2022_CBS_07269 - Omgevingsvergunning - OMV_2022012898. Maasstraat 30. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          04/12/1997: weigering (86#8721284) voor het verbouwen van een magazijn en winkelruimte;

-          27/02/1953: toelating (18#30550) voor gevelveranderingen;

18/091931: toelating (1931#40207) voor gevelveranderingen.

Vergunde en huidige toestand

-          magazijn plus toonzaal (meubelzaak) van 2 bouwlagen onder schuin dak in gesloten bebouwing;

-          perceel volledig bebouwd.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning;

-          middenbeuk van 5 bouwlagen en lagere zijbeuken van 4 bouwlagen, onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          ondergrondse parking;

-          achterliggende tuinzone – deels collectief met luifel;

-          inrichting van 29 wooneenheden waarvan:

• 12 studio’s met een netto vloeroppervlakte tussen 45 m² en 50 m²;
• 4 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte tussen 62 m² en 75 m²;
• 9 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte tussen 80 m² en 98 m²;
• 4 drieslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 117 m²;
• de gemiddelde vloeroppervlakte per wooneenheid bedraag 70,4 m²;

-          voorgevel in lichtkleurig gevelmetselwerk met aluminium buitenschrijnwerk in een lichte kleur.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande bebouwing;

-          oprichten van een meergezinswoning.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 12: de inrit naar de parking bezit niet overal een vereiste hoogte van minimaal 2,30 m;
• Artikels 24 en 25: de inkomdeuren van de appartementen liggen te diep in de wand zodat er geen draaicirkel voor de deur en geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm naast de krukzijde van de deur aanwezig zijn.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  het aantal bouwlagen is niet in harmonie met de kenmerken van de omgeving;
  het hoge aanbod aan kleine wooneenheden overschrijdt de draagkracht van het perceel en van de omgeving;
• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  het aantal bouwlagen is niet in harmonie met de kenmerken van de omgeving;
  de bouwhoogte vermindert de (zon)lichttoetreding naar de gebouwen aan de overzijde van de straat;
• Artikel 38 Groendaken:
  boven de ondergrondse garage wordt geen grondlaag met een minimale dikte van 1 m voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: art. 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Art. 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet in een monofunctionele woonprogramma. Volgens de gewestplanbestemming is dit mogelijk. De wijk Dam waarin de aanvraag zich bevindt, is echter van oudsher een gemengd woon-werkgebied. Steeds meer kleinschalige bedrijven moeten wijken voor monofunctionele woonprojecten. Voor de kleinschalige vleesverwerkende bedrijven is dit een gevolg van de sluiting van het nabijgelegen slachthuis. Bovendien waren deze bedrijfjes overwegend gekoppeld aan een bovenliggende woonfunctie. Voor grotere bedrijven, zoals de bestaande toestand van voorliggend project, is deze omschakeling te betreuren. Ruimte voor verweefbare bedrijvigheid is belangrijk in het stedelijk weefsel.

Het advies van de stedelijke dienst voor Ondernemen en Stadsmarketing onderschrijft dit standpunt. Zij geven ongunstig advies:

“De aanvraag voorziet in de afbraak van 3 bestaande magazijnen met een economische functie die omgevormd worden tot een meergezinswoning met te kleine studio's en appartementen.

De aanvraag voldoet niet aan de beleidsnota ruimtelijke economie inzonderheid wat betreft het aspect verweving. Het gelijkvloers had perfect opnieuw een bedrijfsfunctie (geen winkelfunctie) kunnen verkrijgen zonder dat dit hinder zou opleveren voor de verdiepingen. De individuele woonunits zijn ook te klein. Maar ondanks de voorbespreking is er geen vraag naar os/B&I gekomen om hierop een reactie te geven.

Daar de oppervlakte voor bedrijfsruimte steeds kleiner wordt en er geen inititatieven zijn om hier op korte termijn verandering in te brengen, wordt voor het dossier ongunstig advies gegeven.”

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De Maasstraat wordt gekenmerkt door een mix van bedrijfsgebouwen en kleinschalige woongebouwen. Het aantal bouwlagen varieert tussen 2 en 3, vaak aangevuld met een zadeldak. Sporadisch komt een 4de bouwlaag voor. De aanvraag voorziet in een project met een middenbeuk van 5 bouwlagen en een linker- en rechterzijbeuk van 4 bouwlagen. De aanvraag wijkt af van het referentiebeeld en is hierdoor in strijd met artikel 6 en 10 van de bouwcode. De aanvrager motiveert de afwijking door projecten uit de wijdere omgeving op te lijsten met een gelijkaardige bouwhoogte. Deze lijst kan echter niet in overweging genomen. Artikel 6 en 10 van de bouwcode zijn hierover immers zeer duidelijk:

-          “er kan niet gerefereerd worden naar bestaande gebouwen die niet in harmonie of storend zijn met de omgeving.”: Voor verschillende van de gebouwen waarnaar verwezen wordt, is dat wel het geval en/of vormen ze de uitzondering in de omgeving; en

-          “het gebouw wordt steeds bekeken vanuit een logisch geheel in de omgeving waar een harmonische samenhang merkbaar is. Meestal kijkt men naar de gebouwen langs dezelfde zijde van de straat als het gebouw waarvoor de vergunningsaanvraag wordt ingediend en dit van straathoek tot straathoek.”: De aangehaalde projecten bevinden zich veelal in andere straten in de wijk Dam, waarbij de context anders is dan deze in de Maasstraat.

De voorbeelden vormen geen onderbouwing voor een afwijking.

De Maasstraat is een smalle straat. Elke kroonlijstverhoging vermindert de (zon)lichttoetreding van de bebouwing aan de overzijde van de straat. De kroonlijsthoogte van de aanvraag verdubbelt ten opzichte van de bestaande toestand. De aanvraag is in strijd met artikel 10 van de bouwcode. De aanvrager motiveert de afwijking vanuit de veronderstelling dat de bedrijfsgebouwen in de Maastraat geleidelijk omgevormd zullen worden naar nieuwe projecten. Het project uit de aanvraag zal het nieuwe straatprofiel vormen. Een omvorming van alle bedrijfsgebouwen naar nieuwe projecten met hogere kroonlijsten dan de lage bedrijfsgebouwen zal de (zon)lichttoetreding ten aanzien van de woningen aan de overzijde van de straat drastisch verminderen. Het is bijgevolg nu aan de orde om weloverwogen een nieuw profiel te bepalen. Het profiel van het meergezinsgebouw uit de aanvraag geeft teveel hinder.

De aanvrager motiveert de afwijkende bouwhoogte verder ook vanuit een verbijzondering van de architectuur en de mogelijkheid tot het realiseren van kwaliteitsvolle woningen. De extra bouwlagen ten opzichte van het referentiebeeld dragen niet bij aan deze doelstellingen. Deze doelstellingen kunnen ook gerealiseerd worden in een project dat in harmonie is met de omgeving.

Het voorgestelde volume is te hoog waardoor de aanvraag moet geweigerd worden.

Ook het programma overschrijdt de draagkracht van het perceel en de omgeving (bouwcode, art. 6). Er worden 29 wooneenheden voorzien waarbij de typologie van studio’s (12 stuks) het hoofdaandeel vormen. De gemiddelde netto vloeroppervlakte bedraagt minder dan 71m² terwijl de stad streeft naar grotere wooneenheden waarbij een gemiddelde vloeroppervlakte van 80m² voor alle wooneenheden in een project de richtlijn vormt. Vooral in de wijk Dam is deze doelstelling erg belangrijk. In de stad is het aanbod van studio’s en eenslaapkamerappartementen de laatste jaren sterk gestegen. In de wijk Dam is meer dan de helft van de woningen kleiner dan 80m² en meer dan een kwart van de woningen is er zelfs kleiner dan 60m². In het project worden slechts 4 drieslaapkamerappartementen voorzien waardoor er geen evenwichtige mix is van woninggroottes. Doordat het project overwegend kleinere woningen aanbiedt wordt de fragiele verhouding tussen kleine en grotere woningen in de wijk verder ontwricht. Bovendien voorziet de aanvraag niet in voldoende parkeerplaatsen voor de 29 wooneenheden waardoor er een druk zal ontstaan op het openbaar domein.

De bestaande Damwijk is een dicht bebouwde wijk. Door de herontwikkeling van de voormalige Slachthuissite zal het aantal inwoners verder toenemen. Voldoende open, groene ruimte per inwoner is belangrijk voor de leefbaarheid van de wijk. Vele kleinschalige initiatieven binnen het bestaande patrimonium trachten mee te surfen op de dynamiek van de herontwikkeling van de Slachthuissite. Al deze projecten brengen een verhoging van het aantal wooneenheden met zich mee waardoor de reserve in de groenbalans nu reeds in het gedrang komt. Deze problematiek werd aangekaart in de nota ‘verfijning visie ontwikkeling Slachthuissite – Noordschippersdok – Lobroekdok’. Er werd gesteld dat de richtlijn van 4m² publiek groen moet gelden in de volledige zone tussen de spoorweg en de Slachthuislaan. Deze verfijning werd voorgelegd en bekrachtigd door het college in het college van 10 juli 2020. Het betreft dus een gedragen beleidsvisie. Het project uit voorliggende aanvraag is erg dens en voorziet niet in een publiek toegankelijke groene ruimte. De aanvraag is in strijd met de visie op de groenbalans voor de Damwijk. Omwille van een gelijkaardige motivering bracht ook AG VESPA een negatief advies uit over voorliggende aanvraag. Zij merken verder op dat: “Het project heeft een tuin van 210m². Op basis van het aantal bedden kan het aantal bewoners oplopen tot 69 (met inbegrip van de slaapbanken, die een vervanging zijn van volwaardige slaapkamers).

Dat betekent dat slechts ca. 3m² groen per inwoner van dit project wordt voorzien. Dat is onvoldoende.

AG Vespa adviseert dan ook om de dichtheid van het project te laten dalen om in overeenstemming te zijn met deze gewenste groennorm. Het aantal bouwlagen zal in deze dus ook moeten worden gereduceerd.”

 Bijkomend wordt opgemerkt dat het groen evenwel enkel toegankelijk is voor de bewoners van het project zelf.

Zowel het volume als het programma overschrijdt de draagkracht van het perceel en van de omgeving (bouwcode, art. 6 en art. 10). Geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.

In de aanloop naar een aangepaste aanvraag wordt de aanvrager aanbevolen om een visie op een gemende reconversie van de bedrijfsgebouwen in het bouwblok Maasstraat-Ijzerlaan-Samberstraat-Lange Lobroekstraat te onderzoeken waarbij wordt ingezet op de doorwaadbaarheid van het binnengebied en het bouwblok, met aandacht voor kwalitatief publiek groen.

Visueel-vormelijke elementen

Het project wordt opgebouwd uit een hogere middenbeuk en twee lagere zijbeuken. Deze 3 geleding doet de brede geveloppervlakte beter aansluiten op de kleine korrel van de woongebouwen in de directe omgeving. De middenbeuk wordt geaccentueerd door een detaillering met erkers. De materiaalkeuze is mineraal en ingetogen: bakstenen in lichte tinten met detailleringen in licht gekleurde beton, de balustrades en metalen poort zijn wit gelakt en het schrijnwerk is in aluminium, licht van kleur. Met uitsluiting van het aantal bouwlagen wordt de visueel-vormelijke inpassing geapprecieerd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst milieuvergunningen. Zij geven voorwaardelijk gunstig advies:

“De aanvraag betreft de sloop van de huidige bebouwing en de oprichting van een meergezinswoning met 29 wooneenheden.

Sloop

In het verleden hebben de volgende activiteiten plaats gevonden op het terrein: een herstelwerkplaats voor auto’s, de behandeling (zouten) van ongelooide huiden, een bergplaats voor auto’s en een klein labo. Er werd recent een oriënterend bodemonderzoek op het perceel uitgevoerd (OBO 97034 - 2021) waarbij stalen van de grond en het grondwater werden genomen. Uit dit onderzoek blijkt dat er een verontreiniging met minerale olie aanwezig is in zowel de grond- als het grondwater. Dit moet verder onderzocht worden via een beschrijvend bodemonderzoek.

Bij de sloop van het gebouw en nadien het eventuele grondverzet dient er dan ook rekening gehouden te worden met deze mogelijke verontreiniging van de grond met minerale olie. Het is dan ook noodzakelijk dat er een plan wordt opgesteld met een erkend bodemsaneringsdeskundige en dat er advies ingewonnen wordt bij OVAM.

Bijkomend dient de uitvoerder van de sloopwerken de nodige maatregelen te nemen om stofemissies tijdens de afbraak zoveel mogelijk te beperken (Vlarem II hoofdstuk 6.12). De aanbevelingen en adviezen in de sloop- en asbestinventaris moeten gevolgd worden.

Bemaling

Voor de realisatie van de ondergrondse verdieping zal een bronbemaling noodzakelijk.

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er best op gevestigd dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2).

Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis en een bemaling dieper dan 4 m–mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt bepaald door VMM (Richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu 2019 - zie checklist 1 en 2).

De karakteristieken (doorlatendheid en dergelijke) van de ondergrond worden bij voorkeur bepaald door een pompproef.

De initiatiefnemer wordt gewezen op de verplichting volgens de bouwcode van stad Antwerpen om een retourbemaling uit te voeren (artikel 42). Enkel als dit niet kan, om technische redenen of omdat de kwaliteit van het grondwater dit niet toelaat, kan lozing op de riool worden overwogen.

In dat geval moet bij lozing van >10 m³/uur op de openbare riolering toelating van Aquafin verkregen worden.

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er eveneens op gevestigd dat de opstart van de bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4 m–mv).

Voor toekomstige projecten wordt er aangeraden een bemaling tegelijk met de stedenbouwkundige handelingen aan te vragen zodat men niet voor ongewenste verrassingen komt te staan in verband met kosten, timing en dergelijke.

Er is reeds geweten dat er een verontreiniging van het grondwater met minerale olie aanwezig is. Bij de exploitatie van de bemaling zal er dan ook mogelijks een waterzuivering noodzakelijk zijn.

Exploitatie

Voor de exploitatie van het gebouw dient de eigenaar na te gaan of er indelingsplichtige activiteiten van toepassing zijn aangezien dit niet uit de plannen is af te leiden (airco, warmtepompen, stookinstallaties,…).”

Indien de aanvraag zou goedgekeurd worden dienen de gestelde opmerkingen en voorwaarden overgenomen te worden als stedenbouwkundige voorwaarden van de vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid

De parking wordt ontsloten via Maasstraat. De inrit van de parking is te smal om auto’s te laten kruisen. Er moet een verkeerslicht voorzien worden zodat niet tegelijk in- en uitgereden kan worden.

Fietsvoorzieningen

Er moeten 74 fietsenstallingen voorzien worden voor de appartementen:

-          17 studio’s/appartementen met 1 slaapkamer : 17 x 2 = 34

-          8 appartementen met 2 slaapkamers : 8 x 3 = 24

-          4 appartementen met 3 slaapkamers : 4 x 4 = 16

In de ondergrondse parking worden 73 fietsenstallingen ingericht. De fietsenstalling ligt hoofdzakelijk achter geparkeerde auto’s. De doorgang naar de fietsenstalling bevindt zich tussen 2 geparkeerde auto’s. Dit is niet goed. Er moet een afscheiding voorzien worden achter en naast de auto’s, zodat er geen beschadiging van fietsen of auto’s kan gebeuren.

De fietsenstalling is toegankelijk via een aparte trap met fietsgoot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvaarde wijzigingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

1. Strijdig met artikel 6 en artikel 10 van de bouwcode: Het bezwaar dat het project in strijd is met artikel 6 en artikel 10 van de bouwcode. Het gebouw is niet in harmonie met het referentiebeeld van de omgeving. Het gebouw telt te veel bouwlagen. De bezwaarindiener weerlegt de motivatie van de aanvrager om hoger te bouwen;

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. De aanvraag is in strijd met artikel 6 en artikel 10 van de bouwcode. Het referentiebeeld wordt gevormd door 2 tot 3 bouwlagen en uitzonderlijk 4. Het project heeft een centrale beuk van 5 bouwlagen. De zijbeuken tellen 4 bouwlagen. Er kan gesteld worden dat het project afwijkt van het refererntiebeeld. De Maasstraat is een smalle straat. Elke kroonlijstverhoging brengt minder (zon)lichtinval met zich mee ten aanzien van de percelen aan de overzijde. De weerlegging door de bezwaarindiener van de motivatie van de aanvrager om hoger te bouwen, wordt bijgetreden.

2. Programma te dens: Het bezwaar dat de gemiddelde oppervlakte van de wooneenheden 70,7m² bedraagt waardoor kan gesteld worden dat er te veel kleine appartementen en studio’s voorzien worden in het project;

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. De gemiddelde netto vloeroppervlakte bedraagt minder dan 71m² terwijl de stad streeft naar grotere wooneenheden waarbij een gemiddelde vloeroppervlakte van 80m² de vuistregel is. Vooral in de wijk Dam is deze doelstelling erg belangrijk. In de stad is het aanbod van studio’s en 1-slaapkamerappartementen de laatste jaren sterk gestegen. De wijk Dam vormt hier zelfs een uitschieter van. Meer dan de helft van de woningen is kleiner dan 80 m² en meer dan een kwart van de woningen is er zelfs kleiner dan 60 m². In het project, met een totaliteit van 29 wooneenheden, worden slechts 4 drieslaapkamerappartementen voorzien waardoor er geen evenwichtige mix is van woninggroottes. Doordat het project overwegend kleinere woningen aanbiedt wordt de fragiele verhouding tussen kleine en grotere woningen in de wijk nog verder ontwricht.
Het voorzien van kleine woningen leidt er toe dat het inwonersaantal verder stijgt, terwijl het aandeel publieke ruimte hetzelfde blijft in een buurt die slechts een beperkt aanbod hieraan heeft. Het aandeel publieke ruimte per bewoner daalt bijgevolg verder met dit woonproject.

3. Parkeerdruk: Het bezwaar dat te weinig parkeerplaatsen op eigen terrein voorzien worden. De aanvrager stelt dat de huidige parkeerbehoefte (12 parkeerplaatsen) afgewenteld wordt op het openbaar domein en dus kan bijgesteld worden in het project. De bezwaarindiener vindt de inschatting van de huidige parkeerdruk niet realistisch en is van menig dat het project een niet te verantwoorden parkeerdruk op de omgeving met zich meebrengt.

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. De aanvraag voorziet slechts in de helft van de werkelijke parkeerbehoefte zoals berekend volgens de parkeernormen uit artikel 30 van de bouwcode. De stedelijke dienst mobiliteit berekent bovendien dat in de bestaande situatie slechts 7 parkeerplaatsen afgewenteld worden op het openbaar domein.

4. Aanplakking: Het bezwaar dat een van de affiches is aangeplakt achter een raam met rolluik dat soms naar beneden wordt gedaan waardoor de aanplakking niet altijd zichtbaar is;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De foto’s die werden opgeladen op het Omgevingsloket tonen aan dat er 2 affiches werden uitgehangen waarvan de ene achter een raam en de andere op de gevel werden bevestigd. Er was bijgevolg altijd een affiche leesbaar vanaf de openbare weg.