2022_CBS_07297 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2022027544. Boterlaarbaan 243, Esdoorndreef ZN. District Deurne - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Relevante voorgeschiedenis

-          8/8/2014: negatief stedenbouwkundig attest (201415) voor het bouwen van een woning op lot 2 zoals aangevraagd in huidig dossier;

-          25/9/1974: vergunning (19744039) voor het uitvoeren van verbouwingswerken op Boterlaarbaan 243.

Vergunde toestand

-          woning op Boterlaarbaan 243.

Huidige toestand

-          3 percelen met een gezamenlijke oppervlakte van 466 m²;

-          deels bebouwd terrein met de woning op Boterlaarbaan 243;

-          deels onbebouwd terrein aan de Esdoorndreef ingericht als tuin (met bijgebouw);

-          geen markante reliëfverschillen;

-          de Esdoorndreef heeft ter hoogte van het te verkavelen terrein een wegverharding in betonstraatstenen.

Gewenste toestand

-          afgebroken bijgebouw;

-          lot 2, met een oppervlakte van 235 m², voor eengezinswoning in open bebouwing:

• perceelsbreedte 11,81 m;
• perceelsdiepte 17,5 m;
• zijtuinstroken links en rechts minimum 3 m breed;
• gevelbreedte maximum 5,81 m;
• bouwdiepte maximum 12 m;
• 2 bouwlagen met een schuin of plat dak;
• kroonlijsthoogte maximum 6,20 m;

-          behouden van een bebouwd restperceel met een oppervlakte van 231 m²;

-          kosteloze overdracht van deel grond (74 m²) aan de stad Antwerpen, gevoegd bij het openbaar domein.

Inhoud van de aanvraag

Verkavelen van een terrein in:

-          een lot voor woningbouw;

-          een bebouwd restperceel;

-          een deel grond (74 m²), kosteloos over te dragen aan stad Antwerpen, om gevoegd te worden bij het openbaar domein.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Gemeentewegen

Artikel 31 van het Omgevingsvergunningendecreet stelt dat indien de vergunningsaanvraag de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg omvat, de gemeenteraad een beslissing over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van de gemeenteweg neemt, alvorens de bevoegde overheid een beslissing neemt over de vergunningsaanvraag.

Omschrijving beslissing

De gemeenteraad besliste in zitting van 27 juni 2022 (jaarnummer 386) om zijn goedkeuring te hechten aan het bijgevoegde rooilijnplan ‘O-20-1283-3 Rooilijnplan’ onder volgende voorwaarden:

Voorwaarden

1. de voorwaarden opgelegd in het advies van Publieke Ruimte zijn strikt na te leven.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
 

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
 

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
 

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
 

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 4:

De kroonlijsthoogte wordt gemeten vanaf het maaiveld en niet vanaf het vloerpeil.

• Artikel 6§1 Harmonie en draagkracht:

Betonsteen voor hoofdgebouwen en metaal voor bijgebouwen zijn materialen die niet passen in de omgeving. Ook een open bebouwing is atypisch in de omgeving.

• Artikel 13 §5:

Geveluitsprongen boven de voortuin dienen op minstens 2,60 m boven het peil van het voetpad te liggen in plaats van 2,50 m;

• Artikel 21 Vrije hoogte:

De minimum opgelegde kroonlijsthoogte volstaat niet om voldoende binnenhoogte te kunnen halen.

• Artikel 27 Open Ruimte:

§3 Verharding met een breedte van maximum 1/3de van de perceelsbreedte kan in strijd zijn met dit artikel.

§5 De voorschriften laten te veel bebouwing toe in de tuin.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
 

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
 

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Normen en percentages betreffende de verwezenlijking van een sociaal of bescheiden woonaanbod.

Niet van toepassing.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het verkavelen van een grond. Er wordt een lot aangeboden voor woningbouw, het overige deel van de grond wordt kosteloos afgestaan aan de Stad Antwerpen als openbaar domein.

Het perceel is gelegen in het gewestplan in de zone voor wonen. Hoewel de beoogde functie ‘wonen’ in overeenstemming is met de bestemmingsvoorschriften, is het lot door de perceelconfiguratie in de directe omgeving niet bestemd voor wonen.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag omvat een nieuw lot van 11,81 m breed en 17,50 m diep voor woningbouw. Hierop wordt een vrijstaande eengezinswoning met aan weerszijde een zijtuinstrook van circa 3 m en een achtertuin van 7,59 m diep voorzien. De woning heeft een maximale breedte van 5,81 m, een maximale diepte van 12 m en een maximale kroonlijsthoogte van 6,20 m. De voorgevelbouwlijn sluit aan op de bestaande garages links van het perceel.

Het perceel in voorliggende aanvraag situeert zich dan wel aan een voldoende uitgeruste openbare wegenis. Zulks betekent echter niet dat het perceel sowieso voor woningbouw in aanmerking komt.

Wanneer de nabije en ruimere omgeving in beschouwing genomen wordt, dan stellen we vast dat de aanwezige bebouwing langsheen de Boterlaarbaan uitgesproken georiënteerd is naar de Boterlaarbaan, wat zich vertaalt in en strook voor hoofdbebouwing met daarachter een tuinzone. In deze tuinzones zijn een aantal bijgebouwen aanwezig. Deze perceelconfiguratie is eveneens terug te vinden bij de hoekpercelen op de hoeken van de Boterlaarbaan met de Esdoorndreef. In het geval van het pand Boterlaarbaan 229, zijn achter de hoofdbebouwing, in de tuinzone eveneens een aantal bijgebouwen aanwezig die functioneel bij de hoofdbebouwing horen.

In analogie hiermee kan gesteld worden dat het perceel in deze aanvraag zich feitelijk situeert in de ‘tuinzone’ horende bij het hoekpand, Boterlaarbaan 237, wat vanuit stedenbouwkundig oogpunt onaanvaardbaar is.

Gelet op het voorgaande is de aanvraag niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsaanvraag voor het verkavelen van gronden te weigeren, hoofdzakelijk omwille van het niet in aanmerking komen voor het bebouwen van dit lot met een woning gezien de perceelsconfiguratie.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens het openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend dat handelt over de volgende aspecten:

-          Beschadigingen aan pand: De bezwaarindiener is verontrust over alle mogelijke beschadigingen aan het pand door de bouw.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. De voorliggende aanvraag betreft een verkavelingsaanvraag en omvat nog geen concrete vergunningsplichtige stedenbouwkundige handelingen. Deze dienen in een aparte aanvraag tot omgevingsvergunning te worden aangevraagd. De aanvraag tot omgevingsvergunning voor het verkavelen heeft op dit moment dus geen impact op de bestaande aanwezige bebouwing.

-          Hinder van toenemend verkeer: De doorgang van de Esdoorndreef naar het garagecomplex is een privéweg en is nu al een drukke doorgang die als binnenweg wordt gebruikt.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. De voorliggende verkaveling heeft geen invloed op het statuut of de aard van de Esdoorndreef. Deze dreef kan als binnenweg blijven functioneren. De verkaveling heeft naar alle redelijkheid geen invloed op de frequentie van het gebruik van de binnenweg.

-          Geen toelating van gebruik perceel: Het perceel 236/d/5 nr 40 achter de garage mag volgens de bezwaarindiener niet gebruikt worden.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Uit het bezwaar valt niet af te leiden welk perceel in concreto wordt bedoeld. De reeks garages bevinden zich op een apart perceel. De verkaveling op zich heeft geen invloed op het gebruik van de garages. Iedere omgevingsvergunning wordt immers afgeleverd onder voorbehoud van alle burgerlijke rechten.