Terug
Gepubliceerd op 21/11/2022

2022_CBS_09149 - Omgevingsvergunning - OMV_2022099317. Diksmuidelaan 16. District Berchem - Weigering

college van burgemeester en schepenen
vr 18/11/2022 - 09:00 Stadhuis
Goedgekeurd

Samenstelling

Aanwezig

Bart De Wever, burgemeester; Koen Kennis, schepen; Jinnih Beels, schepen; Annick De Ridder, schepen; Nabilla Ait Daoud, schepen; Karim Bachar, schepen; Peter Wouters, schepen; Elisabeth van Doesburg, schepen; Erica Caluwaerts, schepen; Tom Meeuws, schepen; Sven Cauwelier, algemeen directeur

Secretaris

Sven Cauwelier, algemeen directeur

Voorzitter

Bart De Wever, burgemeester
2022_CBS_09149 - Omgevingsvergunning - OMV_2022099317. Diksmuidelaan 16. District Berchem - Weigering 2022_CBS_09149 - Omgevingsvergunning - OMV_2022099317. Diksmuidelaan 16. District Berchem - Weigering

Motivering

Aanleiding en context

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

 

Projectnummer:

OMV_2022099317

Gegevens van de aanvrager:

de heer Hannes Peeters met als contactadres Thaliastraat 14 te 2600 Berchem (Antwerpen)

Ligging van het project:

Diksmuidelaan 16 te 2600 Berchem (Antwerpen)

Kadastrale percelen:

afdeling 22 sectie A nr. 38L5

Vergunningsplichten:

Stedenbouwkundige handelingen

Voorwerp van de aanvraag:

omvormen van een kantoorruimte naar zelfstandige wooneenheid

 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

 

Relevante voorgeschiedenis

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: Modernistisch flatgebouw:

https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/10905;

-          28/09/2019: vergunning (20182076) voor het voorzien van een autostaanplaats in een voormalige doorrij;

-          12/10/2016: vergunning (20161058) voor het verbouwen van een achterbouw van magazijn naar kantoor;

-          05/04/1934: toelating (1275#2592) voor een appartementshuis en magazijn.

 

Vergunde toestand

-          functie:

  • hoofdvolume: meergezinswoning met 4 wooneenheden;
  • achterbouw: kantoor, diensten en vrije beroepen:

-          bijbehorende fietsstalplaatsen op de koer;

-          bijbehorende autostalplaats in de doorrij;

-          bouwvolume:

  • hoofdvolume:

-          pand in gesloten bebouwing met 4 bouwlagen onder plat dak en een kelderverdieping;

-          doorrij (inpandig) aan de linkerzijde van het perceel die uitgeeft op het binnengebied en de achterbouw;

  • achterbouw:

-          2 bouwlagen onder plat dak:

-          scheidingsmuren en gevels met totale hoogte van 6,5 meter;

-          gevelafwerking achterbouw:

  • bakstenen gevel (rood);
  • grijs bepleisterde detaillering;
  • aluminium buitenschrijnwerk (zwart);

-          gevelafwerking hoofdgebouw maakt geen deel uit van de aanvraag.

 

Bestaande toestand

-          functie, bouwvolume en gevelafwerking achterbouw conform vergunde toestand;

-          het hoofdvolume maakt geen deel uit van de aanvraag.

 

Nieuwe toestand

-          functie:

  • achterbouw: zelfstandige wooneenheid met 2 slaapkamers en een netto vloeroppervlakte van circa 113 m²;

-          bouwvolume en gevelafwerking achterbouw ongewijzigd.


Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van het kantoor (kantoor, diensten en vrije beroepen) in de achterbouw naar zelfstandige wooneenheid (wonen);

-          wijzigingen aan het hoofdgebouw en de koer maken geen deel uit van de aanvraag. 

Argumentatie

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

 

Adviezen

 

Externe adviezen

 

Adviesinstantie

Datum advies gevraagd

Datum advies ontvangen

Advies

Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA

28 september 2022

21 oktober 2022

Voorwaardelijk gunstig

 

Interne adviezen

 

Adviesinstantie

Datum advies gevraagd

Datum advies

Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie

28 september 2022

10 oktober 2022

Stadsontwikkeling/ Mobiliteit

28 september 2022

7 oktober 2022

Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg

28 september 2022

21 oktober 2022

 

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

  • artikel 6 Harmonie en draagkracht:
    • het toevoegen van een bijkomende woonentiteit achteraan overschrijdt de draagkracht van het perceel;
    • wonen in binnengebied is niet kenmerkend in de omgeving;
  • artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
    bij functiewijzing moet de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie zijn met het referentiebeeld. Bij functiewijziging dienen de magazijnconstructies in de tuinzone maximaal afgebroken te worden;
  • artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
    er worden geen nieuwe autostalplaatsen voorzien voor de nieuwe woonentiteit;
  • artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
    de vuilwaterleiding en regenwaterleiding worden aangesloten op de septische put. De hemelwaterafvoer en droogweerafvoer dienen gescheiden aangeboden worden tot aan de straat, conform artikel 40 en artikel 41 van de bouwcode.

 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

 

Omgevingstoets

 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

 

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het omvormen van de kantoorfunctie in de achterbouw naar een zelfstandige woonentiteit.

 

Inzake het verwijderen van de kantoorfunctie werd het advies gevraagd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing – Business en Innovatie. Hieruit volgde geen bezwaar, gelet op het feit dat het niet in een strategische kantoorlocatie gelegen is.

 

Dit betekent echter niet dat een bijkomende woongelegenheid wenselijk zou zijn. De woonentiteit wordt voorzien in binnengebied, in een omgeving waar dit niet kenmerkend is. Dit met onaanvaardbare hinderaspecten tot gevolg.

 

De oorspronkelijke toestand met magazijn in binnengebied en wonen vooraan, en de bestaande toestand met kantoorfunctie in binnengebied en wonen vooraan, bied de mogelijkheid tot kwalitatieve woon-werkrelatie van het gelijkvloers. Deze samenhang maakte de wijziging van magazijn naar kantoor (in de vorm van een fotostudio) in 2016 aanvaardbaar. Dit gaat door de omvorming van kantoor naar afzonderlijke woonentiteit verloren.

 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Bij functiewijziging dient het bouwvolume in vraag gesteld te worden. De enige diepe gelijkvloerse volumes en achterbouwen zijn vergund als atelier of kantoorruimte. In het binnengebied van dit bouwblok zijn dergelijke bouwvolumes voor wonen echter niet kenmerkend.

 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De achterbouw bevindt zich op slechts 4,5 meter van de achtergevel van de woondelen vooraan. Hierdoor ontstaan er privacy-conflicten in beide richtingen. Ook naar de achtergevels van de aanpalende gebouwen zullen er bijkomende privacy-conflicten optreden.

 

De wijzigingen aan de achterbouw gebeuren zonder dat er rekening gehouden wordt met de toestand van het hoofdgebouw vooraan. Door de bijkomende woonentiteit stijgt de druk op het perceel, zonder dat dit van o.a. een voldoende afvalberging voorzien wordt (noodzakelijk vanaf 5 woonentiteiten) of van een gescheiden riolering voorzien wordt.

 

De parkeerplaats achter de garagepoort vormt de enige toegang tot de achterbouw. Dit betreft een zeer smalle parkeerplaats met een breedte van slechts 2,45 meter. Dit is een onvoldoende kwalitatieve toegang en onvoldoende veilige toegang als enige toegang tot een woongelegenheid.

 

Cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten. Voor gebouwen opgenomen in de inventaris wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

 

Gelet op de erfgoedwaarde van het gebouw werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Hieruit volgde een advies met volgende afweging: “Men wenst de functie van het achterliggende magazijn te wijzigen van kantoor naar woning. Vanuit oogpunt monumentenzorg geen bezwaar. Deze functiewijziging heeft geen invloed op de erfgoedwaarde van het pand enkel op het functioneren ervan aangezien het gevelbeeld niet fundamenteel wijzigt. Aangezien het voormalige magazijn was opgebouwd uit open plateaus heeft de gewijzigde inrichting ook geen impact op de erfgoedwaarde van het interieur.

In de vergunningsaanvraag van 2016 was het plaatsen van een nieuwe inrijpoort naar oorspronkelijk model (materiaal, profilering en detaillering) in de voorgevel van het appartementsgebouw een onderdeel van de aanvraag. Deze intentie werd als randvoorwaarde opgenomen in het advies van de stedelijke dienst vergunningen en gedefinieerd als voorwaarde in de afgeleverde vergunning (ZBE/B/20161058 pvdt). Deze voorwaarde werd herhaald in een bijkomende aanvraag uit 2018.

Op basis van de ingediende plannen in voorliggende aanvraag stellen we vast dat de vervanging van de inrijpoort vandaag nog niet werd uitgevoerd. Uit de bijgevoegde verantwoordingsnota blijkt dat het nog steeds de intentie is om een nieuwe inrijpoort te voorzien maar in glas. Vanuit oogpunt monumentenzorg is dit niet wenselijk en dient er naar oorspronkelijk model gewerkt, zijnde een houten poort met beglaasde vlakken (het bouwplan en de zwartwit foto uit 1991 opgenomen in de inventaris bouwkundig erfgoed zijn de norm).

Om te voorkomen dat de huidige voorgevel vergund geraakt, herhalen we de voorwaarden uit 2016 en 2018.”

 

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt worden de opmerkingen en bezorgdheden inzake de voorgevel en het hoofdgebouw bijgetreden. Indien een vergunning bekomen wordt, dienen alle wijzigingen inzake de voorgevel van het hoofdgebouw uitgesloten te worden uit de vergunning.

 

Visueel-vormelijke elementen

De gevelafwerking van de achterbouw blijft ongewijzigd.

 

Er wordt opgemerkt dat de voorgevel van het hoofdvolume gewijzigd werd zonder vergunning. De aangeleverde plannen vermelden dat het hoofdvolume geen onderdeel uitmaakt van de aanvraag, maar de poort betreft wel de enige toegang tot de achterbouw.

 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

 

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

 

Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats.

 

De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van kantoor naar wonen

Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1

De werkelijke parkeerbehoefte is 1.

 

De plannen voorzien in 0 nieuwe nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.

 

Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.

 

De voorliggende aanvraag heeft betrekking op een gebouw dat is opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed of ligt in een beschermd stad- en dorpsgezicht. Indien de werkelijke parkeerbehoefte op het perceel moet gerealiseerd worden, zou de erfgoedwaarde van het gebouw teniet worden gedaan. Daarom is het niet mogelijk op dit perceel bijkomende autostalplaatsen te voorzien.

 

Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.

 

Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.

Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.

 

De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is.

80m² kantoren in stationsomgeving met parkeernorm 0.8 /100m² : 80m² x 0,8/100m² = 0,64 afgerond 1.

 

 

Advies aan het college

 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening.

Juridische grond

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Regelgeving: bevoegdheid

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

 

  1. de gemeentelijke projecten;
  2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Fasering

 

Procedurestap

Datum

Indiening aanvraag

14 juli 2022

Volledig en ontvankelijk

28 september 2022

Start openbaar onderzoek

geen

Einde openbaar onderzoek

geen

Gemeenteraad voor wegenwerken

geen

Uiterste beslissingsdatum

27 november 2022

Verslag GOA

8 november 2022

naam GOA

Wim Van Roosendael

 

Onderzoek

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.

Artikel 2

Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.

Artikel 3

De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.

Artikel 4

Dit besluit heeft in principe geen financiƫle gevolgen.