2022_CBS_08483 - Omgevingsvergunning - OMV_2022097234. Isabellalei 142. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          28/05/2010: vergunning (3473#8783) voor het regulariseren van een opbrengsteigendom;

-          21/01/2022: proces-verbaal (11002_2022_15369) voor het wijzigen van de hoofdfunctie zonder voorafgaandelijke vergunning van het college van burgemeester en schepenen.

Vergunde  toestand  

-          pand met een gelijkvloerse winkelruimte en bovenliggend 3 appartementen en 2 kleine kantoorunits;

-          4 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          voorgevel in lichtgrijze natuursteen op een geschilderde, houten plint met houten buitenschrijnwerk en alle ramen met bovenlichten;

-          perceel volledig bebouwd.

Bestaande toestand

-          gelijkvloerse synagoge;

-          voorgevel in lichtgrijze natuursteen op een wit bepleisterde plint met buitenschrijnwerk in wit pvc;

-          bovenlichten op het gelijkvloers en op de 3de verdieping verdwenen;

-          voordeur teruggetrokken in een portaal zonder bovenlicht.

Nieuwe toestand

-          gelijkvloerse bibliotheekruimte (gemeenschapsvoorziening);

-          behoud van de gewijzigde voorgevel.

Inhoud van de aanvraag

-          functiewijziging van een reca-functie naar een gemeenschapsfunctie;

-          wijzigingen aan de voorgevel ter hoogte van het gelijkvloers;

-          de overige verdiepingen maken geen deel uit van de aanvraag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht: het supprimeren van de bovenlichten, het verkleinen van het gelijkvloers raam en het bepleisteren van de plint zijn niet afgestemd op de architectuur van de gevel en niet in harmonie met de kenmerken van de omgeving.
• Artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik: het bepleisteren van de plint is niet wenselijk.
• Artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels: de gelijkvloerse insprong moet verlicht worden en ’s nachts afgesloten kunnen worden.
• Artikel 26 Afvalverzameling: er wordt geen afvalberging voorzien bij de nieuwe gelijkvloerse functie (bibliotheek);
• Artikel 27 Open ruimte: na de functiewijziging wordt er geen open, onbebouwde ruimte op het maaiveldniveau voorzien, waardoor de wenselijke lichtinval bij de nieuwe bibliotheekfunctie gehypothekeerd wordt.
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er wordt geen fietsenberging voorzien na de functiewijziging.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-         Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet een functiewijziging van de gelijkvloerse reca-functie naar een gemeenschapsfunctie, meer bepaald een bibliotheek voor de Joodse Gemeenschap.

Een gemeenschapsfunctie is functioneel inpasbaar in woongebied.

De aanvraag kan wat dit betreft gunstig geadviseerd worden.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Ondanks de aangevraagde functiewijziging blijft het vergunde bouwvolume ongewijzigd. Het perceel is ter hoogte van het gelijkvloers volledig dichtgebouwd en geniet bijgevolg enkel lichttoetreding via de voorgevel van het pand. Met het oog op de functiewijziging naar een verblijfsruimte in de vorm van een gemeenschapsfunctie is voldoende lichttoetreding essentieel.
Het verzaken aan een ontpitting van een deel van het gelijkvloers is daarnaast ook strijdig met artikel 27 van de bouwcode dat aangeeft dat bij een functiewijziging minstens 20% van het perceel vrij moet zijn van bebouwing op het maaiveldniveau.

Gelet op het bovenstaande kan het voorgestelde volume en programma niet gunstig geadviseerd worden.
De aanvraag dient geweigerd te worden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Naast de hierboven besproken functiewijziging, worden ook wijzigen aan de voorgevel aangevraagd. Zo werd de oorspronkelijk vergunde handelspui ter hoogte van het gelijkvloers sterk aangepast. Het grote raam werd verkleind door het supprimeren van de bovenlichten, de voordeur werd verwijderd waardoor een diepe inham in de voorgevel ontstaat en de gehele gelijkvloerse plint werd bepleisterd en wit geschilderd.

Bovenstaande ingrepen kunnen niet gunstig geadviseerd worden. Door de aanpassing aan de plint wordt de gevelopbouw grondig verstoord. Het verlagen van de ramen, door het supprimeren van de bovenlichten, werkt beeldverstorend omdat de raamopening niet meer uitgelijnd zijn op de deuropening en niet meer een gelijkaardige verhouding hebben als de raamopeningen van de bovenliggende verdiepingen (bouwcode, art. 6). Het bepleisteren van de lijsten en ornamenten in de voorgevel veroorzaakt daarenboven een vervlakking van het gevelbeeld (bouwcode, art. 11).

Gelet op de negatieve evolutie van de algemene beeldkwaliteit van het pand, wordt inzake de visuele inpassing een negatief advies gegeven.
De aanvraag dient geweigerd te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Naast het ontbreken van een kwalitatieve fietsenberging, is de aanvraag strijdig met artikels 14 en 26 van de bouwcode. Zo is er geen afvalberging voorzien voor de nieuwe gelijkvloerse gemeenschapsfunctie en kan de gelijkvloerse insprong, die toegang geeft tot de beide functies in het pand, niet afgesloten of verlicht worden ’s nachts.

Deze strijdigheden vormen samen met het algemene gebrek aan verblijfskwaliteit dat de aanvraag niet gunstig geadviseerd kan worden en bijgevolg geweigerd dient te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsstalplaatsen

In het kader van de vergunningsaanvraag werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Levensbeschouwingen. Dit advies laat zich als volgt lezen;

“Het betreft de regularisatie van een op 19/01/2022 vastgestelde onvergunde functiewijziging van restaurant/café (op plannen vergunning 2010 ingetekend als winkel) naar synagoge (gemeenschapsvoorziening), in gebruik sinds 17 juni 2021. De aanvrager spreekt van een wijziging van de gelijkvloerse functie van tijdelijke corona-synagoge naar bibliotheek (publieke  gemeenschapsvoorziening) en de regularisatie van de voorgevel. De netto oppervlakte van de publiek toegankelijke inrichting op het gelijkvloers bedraagt ca. 61,30 m². De politiecodex laat maximaal 49 personen toe.

De aanvraag voorziet geen fietsstalplaatsen en parkeerplaatsen op het bestaande perceel.  De synagoge bedient een sterk lokaal verankerde gemeenschap. Tijdens de Sabbat en andere drukkere Joodse feestdagen geldt een religieus verbod op verplaatsing via fiets of auto.

Onze dienst ondersteunt daarom een afwijking voor fiets- en autostalplaatsen van een theoretische parkeerbehoefte.

Wij adviseren positief onder volgende voorwaarden;

-          Brandveiligheidsvoorschriften vervat in de politiecodex voor PTI’s dienen strikt opgevolgd te worden. 

-          Het maximaal aantal toegelaten personen dient door de aanvrager permanent opgevolgd en gehandhaafd worden. 

-          Infrastructurele en organisatorische garanties bieden om geluidsoverlast voor de buurt te minimaliseren.”

Het advies van de stedelijke dienst Levensbeschouwingen wordt slechts gedeeltelijk bijgetreden. De voorgestelde afwijkingen op de parkeerbehoefte die voortkomt op artikel 29 van de bouwcode kan niet gehanteerd worden. Een bibliotheek of gebedsruimte wordt niet enkel op de Sabbat en religieuze feestdagen gebruikt. Ook tijdens de week dient er rekening gehouden te worden met de mogelijke overlast van gestalde fietsen op het openbaar domein.

Dit wordt ook onderschreven in het advies van de stedelijke dienst mobiliteit; “Voor het personeel van de bibliotheek moet er minstens 1 fietsstalplaats voorzien worden. Voor de bezoekers is het wenselijk om een 5 tal fietsparkeerplaatsen te voorzien.”
Het ontbreken van een kwalitatieve fietsenstalling die rekening houdt met de principes uit artikel 29 van de bouwcode, vormt bijgevolg een gegrond argument om de aanvraag vanuit hinderaspecten en gebruiksgenot ongunstig te adviseren.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.