2022_CBS_08479 - Omgevingsvergunning - OMV_2021190266. Begijnenstraat 95 en 95A . District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          18/10/1957: milieuvergunning (25#47147) voor een nieuwwasserij met gebruik van perchloorethyleen, vier elektromotoren en een bergplaats voor stookolie;

-          11/01/1952: toelating (18#28803) voor gevelveranderingen;

-          25/01/1952: toelating (18#28752) voor verbouwingswerken en inrichten van een zelfwasserij. 

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: gemengd gebouw: dareca, bedrijvigheid en wonen:

• gelijkvloerse verdieping:

-          vooraan: dareca;

-          achteraan: bedrijvigheid;

• 1ste verdieping: 3 woongelegenheden;
• 2de verdieping: 3 woongelegenheden;

-          bouwvolume:

• hoofdvolume aan straatzijde van 3 bouwlagen met zadeldak, bouwdiepte tot circa 16 m; 
• achterliggend volume van 3 bouwlagen met schacht aan rechterzijde, totale bouwdiepte tot 26,5 m;
• perceelsbreed dakterras op plat dak magazijn, diepte circa 4 m; 
• aan de linkerzijde een open doorgang tot aan het achterliggend magazijn;
• achteraan het perceel een volume met hoogte en diepte van circa 6 m;
• de ruimte tussen deze volumes is voorzien van een volume van 1 bouwlaag; 

-          gevelafwerking:

• bepleisterde gevel met aan de rechterzijde een vitrine met aparte inkomdeur en links een inkompoort naar doorgang;
• bovenverdiepingen ingedeeld in 4 traveeën, T-indeling in ramen en voorzien van balustrades in siersmeedwerk.

Huidige toestand

-          functie: ongewijzigd;

-          bouwvolume:

• schachten en open doorgang grotendeels bebouwd; 
• extra volume rechts achteraan op de 1ste verdieping;
• geen zadeldak op het hoofdvolume;

-          gevelafwerking:

• grijs gecementeerde gevel;
• poort verwijderd;
• vitrine en inkom vervangen door zwart aluminium;
• buitenschrijnwerk in wit pvc, gewijzigde raamindeling op 2de verdieping;
• witte spijlen balustrades gewijzigd in staal en verwijderd op 2de verdieping. 

Gewenste toestand

-          functie: gemengd gebouw: dareca, bedrijvigheid en wonen:

• gelijkvloerse verdieping:

-          vooraan: dareca met netto vloeroppervlakte van 84 m²; 

-          linkerzijde: doorgang naar bedrijvigheid, inkom appartementen en fietsenstalling;

-          achteraan + kelder: bedrijvigheid met netto vloeroppervlakte van 237 m²;

• verdieping 1:

-          1 eenslaapkamerappartement met netto vloeroppervlakte van circa 63 m²;

-          1 studio met netto vloeroppervlakte van circa 35 m² (42,5 m² sanitair inbegrepen);

-          1 tweeslaapkamerappartement met netto vloeroppervlakte van circa 82,5 m²;

• verdieping 2:

-          1 eenslaapkamerappartement met netto vloeroppervlakte van circa 64 m²;

-          1 studio met netto vloeroppervlakte van circa 34 m² (42,5 m² sanitair inbegrepen);

-          1 eenslaapkamerappartement met netto vloeroppervlakte van circa 71 m²;

• verdieping 3:

-          1 tweeslaapkamerappartement met netto vloeroppervlakte van circa 94 m²;

• de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 65,6 m²;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met plat dak, totale hoogte en kroonlijst op circa 16 m;
• wisselende bouwdieptes en hoogtes, quasi overeenkomstig vergund geachte toestand, uitgezonderd van:

-          extra volume ter hoogte van 1ste verdieping, overeenkomstig bestaand;

-          extra bouwlaag met bouwdiepte van 12,5 m evenwijdig met de straat;

-          dakterrassen op platte daken ter hoogte van elke verdieping;

-          schachten en doorgang gelijkvloers opengewerkt overeenkomstig vergund geachte toestand;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse plint:

-          grijze natuursteen;  

-          vitrine met toegangsdeur in zwart aluminium schrijnwerk;

-          toegangshek in staal spijlenwerk; 

• verdiepingen: 

-          geïsoleerde en wit bepleisterde gevel; 

-          tweeledige ramen tot vloerniveau met glazen balustrade, middelste 2 ramen telkens voorzien van uitkragend balkon met glazen balustrade. 

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 6 naar 7;

-          uitbreiden van het volume met een extra bouwlaag op het hoofdvolume;

-          voorzien van dakterrassen ter hoogte van de 3 verdiepingen;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve wijzigingen;

-          wijzigen van de scheimuren.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          Artikel 1.1. Bestemming: 

• Bedrijvigheid is niet toegelaten.
• Naast wonen is slechts één nevenfunctie toegestaan. Vooraan het perceel is dareca ingericht. Achteraan wordt een apart functionerend magazijn/atelier (bedrijvigheid) voorzien. Bovenliggende woongelegenheden vormen de hoofdfunctie ‘wonen’, dus er mag slechts één nevenfunctie (dareca) zijn.

-          Artikel 2.1.11.2. Terrassen op platte daken:

Terrassen op platte daken worden aanzien als een extra bouwvolume en moeten binnen het toelaatbaar volume passen. De balustrades moeten binnen een hoek van 45° geplaatst worden ten opzichte van de maximale gevelhoogte. Er worden 3 dakterrassen voorzien op elke verdieping, die het volume vergroten.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 26 Afvalverzameling:

De afvalbergingen dienen voorzien te zijn van verluchting. 

Per functie dient een aparte afgescheiden ruimte voor afvalverzameling voorzien te worden.

• Artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:

Voor de functie dareca is een vetafscheider verplicht. Deze werd niet voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de renovatie en uitbreiding van een meergezinswoning met op het gelijkvloers reca en bedrijvigheid en op de verdiepingen 6 appartementen, met een extra bouwlaag waarin één appartement wordt voorzien.

Volgens de laatst vergunde toestand was er op het gelijkvloers een wasserij (bedrijvigheid) met vooraan bijhorend winkelgedeelte.

De bestemmingsvoorschriften van het RUP (artikel 1.1) laten de functie bedrijvigheid en opslag niet toe in deze zone, maar gezien de wasserij (bedrijvigheid) in het verleden vergund is, kan ze behouden blijven.

Momenteel is er in het pand op het gelijkvloers achteraan een magazijn (bedrijvigheid) en vooraan een lunchbar (dareca) gevestigd. Volgens de bestemmingsvoorschriften van RUP Binnenstad is er naast wonen slechts één nevenfunctie (detailhandel, diensten, reca, …) toegestaan. Volgens de gegevens van de Kruispuntbank voor ondernemingen en het Belgisch Staatsblad werd de lunchbar ‘Lunch en Brunch’ opgericht op 21 maart 2013. Dit is ruim twee jaar voor een functiewijziging van handel/diensten naar reca vergunningsplichtig werd. De reca-functie vooraan kan dan ook behouden blijven.

Het advies van de stedelijke dienst Business en Innovatie is gunstig:

“Gunstig advies voor het herinrichten van een bestaande recaruimte gelijkvloers van een pand gelegen in het afgebakende buurtwinkelgebied Kasteelpleinstraat-Anselmostraat (Beleidsnota Detailhandel 2020). In deze zone is behoud en optimalisatie van de vergunde commerciële ruimten gunstig te beoordelen. Dit zal het risico op leegstand van de commerciële ruimte verminderen.”

In ieder geval is met het oog op de levendigheid in het straatbeeld de huidige invulling met reca aan de straatzijde te verkiezen.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het hoofdgebouw wordt uitgebreid met een vierde bouwlaag onder plat dak. In deze bouwlaag wordt een appartement ingericht boven op de 6 bestaande appartementen op het perceel. De volume-uitbreiding is ruimtelijk aanvaardbaar. De aanpalende gebouwen tellen ook vier bouwlagen maar hebben een lagere kroonlijst, waarbij het gebouw links is verhoogd met een hellend dak. Iets verder langs de pleinwand komen nog gebouwen voor met vier bouwlagen en vergelijkbare kroonlijsthoogte.

Op de lagergelegen daken achteraan worden in totaal drie dakterrassen aangelegd. Volgens artikel 2.1.11.2 van het RUP worden dakterrassen beschouwd als bijkomend bouwvolume. Deze terrassen worden ofwel tegen een hogere scheimuur geplaatst ofwel op een zekere afstand van de perceelsgrens, waardoor ze geen storende impact hebben. Er werden ook geen bezwaarschriften ontvangen met betrekking tot de plaatsing van de dakterrassen.

De 6 bestaande appartementen worden gerenoveerd volgens de huidige comforteisen. Het gaat in totaal om twee studio’s van ca. 42 m², drie eenslaapkamerappartementen met een oppervlakte van 63 tot 71m² en een tweeslaapkamerappartement van 82 m². Elk van deze appartementen krijgt een klein of groot terras.

Op de derde verdieping wordt een nieuw appartement gebouwd met twee slaapkamers en een oppervlakte van 94 m². Dit appartement is voorzien van een ruim terras.

De gemiddelde oppervlakte van de woongelegenheden voor verbouwing was 61 m². Na verbouwing is de gemiddelde oppervlakte 65,6 m². De bijkomende woongelegenheid zorgt niet voor vermindering aan woonkwaliteit.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De opgehoogde gevel wordt afgewerkt met wit pleisterwerk en op het gelijkvloers bekleed met blauwe hardsteen. De ramen en het hekwerk worden uitgevoerd in zwart aluminium en de balkons zijn voorzien van glazen balustrades. Deze materialen zijn passend in de stedelijke omgeving.

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is gunstig:

“De aangevraagde werken omvatten de herinrichting en uitbreiding van een pand gelegen in CHE-gebied. Het pand dat volgens de verbouwingsplannen van 1909 nog de verschijningsvorm had van een rijkelijk burgerhuis, werd voornamelijk in de jaren 1950 sterk uitgehold en de voorgevel werd vervlakt. De intrinsieke erfgoedwaarde van het pand is daardoor vandaag dus eerder beperkt. De aangevraagde ingrepen doen geen verdere afbreuk aan de erfgoedwaarde van het pand en hebben geen onaanvaardbare impact op de culturele, historische en esthetische waarde van de omgeving. Vanuit oogpunt Monumentenzorg is er daarom geen bezwaar tegen de aanvraag tot verbouwing en uitbreiding.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

Artikel 26 van de bouwcode legt voor iedere functie een aparte afgescheiden afvalberging op. Deze moet voorzien worden van verluchting. Dit wordt als voorwaarde opgelegd.

Overeenkomstig artikel 44 van de bouwcode moet de recafunctie worden uitgerust met een vetafscheider.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor het bijkomende appartement moeten er 3 fietsstalplaatsen voorzien worden: 1 appartement met 2 slaapkamers = 1 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 3.

Er worden in de gang 16 fietsstalplaatsen voorzien.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. Voor iedere functie moet een aparte goed verluchte afvalberging worden voorzien conform artikel 26 van de bouwcode.

4. Overeenkomstig artikel 44 van de bouwcode moet de recafunctie worden uitgerust met een vetafscheider.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De aanplakking werd te laat gemeld op het omgevingsloket. Het openbaar onderzoek moet worden overgedaan.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten