2022_CBS_08480 - Omgevingsvergunning - OMV_2022089656. Bisschopstraat 9. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          03/02/1970: vergunning (18#83433) voor een verbouwing - 3.2.1970;

-          17/09/1954: toelating (18#32890) voor een aanbouw achterbouw - vernieuwen voorgevel;

-          25/10/1946: toelating (18#21966) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          17/06/1938: toelating (18#10515) voor binnenveranderingen;

-          24/12/1930: toelating (1930#38149) voor gevel- en binnenveranderingen.

Vergunde toestand

-          functie:

• meergezinswoning;
• kapper, (dienstverlening) op het gelijkvloers;
• 3 identieke tweeslaapkamerappartementen op de verdiepingen;

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing van 4 bouwlagen onder plat dak met punt;
• perceel volledig volgebouwd op het niveau van het maaiveld, open ruimte rechts achteraan vanaf de eerste verdieping;
• bouwdiepte van 12,2 m (inclusief uitpandig terras) aan de rechterperceelgrens;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in 3 traveeën met naar boven toe afnemende raamhoogte;
• voorgevel in witte machiensteen, vensteromlijstingen in blauwe hardsteen, ramen en ijzerwerk wit geschilderd, gelijkvloerse pui in marmer met aluminium vitrineraam op een plintdorpel in blauwe hardsteen;
• achtergevel in kempische machiensteen, dorpels in blauwe hardsteen, eventueel poort naar inpandige garage vermelden;

-          inrichting:

• 1 toegang vanaf de straat en interne verbinding tussen de bovenliggende woningen en gelijkvloerse kapperszaak;
• hoogteverschil van 20 cm tussen de binnenvloerpas en het straatniveau.

Bestaande toestand

-          In overeenstemming met de laatst vergunde toestand, afgezien van:

• nieuw reclamebord tegen de voorgevel boven en letters geplakt op het vitrineraam;
• buitenschrijnwerk in goudkleurig aluminium;
• gewijzigde borstweringen bij de terrassen aan de achtergevel;
• nieuwe daklichtkoepel in het dak van het gelijkvloers;
• de vrije hoogtes in de kelder (1,94 m in plaats van 2 m), de achterbouw op de 2e verdieping (2,54 m in plaats van 2,68 m) en de hoofdbouw op de tweede verdieping (2,55 m in plaats van 2,64 m) zijn verlaagd.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• meergezinswoning;
• handelsruimte op het gelijkvloers;
• 5 wooneenheden, waarvan 2 nieuwe. Alle wooneenheden worden verbouwd:
  • 3 identieke eenslaapkamerappartementen met nieuwe inpandige terrassen links achteraan en een netto vloeroppervlakte van circa 51,4 m²;
  • 1 eenslaapkamerappartement op de vierde verdieping met een netto vloeroppervlakte van 34,1 m² (exclusief badkamer en berging) en een dakterras van circa 5,5 m² links achteraan;
  • 1 tweeslaapkamerduplex met een netto vloeroppervlakte van circa 80,6 m²;
  • de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt circa 54,8 m²;

-          bouwvolume:

• nieuwe optopping van 3 bouwlagen tot een bouwdiepte van circa 10 m;
• de bovenste bouwlaag is circa 80 cm teruggetrokken ten opzichte van de voorgevellijn;
• nieuwe dakterrassen achteraan op de vierde en vijfde verdieping tegen de linkerperceelgrens tot circa 12 m bouwdiepte;

-          gevelafwerking:

• behoud van de bestaande voorgevelafwerking met buitenschrijnwerk op de verdiepingen;
• nieuwe optopping in witte crepi met wit PVC buitenschrijnwerk en de bovenste bouwlaag in zwart aluminium met zwart PVC buitenschrijnwerk;
• gelijkvloers vitrineraam vernieuwd in witte PVC, de gemeenschappelijke toegangsdeur aan de straat wordt gesupprimeerd;
• nieuwe valbescherming bij verdiepingsramen in glas;
• geen reclameborden voorzien;
• achtergevel in witte crepi en de bestaande gevel wordt wit geschilderd;

-          inrichting:

• inpandige gelijkvloerse fietsenberging van 7,5 m² voor 5 fietsen (hangend);
• nieuwe afvalberging van 5,5 m² in de kelder.

Inhoud van de aanvraag

-          optoppen met 3 bouwlagen;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 3 naar 5;

-          wijzigen van de gevels;

-          functiewijzigen van het gelijkvloers van dienstverlening naar handel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone recht van voorkoop - algemene voorschriften en artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          1 Algemene voorschriften, 1.3 Harmonieregel en referentiebeeld

• de opéénstapeling van diverse gevelmaterialen (gevelmetselwerk, crepi, aluminiumbeplating) in eenzelfde gevelvlak en de aanwezigheid van 2 uitspringende kroonlijsten binnen één gebouw is niet kenmerkend binnen het referentiekader;
• de architecturale uitwerking van het bijkomende volume is zeer afwijkend naar opbouw en geleding binnen de context waardoor geen kwaliteitsvolle relatie tussen de oude en nieuwe architectuur en het bestaande weefsel ontstaat;
• de materialisatie aluminium beplating is niet in harmonie met de omgeving;

-          1 Algemene voorschriften, 1.4 Draagkracht:
voorliggende aanvraag biedt geen antwoord aan de parkeervraag, noch aan een kwaliteitsvolle verticale ontsluiting van de woningen. De problemen die de densiteitsverhoging van 2 extra entiteiten met zich meebrengt worden niet opgelost op eigen terrein waardoor de draagkracht overschreden wordt.

-          2 Bijzondere voorschriften, Artikel 1 Zone voor wonen – (Wo), 1.1 Bestemming:

de functiewijziging van dienstverlening naar detailhandel is niet in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van artikel 1 zone voor wonen (wo) waar detailhandel niet is toegelaten met uitzondering van de hoekpercelen.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels:
  de insprong grenzend aan de openbare ruimte moet verlicht en 's nachts afgesloten kunnen worden;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  de bouwhoogte op de 2e verdieping werd verlaagd ten opzichte van de oorspronkelijk vergunde plannen. Deze is onvoldoende voor het inrichten van verblijfsruimten;
• artikel 22 Minimale oppervlakte van een zelfstandige woning:
  door het verlagen van het plafond op de 2e verdieping voldoet deze eenheid niet meer aan dit de bepalingen van dit voorschrift;
• artikel 26 Afvalverzameling:
  de gelijkvloerse handelszaak beschikt niet over een eigen afgescheiden en verluchte afvalberging van minstens 4 m²;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  de zichtbaar blijvende delen van de scheidingsmuren moeten esthetisch en volgens de regels der kunst afgewerkt worden;
• artikel 38 Groendaken:
  uit de plannen is niet ondubbelzinnig af te leiden of het hoofddak als groendak dan wel als gewoon plat dak aangelegd wordt. Het nieuwe hoofddak dient als groendak te worden aangelegd;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  het gebouw is niet voorzien van een privaat gescheiden rioolstelsel, aangeboden aan de straat conform artikel 41 van de bouwcode;
• artikel 43 Septische putten:
  de inhoud van de septische put is niet opgegeven.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Voorliggende aanvraag werd in functie van beeldkwaliteit en densiteitsverhoging voorgelegd aan de kwaliteitskamer. Er werd een ongunstig advies uitgebracht met onderstaande motivering:

“Het project betreft een ingediende bouwaanvraag voor de uitbreiding en optopping van een bestaande rijwoning. Het bestaande pand telt 4 bouwlagen en maakt deel uit van een reeks lagere handelspanden in de Bisschopstraat. Het pand bevindt zich naast de hoekbebouwing met de Carnotstraat die 7 bouwlagen omvat. Het voorwerp van de aanvraag omvat een verhoging van het bestaande pand boven de kroonlijst met twee volwaardige bouwlagen en een lichtjes terugspringende daklaag.

De gevel van verdieping 4 en 5 wordt gedacht in wit crepi en voorzien van het schrijnwerk in wit pvc, de 6de bouwlaag wordt afgewerkt met zwart aluminium beplating en buitenschrijnwerk in zwart pvc.

De kwaliteitskamer betreurt dat de aanvraag werd ingediend zonder voorafgaande dialoog en is van mening dat het bestaande pand haar beperkingen heeft naar draagkracht (zowel stabiliteit-technisch als naar densiteit) gezien de smalle perceelsbreedte. Op dergelijk smalle kavel kan immers geen adequaat antwoord geboden worden aan de parkeervraag, noch aan een kwaliteitsvolle verticale ontsluiting (trap + lift) van de woningen. Daarnaast wordt de stabiliteit van de bestaande onderbouw (vloeren in hout) in vraag gesteld bij de optopping met drie bouwlagen. Verder wordt opgemerkt dat de architecturale uitwerking van het bijkomende volume geen meerwaarde biedt voor het straatbeeld en zeer afwijkend is naar opbouw en geleding binnen de context. De opéénstapeling van diverse gevelmaterialen (gevelmetselwerk, crepi, aluminiumbeplating) in eenzelfde gevelvlak en de aanwezigheid van 2 uitspringende kroonlijsten binnen één gebouw is niet kenmerkend binnen het referentiekader.

De kwaliteitskamer staat open voor het oprichten van een kwalitatieve nieuwbouw tot de hoogte van de linker buur, mits voldoende kwaliteit geborgd wordt op eigen perceel (ontsluiting met trap én lift, parkeer- oplossing, voldoende licht en lucht, degelijk architecturaal beeld). De kwaliteitskamer acht dit enkel mogelijk wanneer meerdere kavels worden samengevoegd tot één breed pand waardoor de problemen die een densiteitsverhoging met zich meebrengt kunnen opgelost worden op eigen terrein.

Gezien de bestaande structuur op deze smalle kavel haar beperkingen heeft, bepleit de kwaliteitskamer het behoud van het bestaande volume en adviseert de verbouwing en optopping dan ook ongunstig.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies ondersteund. Hierbij wordt aangevuld dat de gelijkvloerse functiewijziging niet inpasbaar is in de omgeving gezien deze strijdig is met de bestemmingsvoorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan 2060.

Door het toevoegen van 2 woongelegenheden op de smalle kavel stijgt de densiteit op onaanvaardbare wijze. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook een te hoge concentratie meergezinswoningen kan overlast met zich meebrengen. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties. Het verschil tussen verschillende typologieën kan niet steeds via de functiebeperkingen in een bestemmingsplan kunnen worden opgevangen en moeten daarom steeds concreet worden nagegaan in de aanvraag in functie van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Om bovenstaande hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de omvang (oppervlakte) van de verschillende functies binnen de woningen anderzijds. Het voorliggende project met 4 eenslaapkamerappartementen en 1 tweeslaapkamerappartement is een onaanvaardbare mix.

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Gezien bovenstaande motivering en de strijdigheden met het RUP 2060 en de bouwcode, eerder beschreven in de toetsing van de regelgeving, voldoet de aanvraag niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot.

De geplande werken zijn storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten