Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022084964 |
Gegevens van de aanvrager: | NV WINVEST I met als adres Jordaenskaai 25 te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: | Auwersstraat 25 te 2600 Berchem (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 21 sectie A nr. 116E18 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen van een pand naar 6 woongelegenheden, toevoegen van een daklaag |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 19/11/2010: vergunning (20104993/3473#4993) voor het regulariseren van twee appartementen en het toevoegen van twee studio's;
- 19/03/1984: niet-uitgevoerde vergunning (1984463/961#2432) gevel- en binnenverbouwing.
Vergunde toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Bestaande toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelwijzigingen:
Nieuwe toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- optoppen met een daklaag;
- wijzigen van de functie van garage/werkplaats naar wonen;
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden naar 6;
- wijzigen van de interne indeling van het gebouw;
- voorzien van dakterrassen;
- verhogen van het dak van de aanbouw;
- wijzigen van de voorgevel;
- wijzigen van de scheimuren;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
AQUAFIN NV | 29 augustus 2022 | 20 september 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 29 augustus 2022 | 26 september 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator/ Fluvius | 29 augustus 2022 | 27 september 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Water-link | 29 augustus 2022 | 20 september 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 29 augustus 2022 | 1 september 2022 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 29 augustus 2022 | 29 september 2022 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 29 augustus 2022 | 12 september 2022 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Milieu | 29 augustus 2022 | 12 september 2022 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Stedenbouw/ vermoeden van vergunning | 29 augustus 2022 | 6 oktober 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:
aangezien er een nieuwe trap naar een nieuwe verdieping wordt geplaatst zou er een lift moeten voorzien worden;
in de gemeenschappelijke afvalberging is er naast de deur aan de zijde van de klink geen vrije wandruimte van min. 50 cm.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De aanvraag betreft het supprimeren van de gelijkvloerse garage/werkplaats en het magazijn en het omvormen van het volledige gebouw naar een meergezinswoning.
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is er geen principieel bezwaar tegen het supprimeren van de magazijnfunctie op deze locatie. Dit vanzelfsprekend op voorwaarde dat voldaan wordt aan de verordenende voorschriften en de actuele vereisten inzake gebruiksgenot en woonkwaliteit verzekerd kunnen worden. Zoals reeds vermeld, is de aanvraag echter strijdig met verschillende verordenende voorschriften.
De appartementen op de eerste en tweede verdieping werden niet uitgevoerd conform de vergunning uit 2010. De aanvrager wenst deze woonentiteiten nu (circa 12 jaar later) toch nog om te vormen naar de toestand zoals deze vergund werd in 2010. De indeling van deze appartementen moet echter getoetst worden aan de huidig geldende voorschriften en kwaliteitseisen. De aangevraagde toestand van de woongelegenheden is onvoldoende kwalitatief.
De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook een te hoge concentratie meergezinswoningen kan overlast met zich meebrengen. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties. Het verschil tussen verschillende typologieën kan niet steeds via de functiebeperkingen in een bestemmingsplan kunnen worden opgevangen en moeten daarom steeds concreet worden nagegaan in de aanvraag in functie van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Om bovenstaande hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de omvang (oppervlakte) van de verschillende functies binnen de woningen anderzijds. Het voorliggende project is een onaanvaardbare mix.
Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.
Het ontwerp voorziet hoofdzakelijk woonentiteiten waarbij het aandeel leefruimte ten opzichte van de nachtdelen beperkt blijft. Ook wordt de parkeernood niet opgelost op het eigen perceel. En bovendien worden de woonentiteiten niet van een eigen kwalitatieve buitenruimte voorzien binnen het aanvaardbare volume. Hieruit kan afgeleid worden dat de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt en tegelijkertijd het woongenot daalt. Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De Auwerstraat wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door woningen met twee bouwlagen met bijkomend een zadeldak en woningen van drie bouwlagen met een plat dak.
Het huidige gebouw betreft reeds een van de grootste gebouwen uit de straat. De aanvraag betreft het uitbreiden van het hoofdvolume tot drie bouwlagen met bijkomend een mansardedak. Dit bouwvolume is niet afgestemd op de omgeving en overschrijdt de draagkracht.
Het gelijkvloers wordt deels ontpit, want inderdaad noodzakelijk is bij dergelijke functiewijziging. Het deel aan open ruimte blijft echter beperkt. Slechts circa 14 % van het perceel wordt als onbebouwde open ruimte voorzien.
Achteraan de eerste en tweede verdieping worden terrassen voorzien. Terrassen van deze schaal achter de gevel zijn niet kenmerkend in dit bouwblok. Bijkomend overschrijden deze terrassen de kenmerkende bouwdiepte voor verdiepingen in de omgeving. De woonentiteiten hebben inderdaad nood aan voldoende kwalitatieve buitenruimte. Deze dient echter maximaal binnen het vergunde bouwvolume voorzien te worden.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 5 bijkomende parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding met nieuwe 5 wooneenheden. De wijziging van werkplaats naar wonen heeft geen invloed op de parkeerbehoefte. (1x1.35) + (2x1,2) + (1x1,05) = De werkelijke parkeerbehoefte is 4,65 = 5.
|
De plannen voorzien in 1 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1.
De grootte en/of vorm van het perceel laten het bouwen van 5 bijkomende plaatsen niet toe.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 4.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 4. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Fietsvoorzieningen:
Voor de nieuwe woonentiteiten dienen er 6 (=2*(2+1)) overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Er werden 3 plaatsen ingetekend in de garage op het gelijkvloers, deze voldoen echter niet aan de inrichtingsprincipes wanneer er een auto geparkeerd staat.
Er werden 5 plaatsen ingetekend in een aparte fietsberging op het gelijkvloers deze ontsluiten via de gang.
Er werden enkel fietsstalplaatsen voor standaardfietsen voorzien. Om het gebruiksgenot te vergroten, zou het wenselijk zijn om ook fietsstalplaatsen voor buitenmaatse fietsen voorzien (bakfiets, longtailfiets,…).
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 17 juni 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 29 augustus 2022 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 28 oktober 2022 |
Verslag GOA | 10 oktober 2022 |
naam GOA | Wim Van Roosendael |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.