot deze garage in de voortuin voorzien wordt. Deze wijziging is dermate groot dat ze niet als voorwaarde opgenomen kan worden bij een vergunning.
Daarnaast wordt vastgesteld dat er geen voortuinafsluiting aanwezig is, zoals dit vereist wordt in artikel 19 van de bouwcode.
Deze afsluiting zal voorzien moeten worden conform voornoemd artikel van de bouwcode maar eveneens conform de voor dit perceel geldende verkavelingsvoorschriften.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Op de eerste verdieping, onder het schuine dak, wordt naast een zolder ook slaapkamer 2 voorzien. Uit snede AA door deze slaapkamer kan worden afgeleid dat de vrije hoogte hier slechts 2,50 m bedraagt, daar waar artikel 21 vastlegt dat de vrije hoogte voor elke verblijfsruimte, waaronder ook slaapkamers, minimaal 2,60 m moet bedragen. Bijkomend moet onder schuine daken de helft van de netto-oppervlakte van de verblijfsruimte, te meten vanaf 1,80 m, een hoogte te hebben van minstens 2,60 m. Geen van deze voorwaarden wordt gehaald in slaapkamer 2. Deze ruimte kan bijgevolg niet bestemd worden als slaapkamer.
Om hier alsnog een slaapkamer te kunnen inrichten zal aan de bepalingen van artikel 21 voldaan moeten kunnen worden. Ook deze aanpassing is van die grootteorde dat ze niet als voorwaarde bij een vergunning opgenomen kan worden.
Ook bij slaapkamer 1 op het gelijkvloers moet met een aantal bepalingen van de bouwcode rekening gehouden worden. Vastgesteld wordt dat deze slaapkamer niet beschikt over een voldoende grote gevelopening. Artikel 24 van de bouwcode legt immers op dat elke verblijfsruimte openingen moet hebben voor de toetreding van daglicht en zicht die ruim genoeg zijn. Deze openingen moeten daarom een oppervlakte hebben van minimaal 10% van de vloeroppervlakte van de verblijfsruimte en met een minimum van 1 m². Aan deze voorwaarde wordt hier niet voldaan.
Het vergroten van dit raam om te kunnen voldoen aan artikel 24 van de bouwcode zou bij een vergunning als voorwaarde opgelegd kunnen worden.
Andere onduidelijkheden die bij een vergunning opgenomen zouden kunnen worden betreft de helling van het terras in de tuin. Buitenterrassen moeten conform artikel 39 van de bouwcode met een helling van 1 à 2% afwateren naar de tuin.
Het uitvoeren van het terras conform de bouwcode zou bij een vergunning als voorwaarde opgelegd kunnen worden.
Visueel-vormelijke elementen
De woning wordt opgetrokken in roodbruin genuanceerde gevelsteen. Voor het dak worden dakpannen in grijs/antraciet voorgesteld. Voor de dakrandprofielen wordt aluminium in antraciet gekozen. Het schrijnwerk wordt uitgevoerd in PVC in crèmekleur.
De voorgestelde materialen en kleuren komen in de omgeving vaker voor en kunnen aanvaard worden.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats.
Voor een woonproject met maximaal 5 wooneenheden moet er 1 parkeerplaats per wooneenheid voorzien worden. In deze aanvraag wordt 1 woning opgericht, waardoor er 1 parkeerplaats voorzien moet worden.
|
De plannen voorzien in 1 nuttige autostal- en autoparkeerplaats.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1.
Dit aantal is op zich toereikend, enkel de locatie van de garage in het gebouw komt niet voor vergunning in aanmerking gezien de strijdigheden met verkavelingsvoorschriften en voorschriften uit de bouwcode.
|
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 17 mei 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 13 juni 2022 |
Start 1e openbaar onderzoek | 21 juni 2022 |
Einde 1e openbaar onderzoek | 20 juli 2022 |
Beslissing toepassing administratieve lus | 17 augustus 2022 |
Start laatste openbaar onderzoek | 29 augustus 2022 |
Einde laatste openbaar onderzoek | 27 september 2022 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 25 november 2022 |
Verslag GOA | 7 november 2022 |
naam GOA | Katrine Leemans |
Administratieve lus
Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):
De start van het eerste openbaar onderzoek werd niet ingegeven in omgevingsloket.
De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).
De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
21 juni 2022 | 20 juli 2022 | 0 | 0 | 0 | 0 |
29 augustus 2022 | 27 september 2022 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.