2022_CBS_08307 - Omgevingsvergunning - OMV_2022081398. Vlaamsekaai 92. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          Gentplaats 7 en Vlaamsekaai 92-93:

• 26/03/2021: weigering (OMV_2020174318)voor het
  verbouwen en samenvoegen van twee meergezinswoningen met handelgelijkvloers;
• 03/09/2020: weigering (OMV_2019060701) voor het verbouwen en samenvoegen van 2 appartementsgebouwen met handelsgelijkvloers;
• 05/12/2019: weigering (OMV_2018155291) voor het verbouwen en samenvoegen van 2 appartementsgebouwen met handelsgelijkvloers;

-          Vlaamsekaai 92-93:

• 8/4/1991: vergunning (86# 8719579) voor verbouwing;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/208928.

Vergunde / Geacht vergunde toestand

-          functie: 

• gelijkvloerse verdieping: restaurant;
• bovenliggende verdiepingen: 4 appartementen met een terras/buitenruimte van circa 7m²;

-          bouwvolume:

• hoekpand met 4 bouwlagen onder een zadeldak;
• er is een ondergrondse bouwlaag aanwezig;
• kroonlijsthoogte: 18m; nokhoogte: 19,46m;
• gelijkvloerse verdieping volledig bebouwd;
• bouwdiepte verdiepingen: 9,5m langsheen beide perceelgrenzen;
• 1ste verdieping: veranda van 12m² in het binnengebied;

-          gevelafwerking:

• voorgevel afgewerkt met een beige bezetting en een gevelplint in bruin geschilderde arduin;
• buitenschrijnwerk: hout met arduinen dorpels;
• dakbedekking: pannen;
• publiciteitsinrichting op de voorgevel.

Bestaande toestand

-          bouwvolume:

• het terras van de 1ste verdieping werd overbouwd;
• de interne indeling is gewijzigd en er werden interne constructieve werken uitgevoerd;
• ter hoogte van de dakverdieping werden dakkappelen toegevoegd;

-          gevelafwerking:

• de voorgevel is ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping afgewerkt met een paars-grijze bepleistering met een gevelplint in grijze natuursteen en ter hoogte van de bovenliggende verdiepingen met een wit-beige bepleistering;
• het buitenschrijnwerk van de gelijkvloerse verdieping bestaat uit paars-grijs hout, van de 1ste verdieping uit grijs hout en van de bovenliggende verdiepingen uit wit hout;
• de dakbedekking bestaat uit grijze dakpannen;
• er bevinden zich balustrades aan de ramen op de 1ste verdieping;
• ter hoogte van de hoek bevindt zich een balkon op de 1ste verdieping.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• de gelijkvloerse verdieping maakt geen onderdeel uit van de aanvraag;
• op de bovenliggende verdiepingen bevinden zich 4 appartementen;

-          bouwvolume:

• open terras in plaats van veranda op de 1ste verdieping;
• inpandig dakterras langs de achtergevel op de 6de verdieping;
• nieuw dakraam in de achtergevel;
• kelder wordt gedeeltelijk ingericht in functie van de appartementen;
• gewijzigde interne indeling;

-          gevelafwerking:

• voorgevel en achtergevel: wit-beige geschilderd;
• plint in grijze natuursteen blijft bewaard;
• buitenschrijnwerk: wit;
• vernieuwde balustrades langsheen de achtergevel.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de veranda op de eerste verdieping;

-          inrichten van terrassen aan de achterzijde;

-          wijzigen van de interne indeling;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          wijzigen van de gevelafwerking en het buitenschrijnwerk.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 8: zone voor publiek domein - (pu).

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Nieuw Zuid, goedgekeurd op 17 juli 2014. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 2 zone voor centrumfuncties (ce2).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          2.1.9 Dakvormen en dakkapellen

• Bepaalde dakkappelen overschrijden de maximale breedte van 1,50 m;

-          2.1.11.1 Terrassen in schuine daken

• Dakterrassen zijn niet toegelaten indien het dak of de dakstructuur een culturele, historische en/of esthetische waarde heeft.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  de slaapkamers en leefruimte van appartement 4 en de slaapkamers langs de achtergevel van appartement 3 voldoen niet aan de minimale eis inzake lichtinval.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het bouwblok wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen in gesloten bebouwing. Op het gelijkvloers zijn overwegend handels- en horecazaken aanwezig. De beoogde meergezinswoning met gelijkvloerse reca-functie (maakt geen deel uit van de aanvraag) is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De bestaande vergunde volumetrie blijft behouden. In het hellend dakvlak aan de achterzijde wordt een uitsparing aangebracht in functie van een dakterras. De hellende dakvorm blijft herkenbaar. Op de eerste verdieping wordt de vergunde veranda op het dak van het gelijkvloers afgebroken. Deze ingreep wordt gunstig beoordeeld. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Visueel-vormelijke elementen - Cultuurhistorische aspecten

Het pand is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris zorgt dat er voor het eerst een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of elke constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Conform art. 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen.

De aanvraag werd daarom voorgelegd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. Zij geven volgend voorwaardelijk gunstig advies:

“De aanvraag heeft betrekking op een neoclassicistisch hoekhuis (Vlaamsekaai 92-93). Het neoclassicistisch hoekcomplex werd rond 1878 gebouwd voor smid en "tapper" F. Van der Veken die, afgaande op de deurvensters en winkelpuien, op de begane grond horeca voorzag en op de verdiepingen appartementen. Deze functie is typerend voor de Gentplaats, een pleintje dat gezien de nabijheid van het Zuidstation, populair was voor de inplanting van cafés.

Het pand bestaat uit een hoekhuis van drie en een halve bouwlaag onder zadeldak en twee traveeën + twee afgeronde hoektraveeën + één travee. Aansluitend, in dezelfde stijl en met dezelfde bouwhoogte, een pand van twee traveeën met oorspronkelijk een houten winkelpui op de begane grond, nu echter verdwenen. Bepleisterde en witgeschilderde lijstgevels, ingedeeld en afgewerkt volgens de eind-19de-eeuwse conventies: houten kroonlijst, hardstenen plint, kordons en doorlopende onderdorpels, regelmatig geplaatste rechthoekige muuropeningen in omlijstingen met oren, imitatievoegen op begane grond. De afgeronde hoek is geaccentueerd door een balkon op zware consoles en met ijzeren balkonleuning.

Het complex in kwestie heeft een beeldbepalende stadslandschappelijke waarde omdat de stedenbouwkundig, architecturale en esthetische waarde hoog is. Het behoort tot de authentieke bebouwing, nl typisch vroeg 20ste-eeuwse winkelwoonhuizen. Dezelfde vorm en structuur als moment van ontstaan zijn nog afleesbaar. 

Conform art. 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen.

Aan de beschrijvende nota werd een cultuurhistorische motivering toegevoegd en het project werd voorbesproken. Het voldoet bijgevolg aan art. 5§2. 

Vanuit oogpunt monumentenzorg geen bezwaar. De indeling alsook de nog aanwezige interieurelementen waaronder lijstplafonds en een haard blijven bewaard. De gevels worden gevaloriseerd, opnieuw wit geschilderd en voorzien van nieuw houten schrijnwerk naar oorspronkelijk model.

Om de eenheid van het pand opnieuw te versterken, dient het schrijnwerk van de laatste twee traveeën afgestemd op de indeling van de linkertraveeën. Detailtekeningen van het nieuwe schrijnwerk moeten teruggekoppeld worden met onze dienst voor productie.

Misschien kan er vandaag of in de toekomst overwogen worden om de versoberde (twee laatste) rechtertraveeën opnieuw meer te laten aan sluiten bij de rest van het pand. We denken hierbij aan het vervolledigen van de verdwenen geriemde omlijstingen van de vensters op de tweede verdieping en het verdwenen lijstwerk boven de ramen op de derde verdieping en eventueel het terugbrengen van de terrasdeuren en de lijst tussen gelijkvloers en eerste verdieping. De bestaande eerste 5 traveeën + bouwplan + historische foto uit 1965 zijn de referentie. Het zou de beeldwaarde en de eenheid zeker ten goede komen. Mogelijk kan hiervoor een handelspandenpremie worden aangewend.

De kroonlijst van het hoekpand dient vrijgemaakt of hersteld naar historisch model.”

Het advies van monumentenzorg wordt bijgetreden. De voorwaarden uit het advies moeten aan de vergunning worden gekoppeld.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In voorliggende aanvraag wordt het vergunde aantal appartementen behouden in tegenstelling tot voorgaande aanvragen waarbij een vermeerdering werd beoogd. Deze keuze wordt geapprecieerd. De zolder onder het dak wordt uitgewerkt als een inpandig dakterras in het achterste dakvlak. Deze ingreep verhoogt het gebruiksgenot van het appartement onder het dak.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De kroonlijst van het hoekpand te herstellen naar historisch model.

4. De indeling van het schrijnwerk in de laatste 2 rechter traveeën af te stemmen op de linker traveeën.

5. Detailtekeningen van het nieuwe schrijnwerk (ramen, voordeur, kroonlijst) moeten teruggekoppeld worden met de stedelijke dienst Monumentenzorg vóór productie.

6. De 2 rechter traveeën te laten aansluiten bij de rest van het pand door:

- het terugbrengen van de lijst tussen de gelijkvloerse en eerste verdieping.

- het vervolledigen van de verdwenen geriemde omlijstingen van de vensters op de tweede verdieping;

- het terugbrengen van het verdwenen lijstwerk boven de ramen op de derde verdieping;

- eventueel het terugbrengen van de terrasdeuren en de lijst tussen de gelijkvloerse en eerste verdieping. 

De bestaande eerste 5 traveeën, het bouwplan en de historische foto uit 1965 zijn de referentie.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Geurhinder: Het bezwaar dat de afvoerpijp van de dampkap van het restaurant in de huidige situatie niet is doorgetrokken tot boven het eigenlijke hoofgebouw. Dit heeft tot gevolg dat de terrassen aan de achterzijde van het aanpalende gebouw Gentplaats 12 onbruikbaar zijn door de geurhinder. De hoogste afvoerpijp van de keuken mondt uit op de hoogte van het terras van het appartement op de eerste verdieping.

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. Artikel 35 van de bouwcode stelt dat de uitlaat van kanalen voor de afvoer van schadelijke gassen zich minstens boven de kroonlijst van het eigen gebouw (gemeten vanaf de uitlaat) moet situeren en in ieder geval 2 meter boven de bovenrand van alle deur-, venster en ventilatieopeningen, die zich binnen een straal van 4 meter bevinden, horizontaal gemeten vanaf de uitlaat van het afvoerkanaal. 

Het restaurant maakt echter geen deel uit van de aanvraag. Daarom moet gesteld worden dat de aanvrager met de uitbater van het restaurant in overleg moet treden. De aanvrager zal hier zelf ook baat bij hebben. Zo niet worden de terrassen van het eigen project ook onbruikbaar.