2022_CBS_09167 - Omgevingsvergunning - OMV_2022060718. Schriek 227. District Ekeren - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          22/11/2018: weigering (20181127) voor het optrekken van 4 nieuwe eengezinswoningen.

Vergunde/vergund geachte & huidige toestand

-          functie:

• onbebouwd perceel, grotendeels gesitueerd in binnengebied, doch grenzend aan de openbare weg door middel van een langwerpig stuk grond (met een lengte van ± 50 m) tussen de huizen met adressen Schriek 227 en Schriek 229;

-          inrichting:

• aan zuidzijde grenzend aan de parktuin van een beschermd monument, Villa Albert, en aan de westzijde aan de spoorweginfrastructuur tussen Antwerpen en Roosendaal;
• op de noordzijde van het perceel bevindt zich een remise/hoevegebouw, oorspronkelijk horend bij het eerder vermelde monument maar heden geen onderdeel meer uitmakend van de bescherming;
• verspreid over het terrein een ruim aantal hoogstammige bomen.

Gewenste toestand

-          functie:

• na afbraak van de remise/hoeve, nieuw opgetrokken eengezinswoning met 4 slaapkamers en dubbele garage, met zwembad en poolhouse in de tuin;

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen onder plat dak, met bovenste laag licht teruggetrokken uitgevoerd, met een footprint van 394 m²;
• overdekt terras aan achterzijde, met schouw voor buitenhaard in noordelijke gevel;
• kroonlijsthoogte van 6,55 m;

-          gevelafwerking:

• baksteen in natuurkleur;
• witte aluminium ramen;
• natuurkleurig hout ter hoogte van inkom;

-          inrichting:

• oprijlaan van 3 meter breed in klinkerverharding;
• vellen van 10 bomen;
• aanplanten van 3 nieuwe bomen;
• zwembad van 12 x 4 m;
• poolhouse met een oppervlakte van 30 m², afgewerkt in hout;
• akoestische tuinmuur/scherm van 3 meter hoogte aan de zijde van de spoorweg.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van aanwezige remise/hoevegebouw;

-          vellen van 10 bomen;

-          nieuw bouwen van een eengezinswoning, met zwembad en poolhouse;

-          oprichten van een akoestische muur aan de zijde van de spoorwegberm. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Mariaburg, goedgekeurd op 26 februari 2018. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1: zone voor wonen (wo1).

(Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag week in eerste instantie, ten tijde van de oorspronkelijke projectinhoudversie, af (en er werd hiervoor het procedureel vereiste openbare onderzoek georganiseerd) van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          algemene voorschriften – de waterhuishouding moet volgens het concept van ‘vasthouden-bergen-afvoeren’ georganiseerd worden, waarbij prioriteit uitgaat naar het hergebruik van hemelwater, vervolgens infiltratie en tot slot buffering met vertraagde afvoer. Er werd in dit geval in eerste instantie geen hemelwaterput of infiltratie voorzien.

Weliswaar werd in een tweede en aanvullende projectinhoudversie alsnog voldaan aan vermelde bepalingen waardoor er uiteindelijk geen sprake meer is van vermelde afwijking.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 41 – Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbare rioolstelsel: toezichtsputten moeten zo dicht mogelijk bij de rooilijn worden voorzien maar het plan geeft de aansluiting ter hoogte van het openbare domein niet weer, waardoor dit niet eenduidig kan worden beoordeeld;
• artikel 43 – Septische putten: er wordt een put voorzien van 2.000 liter. Dit dient met het voorziene aantal slaapkamers echter minimaal 3.000 liter te zijn in dit collectief te optimaliseren buitengebied.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er zijn geen gegronde redenen om af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet louter het optrekken van 1 eengezinswoning, op een terrein dat zich grotendeels in binnengebied situeert maar in se wel degelijk grenst aan het openbare domein (door middel van een oprijlaan tussen 2 woningen in) – gelet op de verenigbaarheid van vermelde functie met de specifieke bestemmingsvoorschriften van het van kracht zijnde Ruimtelijke Uitvoeringsplan is er in deze dan ook ontegensprekelijk sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

De vorm van het perceel, een smalle en lange oprijlaan naar een perceelsdeel dat over conforme afmetingen beschikt, weliswaar achter de zone van de aanpalende tuinen, is op zich van ondergeschikt belang voor de afweging van voorgaand aspect, dit aangezien er zonder meer sprake is van een terrein dat grenst aan de openbare weg en gelegen is in woongebied (ook volgens het geldende ordeningsplan); er kan dus bezwaarlijk gesproken worden van inbreiding.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De geplande volumetrie, met een footprint van ± 390 m² (op een terrein van ruim 3.400 m²) en een dakrand op 6,55 m, is ruimtelijk aanvaardbaar, gelet op de correcte inplanting en de verhouding van deze “voetafdruk”, de voldoende ruime afstanden tot enerzijds de perceelsgrenzen (die minimaal 5 à 6,50 m bedragen) en anderzijds de naburige bebouwing (minimaal 35 à 40 m) en omwille van het feit dat het gabarit (2 bouwlagen onder plat dak) zonder meer ondergeschikt blijft aan dat van de bebouwing in de schil van het bouwblok (zijnde minimaal 2 bouwlagen onder hellend dak). Er valt bijgevolg geen nadelige impact te verwachten voor noch aanpalenden, noch omwonenden.

Ook het poolhouse (8,70 x 3,40 m) is in dat opzicht geheel correct ruimtelijk ingepast, ook inzake de gehanteerde afstanden naar de buurpercelen toe.

Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is dan ook zonder meer gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De gehanteerde materialisatie, natuurkleurige gevelsteen, wit aluminium schrijnwerk, grijs plaatmateriaal en natuurkleurig hout, zijn zonder meer aanvaardbaar voor dit type van bebouwing en reeds voorkomend in bebouwing in de onmiddellijke omgeving, waardoor er zonder meer sprake is van een correcte visuele inpassing in de gebouwde context.

Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is bijgevolg eenduidig gunstig.

Cultuurhistorische aspecten

Gelet op het feit dat het af te breken remise-/hoevegebouw op het terrein destijds behoorde bij de op het aanpalende (en dus intussen afgesplitste) perceel gesitueerde monument, “Villa Albert”, en als dusdanig beschreven staat in de inventarisatie van het cultureel erfgoed, werd advies ingewonnen bij de bevoegde dienst Monumentenzorg. Het adveis luidt als volgt:

De aanvraag heeft betrekking op Villa Albert, een landhuis in eclectische stijl, ontworpen in 1894. Binnen de grenzen van het vroegere domein van Villa Albert staan een aantal bijgebouwen. Op de noordelijke perceelsgrens van het oorspronkelijke domein staat een langgestrekt volume, gebouwd als hoevegebouwen in 1881-1882 en sinds de bouw van de kasteelvilla in gebruik als remises bij het kasteel. Sinds de jaren 1950 echter is dit gedeelte afgesplitst van het kasteeldomein. Het zijn deze bijgebouwen die men vandaag wenst te slopen.

In 1952 werd de remise, toen in gebruik als tuinwoning, voorzien van een uitbreiding aan de rechterzijde en een duiventil aan de linkerzijde. De duiventil bleef bewaard. Het is niet duidelijk of de woning aan de rechterzijde ooit gebouwd is. Vandaag staat er een open garage.

Het is jammer dat de erfgoedwaarde van het kasteeldomein verder uitgehold wordt door de sloop van het bijgebouw. Anderzijds verloor het pand haar oorspronkelijke functie door de herbestemming van hoeve tot remise op het einde van de 19de eeuw en haar context door het afsplitsen van de percelen van het kasteeldomein in de jaren 1950. Het gebouw is sindsdien enkele malen aangepast waardoor de intrinsieke erfgoedwaarde verder werd aangetast. In tegenstelling tot de vorige aanvraag, waar de remise de nieuwbouw in de weg stond, is dit vandaag niet het geval. Een eventueel hergebruik van de voormalige remise of een deel ervan tot bijvoorbeeld poolhouse behoort dan ook tot de mogelijkheden.

Indien de remise geen herbestemming krijgt dient de sloop van het complex gedocumenteerd te worden in woord- en beeld (bouwhistoriek, inventarisatie erfgoedkenmerken, opmeting en uitgebreide fotoreportage).

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Gelet op het feit dat een ruim aantal hoogstammige bomen zal gerooid worden, met een beperkt aantal inzake heraanplant, werd advies ingewonnen bij de bevoegde dienst stadsbeheer en het advies luidt als volgt:

-          enkel de bomen die zich binnen de zone van de bouwput bevinden mogen gerooid worden;

-          alle andere bomen (nrs. 13, 17, 19 en 21) dienen behouden te blijven;

-          bijkomend dienen alle te behouden bomen beschermd worden volgens de bepalingen van artikel 18 van de Antwerpse bouwcode;

-          alle te rooien bomen dienen 1 op 1 te worden gecompenseerd door heraanplant.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bepalingen en maatregelen uit de bijgevoegde adviezen van zowel Fluvius, Infrabel, als van Water-Link en Aquafin zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Enkel de bomen die zich binnen de zone van aanleg bevinden mogen gerooid worden. De overige bomen bomen dienen behouden te blijven en beschermd te worden zoals beschreven in de standaardvoorwaarden van de groendienst (volgens de bepalingen van artikel 18 van de Antwerpse bouwcode). De overige te rooien bomen dienen 1 op 1 gecompenseerd te worden.

In se betekent dit dat bomen 13, 17, 19 en 21 behouden dienen te blijven en dat de te compenseren bomen 1 op 1 moeten vervangen worden door bomen van een inheemse soort, van grootteklasse 1A en met een minimale plantmaat van 16/18.

3. De septische put dient over een minimale inhoud van 3.000 liter te beschikken.

4. De aansluiting van de afvoerleidingen op het openbare rioolstelsel dient onverminderd te gebeuren volgens de bepalingen van artikel 41 van de Antwerpse bouwcode.

5. De sloop van het remise-complex dient voorafgaand aan de start der werken gedocumenteerd te worden in woord- en beeld (bouwhistoriek, inventarisatie erfgoedkenmerken, opmeting en uitgebreide fotoreportage), dit in overleg met de bevoegde dienst erfgoed (te bereiken via: monumentenzorg@antwerpen.be). 

6. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvaarde wijzigingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd. 

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Er werd tijdens de loopperiode van beide openbare onderzoeken 1 digitaal bezwaarschrift ingediend, dat zich als volgt laat samenvatten:

1. Gebrekkige waterhuishouding: er werd niet op adequate manier voorzien in de hemelwaterbehandeling zoals voorzien in het ordeningsplan.

Beoordeling:

Bovenstaande strijdigheid maakte enkel deel uit van de oorspronkelijke projectinhoudversie van de aanvraag maar er werd na een wijzigingslus in de nieuwe versie ervan zonder meer voldaan aan de artikels in kwestie, uit het geldende Ruimtelijk Uitvoeringsplan, waardoor geen sprake meer is van enige vorm van afwijking.

Het bezwaar is bijgevolg in tweede instantie ongegrond.

2. Afbraak groene karakter: het is kwestie zo maximaal mogelijk bestaande bomen te behouden, zeker waar het rooien niet vereist is. Zo dienen bomen 17 en 21 niet gekapt te worden, gezien zij voldoende ver staan van het nieuwe poolhouse. Bovendien dient compensatie te worden voorzien voor gerooide bomen.

Beoordeling:

De aanvraag werd betreffende aangehaald aspect voorgelegd aan de bevoegde dienst stadsbeheer (groen & begraafplaatsen) en er werd dienaangaande een voorwaardelijk gunstig advies bekomen waarbij effectief zal worden opgelegd een specifiek aantal bomen (waaronder de nummers 17 en 21) alsnog te behouden en het te rooien aantal 1 op 1 te compenseren door heraanplant. Betreffende zal dan ook in de eindvoorwaarden worden opgenomen.

Het bezwaar is ten dele gegrond.

3. Strijdigheid met de voorschriften: inbreidingsprojecten zijn in deze zonering van het ordeningsplan niet toegestaan. Aangezien er op het huidige individuele perceel geen woning aanwezig is, is ook het bouwen van louter 1 woning eveneens inbreiding. Tevens bewijst het feit dat de aanwezige huisnummering verspringt van 227 naar 229 dat er sprake is van inbreiding.

Beoordeling:

Het feit dat een bepaald stuk grond geen huisnummer draagt of er een nieuw nummer, tussen 2 bestaande exemplaren in, zou moeten worden voor voorzien, heeft vanuit vergunning technisch oogpunt geen enkele betekenis of waarde; er bestaan meer dan voldoende juridisch correcte voorbeelden van huisnummers met een toegevoegde index of letter, waarbij duidelijk mag zijn dat de oorspronkelijke nummering onvoldoende rekening hield met toekomstige ontwikkelingen, zonder deze evenwel te (hoeven) hypothekeren.

Het is correct te stellen dat inbreidingsprojecten op deze locatie niet zijn toegelaten maar een inbreidingsproject karakteriseert zich net door een ruime nieuwe ontwikkeling waarbij een eerder grootschalige uitbouw wordt voorzien, met bijvoorbeeld nieuwe wegenissen en aan het wonen aanvullende functies. In deze is er louter sprake van een aan de openbare weg grenzend perceel (ruim in omvang), met een weliswaar afwijkende vorm, hoofdzakelijk gesitueerd achter de tuinzones van de omringende panden, maar betreffende betekent niet dat de grond in kwestie niet bebouwbaar zou zijn met een eengezinswoning; betreffend artikel toepassen op dit perceel zou betekenen dat het juridisch onbebouwbaar zou zijn, iets waarvoor geen enkele onderbouwing bestaat, zeker gesteld dat het voorstel (met slechts 1 woning) meer dan voldoende afstand tot de omliggende bebouwing respecteert en dat ook het bouwgabarit ervan ondergeschikt is aan dat van de schil van het bouwblok en er geen nadelige impact te verwachten valt van louter 1 woning.

Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.