Terug
Gepubliceerd op 21/11/2022

2022_CBS_09143 - Omgevingsvergunning - OMV_2022089248. Sint-Jozefstraat 56-60. District Antwerpen - Weigering

college van burgemeester en schepenen
vr 18/11/2022 - 09:00 Stadhuis
Goedgekeurd

Samenstelling

Aanwezig

Bart De Wever, burgemeester; Koen Kennis, schepen; Jinnih Beels, schepen; Annick De Ridder, schepen; Nabilla Ait Daoud, schepen; Karim Bachar, schepen; Peter Wouters, schepen; Elisabeth van Doesburg, schepen; Erica Caluwaerts, schepen; Tom Meeuws, schepen; Sven Cauwelier, algemeen directeur

Secretaris

Sven Cauwelier, algemeen directeur

Voorzitter

Bart De Wever, burgemeester
2022_CBS_09143 - Omgevingsvergunning - OMV_2022089248. Sint-Jozefstraat 56-60. District Antwerpen - Weigering 2022_CBS_09143 - Omgevingsvergunning - OMV_2022089248. Sint-Jozefstraat 56-60. District Antwerpen - Weigering

Motivering

Aanleiding en context

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

 

Projectnummer:

OMV_2022089248

Gegevens van de aanvrager:

de heer Izaak Pluczenik met als adres Maria-Henriettalei 8 te 2018 Antwerpen

Ligging van het project:

Sint-Jozefstraat 56-60 te 2018 Antwerpen

Kadastrale percelen:

afdeling 6 sectie F nrs. 1429W8, 1429B9 en 1429X8

Vergunningsplichten:

Stedenbouwkundige handelingen

Voorwerp van de aanvraag:

slopen van een twee gebouwen en oprichten van een meergezinswoning met 9 woongelegenheden

 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

 

Relevante voorgeschiedenis

-          02/09/1993: vergunning (86#8725897) voor een verbouwing;

-          24/05/1946: toelating (18#20816) voor de heropbouw van een woning;

-          29/08/1947: toelating (18#23274) voor de herbouw van een woning.

 

Vergunde toestand

-          functie:

  • Sint-Jozefstraat 60: meergezinswoning;
  • Sint-Jozefstraat 56-58: eengezinswoning;

-          bouwvolume:

  • Sint-Jozefstraat 60:

-          ingesloten bebouwing van 3 bouwlagen onder een plat dak;

-          totale bouwdiepte van circa 25,5 m;

-          bouwhoogte van circa 11,5 m;

  • Sint-Jozefstraat 56-58: eengezinswoning;

-          ingesloten bebouwing van 3 bouwlagen onder een plat dak;

-          totale bouwdiepte van circa 17 m;

-          bouwhoogte van circa 10 m;

  • gezamenlijke open ruimte van circa 660 m²;

-          gevelafwerking:

  • gevel in rode baksteen;
  • gelijkvloerse plint in blauwe hardsteen;
  • nr. 56-58 bezit een inpandige garage.

 

Bestaande toestand

-          niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

-          inrichting:

  • grote tuin met daarin bomen.

 

Nieuwe toestand

-          functie: 

  • meergezinswoning met 9 woongelegenheden;

-          gelijkvloerse- en eerste verdieping: woning met oppervlakte van circa 538 m²;

-          2 studio’s met gemiddelde oppervlakte van 47,5 m²;

-          4 twee-slaapkamer-appartementen met gemiddelde oppervlakte van 81 m²;

-          2 twee-slaapkamer-appartementen met gemiddelde oppervlakte van 88,5 m²;

-          bouwvolume:

  • ingesloten bebouwing van 4 tot 5 bouwlagen met een plat dak;
  • gedeeltelijk teruggetrokken daklaag aan de linkerzijde;
  • bouwdiepte hoofdvolume van circa 17 m;
  • totale bouwdiepte inclusief achterbouw van circa 26 m;
  • totale bouwhoogte van circa 17 m;
  • open ruimte van circa 543 m²;
  • parkeergarage in de kelder voor 11 auto’s;

-          gevelafwerking:

  • voorgevel in wit/grijze gevelsteen met schrijnwerk in zwart/antraciet kleurig aluminium schrijnwerk;
  • uitkragende terrassen;
  • aan de linkerzijde een poort naar de parkeergarage;

-          inrichting:

  • vellen van 7 bomen in de tuinzone, waarvan 2 op meer dan 15 m van de vergunde gebouwen.


Inhoud van de aanvraag

-          slopen van 2 gebouwen;

-          bouwen van een meergezinswoning met 9 woongelegenheden;

-          wijzigen van de scheidingsmuren;

-          vellen van hoogstammige bomen.

 

Argumentatie

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

 

Adviezen

 

Externe adviezen

 

Adviesinstantie

Datum advies gevraagd

Datum advies ontvangen

Advies

AQUAFIN NV

12 augustus 2022

6 september 2022

Voorwaardelijk gunstig

Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA

12 augustus 2022

13 september 2022

Voorwaardelijk gunstig

Fluvius System Operator/ Fluvius

12 augustus 2022

19 augustus 2022

Voorwaardelijk gunstig

PROXIMUS/ Proximus

12 augustus 2022

29 augustus 2022

Voorwaardelijk gunstig

Water-link

12 augustus 2022

6 september 2022

Voorwaardelijk gunstig

 

Interne adviezen

 

Adviesinstantie

Datum advies gevraagd

Datum advies

Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering

12 augustus 2022

8 september 2022

Stadsbeheer/ Groen en Begraafplaatsen

12 augustus 2022

6 september 2022

Stadsontwikkeling/ Mobiliteit

12 augustus 2022

30 augustus 2022

stadsontwikkeling/ vergunningen/ milieuvergunningen)

12 augustus 2022

19 augustus 2022

 

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

  • artikel 20 - trappen:
    de ontworpen trap heeft een breedte van circa 0,8 meter. Dit is niet in overeenstemming met een minimale breedte van 1 meter.
  • artikel 25 - vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur:
    aan de ingang die leidt tot de bovenliggende woongelegenheden, is geen vrije wandbreedte van minimum 0,5 meter naast de deur voorzien.

 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

  • artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
    een bouwhoogte van 5 bouwlagen is atypisch voor het straatbeeld. Bovendien is een bouwdiepte van circa 26 meter hinderlijk voor een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving;
  • artikel 12 Levendige plint:
    aan de voorgevelzijde, ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping is slechts een klein aandeel van de gevelbreedte ingericht als een verblijfsruimte;
  • artikel 17 Behoud en heraanplanting:
    de aanwezige bomen dienen maximaal te worden behouden. Het vellen van deze bomen ten voordele van het bouwvolume is hiermee niet in overeenstemming;
  • artikel 22 Minimale oppervlakte van een zelfstandige woning:

de oppervlakte van de verblijfsruimten in de bovenliggende wooneenheden is niet in een goede verhouding tot het aantal slaapkamers staan;

  • artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
    de 'paaskeuken' op de gelijkvloerse verdieping heeft geen voorzieningen voor de toetreding van daglicht en lucht. Bovendien heeft de speelkamer op de gelijkvloerse verdieping geen te openen raamdeel dat rechtstreeks uitmondt in open lucht;
  • artikel 26 Afvalverzameling:
    het is onduidelijk of de afvalberging voorzien is van verluchting;
  • artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

er dienen 30 fietsenstalplaatsen voorzien te worden waarvan er minimum de helft van een gewoon enkel systeem moet zijn;

  • artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
    ter hoogte van de scheidingsmuren  werd geen opstand van tenminste 0,30 meter voorzien ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Bovendien is het volgens de legende onduidelijk of de enkelvoudige gedeelten van de scheidingsmuren worden opgericht in ongeperforeerd, massief metselwerk;
  • Artikel 38 Groendaken:

Het dak van de garage is niet voorzien van een groendak met een grondlaag van minimaal 1 meter.

 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

 

Omgevingstoets

 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

 

Functionele inpasbaarheid

 

Het bouwen van een meergezinswoning is in overeenstemming met de bestemming van het perceel en de aanwezige woonfuncties op de omliggende percelen.

 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

 

De gevelwand in de Sint-Jozefstraat wordt gekenmerkt door woningen van hoofdzakelijk 3 à 4 bouwlagen en een sporadisch meergezinswoning naar het midden van de straatwand toe van 5 bouwlagen.

Conform art. 10 uit de bouwcode kan gesteld worden dat de maximale bouwhoogte voor dit perceel op deze locatie 4 bouwlagen bedraagt.

Een bijkomende 5de bouwlaag overschrijdt hiermee de maximale bouwhoogte en draagkracht op het perceel.

Ook de terugliggende uitvoering van de 5de bouwlaag langs de linkerperceelsgrens is atypisch in het straatbeeld.

 

De kenmerkende bouwdiepte van ca. 17 m is zichtbaar aanwezig in de hoofdvolumes van de te slopen bouwvolumes en hun directe buurpanden.

De aanwezige gelijkvloerse bouwdiepte van de te slopen eengezinswoning tot ca. 25,70 m beperkt zich tot slechts een stuk van de perceelbreedte en is hierdoor nog net aanvaardbaar. Ook de terrassen op de verdiepingen zijn inpandig en vallen binnen deze kenmerkende bouwdiepte waardoor de bouwdiepte van de te slopen bebouwing een natuurlijke aansluiting en verbinding heeft met de aanpalende bebouwing.

 

Het voorliggende ontwerp voorziet een gelijkvloerse bouwdiepte van 26,22 m over de volledige perceelbreedte van ca. 16 m. Deze wordt op kelderniveau nog met 4,08 m overschreden om de ondergrondse parking te voorzien.

Een dergelijke bouwdiepte is niet alleen niet kenmerkend (bouwcode, art. 6) en bijgevolg ontoelaatbaar maar is tevens hinderlijk voor een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw (bouwcode, art. 24).

 

De gelijkvloerse duplex van circa 538 m2 is zeer ruim bemeten en staat in schril contrast met de nog 2 studio’s en 6 2-slaapkamerappertementen op de 3 bovenliggende bouwlagen.

Een meergezinswoning met een goede mix aan diverse kwalitatieve woonentiteiten vormt in een stedelijke context zonder meer een meerwaarde.

In de voorliggende aanvraag hypothekeert de planindeling en de ruimte inname van de gelijkvloerse duplex echter de kwaliteiten van de bovenliggende wooneenheden. 

 

Voorbeelden hiervan is onder meer de centrale architecturaal geaccentueerde inkompartij die doet vermoeden dat dit de toegang is tot de 6 bovenliggende wooneenheden is. Het betreft echter de toegang tot de gelijkvloerse duplex.

De toegang tot de bovenliggende wooneenheden bevindt zich aan de rechterzijde en is de helft zo breed en standaard uitgewerkt. De vraag kan gesteld worden waarom er vanuit goed ruimtegebruik niet gezocht wordt naar een gemeenschappelijke en voor alle woningen representatieve inkompartij.

 

Ook de stijgkern die de bovenliggende wooneenheden bediend werd niet centraal gepositioneerd maar zijwaarts geduwd om plaats te bieden aan een riante inkomhal voor de duplex op het gelijkvloers. De positionering van de stijgkern vertaalt zich planmatig in gangen tot ca. 13 m en onnodige circulatieruimtes op de verdiepingen. 

 

Geoordeeld wordt dat de oppervlakte van de wooneenheden an sich voldoende is om kwalitatief te zijn. De onvoldoende planmatige optimalisatie daarentegen tussen de duplex en de bovenliggende verdiepingen leidt echter tot verlies aan waardevolle (verblijfs-) oppervlakte in de appartementen en resulteert in oppervlaktes van verblijfsruimtes die niet in een goede verhouding tot het aantal slaapkamers staan, bad- en slaapkamers, kamers met beperkte manoeuvreerruimte, toiletruimtes van 1,00 op 1,10 m… We stellen ook vast dat leefruimtes van appartementen 2C, 3C en 4C erg klein zijn in verhouding tot het totale tweeslaapkamerappartement. Geoordeeld wordt dat de aanvraag niet voldoet aan art. 22 van de bouwcode.

 

Bijkomend voorziet de aanvraag deels uitpandige terrassen aan de straatzijde en volledig uitpandige terrassen aan de achtergevel.

In de buurt zijn alle terrassen inpandig en binnen het maximale bouwvolume voorzien.

Hoewel de terrassen qua oppervlakte voldoen aan de bouwcode vormen ze een bijkomende overschrijding van het maximale bouwvolume en de maximale bouwdiepte.

 

Omwille van deze onverenigbaarheid met de goede ruimtelijke ordening en de afwijkingen op artikel 6 en artikel 10 van de bouwcode wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

 

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de dienst stadsontwikkeling / vergunningen / milieuvergunningen. Hun advies is voorwaardelijke gunstig en de aangehaalde aandachtspunten zouden bij een mogelijke vergunning in de voorwaarden opgenomen worden.

 

“De aanvraag betreft de sloop van twee gebouwen en de oprichting van een meergezinswoning met 9 woongelegenheden. Er worden 5 bovengrondse en één ondergrondse verdieping gerealiseerd.

Sloop

De uitvoerder van de sloopwerken dient de nodige maatregelen te nemen om stofemissies tijdens de afbraak zoveel mogelijk te beperken (Vlarem II hoofdstuk 6.12).

Bemaling

Voor de realisatie van de ondergrondse verdieping zal vermoedelijk een bemaling noodzakelijk zijn.

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er best op gevestigd dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2).

Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis en een bemaling dieper dan 4 m–mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt bepaald door VMM (Richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu 2019 - zie checklist 1 en 2).

De karakteristieken (doorlatendheid en dergelijke) van de ondergrond worden bij voorkeur bepaald door een pompproef.

De initiatiefnemer wordt gewezen op de verplichting volgens de bouwcode van stad Antwerpen om een retourbemaling uit te voeren (artikel 42). Enkel als dit niet kan, om technische redenen of omdat de kwaliteit van het grondwater dit niet toelaat, kan lozing op de riool worden overwogen.

In dat geval moet bij lozing van >10 m³/uur op de openbare riolering toelating van Aquafin verkregen worden.

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er eveneens op gevestigd dat de opstart van de bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4 m–mv).

Voor toekomstige projecten wordt er aangeraden een bemaling tegelijk met de stedenbouwkundige handelingen aan te vragen zodat men niet voor ongewenste verrassingen komt te staan in verband met kosten, timing en dergelijke.

Exploitatie

Voor de exploitatie van het gebouw dient de eigenaar na te gaan of er indelingsplichtige activiteiten van toepassing zijn aangezien dit niet uit de plannen is af te leiden (airco, warmtepompen, stookinstallaties,…).”

 

Ondanks volumetoename en bijkomende bouwdiepte wordt er niet minder verharding op het perceel voorzien. Met de aanvraag wordt de bestaande verharde oppervlakte op het terrein bekrachtigd. 

Bijkomend voorziet de aanvraag het vellen van 5 hoogstammige bomen in de tuin. 

Conform art. 17 uit de bouwcode dienen de aanwezige bomen maximaal behouden te worden. Het vellen van bomen ten voordele van het overmaatse bouwvolume is hiermee niet in overeenstemming. De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de dienst stadsbeheer / groen en begraafplaatsen.

Het advies laat zich als volgt lezen en bij een mogelijke vergunning zouden de aangehaalde aandachtspunten in de voorwaarden opgenomen worden:

 

“In een bestaande tuin worden er enkele hoogstammige bomen gerooid die niet worden vervangen. Boom 5 staat buiten de 15m van de vergunde woning en heeft een stamomtrek groter dan 1m. Boom 5 heeft geen goede reden om te worden geveld, hierdoor is deze beter te behouden in het nieuw ontwerp.

Waarom zijn grote bomen belangrijk?

Wetenschappelijk onderzoek toont aan dat de kwaliteit van ons leefmilieu achteruit gaat. Zeker in een stedelijk milieu is er veel fijn stof, lawaaioverlast, teveel ozon op zonnige dagen,… Dit kan allerlei lichamelijke en psychische klachten veroorzaken. Ook hittestress en periodieke wateroverlast als gevolg van hevige onweersbuien, komen meer en meer voor.

Uit wetenschappelijk onderzoek is gebleken dat bomen deze problematiek zowel kunnen helpen voorkomen als oplossen. Door middel van hun bladeren zuiveren zij de lucht, zorgen zij voor schaduw en afkoeling op warme zomerdagen, breken zij de kracht van een harde regenbui en verdampen zij water. De aanwezigheid van bomen zorgt ervoor dat mensen gemoedelijker worden, en zich onbewust meer geborgen voelen. Dat heeft o.a. een heilzame werking bij stress. GROTE BOMEN bieden het meeste voordeel. Zij hebben veel meer bladeren dan een kleine boom, en door hun kruingrootte zijn ze zichtbaar aanwezig in hun omgeving.”

 

Slechts een klein deel van de gelijkvloerse straatgevel is ingericht als een verblijfsruimte. Hierdoor is het contact tussen woning en straat beperkt is en er geen levendige plint aanwezig is (bouwcode, art. 12).


De 'paaskeuken' op de gelijkvloerse verdieping heeft geen voorzieningen voor de toetreding van daglicht en lucht. Bovendien heeft de speelkamer op de gelijkvloerse verdieping geen te openen raamdeel dat rechtstreeks uitmondt in open lucht.

Ook de bibliotheekruimte aansluitend op de leefruimte bevindt zich op een diepte van ruim 10 m. Gesteld wordt dat zones dieper gelegen dan 7 m achter de gevel onvoldoende daglichttoetreding krijgen.

Hierdoor is niet voldaan aan art. 24 uit de bouwcode. Bij een mogelijke vergunning zouden deze ruimtes als verblijfsruimte uit de vergunning gesloten worden. 


Het is onduidelijk of de afvalberging in de kelder van verluchting voorzien is (bouwcode, art. 26).

 

Conform artikel 29 uit de bouwcode dienen 30 fiestenstalplaatsen voorzien moeten worden. De aanvraag voorziet 28 stallingen, allemaal met een dubbelhoog systeem. Niet alle fietsen kunnen gebruik maken van een dubbelhoog systeem (zware (elektrische) fietsen, fietsen met manden, zakken, kinderstoeltjes,,,)

Minimum de helft van de fietsenstallingen moet een gewoon enkel systeem zijn. Omdat het onduidelijk is welke impact deze voorwaarde op de planmatige schikking van het gelijkvloers zal hebben, wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren. 

 

Per 10 autostalplaatsen dient er telkens één elektriciteitsvoorziening voorzien te worden ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagens. Het is onduidelijk of er een oplaadpunt voorzien wordt (bouwcode, art. 30).


De aanvraag wijkt af van art. 34 uit de bouwcode wat stelt dat ter hoogte van de scheidingsmuren een opstand van tenminste 0,30 meter voorzien moet worden ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Bovendien is het volgens de legende onduidelijk of de enkelvoudige gedeelten van de scheidingsmuren worden opgericht in ongeperforeerd, massief metselwerk.

 

Het dak van de ondergrondse garage waarvan het plafond zich onder het aangrenzende maaiveld bevindt, moet voorzien worden van een grondlaag met een dikte van minimaal 1 meter. De aanvraag voldoet hier niet aan (bouwcode, art. 38).

 

De aanvraag wijkt af van artikel 20 en 25 van de verordening toegankelijkheid.

Deze afwijkingen op trapbreedte en opstelruimte hebben een invloed op de planmatige opbouw en kunnen bijgevolg niet bij een mogelijke vergunning in de voorwaarden opgenomen worden. De aanvraag moet geweigerd worden.


Door de uitdrukkelijke aanwezigheid van de gelijkvloerse duplex in het bouwprogramma en de beperkingen waartoe dit leidt op de bovenliggende verdiepingen, voldoen de appartementen binnen het project niet aan de bouwcode en beschikken over te weinig woonkwaliteit. Om de appartementen in overeenstemming te brengen met de geldende normen, dienen de plannen fundamenteel aangepast te worden.

 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

 

De Sint-Jorisstraat wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen met gevels opgetrokken in licht gekleurde gele tot oranjerode baksteen met her en der speelse natuurstenen accenten. Bij beide te slopen panden is de gelijkvloerse verdieping als natuurstenen plint uitgewerkt.

 

De voorliggende aanvraag voorziet lichtgrijs gevelmetselwerk afgewisseld met lichtgrijze horizontale stroken sierbeton tussen elke verdieping. De raamopeningen zijn steeds verdiepingshoog en alterneren van positie per verdieping. Alle buitenschrijnwerk is uitgevoerd in zwart gekleurd aluminium. De teruggetrokken 5de bouwlaag is afgewerkt in grijze sierpleister.

De deels of volledig uitpandige terrassen zijn niet kenmerkend in het straatbeeld en bijgevolg niet wenselijk. Ook de keuze om verdiepingshoge raamopeningen en terrassen ten opzicht van de overliggende school te voorzien kan in vraag gesteld worden (bouwcode, art. 6).

 

Zowel het gebruik van baksteen als dat van sierbeton zijn op zich aanvaardbaar.

Alleen vertaalt de uniforme materialisatie van de gevel zich in een afgemeten en zakelijke geheel waarbij de roep naar enige variatie in hoogte en materiaal, pandgebonden opbouw, leesbaarheid van achterliggend functies en notie van schaal enkel maar luider klinkt.

 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

 

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

 

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

 

Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 11 parkeerplaatsen.

 

De parkeerbehoefte wordt bepaald op de oppervlakte van de nieuwe appartementen.

 

2 appartementen < 60m² met parkeernorm  1.05 : 2 x 1.05 = 2.1

6 appartementen tussen 60m² en 90m² met parkeernorm 1.2 :  x 1.2 = 7.2

1 appartement > 90m² met parkeernorm 1.35 : 1 x 1.35 = 1.35

 

De werkelijke parkeerbehoefte is 11 (2.1 + 7.2 + 1.35 = 10.65)

 

De plannen voorzien in 11 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.

 

Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen is toereikend.

 

Er wordt een ondergrondse parking ingericht met 11 plaatsen.

 

 

Fietsvoorzieningen:

 

Voor de appartementen moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.

2 appartementen met 1 slaapkamer : 2 x 2 = 4

6 appartementen met 2 slaapkamers : 6 x 3 = 18

1 appartement met 7 slaapkamers : 1 x 8 = 8

 

In totaal moeten 30 (4 + 18 + 8 = 30) fietsenstallingen voorzien worden.

Er wordt een fietsenberging ingericht op het gelijkvloers die rechtstreeks van de straat bereikbaar is.

Er worden 28 stallingen voorzien, allemaal met een dubbelhoog systeem.

Niet alle fietsen kunnen gebruik maken van een dubbelhoog systeem (zware (elektrische) fietsen, fietsen met manden, zakken, kinderstoeltjes,,,)

Minimum de helft van de fietsenstallingen moet een gewoon enkel systeem zijn.

 

Advies aan het college

 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

 

Juridische grond

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Regelgeving: bevoegdheid

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

 

  1. de gemeentelijke projecten;
  2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Fasering

 

Procedurestap

Datum

Indiening aanvraag

25 juni 2022

Volledig en ontvankelijk

12 augustus 2022

Start openbaar onderzoek

22 augustus 2022

Einde openbaar onderzoek

20 september 2022

Gemeenteraad voor wegenwerken

geen

Uiterste beslissingsdatum

25 november 2022

Verslag GOA

8 november 2022

naam GOA

Gerd Cryns

 

Onderzoek

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

 

Startdatum

Einddatum

Schriftelijke bezwaar-schriften

Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften

Petitie-lijsten

Digitale bezwaar-schriften

22 augustus 2022

20 september 2022

0

0

0

0

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.

Artikel 2

Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.

Artikel 3

De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.

Artikel 4

Dit besluit heeft in principe geen financiƫle gevolgen.