2022_CBS_07296 - Omgevingsvergunning - OMV_2022069261. De Bruynlaan 128. District Wilrijk - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          12/07/1965: vergunning (222#918) oprichten appartementsgebouw, garages & benzinestation.

Vergund geachte toestand

-          functie: gemengd gebouw:

• gelijkvloers: tank- en servicestation (dienstverlening) met een laad- en loszone horende bij de gelijkvloerse werkplaats en garageboxen;
• verdiepingen: 12 appartementen verdeeld over 3 verdiepingen.
  4 appartementen per bouwlaag;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen onder een plat dak;
• verdiepte inkom op het gelijkvloers;
• 10 garageboxen horende bij de hoger gelegen woningen;

-          gevelafwerking:

• voorgevel: tot eerste verdieping in blauwe steen, verder wit verglaasde tegels, cordon raamdorpels en linteaux in blauwe hardsteen, kroonlijst in gewapend beton;
• achtergevel in papesteen;

-          inrichting:

• binnenkoer toegankelijk vanuit de gemeenschappelijke onderdoorrit.

Bestaande toestand

-          overeenkomstig de vergund geachte toestand, afgezien van:

• bouwvolume:
  • gelijkvloerse binnenpas met 20 cm opgehoogd;
  • verkleinen van de bovendakse technische uitbouwen;
  • plat dak van de garageboxen aangelegd als groendak;

• gevelafwerking:
  • vervangen van het buitenschrijnwerk op de verdiepingen in witte PVC met nieuwe indeling;
  • vervangen van de gelijkvloerse garagepoorten in bruin hout;
  • gelijkvloerse voorgevelafwerking in blauwe steen vervangen door pleisterwerk op de centrale kolom, beige verglaasde tegels op de linteaux en zwarte gevelbeplating aan de portieken;
  • wijzigen van de gevelopeningen op het gelijkvloers achteraan;
  • dichtbouwen van 2 inpandige terrassen op de 3e verdieping rechts;
  • vernieuwen van de balustrades horende bij de inpandige terrassen op de verdiepingen achteraan;
  • aanbrengen van enkele schotelantennes tegen de voorgevel op de verdiepingen;

Nieuwe toestand

-          functie: meergezinswoning;

• het service station wordt omgevormd naar 2 wooneenheden;
• het aantal wooneenheden wordt vermeerderd van 12 naar 14 wooneenheden. Van de 2 nieuwe wooneenheden op het gelijkvloers zijn de volgende gegevens beschikbaar:
  • 2 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 80 m² en 84 m²;
  • fietsenstalplaats en berging aan de rechterzijde;

• verdiepingen maken geen deel uit van de aanvraag;

-          bouwvolume:

• uitbreiden van het gelijkvloers tot aan de rooilijn;
• oprichten van een tuinmuur van 1,8 m hoogte in de achtertuinzone;
• regulariseren van de met 20 cm verhoogde gelijkvloerse vloerpas;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse voorgevelafwerking in grijze natuursteen en regulariseren van de zwarte gevelbeplating ter hoogte de toegangsdeuren naar de bovenliggende wooneenheden;
• nieuw buitenschrijnwerk op het gelijkvloers in grijze PVC en nieuwe poorten in grijze aluminium;
• nieuwe, verkleinde gevelopeningen in de achtergevel met buitenschrijnwerk in witte PVC;

-          inrichting:

• achteraan de gelijkvloerse appartementen wordt een deel van de binnenkoer omgevormd tot een buitenruimte voor de gelijkvloerse appartementen;
• nieuwe inpandige fietsenstalling voor 6 fietsen;
• de nieuwe wooneenheid aan de linkerzijde wordt ontsloten via de bestaande linker toegang, de andere wooneenheid heeft een voordeur die uitgeeft op de bestaande inrit.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van dienstverlening naar wonen op het gelijkvloers;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 12 naar 14;

-          wijzigen van de voorgevel ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping;

-          regulariseren van het ophogen van de gelijkvloerse vloerpas met 20 cm;

-          constructief wijzigen van de gevelopeningen in de achtergevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 26 Afvalverzameling: Meergezinsgebouwen of gemengde gebouwen met minimaal 4 woningen dienen een gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling te hebben die voorzien wordt van verluchting. Er is een berging voorzien op het gelijkvloers maar deze is niet geduid als afvalberging.
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: Bij nieuwbouw,  herbouw, verbouwing,  functiewijziging,  volumeuitbreiding of wijziging van het aantal wooneenheden dient de aanvraag te voldoen aan de normen zoals voorzien in de tabel onder artikel 30 §2, 1°. Er zijn geen autostalplaatsen voorzien voor de bijkomende wooneenheden.
• Artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen: Elk gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat. Het gebouw is niet voorzien van een privaat gescheiden rioolstelsel.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af op artikel 26, 30, 40 van de bouwcode. De afwijking op artikel 30 wordt behandeld in de rubriek Mobiliteitsimpact. Voor artikel 26 en 40 wordt er een voorwaarde opgenomen bij de vergunning.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag gaat over een appartementsgebouw met op het gelijkvloers een servicestation (archiefplan 222#918). De gelijkvloerse functie wordt gewijzigd naar twee woningen. De uitbreiding van de woonfunctie is functioneel inpasbaar.

Tijdens de voorbesprekingsfase werd er advies gevraagd aan de stedelijke dienst vermoeden van vergunning om meer duidelijkheid te krijgen over de gelijkvloerse functie, het aantal woningen en de constructies op het terrein in het algemeen. Uit dit advies kwam volgende conclusie:

De plannen van in 1965 kunnen beschouwd worden als vergunde situatie voor wat de constructie in z’n geheel betreft. Dus voor elke autobox -> dit staat gelijk aan een autostaplaats / garagebox. Het kadaster vermeld ingebruikname in 1967. De functie betreft een service station (dat kan van alles zijn, maar op zich is het mogelijk dat er zowel tankstation als enige vorm van wassen e.d. aanwezig was). En, belangrijk, volgens het kadaster zijn er 10 woningen (in totaal 52 leefruimtes) en 10 autostaanplaatsen.

Het gelijkvloers zou 517 m² groot bebouwd zijn (van de 789 m² grondoppervlakte) en de totale nuttige vloeroppervlakte (alle bruikbare bouwlagen samen) bedraagt 1472 m².”

Er wordt echter opgemerkt dat er op de plannen uit het archief en de plannen bestaande toestand 12 woningen aanwezig zijn. Dit aantal valt onder het vermoeden van vergunning. Volgens hoger vermeld advies werden er slechts 10 woningen gemeld aan het kadaster. Het is aan te raden om deze gegevens correct door te geven. Na verbouwing zal het appartementsgebouw 14 woningen tellen.

Het advies van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing/Business en Innovatie is gunstig:

“voor de voorgestelde functiewijziging is er geen bezwaar.”

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag beoogt het voorzien van twee bijkomende woningen op het gelijkvloers van een appartementsgebouw. In functie hiervan wordt de gevelwand tot op de voorgevel bouwlijn toegebouwd. De volume uitbreiding zorgt ervoor dat de diepe donkere insprong op het gelijkvloers verdwijnt wat gunstig is. Voor de twee woningen wordt er achteraan een gedeelte van de verharde oppervlakte onthard en ingericht als tuin wat eveneens de ruimtelijke kwaliteit op het perceel verbetert. Schaal en ruimtegebruik zijn gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande gevelmaterialen op de verdiepingen bestaan uit beige natuursteen, wit pvc schrijnwerk, dorpels en lintelen in blauwe hardsteen. Voor de nieuwe gelijkvloers gevel pui wordt er een grijze natuursteen gebruikt, grijs pvc schrijnwerk en eveneens blauwe hardsteen dorpels.  Het materiaal van de bestaande inkomdeuren (champagne kleurig aluminium) blijft behouden. De gebruikte materialen zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De twee nieuwe woningen beschikken over voldoende netto vloeroppervlakte in verhouding met het aantal slaapkamers. De leefruimtes van de woningen beschikken tevens over voldoende natuurlijk licht, lucht en uitzicht. Er wordt ook een kwalitatieve buitenruimte voorzien voor beide woningen die groen is aangelegd en omsloten wordt met een levendige haag. Bovendien is er op het dak van de bestaande garage een groendak voorzien wat eveneens bijdraagt aan het groen karakter op het perceel. Zowel vanuit duurzaamheid als vanuit beeldkwaliteit heeft een groendak een aantal belangrijke voordelen ten opzichte van een gewoon dak. Ze zorgen voor een kleinere hoeveelheid afgevoerd regenwater en beperken gelijktijdig het piekdebiet bij stortbuien. Ook verminderen ze het “urban heat island” effect en werken ze als (extra) dakisolatie. Door hun groene karakter zijn ze aangenamer om op te kijken en verhogen ze de biodiversiteit.

Er wordt opgemerkt dat de inkomdeur van woning 2 zich bevindt in de zijgevel naar de doorrit. De bewoners moeten hierdoor via de garagepoort hun woning betreden wat geen goede ruimtelijke ordening is. Om een kwalitatieve inkomzone voor de woning te voorzien, zal er in voorwaarde worden opgenomen om in de plaats van de garagepoort een spijlen hekwerk te voorzien dat iets naar achterligt ten opzichte van de voorgevellijn en tevens conform artikel 14 van de bouwcode wordt uitgevoerd. 

Er wordt opgemerkt dat er geen afvalberging wordt voorzien conform artikel 26 van de bouwcode. Er is wel een berging aanwezig aansluitend aan de fietsenberging. Deze ruimte zou hiervoor kunnen ingericht en gebruikt worden. Dit zal in voorwaarde worden opgenomen.

Tot slot dient er vermeld dat er op de foto’s aan de gevel schotelantennes aanwezig zijn, deze zijn niet mee opgetekend op de plannen. Indien deze mee zouden opgetekend en aldus aangevraagd worden, komen deze echter niet in aanmerking voor vergunning. Het plaatsen van schotelantennes wordt immers aan de voor- en zijgevel niet toegestaan buiten het bouwvolume (artikel 16 van de bouwcode).

Er werd advies gevraagd aan de Stedelijke milieudienst. Het advies is voorwaardelijk gunstig:

“Milieutechnisch zijn er geen bezwaren, wel dient voorafgaandelijk voldaan te worden aan de verplichtingen van het bodemdecreet verbonden aan de exploitatie van het dienstenstation (tot 1995) en de herstelwerkplaats (na 1995).”

De algemene voorwaarden uit het advies van Proximus zullen integraal deel uitmaken van de vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Voor dit project dienen er 6 overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Deze zijn ingetekend op het gelijkvloers en zijn vlot toegankelijk van op de straat. Dit komt het gebruiksgenot van de nieuwe woningen eveneens ten goede.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De garagepoort die de doorrit afsluit dient te worden vervangen door een open spijlen hekwerk.

2. De positie van het spijlen hekwerk dient te voldoen aan artikel 14 van de bouwcode.

3. Er dient een afvalberging te worden voorzien conform artikel 26 van de bouwcode.

4. Er dient voorafgaandelijk aan de uitvoering van de omgevingsvergunning te worden voldaan aan de verplichtingen van het bodemdecreet verbonden aan de exploitatie van het dienstenstation (tot 1995) en de herstelwerkplaats (na 1995).

5. Er dient te worden voldaan aan de algemene voorwaarden uit het advies van Proximus.

6. Het rioolstelsel dient te voldoen aan artikel 40 van de bouwcode.

7. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen dienen op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt te worden nageleefd.

8. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.