Terug
Gepubliceerd op 21/11/2022

2022_CBS_09177 - District Borgerhout - Dodoensstraat 20-22-24 - 2021137 - Vraag tot opname vergunningenregister wegens vermoeden vergunning - Weigering

college van burgemeester en schepenen
vr 18/11/2022 - 09:00 Stadhuis
Goedgekeurd

Samenstelling

Aanwezig

Bart De Wever, burgemeester; Koen Kennis, schepen; Jinnih Beels, schepen; Annick De Ridder, schepen; Nabilla Ait Daoud, schepen; Karim Bachar, schepen; Peter Wouters, schepen; Elisabeth van Doesburg, schepen; Erica Caluwaerts, schepen; Tom Meeuws, schepen; Sven Cauwelier, algemeen directeur

Secretaris

Sven Cauwelier, algemeen directeur

Voorzitter

Bart De Wever, burgemeester
2022_CBS_09177 - District Borgerhout - Dodoensstraat 20-22-24 - 2021137 - Vraag tot opname vergunningenregister wegens vermoeden vergunning - Weigering 2022_CBS_09177 - District Borgerhout - Dodoensstraat 20-22-24 - 2021137 - Vraag tot opname vergunningenregister wegens vermoeden vergunning - Weigering

Motivering

Aanleiding en context

Op datum van 2 mei 2021 vroeg Stijn Verhulst om het pand gelegen Dodoensstraat 20-22-24, district Borgerhout, op te nemen in het vergunningenregister wegens vermoeden van vergunning.  

De beoordeling gebeurde op basis van de volgende documenten:

  • plannen van de huidige toestand;
  • foto’s van de huidige toestand;
  • luchtfoto’s;
  • kadastrale gegevens;
  • bewonersgegevens en bewonersgrafiek;
  • drie notariële aktes;
  • gegevens uit de kruispuntbank van Ondernemingen (KBO)
  • getuigenverklaringen; 
  • volgende archiefstukken:
    1. toelating van 13/11/1959 (Dodoensstraat 20);
    2. Stedenbouwkundige vergunning van 18/06/2003 (Dodoensstraat 20);
    3. toelating van 25/06/1914 (Dodoensstraat 22).

1. Bestaande juridische toestand
Geldende bestemmingsplannen:

Gewestplan:
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)  

Kadastrale gegevens:
Het pand, Dodoensstraat 20 district Borgerhout, met kadastrale ligging (afd. 24) sectie A 398 A6  is kadastraal gekend als huis met één woongelegenheid.

Het pand, Dodoensstraat 22 district Borgerhout, met kadastrale ligging (afd. 24) sectie A 398 X4  is kadastraal gekend als huis met twee woongelegenheden.

Het pand, Dodoensstraat 24 district Borgerhout, met kadastrale ligging (afd. 24) sectie A 398 V5  is kadastraal gekend als huis met vier woongelegenheden. 

Voor deze pand werden de volgende relevante vergunningen / toelatingen verleend:

  • 18 juni 2003: vergunning (180#3083) voor het uitvoeren van verbouwingswerken aan het pand met adres Dodoensstraat 20;
  • 08 mei 1979: vergunning (179#8066 en 179#11647) voor het verbouwen van een woning gelegen Dodoenstraat 22-24;
  • 03 augustus 1961: toelating (179#6015) voor het verbouwen van het eigendom Dodoenstraat 24;
  • 13 november 1959: toelating(179#5296) voor het uitvoeren van verbouwingswerken aan het pand met adres Dodoensstraat 20;
  • 28 april 1958: toelating (179#4600) voor het plaatsen van een poort in de afsluitingsmuur (Dodoenstraat 24 - kant Van Geertstraat);
  • 15 juni 1914: toelating (1399#6090) voor het uitvoeren van binnen- en buitenveranderingswerken aan het pand met adres Dodoensstraat 22;
  • 25 juni 1890: toelating (1399#1694) voor het bouwen van twee huizen (Dodoenstraat 22-24).

2.Bestaande feitelijke toestand
Omschrijving van de bestaande toestand:
Het pand met huisnummer 20 betreft een rijwoning met drie bouwlagen onder een zadeldak en bestaat momenteel uit een duplex-appartement op de gelijkvloerse en de eerste verdieping, een appartement op de tweede verdieping en een appartement in de daklaag.

Het pand met huisnummer 22-24 betreft een rijwoning met drie bouwlagen onder een schuin dak en bestaat momenteel uit een praktijkruimte (groepspraktijk voor artsen) op de gelijkvloerse verdieping, een appartement op eerste verdieping en twee appartementen op de tweede verdieping en twee appartementen onder de schuine daklaag. 

Overtredingen:
Er werden geen processen-verbaal van overtreding teruggevonden.

Argumentatie

Het voorwerp
De aanvraag betreft de vraag tot opname in het vergunningenregister van een constructie met de functie van wonen en vrij beroep, verspreid over drie huizen met in totaal tien woonentiteiten. 

De bewijsvoering voor adres Dodoensstraat 20
Volgens de kadastrale gegevens dateert de ingebruikneming van het pand met huisnummer 20 van vóór 1931. 

In het archief werden goedgekeurde bouwplannen teruggevonden van 1959. Hieruit blijkt dat er drie afzonderlijke woonentiteiten werden toegelaten in het pand, zijnde een appartement op de gelijkvloerse verdieping, een appartement op de eerste verdieping en een appartement op de tweede verdieping. Op deze plannen is echter geen sprake van een bewoonbare daklaag. De kadastergegevens bevestigen eveneens dat de daklaag van de woning niet bewoonbaar is.  

De bewonersgrafiek bevestigt dat er in de periode  tussen 1953 en 1982, minstens drie gezinnen tegelijkertijd waren ingeschreven, met uitzondering van de periode tussen 1957 en 1961. Er dient geoordeeld dat er oorspronkelijk drie afzonderlijke woonentiteiten aanwezig waren in het pand. 

Op 18 juni 2003 werd er door het college van burgemeester en schepenen een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd voor het verbouwen van de gelijkvloerse en eerste verdieping, waarbij de bouwdiepte van het bouwvolume over de volledige breedte van het perceel werd uitgebreid en de interne indeling werd gewijzigd. Zo werd de gelijkvloerse verdieping door middel van een interne trapconstructie met vide, verbonden met de eerste verdieping. Op die manier ontstond er een duplex-woning en werd het aantal woonentiteiten in het pand met één verminderd. Dit wordt ook ondersteund door de bewonerskaarten die sindsdien geen melding meer maken van de gelijktijdige bewoning door drie gezinnen in het pand. 

De vergunde bouwplannen uit 2003 bevatten geen gegevens voor wat betreft de functie en/of het gebruik van de ruimtes onder het schuine dak. Uit deze goedgekeurde bouwplannen blijkt echter wel dat er geen ramen vergund zijn in de schuine dakvlakken van het pand. Hierdoor ontbreekt het deze ruimtes aan rechtstreekse lichtinval en kunnen ze ook niet rechtstreeks verlucht worden. Er dient dan ook geoordeeld dat deze ruimtes niet vergund geacht zijn als leefruimte maar wel als zolderruimte. Ook uit de luchtfoto’s genomen in 1974 blijkt dat er op dat moment geen dakvensters aanwezig zijn in de schuine dakvlakken van het pand. 

De aangeleverde bouwplannen in het dossier van de huidige toestand van het pand, bevestigen dat de goedgekeurde stedenbouwkundige handelingen uit 2003 werden gestart en voltooid. 

De aanvrager wenst vier afzonderlijke woonentiteiten in dit pand te laten opnemen als zijnde geacht vergund.

Met betrekking tot het pand Dodoenstraat 20 voegt de aanvrager vier getuigenverklaringen toe, die aangeven dat het pand reeds vóór 1979 in gebruik was als woning met vier woonentiteiten. Gezien één van de getuigenverklaringen is afgelegd door de huidige eigenaar en aanvrager, heeft de getuige direct voordeel bij de opname van deze vier woonentiteiten. Hierdoor kan deze getuigenverklaring niet als onpartijdig worden gezien en wordt de betrokken getuigenverklaring daarom niet als doorslaggevend bewijs meegenomen in de beoordeling.

De tweede getuigenverklaring werd afgelegd door de ouders van de huidige aanvrager. Hierdoor kan de getuigenverklaring niet als onpartijdig worden gezien en daarom wordt deze getuigenverklaring niet als doorslaggevend bewijs meegenomen in de beoordeling.

De aanvrager levert bijkomend twee getuigenverklaringen aan van buurtbewoners in de straat. Gezien deze getuigen niet zelf in het pand gewoond hebben, is deze verklaring geen doorslaggevend bewijs voor de aanwezigheid van vier woonentiteiten in het pand. 

Als bewijsvoering voor deze vier afzonderlijke woonentiteiten levert de klant foto’s van vier gasmeters in de kelder. De datum vermeldt op deze meters dateert van na 1979, bijgevolg is de aanwezigheid van deze vier gasmeters onvoldoende bewijs dat de opdeling van pand in vier afzonderlijke wooneenheden gebeurde voor de inwerkingtreding van het Gewestplan-Antwerpen op 9 november 1979.  

Als verdere bewijsvoering voor deze vier afzonderlijke woonentiteiten levert de klant foto’s aan van drie afzonderlijke elektriciteitsmeters in de kelder. De datum vermeldt op deze elektriciteitsmeters is 2002, 2002 en 1963. Bijgevolg dateert slechts één van deze elektriciteitsmeters van voor 1979, bijgevolg is de aanwezigheid van deze drie elektriciteitsmeters onvoldoende bewijs dat de opdeling van pand in afzonderlijke wooneenheden gebeurde voor de inwerkingtreding van het Gewestplan-Antwerpen op 9 november 1979. De aanwezigheid van slechts drie elektriciteitsmeters is ook een bewijs dat het huidige pand geen vier zelfstandige woonentiteiten bevat. 

Verder wordt de aanwezigheid van vier woonentiteiten in dit pand noch bevestigd door de goedgekeurde bouwplannen uit 1959 en 2003, noch door de bewonersgrafiek, noch door de kadastergegevens.

De aangeleverde getuigenverklaringen worden als onvoldoende bewijskrachtig beschouwd om enkel op basis daarvan te oordelen dat er reeds voor 9 november 1979, vier woonentiteiten aanwezig zouden zijn in het pand. 

Voorgaande bewijst voldoende dat de constructie, inclusief de functie van wonen en twee woonentiteiten, dateert van voor de inwerkingtreding van de Wet op Stedenbouw (22 april 1962). Eén duplex-appartement op de gelijkvloerse - en eerste verdieping (vergund in 2003), één appartement op de tweede verdieping. De woonentiteit onder het schuine dak en de dakvlakramen in het voorste dakvlak worden beschouwd als zijnde niet bewezen van voor 9 november 1979. 

De bewijsvoering voor adres Dodoensstraat 22-24 

Volgens de kadastrale gegevens dateert de ingebruikneming van het pand met huisnummer 22 van vóór 1900.

Volgens de kadastergegevens dateert de ingebruikneming van het pand met huisnummer 24 van tussen 1900 en 1918. 

In 1979 werd een stedenbouwkundige vergunning bekomen om de eerste verdieping van het pand Dodoensstraat 22 te verbinden met de eerste verdieping van het links naastgelegen pand met huisnummer 24. Bijgevolg is er één woonentiteit vergund op de eerste verdieping van de panden Dodoensstraat 22-24. Deze vergunning doet verder geen uitspraak over het totaal aantal aanwezige woonentiteiten in het gebouw. 

Uit de kadastergegevens van huisnummer 22 blijkt dat, voor de datum van het gewestplan, reeds twee woningen aanwezig waren in het pand. Verder blijkt uit de kadastergegevens dat de daklaag van deze woning niet bewoonbaar was. 

Uit de bevolkingsgegevens blijkt dat er in het pand, tussen 1961 en 1974, minstens drie gezinnen tegelijkertijd waren ingeschreven. Nadien daalt dit aantal tot twee in 1975 en zelfs tot nul in 1977. Nadien stijgt het aantal ingeschreven gezinnen weer tot drie in 1980.  

Uit de kadastergegevens van huisnummer 24 blijkt dat er in het pand, voor de datum van het Gewestplan-Antwerpen (9 november 1979), reeds vier woonentiteiten aanwezig waren. Verder blijkt uit de kadastergegevens dat de daklaag van deze woning niet bewoonbaar was. 

Uit de bevolkingsgegevens blijkt dat, voor de datum van het Gewestplan-Antwerpen (9 november 1979), met regelmaat twee tot drie gezinnen tegelijkertijd waren ingeschreven in dit pand. 

Op basis van de voornoemde kadastergegevens en bewonerskaarten blijkt dat er voor 9 november 1979, in de panden met huisnummer 22-24, spraken was van in totaal maximaal zes wooneenheden.

Door het uitvoeren van de bekomen vergunning in 1979 werden de twee woonentiteiten op de eerste verdieping van elk pand samengevoegd tot één woonentiteit. Dit brengt het totaal op vijf woonentiteiten in de panden Dodoensstraat 22-24. 

Als bewijsvoering voor de afzonderlijke woonentiteiten en de gelijkvloerse praktijkruimte in het pand Dodoensstraat 22-24, levert de klant foto’s aan van geplaatste gas- en elektriciteitsmeters in de kelder. De aanwezigheid van deze meters is echter geen doorslaggevend bewijs dat deze woonentiteiten en de gelijkvloerse praktijkruimte in het pand ook daadwerkelijk stedenbouwkundig geacht vergund zijn. Met uitzondering van één elektriciteitsmeter (productiejaar 1961), dateert de datum vermeld op de meters van na 1979, bijgevolg is de aanwezigheid van deze meters onvoldoende bewijs dat de opdeling van gebeurde voor de inwerkingtreding van het Gewestplan-Antwerpen op 9 november 1979. 

Uit lezing van de aangeleverde bouwplannen door de aanvrager van de huidige toestand van het pand blijkt dat de gelijkvloerse verdieping momenteel is ingericht als praktijkruimte (groepspraktijk voor huisartsen). Deze praktijkruimte loopt over zowel het pand met huisnummer 22 als het links naastgelegen pand met huisnummer 24. De woonoppervlakte die men omvormde in functie van een toenmalige dokterspraktijkruimte heeft een oppervlakte die groter is dan 100m². Om deze reden kan het omvormen van deze woon- en leefruimtes naar praktijkruimte (dokterspraktijk) niet beschouwd worden als het toevoegen van een complementaire functie naast de woonfunctie in de woning. Wat maakt dat deze functiewijziging vergunningsplichtig was. 

In de bijgevoegde getuigenverklaring verklaren de eigenaars dat de gelijkvloerse verdieping van huisnummer 24 gedurende de periode van januari 1977 tot december 2018 actief in gebruik was als groepspraktijk voor huisartsen. Ook uit nazicht van de gegevens in de kruispuntbank van Ondernemingen blijkt dat er op dit adres een dokterspraktijk was gevestigd. Deze activiteit echter werd, volgens de gegevens in de kruispuntbank van Ondernemingen, pas opgestart op 19 december 2002 en stopgezet sinds 12 juni 2019.

Er zijn onvoldoende bewijsstukken aangeleverd waaruit blijkt dat de huidige toestand van de dokterspraktijk op de volledige benedenverdieping van huisnummer 22-24 reeds aanwezig was voor 1 mei 2000. De indeling en functie ‘Vrije beroepen’ van de gelijkvloerse verdieping wordt dan ook geacht als zijnde onvoldoende bewezen. 

Achteraan de woning op de eerste verdieping werd het platte dak omgevormd tot beloopbaar dakterras, dit zowel voor het terras achteraan 24 alsook achteraan het terras van huisnummer 22. De aanvrager voegt kinderfoto’s van zichzelf, en een verklaring van Marcel Verhulst toe als bewijsstuk dat het dakterrassen achteraan de woning reeds voor 9 november 1979 aanwezig waren. Deze foto’s en de getuigenverklaring leveren voldoende bewijs dat de huidige dakterrassen achteraan de woning met huisnummer 22-24 reeds voor 9 november 1979 aanwezig waren. De terrassen achter deze woning kunnen dan ook beschouwd worden als zijnde geacht vergund. 

Voorgaande bewijst voldoende dat de constructie, inclusief de functie van wonen en vijf woonentiteiten, dateert van voor de inwerkingtreding van de Wet op Stedenbouw (22 april 1962) en van vóór de inwerkingtreding van het Gewestplan-Antwerpen op 9 november 1979. 

Conclusie

Uit de bijgevoegde bewijsmaterialen blijkt dat er binnen deze aanvraag een discrepantie is voor wat betreft het aantal aangevraagde woonentiteiten en het aantal bestaande en bewezen woonentiteiten in het huidige pand. De aanvraag tot opname in het vergunningenregister wegens vermoeden van vergunning dient bijgevolg te worden geweigerd. 

Juridische grond

Iedere constructie waarvan aangetoond is dat ze gebouwd werd voor 22 april 1962 ofwel tussen deze en voor de eerste invoering van het gewestplan (3 oktober 1979, van kracht 9 november 1979), dient te worden opgenomen in het vergunningenregister als “vergund geacht” in toepassing van artikel 5.1.3. §1 en §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke ordening.

Regelgeving: bevoegdheid

Het college is bevoegd in het kader van de opmaak van het vergunningenregister en de actieve onderzoeksplicht in toepassing van  artikel 5.1.3 §1 en §2, en artikel 7.6.2. §1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college beslist om de opname van de constructie Dodoensstraat 20-22-24, district Borgerhout, inclusief de functie van wonen en tien woonentiteiten, in het vergunningenregister als vergund geacht, te weigeren.

Artikel 2

Dit besluit heeft in principe geen financiƫle gevolgen.

Artikel 3

Het college geeft opdracht aan:

DienstTaak
SW/V/SVEen duplicaat van deze beslissing te bezorgen aan het kadaster voor eventuele aanpassing van de kadastrale gegevens.
SW/V/SVEen duplicaat van deze beslissing te bezorgen aan maatschappelijke veiligheid/ stadstoezicht (MV/ST) voor eventueel verder gevolg.
SW/V/SVEen duplicaat van deze beslissing te bezorgen aan maatschappelijke veiligheid/ bestuurlijke handhaving (MV/ BH) voor eventueel verder gevolg.
SW/V/SVEen duplicaat van deze beslissing te bezorgen aan DL/huisnummering voor eventuele aanpassing van de gegevens.