Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022034347 |
Gegevens van de aanvrager: | BV PROPERTIES MANAGEMENT & CONSULTANCY met als adres Prins Boudewijnlaan 116 te 2610 Antwerpen |
Ligging van het project: | Lange Sint-Annastraat 22-26 en Korte Sint-Annastraat 12 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 2 sectie B nrs. 1836A en 1837A |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | regulariseren van 13 studentenkamers |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- Lange Sint-Annastraat 22:
- Lange Sint-Annastraat 22-24:
- Lange Sint-Annastraat 24-26:
- Lange Sint-Annastraat 26:
Vergund geachte toestand
- Lange Sint-Annastraat 22-24:
- nr. 22: hoekpand van 3 bouwlagen onder een mansardedak, volledig bebouwd op de verdiepingen;
- nr. 24: rijwoning van 4 bouwlagen onder een mansardedak, bouwdiepte van 7,60 m op de verdiepingen;
- nr. 22: gevel bestaande uit 2 traveeën en T-ramen op de verdiepingen langs de zijde van de Lange Sint-Annastraat en 3 traveeën langs de zijde van de Korte Sint-Annastraat;
- nr. 24: gevel bestaande uit 2 traveeën en gelijkvloerse vitrine met centrale toegangsdeur;
- witte gladde gevelpleister met witte houten ramen en plint in blauwe natuursteen;
- Lange Sint-Annastraat 26:
- gevel bestaande uit 2 traveeën op de verdiepingen en een gelijkvloerse vitrine met toegangsdeur aan de linker zijde;
- witte gladde gevelpleister met witte houten ramen en plint in blauwe natuursteen.
Huidige toestand
- Lange Sint-Annastraat 22-24:
- nr. 22: gemeenschappelijke kelderberging, gemeenschappelijke inkomhal met trap naar de verdiepingen, op het gelijkvloers een kamer van 23 m² en op de 3 verdiepingen telkens een kamer van 28 m²;
- nr. 24: gemeenschappelijke toiletten en fietsenberging, op het gelijkvloers een kamer van 21 m² en op de 4 verdiepingen telkens een kamer van 24 m²;
- nr. 22: overeenkomstig vergund geachte toestand met bijkomende dakuitbouw boven de trappenhal op het mansardedak;
- nr. 24: overeenkomstig vergund geachte toestand;
- wit PVC buitenschrijnwerk;
- grijs geschilderde gevelpleister;
- nr. 22: de centrale toegangsdeur in de gelijkvloerse vitrine langs de zijde van de Lange Sint-Annastraat is dichtgemaakt;
- toegang tot beide panden langs de zijde van de Korte Sint-Annastraat;
- Lange Sint-Annastraat 26:
- verdieping -1: kelder bij gelijkvloerse kamer;
- gelijkvloers: gemeenschappelijke inkomhal en gemeenschappelijk toilet, kamer van 31 m²;
- verdieping 1-2: kamer van 28,5 m²;
- verdieping 3: kamer van 27 m²;
- 3 bouwlagen onder een hellend dak aan de voorzijde en 4 bouwlagen onder een plat dak aan de achterzijde;
- achterbouw van 1 bouwlaag onder een plat dak langs de linkerzijde tot tegen de achterste perceelsgrens;
- wit PVC buitenschrijnwerk;
- grijs geschilderde gevelpleister;
Gewenste toestand
- overeenkomstig de huidige toestand.
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van het aantal woongelegenheden:
- uitbreiden van het bouwvolume op het dak van nr. 22;
- wijzigen van de gevels:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 7 april 2022 | 12 mei 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator/ Fluvius | 7 april 2022 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag | Geen tijdig advies ontvangen waardoor het geacht wordt gunstig te zijn |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 7 april 2022 | 18 april 2022 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 7 april 2022 | 5 mei 2022 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 7 april 2022 | 26 april 2022 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Stedenbouw/ vermoeden van vergunning | 7 april 2022 | 19 april 2022 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 7 april 2022 | 20 mei 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 1: zone voor wonen - (wo1) en artikel 8: zone voor publiek domein - (pu).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:
- Artikel 2.1.1 Culturele, historische en/of esthetische waarde:
Het hele plangebied is een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. In dit gebied wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur en het interieur van gebouwen, als voor de bijhorende buitenruimten. Het voorzien van PVC buitenschrijnwerk en het grijs schilderen van de gevels zijn in strijd met dit voorschrift.
- Artikel 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld:
Het voorzien van een dakopbouw op het mansardedak van nr. 22 is niet kenmerkend in de omgeving.
Het voorzien van PVC schrijnwerk en grijs schilderwerk voor de 19de-eeuwse lijstgevels en winkelpuien is niet kenmerkend voor het gevelbeeld.
- Artikel 2.1.7 Gevelmaterialen:
Elementen in natuursteen dienen onbeschilderd te blijven. Het is niet duidelijk of de plinten en de dorpels in blauwe steen werden geschilderd.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
In CHE-gebied, voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en/of voor gebouwen in beschermde landschappen wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Het voorzien van PVC buitenschrijnwerk en het grijs schilderen van de gevels is in strijd met dit voorschrift.
Het voorzien van een dakopbouw op het mansardedak van nr. 22 is niet kenmerkend in de omgeving.
Het voorzien van PVC schrijnwerk en grijs schilderwerk voor de 19de-eeuwse lijstgevels en winkelpuien is niet kenmerkend voor het gevelbeeld.
Door het voorzien van 13 studentenkamers zonder gemeenschappelijke ruimten en het ontbreken van een kwalitatieve fietsenstalling en buitenruimten wordt de draagkracht van het perceel overschreden.
Het voorzien van PVC buitenschrijnwerk en het grijs schilderen van het pleisterwerk verstoort de historische beeldwaarde van de gevels.
Elementen in natuursteen dienen onbeschilderd te blijven. Het is niet duidelijk of de plinten en de dorpels in blauwe steen werden geschilderd.
De vrije hoogte in kamer 26.3 is beperkt tot 2,38 m, dit is minder dan de minimaal vereiste 2,60 m voor verblijfsruimten.
De vrije hoogte onder en boven de mezzanine in kamer 22.1, 24.1, 26.1, 26.2, 26.3 is respectievelijk 1,20 en 2,20 m, dit is minder dan de minimale vereiste 2,60 m voor verblijfsruimten.
Het is niet af te leiden uit de tekeningen wat de gemiddelde verdiepingshoogte is van kamer 26.4.
Het dakvlakvenster in kamer 26.4 heeft slechts een oppervlakte van 1,44 m². Dit is minder dan 10% van de oppervlakte van de leefruimte (21 m²) van deze kamer.
De afvalberging van Lange Sint-Annastraat 22-24 is geen afgescheiden ruimte.
Er is geen afvalberging voorzien in nr. 26.
Behalve kamer 26.1 beschikt geen enkele kamer over een eigen buitenruimte.
Behalve kamer 26.1 heeft geen enkele kamer toegang tot een gemeenschappelijke buitenruimte.
De fietsenstalling is onvoldoende groot voor het stallen van 13 fietsen.
Op de foto’s is zichtbaar dat er zaakgebonden publiciteit is geplaatst tegen de gevel in de Lange Sint-Annastraat. Het is niet duidelijk of deze voldoet aan de bepalingen van dit artikel.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Het voorzien van een woonfunctie, waaronder studentenhuisvesting, is principieel in overeenstemming met de toelaatbare functies volgens het RUP Binnenstad.
In de omgeving van de Lange en Korte Sint-Annastraat is echter een hoge concentratie van studentenkoten. In verschillende bouwblokken in de omgeving is een kotdichtheid van 40 %. Een hogere dichtheid heeft negatieve gevolgen voor de woon- en leefkwaliteit van een buurt.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten.
Daarnaast is het nodig om in het algemeen in te zetten op voldoende ruime eengezinswoningen.
De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook een te hoge concentratie aan studentenhuisvesting kan overlast met zich meebrengen. De impact van een appartementsgebouw of studentenhuisvesting is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties. Het verschil tussen verschillende typologieën kan niet steeds via de functiebeperkingen in een bestemmingsplan kunnen worden opgevangen en moeten daarom steeds concreet worden nagegaan in de aanvraag in functie van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
De vergund geachte situatie van de betreffende panden betreft een meergezinswoning met 4 appartementen in de Lange Sint-Annastraat 22-24 en een eengezinswoning in de Lange Sint-Annastraat 26. Het opdelen van deze woningen in 13 studentenkamers is omwille van de reeds hoge concentratie studentenhuisvesting in de omgeving niet aanvaardbaar.
Slechts 1 van de 13 kamers heeft toegang tot een buitenruimte. Het verhogen van het aantal woonentiteiten zonder bijkomende buitenruimten of open ruimte is onaanvaardbaar.
De aanvraag voorziet een dakopbouw op het mansardedak van Lange Sint-Annastraat 22. Deze dakopbouw is atypisch en niet kenmerkend voor deze daktypologie. Het dakvolume is ruimtelijk niet inpasbaar.
De aanvraag voorziet niet in het minst in een hedendaags verwacht wooncomfort voor studentenkamers. Zo zijn er geen gemeenschappelijke ruimten aanwezig, is er geen buitenruimte en kunnen fietsen niet op een gemakkelijke manier worden gestald. Bovendien zijn niet alle kamers voorzien van voldoende hoge plafonds of voldoende natuurlijke lichtinval.
Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van 5 grote woongelegenheden, waarvan één eengezinswoning, naar 13 studentenkamers, de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt en tegelijkertijd het woongenot daalt. Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De aanvraag voldoet onder andere niet aan artikel(s) 6, 21, 24, 26, 28 en 29 van de bouwcode. Er kan volgens artikel 3 §1 van de bouwcode door het college een afwijking worden toegestaan.
In zitting van 5 juli 2013 (Jaarnummer 2013_CBS_06964) besliste het college van burgemeester en schepenen via een afwijkingsbesluit de voorwaarden vast te stellen waarbinnen voor studentenhuisvesting afwijkingen op de bouwcode kunnen worden toegestaan. Deze aanvraag voldoet niet aan de gestelde voorwaarden van het afwijkingsbesluit.
Er werden onvoldoende bewijsstukken aangeleverd dat de bestaande studentenkamers reeds voor 2009 aanwezig waren.
Voor de Lange Sint-Annastraat 26 werden slechts een verhuurcontract bijgevoegd voor 1 studentenkamer.
Voor de Lange Sint-Annastraat 22-24 is er slechts bewijs voor 2 studentenkamers.
Het regulariseren van studentenkamers zou kunnen worden toegestaan voor 3 studentenkamers waarbij de verblijfskwaliteit van deze kamers wordt verbeterd door het voorzien van gemeenschappelijke ruimten, gemeenschappelijke buitenruimten en een kwalitatieve fietsenberging.
In verschillende kamers is een mezzanine aanwezig waarop de slaapfunctie wordt voorzien.
Onder de mezzanine wordt een hoogte gehaald van 2,20 m. Op de mezzanine is de hoogte beperkt tot 1,70 m. Deze hoogtes wijken af van artikel 21 ‘Minimale hoogte van ruimten’ van de bouwcode. De oppervlakten van de mezzanines in voorliggende aanvraag zijn te groot om een afwijking toe te staan op de vereiste hoogte van 2,60 m. De verdiepingshoogte van kamer 26.3 is slechts 2,38 m. Deze hoogte is onvoldoende. Afwijkingen op de vrije hoogte kunnen niet worden toegestaan.
Het dakvlakvenster in kamer 26.4 is te klein om te voorzien in de vereiste natuurlijke lichtinval voor deze kamer. Dit is in strijd met artikel 24 van de bouwcode en met het oog op wooncomfort niet aanvaardbaar.
Cultuurhistorische aspecten en visueel-vormelijke elementen
De panden Lange Sint-Annastraat 22-26 en Korte Sint-Annastraat 12 zijn gesitueerd in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan ‘Binnenstad’ werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.
Conform artikel 5 §2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een CHE-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw.
Het advies van de dienst Monumentenzorg kan als volgt worden samengevat:
“Cultuurhistorische waardestelling:
Samenstel van 3 gepleisterde en geschilderde 19de-eeuwse lijstgevels waarvan de nrs. 22 en 26 met oudere, 16de-eeuwse kern (muurankers, balkenroosteringen bestaande uit moer- en kinderbalken ondersteund door natuurstenen consoles, tongewelfde kelders…). Het nr. 24 bevat een troggewelfde kelder en is mogelijk volledig 19de-eeuws.
De panden waarvan zeker twee met winkelfunctie (nr. 22 en nr. 26, houten pui nog aanwezig) zijn doorheen de tijd omgevormd tot studentenkamers. Het schrijnwerk werd overal onvergund vervangen door pvc, de gevelparementen werden grijs geschilderd. Ter hoogte van het nr. 26 werd op het dak nog een uitbouw voorzien. Over de vroegere indeling is weinig geweten.
Men wenst de bestaande toestand te regulariseren.
Vanuit oogpunt monumentenzorg is de bestemming van de panden als studentenhuisvesting theoretisch aanvaardbaar mits de draagkracht van de panden niet overschreden wordt en de waardevolle erfgoedelementen gevrijwaard worden. Op basis van een fotoreportage lijkt de laatmiddeleeuwse structuur opgebouwd uit moer- en kinderbalken bewaard thv. nrs. 22 en 26. De oorspronkelijke circulatie is gedeeltelijk verdwenen. Aangezien er niet meer achterhaald kan worden welke erfgoedkenmerken verdwenen voor deze herbestemming, kunnen we meegaan in een regularisatie van het interieur op voorwaarde dat de erfgoedwaarden niet verder worden uitgehold en de nog aanwezige waardevolle elementen waaronder de laatmiddeleeuwse draagstructuur bewaard blijven. Toekomstige ingrepen dienen steeds teruggekoppeld met de stedelijke dienst Monumentenzorg.
Aan het exterieur vonden een aantal ingrepen plaats die teveel afbreuk doen aan de erfgoed- en beeldwaarde van de panden, het ensemble en het straatbeeld om deze te regulariseren.
Het gaat om het grijs schilderen van de gevels. Deze dienen inclusief de kroonlijst in een lichte kleur geschilderd (wit of varianten van wit) De blauwe hardstenen onderdelen uitgezonderd. Muurankers dienen in een zwarte kleur te worden geschilderd evenals smeedwerk van de valbeveiligingen )
Het pvc schrijnwerk doet afbreuk aan het geheel dat was ingevuld met houten geschilderd schrijnwerk. Een vervanging naar oorspronkelijk model is aangewezen. Typedetails van historisch correct geprofileerd laat 19de- en vroeg 20ste-eeuws schrijnwerk zijn te verkrijgen bij de stedelijke dienst Monumentenzorg. De houten winkelpui dient bewaard.
De uitbouw op het dak ter hoogte van nr. 22 dient uitgesloten van vergunning.
Op basis van bovenstaande argumenten wordt er een voorwaardelijk gunstig advies uitgebracht.”
Het advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd.
Het schilderen van de gevels en het voorzien van wit PVC schrijnwerk doet afbreuk aan het gevelbeeld van de 19de-eeuwse lijstgevels en is bijgevolg strijdig met de voorschriften van het RUP Binnenstad en de Bouwcode.
Mobiliteitsimpact
Toetsing parkeerbehoefte
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de omvorming naar studentenkamers. 13 studentenkamers met een parkeernorm van 0,15/kamer: 13 x 0,15 = 1,95. De werkelijke parkeerbehoefte is 2.
|
De plannen voorzien geen nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden: Dit perceel betreft een hoekperceel. De grootte en/of vorm van het perceel laten het bouwen van het aantal te realiseren plaatsen niet toe.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen 2 – 0 = 2. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. In de vergund geachte toestand zijn er in de Lange Sint-Annastraat 22-24 4 appartementen en in de Lange Sint-Annastraat 26 een eengezinswoning. De parkeerbehoefte hiervan is 5. Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 5.
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 2 – 5 = 0.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus niet van toepassing.
|
Fietsvoorzieningen
Voor de 13 studentenkamers moeten 13 fietsenstallingen voorzien worden.
Er is een fietsenberging op het gelijkvloers. De gemeenschappelijke toiletten zijn enkel toegankelijk via de fietsenberging. Hierdoor is zowel een kwalitatief gebruik van de fietsenstalling als de toiletten niet mogelijk. Huidige indeling van de panden is niet aanvaardbaar.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 11 maart 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 7 april 2022 |
Start 1e openbaar onderzoek | 18 april 2022 |
Einde 1e openbaar onderzoek | 17 mei 2022 |
Beslissing toepassing administratieve lus | 3 juni 2022 |
Start laatste openbaar onderzoek | 14 juni 2022 |
Einde laatste openbaar onderzoek | 13 juli 2022 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 19 september 2022 |
Verslag GOA | 30 augustus 2022 |
naam GOA | Katrine Leemans |
Administratieve lus
Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):
De affiches van het openbaar onderzoek werden niet correct uitgehangen.
De melding van de aanplakking van de affiches werd niet uitgevoerd.
De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).
De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
18 april 2022 | 17 mei 2022 | 3 | 0 | 0 | 0 |
14 juni 2022 | 13 juli 2022 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Bespreking van de bezwaren
Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.
Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werden 3 bezwaarschriften ingediend, die zich als volgt laat samenvatten:
Beoordeling:
Studentenhuisvesting gaat niet vanzelfsprekend gepaard met overlast.
Dit bezwaar is niet stedenbouwkundig van aard.
Het bezwaar is ongegrond.
De bezwaarindiener merkt ook op dat een groot deel van de studentenkamers in de omgeving leeg staat en dat er dus geen nood is aan bijkomende kamers.
Beoordeling:
Het klopt dat er in de omgeving reeds een hoog percentage studentenhuisvesting aanwezig is. Omwille van deze concentratie wordt voorgesteld de aanvraag te weigeren.
Het bezwaar is gegrond.
Beoordeling:
Dit bezwaar is niet stedenbouwkundig van aard. Het al of niet correct verwijderen van asbest maakt geen deel uit van de beoordeling van een vergunningsaanvraag. De bouwheer en de aannemer zijn verantwoordelijk voor het correct verwijderen van asbest.
Het bezwaar is ongegrond.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.