2022_CBS_07284 - Omgevingsvergunning - OMV_2022064608. Eksterlaar 163-165. District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          17/03/2022: weigering door de deputatie (OMV_2021139918) voor het bouwen van een meergezinswoning met 2 woonentiteiten

-          30/08/2012: verkavelingsvergunning (201129) voor het verkavelen van binnengronden in 319 kavels voor eengezinswoningen en 23 kavels voor meergezinswoningen tezamen goed voor 560 à 580 wooneenheden en de aanleg van nieuwe wegen.

Huidige toestand

-          braakliggende grond op verkavelingsgrond lotnummer 34;

-          bestaande wachtgevel op de rechter perceelgrens.

Gewenste toestand

-          functie: nieuwbouw meergezinswoning met 2 wooneenheden:

• 1 een-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 114 m²;
• 1 studio met een netto-vloeroppervlakte van circa 49 m²;

-          bouwvolume:

• halfopen bebouwing van 3 bouwlagen onder schuin dak met dakkapel aan de voorgevel;

-          gevelafwerking:

• roodbruine gevelsteen, buitenschrijnwerk in pvc antracietkleur;

-          inrichting:

• fietsenstalling links achteraan het perceel voor 5 fietsen.

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van een meergezinswoning met twee wooneenheden.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt in de verkaveling 201129, goedgekeurd op 30 augustus 2012, meer bepaald in lot(en) 34.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden op volgend punt:

-          artikel 2.3 loten 34 t/m 56, artikel 3.1 Zone voor hoofdgebouwen: inplanting:

de gelijkvloerse verdieping heeft conform de voorschriften een maximale bouwdiepte van 12m. De bouwdiepte in voorliggende aanvraag bedraagt 12.61 m. De bouwdiepte ligt echter binnen de zone voor hoofdgebouw zoals aangegeven op het verkavelingsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater: aangezien de aanvraag voorziet in het oprichten van een gebouw, andere dan een eengezinswoning, die kleiner is dan 100m², is de plaatsing van een hemelwaterput niet verplicht. Ook de plaatsing van een infiltratievoorziening is niet verplicht daar het perceel niet groter is dan 250m². De aanvraag voorziet evengoed in de plaatsing van een hemelwaterput met een inhoud van 10.000 liter. Het opgevangen hemelwater zal herbruikt worden voor het doorspoelen van de toiletten en het onderhoud van de woning en tuin. De afvoeren van het afvalwater en hemelwater worden gescheiden aangelegd.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  er is onvoldoende vrije hoogte boven de trappen op het gelijkvloers en de eerste verdieping.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft het nieuw bouwen van een meergezinswoning met twee woongelegenheden op een stuk braakliggend grond. De woonfunctie is in overeenstemming met de voorschriften van de verkavelingsvergunning en de kenmerkende functie in de Eksterlaar.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Er wordt een nieuwbouw voorzien in halfopen bebouwing van 3 bouwlagen onder plat dak met een kroonlijsthoogte van circa 10 m. De bouwdiepte bedraagt 12 m ter hoogte van de rechtse perceelgrens en 12,61 m aan de linkse zijgevel. De bouwhoogte is conform de voorschriften van de verkaveling. De woning valt tevens binnen de zone voor hoofdgebouwen zoals aangeduid op het verkavelingsplan.

Achteraan het perceel wordt een fietsenstalling opgericht onder plat dak met kroonlijsthoogte 2,60 m. Deze wordt tegen een bestaande tuinberging in de aangrenzende tuin geplaatst.

De aanvraag is inzake bouwvolume vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar en inpasbaar in de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De nieuwe gevels worden afgewerkt in roodbruine gevelsteen met PVC buitenschrijnwerk in antracietkleur. De nieuwe materialen zijn aanvaardbaar binnen de stedenbouwkundige context.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de schaal van de verschillende functies binnen de woningen anderzijds. Het voorliggende project met één twee-slaapkamerwoning en één studio vormt een aanvaardbare mix.

Om het wooncomfort van iedere zelfstandige woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leef- en buitenruimte per bewoner. In het voorliggende project wordt hier voor beide wooneenheden voldoende rekening mee gehouden, waardoor een aangename woonbeleving gegarandeerd is.

De raamopeningen aan de zijgevel worden op een hoogte van 1,90 m geplaatst ten opzichte van het niveau van de vloer. Zo is er geen rechtstreekse inkijk in de aangrenzende tuinen. Bij de uitkragende terrassen achteraan worden eveneens maatregelen getroffen om de privacy van de aangrenzende percelen te garanderen.

De aanvraag wijkt af van artikel 21 van de bouwcode. Er is onvoldoende vrije hoogte boven de trappen op het gelijkvloers en de eerste verdieping. De vrije hoogte boven iedere aantrede dient overal minstens 2,20 m zijn. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Op de aangeleverde foto’s is te zien dat het perceel naar de buren toe afgesloten is door middel van een draadafsluiting. Er wordt een bezwaar aangetekend tegen het eventueel verwijderen van deze draadafsluiting. Gezien de onduidelijkheid op de plannen over de intentie tot het al dan niet behouden, verwijderen of wijzigen van deze afsluiting, wordt als voorwaarde voor vergunning opgenomen de bestaande afsluitingen te behouden.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden en vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor dit project dienen er 5 overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Deze werden ingetekend in een tuinberging achteraan de tuin.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De vrije hoogte boven iedere aantrede dient overal minstens 2,20 m zijn conform artikel 21 van de bouwcode.

2. De aanwezige tuinafsluitingen zijn te behouden.

3. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

4. De voorwaarden van Aquafin zijn strikt na te leven.

5. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werden 2 bezwaarschriften ingediend, die zich als volgt laten samenvatten:

Tuinafsluiting: Het bezwaar tegen het wijzigen van de bestaande afrastering. Deze afrastering loopt door naar de aanpalende percelen en vormt daar een eenheid. Het deels afbreken ervan - betreffende de gemeenschappelijke meters van het lot van project OMV_2022064608 - is problematisch. Het resultaat zou niet eenvormig zijn met de rest van de straat of het lot van de buren. Naast visueel geen eenheid, zal de afrastering met de buren ook niet meer aansluiten. De afrastering loopt nu ook gelijk met een bestaande fietsenstalling. Bezwaarindiener geeft tevens aan dat de bouwheer heeft laten weten op de hoorzitting dat er een muur van 200cm hoogte gepland zou zijn langs het grindpad als afscherming. Daarvan is op de plannen niets van terug te zien. Bezwaarindiener is er niet mee akkoord met zo een hoge muur.

Beoordeling:

Het bezwaar is gegrond.

Indien de bestaande tuinafsluiting in gemeenschappelijk eigendom is, dient iedere wijziging te gebeuren in samenspraak met alle mede-eigenaren. Gezien de onduidelijkheid over de aanwezigheid, dan wel de intentie tot behoud of afbraak van een tuinafsluiting op de plannen, wordt het verzoek tot behoud van deze afsluiting opgenomen als voorwaarde voor vergunning.

Privacyhinder: Het bezwaar tegen de ramen aan de zijgevel. Ondanks dat de ramen boven ooghoogte zijn gepland, blijft vanuit de tuinen het gevoel dat er inkijk is? En dat heeft een impact op de kwaliteit van privacy. Verder is in de plannen niet duidelijk wat de 180cm precies aangeven. 180cm van de vloer in ruwbouw of van bovenkant afgewerkte vloer? 

Vanuit mijn leefruimte zou ik heel de dag op de ramen "boven" mijn woon-en leefruimte en tuin kijken wat een gevoel van onrust en blootstelling betekent. Oorspronkelijk, op moment dat ik mijn huis heb aangekocht, waren er bouwplannen van Matexi gegund met geen ramen aan de zijkant. Ik vraag om terug naar deze plannen te keren. 

Ik vraag om de ramen te verwijderen en een gesloten muur langs de zijkant te plannen om de privacy en het gevoel van privacy te verzekeren in de reeds bestaande aanpalende tuinen en huizen.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

De raamopeningen aan de zijgevel worden op een hoogte van 1,90 m geplaatst ten opzichte van het niveau van de vloer. Zo is er geen rechtstreekse inkijk in de aangrenzende tuinen. Bij de uitkragende terrassen achteraan worden eveneens maatregelen getroffen om de privacy van de aangrenzende percelen te garanderen. Het bezwaar omtrent onrust en blootstelling betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kan worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project.