2022_CBS_08328 - Omgevingsvergunning - OMV_2022051267. Laaglandlaan 251-253-255. District Merksem - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          25/10/2021: proces-verbaal (11002_2021_14893_VPV) voor het niet correct uitvoeren van de verleende vergunning;

-          11/09/2020: vergunning (OMV_2020012825) omvormen van een bakkerij met twee wooneenheden naar drie eengezinswoningen;

-          31/03/2017: weigering (20162951) voor het verbouwen van een handelshuis tot 3 woonhuizen;

-          14/10/2005: vergunning (3170#92) voor het uitbreiden van de winkelruimte;

-          14/12/1959: toelating (103#6891) voor het bouwen van een werkplaats in de tuin.

Vergunde toestand

-          3 eengezinswoningen in gesloten bebouwing van 2 bouwlagen onder zadeldak;

-          zadeldak telkens voorzien van dakkapel vooraan;

-          bouwdieptes telkens 12 m;

-          gevelafwerking:

• gevelsteen in grijze kleur voor woningen 1 en 2;
• gevelsteen rood/bruine kleur voor woning 3;
• buitenschrijnwerk in aluminium antracietkleurig;
• plint in blauwe hardsteen;
• bekleding dakkapellen in donkergrijze gevelbeplating.

Huidige toestand

-          3 eengezinswoningen met telkens 2 slaapkamers en een netto vloeroppervlakte van circa 100 m²;

-          vaststellingen vanuit het proces verbaal:

• bestaande vitrineraam in zwart staal op de gelijkvloerse verdieping behouden;
• bestaande raamopeningen behouden op eerste verdieping;
• niet correct uitvoeren van de dakkappelen;
• voorgevelafwerking:
  • huisnummer 255-253 wit geschilderde baksteen;
  • huisnummer 251 grijs geschilderde baksteen;
• volledig verharden (met houten vloer) van de tuinen voor huisnummers 251 en 253;
• geen plaatsing van septische putten;
• geen aanleg van groendaken;
• gang verwijderd waardoor fietsenstalling ingericht is in leefruimte;

-          terrasoverkappingen tegen de achtergevel;

-          interne wijzigingen:

• trappen verplaatst;

-          achtergevelafwerking:

• gevels in witte bepleistering;
• zwart PVC buitenschrijnwerk.

Gewenste toestand

-          regularisatie van de gewijzigde raam-deurindeling voorgevel;

-          regularisatie van de gewijzigde dakkapellen;

-          regularisatie van de interne wijzigingen;

-          terrasoverkappingen zijn verwijderd en achtergevels zijn gelijkgetrokken;

-          bouwdiepte circa 12 m voor de 3 woningen.

Inhoud van de aanvraag

-          verwijderen van terrasoverkappingen;

-          gelijktrekken achtergevels;

-          interne wijzigingen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA Kwade Velden, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 8 januari 2007. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor wonen-art. 5.1 en zone voor openbare wegenis-art. 4.1.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het gewestplan het bijzonder plan van aanleg volgend(e) punt(en):

-           5.1.3 Bebouwing

de minimale afstand tot de achterste perceelsgrens dient steeds 8 m te zijn. De afstand is bij de 3 woningen circa 5,92 m;

Uiterlijke afwerking van de gebouwen:

Het algemeen uitzicht en de keuze van de materialen van de op te richten gebouwen moeten in harmonie zijn met het karakter en het uitzicht van de reeds bestaande bebouwing in de omgeving.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6: Harmonie en draagkracht: het behoud van de vitrineramen is niet kenmerkend voor gebouwen met een woonfunctie;
• Artikel 29: Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: fietsen moeten op een kwalitatieve manier geplaatst kunnen worden. De plaatsing in de living is geen kwalitaitieve oplossing en hindert het gebruik van de leefruimte. De weg naar de fietsenstalling moet toegankelijk zijn. De passage door enerzijds voordeur, langs de trap en door de deur naar de living en dan door de living is niet eenvoudig met een fiets aan de hand en verhindert een normaal gebruik van de al kleine leefruimtes;
• Artikel 34: Stabiliteit en scheidingsmuren: de opstand van de scheimuren ten opzichte van het aangrenzende dakvlak bedraagt minder dan 0,30 m.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

De voorliggende aanvraag is ingediend omdat tijdens het realiseren van de verleende voorwaardelijke vergunning (dossiernummer: OMV_2020012825) meerdere werken niet conform zijn uitgevoerd. Deze overtredingen werden op 18/10/2021 vastgesteld en staan opgesomd in het proces verbaal (dossiernummer: 11002_2021_14893_VPV).

Tijdens de behandeling van het voorliggend dossier is vastgesteld dat deze overtredingen niet altijd correct werden opgetekend op de plannen bestaande toestand.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 5.1.3. van de voorschriften van het bijzonder plan van aanleg (BPA).

Conform artikel 4.4.1 van de VCRO, kunnen na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen worden toegestaan op de stedenbouwkundige voorschriften met betrekking tot perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen. Tijdens het openbaar onderzoek zijn er geen bezwaren ingediend.
 

In de voorwaardelijke vergunning (OMV_2020012825) werd volgende motivatie gebruikt:

“De aanvraag wijkt af op artikel 5.1.3. van de voorschriften van het bijzonder plan van aanleg. De minimale afstand tot de achterste perceelsgrens dient steeds 8 m te zijn. Voor woningen nummers 251 en 253 is deze afstand slechts 4,25 m. Dit artikel zorgt dat op ieder perceel een voldoende kwalitatieve tuinoppervlakte blijft behouden. Een tuindiepte van 4 m diep kan moeilijk als kwalitatief worden beschouwd.

Het bestaande volume van de woning nummer 255 blijft behouden en wijzigt niet. De woning heeft een bouwdiepte van circa 12 m en heeft een tuindiepte van circa 5,9 m. Woning nummer 255 omvat eveneens een eengezinswoning met 2 slaapkamers.

Aangezien de nieuwe woningen naar functie en invulling identiek zijn, is het mogelijk om deze naar volume en inplanting eveneens identiek uit te voeren. De bouwdiepte van de woningen nummers 251 en 253 kan dus worden teruggebracht tot circa 12 m, dezelfde bouwdiepte als nummer 255. Deze bouwdiepte is nog steeds voldoende groot om intern een aanvaardbare leefruimte te voorzien. Door het terugbrengen van de bouwdiepte ontstaat een tuindiepte die nog steeds niet voldoet aan het BPA, maar wel ruimtelijk en stedenbouwkundig aanvaardbaar is. Een tuindiepte van circa 5,9 m biedt meer kwaliteit dan een tuin van 4,25 m. Deze afwijking is stedenbouwkundig aanvaardbaar. Het terugbrengen van de bouwdiepte wordt meegenomen naar de voorwaarden.”

Voor de panden is op 25/10/2021 een proces verbaal (dossiernummer: 11002_2021_14893_VPV) opgemaakt. In dit het proces verbaal (PV) wordt melding gemaakt dat de bouwdiepte niet is teruggebracht conform de opgelegde voorwaarden:

“Voor panden 251 en 253 werd opgelegd als voorwaarde in de vergunning dat de bouwdiepte beperkt moest worden tot +/- 12 m. Achteraan deze panden werden de ramen van de gelijkvloerse verdieping verplaatst tot op een diepte van 12 m, de bouwdiepte werd echter behouden. Dit gedeelte heeft een diepte van +/- 1,6 m en kan gebruikt worden als overdekt terras. …”

Dit is ook zo opgetekend op de plannen van de bestaande toestand.

Op de plannen van de gewenste toestand wordt het overdekt terras afgebroken en worden de woningen teruggebracht tot 12 m, waardoor de tuindiepte dus 5,95 m bedraagt en er wordt voldaan aan de vorige vergunning.

De tuin biedt dus voldoende kwaliteit waardoor deze ruimtelijke en stedenbouwkundig aanvaardbaar is. De afwijking op de voorschriften van het BPA is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is gesitueerd in de Laaglandlaan, gelegen in een woonwijk van het district Merksem. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen.

 
Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functies van de eengezinswoningen blijft behouden en is daarmee in overeenstemming met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving.
 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In hetzelfde PV wordt opgemerkt dat de dakkapellen groter worden uitgevoerd dan vergund:

“Verder werden de dakkapellen van de drie panden groter uitgevoerd dan voorzien. Op de vergunde plannen reikt de bovenzijde van de kapellen tot net boven de helft van het achterliggende dak terwijl vastgesteld werd dat de huidige dakkapellen tot net onder de dakrand reiken.”

Hierin verschillen de plannen van de verleende vergunning (dossiernummer: OMV_2020012825) met die in het voorliggend dossier. In de verleende vergunning bedraagt de nokhoogte 10 m, aansluitend met de buren. In het voorliggend dossier bedraagt de nokhoogte plots 9 m, eveneens aansluitend met de buren. Er is een verschil van 1 m.

Gezien de vaststelling in het PV en de bijgeleverde foto’s kan er worden afgeleid dat de plannen – horende bij de verleende vergunning – niet correct werden opgetekend waardoor een misinterpretatie is ontstaan.

Echter verhouden de dakkapellen zich nog steeds tot het dakvlak en is de schuine dakvorm nog duidelijk herkenbaar waardoor het ontwerp stedenbouwkundig aanvaardbaar is.

Verder wordt er in het PV melding gemaakt dat de tuinzones voor woningen 251 en 253 volledig zijn verhard met een houten vloer.

“… Voor deze panden werd de ganse tuin bedekt met een houten vloer. Aangezien tijdens de controle vastgesteld werd dat de oppervlakte van de tuinen van deze panden +/- 25,8 m² bedraagt, is dit in strijd met artikel 27.3 van de bouwcode die stelt dat voor tuinen tot 60 m² er maximum 20 m² bedekt mag worden.”

In de voorliggende aanvraag werd dit niet opgetekend in de bestaande toestand.

Op de plannen van de gewenste toestand wordt de tuin wel aangelegd als een tuinzone met een verharding van circa 8 m² waardoor er wordt voldaan aan artikel 27 van de bouwcode. Dit is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

In hetzelfde PV wordt melding gemaakt dat de voorgevel niet conform de verleende plannen is uitgevoerd.

“De voorgevels van de panden werden anders uitgevoerd dan vergund. Zo werd in de gelijkvloerse gevelpui van nummers 255 en 253 de grootte van het vitrine raam van de voormalige bakkerij behouden. Het vergunde gelijkvloerse dubbel opengaand raam met een breedte van 1,5 m werd niet geplaatst. Op de eerste verdieping werd de bestaande raamindeling behouden. Op de vergunde plannen werd telkens een enkel- en dubbel opengaand raam voorzien. In panden met nummer 255 en 251 werd een dubbel raam voorzien. Op nummer 253 werd een raam voorzien over de gehele breedte van het pand.

. … De voorgevels van panden 255 en 253 werden uitgevoerd in een witte kleur (was vergund met een grijze kleur op de verkregen vergunning). De voorgevel van pand met nummer 251 werd uitgevoerd in een grijze kleur terwijl deze vergund werd in een bruine kleur.”

In de voorliggende aanvraag wordt het behoud van deze raamopeningen aangevraagd.

Echter is het behoud van het etalageraam op de gelijkvloerse verdieping niet bevorderlijk voor de woonkwaliteit van de achterliggende leefruimte. De voorgevel vormt geen eerlijke vertaling van de achtergelegen functie. Dit is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.

Het behoud van de bestaande raamopeningen op de verdiepingen is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Het wijzigen van de kleuren van de woningen is eveneens stedenbouwkundig aanvaardbaar. Deze kleuren passen binnen de omgeving waarop de aanvraag betrekking heeft en zijn dus aanvaardbaar.
 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In het PV wordt eveneens melding gemaakt dat er geen septische putten zijn geplaatst:

“Er werden voor de drie panden geen septische putten geplaatst zoals opgelegd in de voorwaarden van de vergunning. Dit is tevens een inbreuk tegen artikel 43.1 van de bouwcode die stelt dat bij verbouwingen een septische put dient voorzien te worden.”

In de voorliggende aanvraag worden deze putten opgetekend op het rioleringsplan en dus aangevraagd. Indien ze effectief worden geplaatst is dit stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Verder wordt in het PV melding gemaakt dat de groendaken niet zijn uitgevoerd zoals aangevraagd.

“De groendaken op de daken van de gelijkvloerse verdiepingen werden niet uitgevoerd zoals opgelegd in de vergunning.”

In de voorliggende aanvraag worden deze opnieuw aangevraagd. Indien deze effectief worden uitgevoerd met de bijhorende brandvrije strook (voor brandoverslag), is dit stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

In het Proces verbaal wordt melding gemaakt dat de fietsenberging niet is uitgevoerd:

“De fietsenstallingen zoals vermeld in de vergunning werden niet uitgevoerd.”

In de voorliggende aanvraag wordt de fietsenberging niet opnieuw aangevraagd. De fietsstalplaatsen worden midden in de leefruimte voorzien. Dit is naar woonkwaliteit en comfort niet aanvaardbaar. Tevens is naar gebruik deze plaatsing niet optimaal. Er dient langs de trap, door de smalle doorgang een bocht van 90° te worden gemaakt om door de leefruimte naar achteren te rijden. Deze beweging hypothekeert het gebruik van de leefruimte. Enerzijds is er veel plaats nodig om door de leefruimte te kunnen circuleren, anderzijds is het niet realistisch om te veronderstellen dat men met een natte fiets door de zithoek zal rijden. De voorgestelde fietsenberging gaat aan zijn doel voorbij en is daarom niet bruikbaar.

Indien de fietsenberging wordt gerealiseerd in het verlengde van de traphal – zoals opgetekend in de verleende vergunning – is de voorliggende aanvraag voor vergunning vatbaar.

De bouwaanvraag voldoet niet aan de bouwcode omwille van belangrijke conceptuele tekortkomingen. De aanpassingen die nodig zijn om tegemoet te komen aan de bouwcode wijzigen de bouwplannen op essentiële punten, waardoor de aanvraag moet worden geweigerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Het openbaar onderzoek is niet correct verlopen. De datum van aanplakking is niet doorgegeven. Bijgevolg is het niet duidelijk of de aanplakking weldegelijk is gebeurd.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten