Terug
Gepubliceerd op 24/10/2022

2022_CBS_07937 - Stedelijk patrimonium. Stadsontwikkeling. Park Brialmont, Binnensingel, 2600 Berchem - Nieuwbouw Natuurhuis Brialmont (001374). Actualisatie projectbudget. Principebeslissing - Goedkeuring

college van burgemeester en schepenen
vr 21/10/2022 - 09:00 Stadhuis
Goedgekeurd

Samenstelling

Aanwezig

Bart De Wever, burgemeester; Jinnih Beels, schepen; Annick De Ridder, schepen; Karim Bachar, schepen; Peter Wouters, schepen; Elisabeth van Doesburg, schepen; Erica Caluwaerts, schepen; Tom Meeuws, schepen; Sven Cauwelier, algemeen directeur

Afwezig

Koen Kennis, schepen; Nabilla Ait Daoud, schepen

Secretaris

Sven Cauwelier, algemeen directeur

Voorzitter

Bart De Wever, burgemeester
2022_CBS_07937 - Stedelijk patrimonium. Stadsontwikkeling. Park Brialmont, Binnensingel, 2600 Berchem - Nieuwbouw Natuurhuis Brialmont (001374). Actualisatie projectbudget. Principebeslissing - Goedkeuring 2022_CBS_07937 - Stedelijk patrimonium. Stadsontwikkeling. Park Brialmont, Binnensingel, 2600 Berchem - Nieuwbouw Natuurhuis Brialmont (001374). Actualisatie projectbudget. Principebeslissing - Goedkeuring

Motivering

Gekoppelde besluiten

Aanleiding en context

FaseBestuursorgaanDatumJaarnummer
goedkeuring beheersovereenkomst 2019-2024 de Stad Antwerpen AG Vespagemeenteraad25 november 2019652
goedkeuring plan van aanpak realisatie Brialmonthuiscollege4 september 20207300
goedkeuring principebeslissing. Afsprakenkadercollege26 maart 20212233

goedkeuring principebeslissing. Samenwerkingsovereenkomst AG Vespa-de stad Antwerpen-Vlaamse overheid. Projectdefinitie en projectbudget. Opdracht aan AG Vespa.

college25 juni 20215204
goedkeuring selectie ontwerpers mini-competitie wedstrijdpool architectuuropdrachten. Projectdefinitie architectuuropdracht directiecomité AG Vespa 5 juli 2021 637


Op 25 november 2019 (jaarnummer 652) keurde de gemeenteraad de beheersovereenkomst 2019-2024 tussen de stad Antwerpen en het autonoom gemeentebedrijf voor Vastgoed en Stadsprojecten Antwerpen (AG Vespa) goed.

Hierin werden afspraken gemaakt over de opdracht door de stad Antwerpen aan AG Vespa voor het beheer van het stedelijk patrimonium, onder meer de realisatie van bouw- en onderhoudsprojecten. De beleidsbeslissing tot het realiseren van deze bouw- en onderhoudsprojecten ligt bij de stad Antwerpen.

Op 3 april 2020 (jaarnummer 3084) keurde het college de opdracht en het budget voor de realisatie van Park Brialmont fase 2 goed, daarbij werd een startbudget voorzien voor de realisatie en exploitatie van een natuur- en erfgoedhuis in Park Brialmont.

Op 4 september 2020 (jaarnummer 7300) keurde het college het plan van aanpak goed voor de realisatie van het Brialmonthuis, de voorlopige werknaam van het natuur- en erfgoedhuis, in Park Brialmont in Berchem. 

Op 26 maart 2021 (jaarnummer 2233) keurde het college het afsprakenkader principieel goed waarbinnen de samenwerkingsovereenkomst tussen de stad Antwerpen, Vlaamse overheid en AG Vespa dient opgemaakt te worden, alsook de rolverdeling en doelstellingen van iedere partner binnen de realisatie en exploitatie van het project Natuurhuis Brialmont.

Op 25 juni 2021 (jaarnummer 5204) keurde het college het principe goed dat de opdracht realisatie Natuurhuis Brialmont wordt uitgevoerd door AG Vespa. In ditzelfde collegebesluit werd eveneens de projectdefinitie en de samenwerkingsovereenkomst tussen de stad Antwerpen, Vlaamse overheid en AG Vespa goedgekeurd.

Op 5 juli 2021 (jaarnummer 637) keurde het directiecomité AG Vespa de selectie van de ontwerpers voor het voeren van een mini-competitie in het kader van de wedstrijdpool voor architectuuropdrachten, alsook de projectdefinitie op basis waarvan de toekomstige beoordeling van de wedstrijdontwerpen zou plaatsvinden, goed.

Analyse budgetevolutie Natuurhuis Brialmont - initiatieraming (dd. mei 2021)

Bij initiatie van de ontwerpopdracht voor Natuurhuis Brialmont werd aan de hand van de op dat ogenblik gekende informatie en programmatorische wensen een budgetraming opgemaakt. Deze budgetraming werd in overleg met de betrokken partners opgesteld door AG Vespa eind mei 2021.

Netto bouwkost

Op basis van het opgestelde programma van eisen (PVE) werd een netto eenheidsprijs van 1.374,00 EUR/m² ingesteld en een te bouwen oppervlakte van 218,7 m² (exclusief de gevraagde luifel, waarvoor een forfait van 24.000,00 EUR geraamd werd).

De netto bouwkost werd daarbij geraamd op 337.442,00 EUR (netto bedragen: exclusief btw, herzieningen, erelonen,…).

Bijkomende budgetfactoren

Bovenop de geraamde netto-bouwkost werd rekening gehouden met volgende factoren:

  • 21% btw;
  • 14,9% erelonen (berekend met op dat ogenblik gekende erelooncategorieën wedstrijdpool  en op basis van de hierboven geraamde bouwkost);
  • 5% prijsindexering tussen initiatieraming en aanbestedingsofferte vóór effectieve uitvoering (twee jaar, 2,5% + 2,5%);
  • 10% uitvoeringsmarge (voor onvoorziene omstandigheden én prijsherzieningen tijdens uitvoering);
  • Een forfaitair geraamd bedrag voor onder andere nutsaansluitingen, beperkte vooronderzoeken,…

Totale raming

De totale raming bedroeg 710.000,00 EUR all-in.

Argumentatie

Analyse budgetevolutie Natuurhuis Brialmont - wedstrijdraming  (dd. juni 2022)

Na het doorlopen van de wedstrijdprocedure voor de selectie van het extern studiebureau voor begeleiding van het project dient vastgesteld dat de initieel opgestelde raming aanzienlijk overschreden wordt. De verklaring voor deze overschrijding situeert zich in een toename van zowel de geraamde netto bouwkost alsook van de van toepassing zijnde budgetfactoren.

Netto bouwkost

Toename bruto bouwoppervlakte

Voor de realisatie van het PVE blijkt het niet haalbaar om de theoretische bruto oppervlaktebehoefte waarmee gerekend werd in de initiatieraming één op één om te zetten naar een bruto bouwoppervlakte van een effectief bouwkundig ontwerp. De wens van de toekomstige gebruiker tot potentieel maximaal onafhankelijk gebruik van de belangrijkste gebruiksfuncties (lokale en bovenlokale functies in aansluiting bij de centrale polyvalente onthaalruimte) vertaalt zich in grotere bouwoppervlakte van functies dan initieel ingeschat (nevenfuncties als circulatie, ontdubbelen of vergroten van lokalen) en/of in de noodzaak tot het voorzien van slimme, maar kostbare oplossingen (akoestische gordijnen of schuifwanden, verplaatsbare kastenwanden,…). De door de ontwerp-kandidaten voorgestelde oplossingen gaan hier elk op hun manier mee om, maar de impact door toename van de netto bouwkost is evenwel algemeen.

Deze vraag tot verhoogde polyvalentie zal bij realisatie van het gebouw met zekerheid het potentieel van het project ten goede komen, waardoor het te adviseren is om op deze programmakeuze niet te bezuinigen. Bovendien is in geval van sommige wedstrijdontwerpen de polyvalentie dermate eigen aan de planmatige configuratie waardoor bezuiniging op dit vlak niet realistisch is zonder het volledige ontwerp overboord te gooien.

Voor de realisatie van het PVE wordt de bruto bouwoppervlakte aangevuld met een overdekte luifeloppervlakte (waarvan de bouwkost theoretisch aangerekend wordt als 50% van ‘gewone’ bouwoppervlakte). De oppervlakte van de luifel (welke een deel van het programma herbergt en een essentieel en beeldbepalend onderdeel van het ontwerpconcept uitmaakt) is meer dan het viervoudige van het initieel vooropgestelde luifeloppervlak. Deze toename rekent evenredig door in de uiteindelijke totale bouwkost.

Toename eenheidsprijs netto bouwkost per m²

Het relatief kleine gevraagde bouwvolume in combinatie met de specifieke eisen inzake ecologische en energetische duurzaamheid, reversibiliteit en natuurintegratie alsook de voortrekkersrol die het Natuurhuis verwacht wordt op te nemen op diverse vlakken (technologie, biodiversiteit,…) geven aanleiding tot een netto bouwkost die beduidend hoger ligt dan de bij de initiatieraming ingecalculeerde eenheidsprijs welke uitging van een generiek en eenvoudig bouwproject en een eenheidsprijs eerder van toepassing op projecten met grotere bouwoppervlakte.

Behalve een onderschatting van de budgettaire consequenties van deze relatief hoge complexiteit binnen een compacte opdracht, dient rekening gehouden te worden met een uitzonderlijke toename van materiaalprijzen. Deze tendens was reeds beperkt voelbaar bij de opmaak van de initiatieraming, maar de volledige draagwijdte ervan kon toen niet ingeschat worden. De raming opgesteld door de externe kandidaat-ontwerpers houdt in de mate van het mogelijke rekening met de prijsevolutie zoals deze heden gekend is – maar deze raming werd wel opgemaakt ruim één jaar na datum van de initiatieraming, wat een niet geringe impact heeft gehad op de netto bouwkost van het project.

In een bijgestelde raming wordt voorzien in een eenheidsprijs voor netto bouwkost van 2.361,71 EUR/m². Dit betreft een toename van 72% ten opzichte van de in de initiatieraming voorziene netto bouwkost van 1.374,00 EUR/m². Deze toename rekent evenredig door in de uiteindelijke totale bouwkost.

De netto bouwkost wordt, rekening houdende met bovenstaande en aangevuld met een geraamde kost voor inrichting en omgevingsaanleg, geraamd op 708.290,61 EUR (netto bedragen: exclusief btw, herzieningen, erelonen, ontwerpmarge, nutsaansluitingen).

Bijkomende budgetfactoren

Binnen de actuele bouwconjunctuur is het aangewezen om de toegepaste budgetfactoren welke gerekend worden boven de naakte bouwkost bij te stellen, in het bijzonder de van toepassing zijnde prijsindexering naar aanleiding van wijzigende materiaal- en loonkosten.

Een bijstelling naar het verleden (tussen initiatieraming en wedstrijdraming) zit reeds vervat in de netto bouwkostraming, maar er dient verwacht dat ook de factoren tussen wedstrijdraming en aanbesteding zullen toenemen, alsook na aanbesteding tijdens het verloop van de werken.

Bovenop de geraamde netto-bouwkost wordt daarom aanbevolen rekening te houden met volgende bijstelling van factoren:

  • 6% (in plaats van 5%) prijsindexering tussen initiatieraming en aanbestedingsofferte vóór effectieve uitvoering (1,5 jaar, 4% + 2%);
  • 12% marge voor prijsherzieningen tijdens uitvoering + 5% marge voor onvoorziene omstandigheden (in plaats van 10% voor herzieningen én onvoorziene omstandigheden).

Bovenstaande percentages zijn op basis van ervaring met huidige lopende bouwprojecten binnen AG Vespa niet nodeloos overraamd, maar blijven niettemin bijzonder onzeker. Een overall prijsherzieningspercentage over een bouwperiode van één jaar varieert momenteel tussen 12% en 15%. De inschatting van de bijkomende budgetfactoren is in die zin eerder conservatief te noemen.

Bijstelling ereloonpercentage

Het ereloon voor het extern studiebureau wordt bepaald als een percentage op de totale bouwkost, verdeeld volgens categorieën van moeilijkheidsgraad en complexiteit van de opdracht. Bij intake van het project door de cel Stadsbouwmeester werden daarbij voornamelijk de laagste (meest eenvoudige) categorieën geselecteerd.

In reactie op de complexiteit van de opdracht werd een gezamenlijk schrijven ingediend door de drie kandidaat-ontwerpers, waarbij gesteld werd dat de gekozen categorieën niet in verhouding stonden tot de moeilijkheidsgraad van de opdracht. In overleg met de cel Stadsbouwmeester werden daartoe de categorieën bijgesteld.

Bij een zelfde netto bouwbudget zou de keuze voor toekennen van hogere complexiteitscategorieën geleid hebben tot een toegenomen ereloonpercentage van 14,9% naar 15,6%.

Het percentage neemt evenwel ook af volgens een afgevlakte curve in functie van de hogere bouwkost, waardoor dit momenteel vastgesteld kan worden op 11,04%.

Totale raming

De totale bijgestelde raming voor Natuurhuis Brialmont bedraagt 1.350.000,00 EUR all-in.


Gelet op bovenstaande gewijzigde budgettering zal de bestaande samenwerkingsovereenkomst tussen de Stad Antwerpen, Vlaamse Overheid en AG Vespa, alsook het initieel afgesloten opdrachthouderschap met AG Vespa aangepast moeten worden. De besluitvorming hierover zal - zoals voorzien in de opdrachtentabel - voorgelegd worden aan het college voor goedkeuring, na afstemming met de Vlaamse Overheid omtrent de samenwerkingsovereenkomst en de beschikbaarheid van de nodige middelen in de goedgekeurde meerjarenbegroting omtrent de bijstelling van het opdrachthouderschap voor AG Vespa.

Regelgeving: bevoegdheid

Artikel 56, § 3, 1° Decreet Lokaal Bestuur bepaalt dat het college van burgemeester en schepenen bevoegd is voor de daden van beheer over gemeentelijke inrichtingen en eigendommen.

Algemene financiële opmerkingen

Het geraamde projectbudget voor het project Natuurhuis Brialmont is 1.350.000,00 EUR (netto bouwkost, inclusief inrichting, omgevingsaanleg, nutsaansluitingen, erelonen, prijsherzieningen in functie van uitvoeringsperiode, marge onvoorziene omstandigheden en btw). Deze middelen werden als volgt voorzien: 

  1. In het meerjarenplan 2020-2025 van de stad Antwerpen worden volgende middelen voorzien:
    • reeds voorzien: 640.000,00 EUR inclusief btw op SUB_NR/INTERN/2200/2300/2400/2500/5322600000/221/2LMS020301PA3854/2SA020350;
    • onder voorbehoud van goedkeuring van AMJP6 door college en gemeenteraad: 300.000,00 EUR inclusief btw op SUB_NR/INTERN/2200/2300/2400/2500/5322600000/221/2LMS020301PA3854/2SA020350. De herkomst van deze bijkomende middelen is als volgt: 
      • 35.000 euro afkomstig van SUB_INTERN/2200/5152500000/664500/2LMS020201PA5994 
      • 265.000 euro afkomstig van SUB_INTERN/2500/5152500000/228/2LMS020301PA5996 
  2. De bijdrage van Agentschap Natuur en Bos voor dit project (300.000,00 EUR inclusief btw) werd gebudgetteerd op de Vlaamse begroting en zal maandelijks rechtstreeks gefactureerd worden vanuit AG Vespa aan Agentschap Natuur en Bos. Hiervoor worden de nodige ontvangsten en uitgaven ingeschreven in het meerjarenplan van AG Vespa;
  3. Daarnaast werd de bevestiging ontvangen van het Departement Omgeving van de Vlaamse Overheid voor een subsidie van 110.000,00 EUR inclusief btw welke ingeschreven werd in het meerjarenplan op het boekingsadres SUB_NR/INTERN/2400/5322600000/150300 en 221/2SBS070203PA3854/2SA080119.

Beleidsdoelstellingen

8 - Sterk bestuurde stad
2SBS07 - Patrimonium
2SBS0702 - Slim vastgoedbeheer
2SBS070203 - Strategisch vastgoedbeheer
2 - Leefbare en mobiele stad
2LMS02 - Leefmilieu
2LMS0203 - Antwerpen wordt een natuur- en milieubewuste stad

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college keurt voor project Natuurhuis Brialmont principieel de budgettering met een totale kostprijs van 1.350.000,00 EUR inclusief btw goed.

Artikel 2

Het college geeft opdracht aan:

DienstTaak
Stadsontwikkeling/Klimaat en Leefmilieu

de nodige bijkomende middelen op te nemen in de voorstellen voor het algemene meerjarenplan (AMJP6)

AG Vespa

in functie van de herziene budgetten, meerkosten en verdere budgetbeheersing te onderhandelen met de Vlaamse Overheid over de aanpassing van de samenwerkingsovereenkomst tussen de Stad Antwerpen, Vlaamse Overheid en AG Vespa en deze voor te leggen ter goedkeuring aan het college

AG Vespana goedkeuring van het meerjarenplan een aanpassing van het genomen opdrachthouderschap voor te leggen aan het college

Artikel 3

Dit besluit heeft in principe geen financiële gevolgen.

Bijlagen

  • 20220916_BRIAL_BUDGET_raming_bijgesteld_wedstrijd_3s.pdf