2022_CBS_07280 - Omgevingsvergunning - OMV_2022088142. Driekoningenstraat 57. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          06/04/2012: vergunning (3553#671) voor het vernieuwen van de gevelbepleistering;

-          25/02/2011: vergunning (3473#7788) voor het verbouwen van een handelspand en twee appartementen.

Vergunde toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 2 woongelegenheden en een gelijkvloerse detailhandelsruimte;

-          bouwvolume:

• ingesloten hoekpand van 3 bouwlagen met een plat dak;
• perceel volledig bebouwd op de gelijkvloerse verdieping;
• onbebouwde ruimte van circa 6 m² op de eerste verdieping;
• onbebouwde ruimte van circa 4,5 m² op de tweede verdieping;
• totale bouwhoogte van 11 meter.

-          gevelafwerking:

• voorgevels in gevelpleister met horizontale geleding in natuursteen;
• gelijkvloerse verdieping uitgewerkt als een handelsplint die bestaat uit een vitrineraam met daarboven een reclamepaneel;
• beide straatgevels met 3 traveeën, voorzien van wit aluminium schrijnwerk met twee opengaande delen en een bovenlicht;
• toegangsdeur detailhandelsruimte in glas met donker, aluminium profiel;
• toegangsdeur appartementen in donker aluminium;
• op de verdiepingen de meest rechtse travee langs de patriottenstraat voorzien van detaillering met gesloten gevelopening.

Bestaande toestand

conform de vergunde toestand met volgende wijzigingen:

-          gevelafwerking:

• voorgevels in donkergrijze gevelpleister en overschilderde horizontale geledingen in natuursteen;
• gelijkvloerse handelsplint met gewijzigde vitrineramen en gewijzigde reclame;
• langs de zijde patriottenstraat werd vitrineraam deels voorzien van een decoratief paneel;
• kroonlijst van de kopgevel op de hoek werd verwijderd en deze gevel werd verticaal uitgebreid.

Nieuwe toestand

conform de vergunde toestand met volgende aanvullingen/ wijzigingen:

-          functie: 

• meergezinswoning met 3 woongelegenheden en een gelijkvloerse detailhandelsruimte;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met een plat dak; 
• achteraan de nieuwe bouwlaag een inpandig terras van circa 6 m²;
• onbebouwde ruimte van circa 6 m² op de derde verdieping;
• totale bouwhoogte van circa 14,2 m;

-          gevelafwerking:

• herstel van de horizontale geleding in natuursteen;
• volledige voorgevels worden lichtgrijze geschilderd;
• verwijderde oude kroonlijst;
• nieuwe uitkragende witte kroonlijst bovenaan de derde verdieping;
• gevelafwerking en schrijnwerk nieuwe bouwlaag naar analogie van onderliggende verdiepingen.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 3;

-          vermeerderen van het aantal bouwlagen van 3 naar 4;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          wijzigen van de voorgevel; 

-          de oppervlakte en indeling van de gelijkvloerse winkel (inclusief kelder) maakt geen onderdeel uit van de aanvraag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 12 Levendige plint:
  het decoratief paneel in het vitrineraam hindert de visuele relatie tussen de handelsruimte en de straat;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  de 3 fietsstalplaatsen voldoen niet aan de inrichtingsprincipes;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er wordt geen bijkomende autostalplaats voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De Driekoningenstraat wordt hoofzakelijk gekenmerkt door commerciële functies (of nevenfuncties) op het gelijkvloers en woningen op de verdiepingen.

Het hoekpand betreft een gebouw voor gemengd gebruik met gelijkvloerse winkel met daarboven 2 woonentiteiten. De aanvraag betreft het toevoegen van een bijkomende woonentiteit in een nieuwe bouwlaag. Dit is inpasbaar binnen de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het hoekpand wordt uitgebreid van 3 tot 4 bouwlagen. De oppervlakte van de nieuwe bouwlaag is gelijk aan deze van de onderliggende verdiepingen (met uitzondering van de tussenruimte tussen de 1ste en de 2de verdieping).

Dit bouwvolume sluit voldoende aan bij de bebouwing in omgeving. Achteraan dit bouwvolume wordt het appartement van een inpandig terras van 6,49 m² voorzien. Dit bouwvolume wordt gunstig geadviseerd.

Visueel-vormelijke elementen

De gelijkvloerse vitrine en reclame werd gewijzigd. Deze wijzigingen werden onvoldoende verduidelijkt waardoor niet gecontroleerd kan worden in hoeverre deze voldoen aan de verordende voorschriften en de goede ruimtelijke ordeningen. De wijzigingen aan de winkelgevel dienen uitgesloten te worden uit de vergunning.

De gevel wordt ter hoogte van de verdiepingen opnieuw naar een lichtgrijze kleurstelling gewijzigd en de natuurstenen geveldelen worden opnieuw naar een niet-beschilderde toestand hersteld.

De voorgevel van de nieuwe bouwlaag wordt voorzien conform het ontwerp van de onderliggende verdiepingen en bovenaan voorzien van een nieuwe vooruitstekende kroonlijst. Dit wordt gunstig geadviseerd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor dit project dienen er 3 overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden in functie van de nieuwe woning. Deze werden ingetekend in de traphal maar zijn echter niet allemaal bruikbaar vermits ze elkaar blokkeren om in-/uit te rijden.

De fietsstalplaatsen dienen te voldoen aan de voorwaarden zoals ze werden vastgelegd in artikel 29 van de bouwcode.

Eventueel dienen hierdoor de ruimtes achteraan gelijkvloerse handelszaak verkleind te worden of kan de gang van de woonentiteiten en de gang van de winkel met elkaar verbonden worden waarbij er meer plaats voor het stallen van fietsen vrij komt. Bij deze wijzigingen dient er rekening gehouden worden met de regelgeving van brandweer.

Een andere mogelijkheid is het aantal slaapkamers in het dakappartement te beperkten tot 1, zodanig dat er slechts 2 fietsstalplaatsen in de hal voorzien moeten worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. De fietsstalplaatsen in de gemeenschappelijke hal moeten voldoen aan de inrichtingsprincipes uit artikel 29 van de bouwcode. Dit kan bekomen worden door ofwel het aantal slaapkamers van de nieuwe woonentiteit te beperken tot 1, ofwel door de hal uit te breiden.

3. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

4. De wijzigingen aan de winkelgevels van het gelijkvloers worden uitgesloten uit de vergunning. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten