2022_CBS_07273 - Omgevingsvergunning - OMV_2022036121. Pieter van Hobokenstraat 8. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          03/12/2021: gedeeltelijk en voorwaardelijke vergunning (20213751) voor het verbouwen van een pand voor studentenhuisvesting;

-          25/06/2003: vergunning (86#30211) voor het regulariseren van het verbouwen van een bestaande woning tot studentenhuis.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• pand voor studentenhuisvesting;
• 1 studio, 7 studentenkamers met een gezamenlijke keuken op de eerste en tweede verdieping;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen onder een mansarde en schuin dak;
• bouwdiepte:

-          hoofdbouw: 11,45 m;

-          gelijkvloerse achterbouw tot 21,40 m;

-          uitbreiding tegen de rechter perceelsgrens op de eerste en tweede verdieping tot 19,45 m;

• nokhoogte mansardedak 14,47 m en hellend dak 13,62 m;

-          gevelafwerking:

• gevel met beeldbepalend karakter opgebouwd uit witkleurige natuursteen. Op de gelijkvloerse verdieping afgewerkt met een decoratieve afwerking in hout en voorzien van een duidelijk geprononceerde arduinen gevelplint;
• wit geschilderde houten kroonlijst en wit geschilderd houten buitenschrijnwerk;
• 2 ramen uit aluminium ter hoogte van de mansardeverdieping;
• houten buitenschrijnwerk op de gelijkvloerse verdieping (2 houten deuren met vast bovenlicht en 2 vaste raamgehelen);

-          inrichting:

• dakterras met een oppervlakte van circa 13 m2 op het platte dak van de gelijkvloerse achterbouw;
• fietsenberging van circa 18 m2 voor 9 fietsen op de gelijkvloerse verdieping;
• kelder toegankelijk via de fietsenberging;
• septische put van 3200 liter in de kelder en een beerput in de tuinzone.

Huidige toestand

-          uitvoering vergunning 20213751.

Gewenste toestand

-          functie: overeenkomstig vergunde toestand;

-          bouwvolume:

• bouwdiepte:

-          hoofdbouw: 11,45 m;

-          gelijkvloerse achterbouw tot 21,55 m;

-          uitbreiding tegen de rechter perceelsgrens op de eerste en tweede verdieping tot 19,45 m;

• gewijzigde nokhoogte mansardedak naar 15,27 m en hellend dak naar 14,47 m.

-          gevelafwerking: overeenkomstig vergunde toestand met uizondering van:

• wit PVC buitenschrijnwerk op de gelijkvloerse verdieping (deuren voorgevel);

-          inrichting:

• septische put met een inhoud van 3200 liter in de tuinzone;
• opgehoogde scheimuren met rechter en linkerbuur.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van het bouwvolume ter hoogte van gelijkvloerse achterbouw en daklaag 3de verdieping;

-          uitbreiden van scheimuren met linker en rechterbuur;

-          uitvoeren van structurele ingrepen;

-          regulariseren van voorgevelwijzigingen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 2.1.7 gevelmaterialen:

het gelijkvloers buitenschrijnwerk werd zonder vergunning vervangen door PVC schrijnwerk. Er wordt in de voorgevel zowel houten, aluminium en kunststoffen buitenschrijnwerk gebruikt. Dergelijke overmatige verscheidenheid aan materialen is niet in harmonie met het referentiebeeld.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:

in CHE-gebied wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. De aanvrager supprimeerde het houten buitenschrijnwerk op de gelijkvloerse verdieping en plaatste nieuw schrijnwerk in PVC;

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

het PVC buitenschrijnwerk in de voorgevel is niet afgestemd op de architectuur van de totale constructie;

• artikel 34 stabiliteit en scheidingsmuren:

de scheimuren met de rechter en de linker buur worden opgehoogd ter hoogte van de gelijkvloerse achterbouw. Ze hebben echter geen opstand van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
De vergunning wordt geweigerd.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: art. 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Art. 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestemming van studentenhuis blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld. De geplande uitbreidingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Cultuurhistorische en Visueel-vormelijke aspecten

Aan de stedelijke dienst monumentenzorg werd advies gevraagd omdat de aanvraag gelegen is in CHE-gebied. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie in dergelijk gebied dient immers onderworpen te worden aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Monumentenzorg (MZ) heeft geen bezwaar voor de interne aanpassingen. Zij oordelen dat deze geen fundamentele afbreuk doen aan de erfgoedwaarde. Het gewijzigde schrijnwerk in de voorgevel doet dat wel. De houten en nog oorspronkelijke deuren, deel uitmakend van de winkelpui uit 1909, werden recent vervangen door pvc. Het zorgvuldig behoud van historische houten winkelpuien is belangrijk binnen het stadsbeeld. Dit kwetsbaar erfgoed, ooit zo talrijk in het straatbeeld aanwezig, verdwijnt zeer snel. Bovendien doen de huidige pvc deuren afbreuk aan de beeldwaarde van de gevel. In de mansarde werd aluminium schrijnwerk toegevoegd. De mansarde werd afgewerkt met planchetten wat niet kenmerkend is voor mansardes in de kernstad. Op de eerste en tweede verdieping bleef dan weer het houten schrijnwerk bewaard maar werden valbeveiligingen aangebracht die eveneens afbreuk doet aan de beeldwaarde van het geheel. De aangevraagde gevelwijzigingen komen niet in aanmerking voor vergunning.  Een oplossing op maat en stijl van het pand dient uitgewerkt te worden.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies gevolgd en worden de opmerkingen als voorwaarde gekoppeld aan de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De scheimuur met zowel de linker aanpalende en rechter aanpalende werd ter hoogte van de gelijkvloerse uitbreiding niet uitgevoerd met een opstand van 30cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is strijdig met artikel 34 van de bouwcode. Met het oog op het voorkomen van brandoverslag kan van dit artikel enkel afgeweken worden als de brandwerendheid van het dak voldoende is. In voorwaarde wordt een minimale brandklasse opgelegd voor de dakbekleding.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. Het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.).

4. Het gewijzigde schrijnwerk in de voorgevel (mansarde + deuren winkelpui) wordt uitgesloten van vergunning. Ter vervanging van dit schrijnwerk moeten er opnieuw twee deuren naar oorspronkelijk model voorzien worden. De bouwaanvraag uit 1909 en de streetviewfoto uit 2014 vormen hierbij de referentie. Detailtekeningen moeten voor uitvoering voorgelegd worden aan de dienst monumentenzorg. Hout in plaats van aluminium schrijnwerk in de mansarde te gebruiken. De mansarde uit te voeren in een kenmerkend dakmateriaal zijnde leien of zink. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Omwille van een procedurefout moet het openbaar onderzoek opnieuw worden georganiseerd. Het openbaar onderzoek moest ten laatste 1 dag voor het ingaan van de termijn van het openbaar onderzoek worden aangeplakt en gemeld op het loket. Dit gebeurde pas op 22/04 of vijf dagen te laat.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten