2022_CBS_08311 - Omgevingsvergunning - OMV_2022036508. Stuivekenskerkestraat 12. District Berchem - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          15/03/1977: niet-uitgevoerde vergunning (956#2298 en 956#6332) voor het oprichten van een appartementsgebouw;

-          04/10/1950: toelating (957#2289) voor het bouwen van een stapelplaats.
 

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie en bouwvolume:

• op basis van het kadaster: gunstig advies vermoeden van vergunning voor volledig volgebouwd gelijkvloers met functie magazijn (ruimt 800 m²);

-          gevelafwerking:

• bruinrode gevelsteen met onderaan een ingewerkte plint;
• de voorgevel heeft een kroonlijsthoogte van circa 5,90 m;
• ijzeren garagepoort, omkaderd met blauwe steen;
• zaakgebonden gevelreclame met witte letters “VEEN Grs”

-          inrichting:

• magazijn voor opslag van bouwmaterialen.
   

Huidige toestand

-          functie:

• opslagplaats / magazijn met een netto-vloeroppervlakte van circa 753 m²;

-          bouwvolume:

• de hele gelijkvloerse verdieping is over één bouwlaag bebouwd met een hoogte van circa 4,20 m;
• het bestaande magazijn is gedeeltelijk voorzien van een kelderverdieping;

-          gevelafwerking:

• bruinrode gevelsteen met onderaan een ingewerkte plint;
• de voorgevel heeft een kroonlijsthoogte van circa 7 m;
• een grijs gekleurde sectionaal garagepoort, omkaderd met gewijzigde natuursteen volgens aangeleverde foto’s;
• een grijs gekleurde sectionaal garagepoort, omkaderd met simili volgens aangeleverde geveltekeningen;

-          inrichting:

• magazijn voor opslag van bouwmaterialen.

Gewenste toestand

-          functie:

• opslagplaats / magazijn met een netto-vloeroppervlakte van circa 753 m²;
• een appartement met 2 slaapkamers en een netto-vloeroppervlakte van circa 80 m²;

-          bouwvolume:

• de hele gelijkvloerse verdieping is over één bouwlaag bebouwd met een hoogte van circa 4 m;
• een bijkomende bouwlaag met een gevelbreedte van 7,45 m en een bouwdiepte tot 13 m;
• het bestaande kelderverdieping blijft behouden;

-          gevelafwerking:

• de gelijkvloerse gevel wordt grotendeels 1,35 m naar achteren verplaatst;
• maken van een bijkomende toegangsdeur naar het nieuwe appartement;
• voor- en achtergevel in wit buitenpleisterwerk;
• buitenschrijnwerk en raamdorpels in zwart gekleurd aluminium;
• balustrade in zwart gekleurd staal;
• de voorgevel heeft een kroonlijsthoogte van circa 7,5 m;
• een teruggetrokken garagepoort;

-          inrichting:

• op de gelijkvloerse verdieping een  magazijn voor opslag van bouwmaterialen;
• op de eerste verdieping één woonentiteit;
• in functie van de bovenliggende woonentiteit is er een fietsenberging in het gelijkvloerse magazijn voor 4 fietsen;
• magazijn en woonentiteit zijn beide onlosmakelijk met elkaar verbonden.

Inhoud van de aanvraag

-          oprichten van een woning boven een bestaand magazijn;

-          herinrichten van de toegang van het magazijn met een bijkomende toegang tot de woning;

-          regulariseren van de wijzigingen aan de magazijnconstructie;

-          wijzigen van de gelijkvloerse voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  • het talrijkst hebben de panden een bouwdiepte van circa 13 m op de verdiepingen. Een bouwdiepte van 15 m is bijgevolg niet kenmerkend;
  • het talrijkst zijn de panden in de omgeving afgewerkt met een steenachtig materiaal. Een gevelbepleistering is bijgevolg niet kenmerkend;
• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  het bouwvolume van de eerste verdieping dat dieper komt dan de aanpalende gebouwen hindert de ideale daglichttoetreding van de links aanpalende woning;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: de verblijfsruimtes in het nieuwe appartement hebben een vrije hoogte van 2,50 m;
• artikel 26 Afvalverzameling: het gewijzigde magazijn wordt niet van een afvalberging voorzien die voldoet aan dit artikel;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: men voorziet binnen dit project geen autostalplaats horende bij de nieuwe woonentiteit;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  • de opgetrokken enkelvoudige scheidingsmuur heeft geen minimale dikte van 18 cm;
  • de opgetrokken enkelvoudige scheidingsmuur heeft op de linkerperceelsgrens geen opstand van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak;
  • men voorziet op de perceelsgrenzen schermen in ondoorzichtig plexiglas als afsluiting voor het achtergelegen dakterras;
• artikel 38 Groendaken: het nieuw plat dak is groter dan 20 vierkante meter en heeft een hellingsgraad die kleiner is dan 15°, maar wordt niet voorzien van een groendak;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: men voorziet geen toezichtput voor de afvoerleiding van het opgevangen regenwater;
• artikel 43 Septische putten: er is geen aanduiding weergegeven van een septische put op de ingediende bouwplannen. binnen dit project dient de septische put een minimale inhoud van 2000 liter te bezitten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: art. 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Art. 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het pand is gelegen in woongebied. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt geen bezwaar tegen de functie wonen langs de straatzijde.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vooraan langs de Stuivekenskerkestraat wordt een tweede bouwlaag voorzien. Dit is aanvaardbaar.

De achtergevel van de nieuwe bouwlaag sluit aan bij de bouwdiepte van de rechts aanpalende meergezinswoning. Hiertegen geen bezwaar. Achteraan deze nieuwe bouwlaag wordt een terras voorzien, waardoor de totale bouwdiepte 15 meter betreft. Dit sluit onvoldoende aan bij het gabarit van de aanpalende gebouwen en heeft een ongunstige invloed op de ideale daglichttoetreding van de links aanpalende eengezinswoning. Dit wordt ongunstig geadviseerd.

De daken van het magazijn zijn zichtbaar op het inplantingsplan en tonen constructieve wijzigingen ten opzichte van de laatst vergunde toestand van het magazijn. Er werden echter geen duidelijke sneden of gedetailleerde grondplannen van deze daken in binnengebied aangeleverd, waardoor de wijzigingen aan deze daken niet beoordeeld kunnen worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De voordeur van het woongedeelte wordt langs de binnenzijde van de gevelinsprong voorzien, ook worden fietsstalplaatsen voor de woning voorzien in het magazijn en is de kelder voor de woning ook enkel bereikbaar via het magazijn. Dit betreft een onveilige situatie waarbij er conflicten ontstaan tussen de gebruikers van de woning en de gebruikers (inclusief laden en lossen) van het magazijn.

Dit is niet aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De Stuivekenskerkestraat wordt gekenmerkt door een rood-bruine baksteenarchitectuur. De bestaande en nieuwe delen van de voorgevel worden in witte buitenspleister voorzien, waarbij de natuurstenen elementen vervangen worden door “natuursteen look-a-like”. Dit betreft een verarming van het gevelbeeld en is niet afgestemd op het straatbeeld.

Dit is niet aanvaardbaar.

Ook zijn de voorgestelde openingen voor de bijkomende functie niet afgestemd op de architectuur van het pand zelf en de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening én het ongunstig advies van de brandweer.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De affiche werd niet aangeplakt uiterlijk op de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek en tot en met de laatste dag daarvan conform de bepalingen van artikel 20 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

1. Openbaar Onderzoek: Het bezwaar dat de aangeplakte affiche van het openbaar onderzoek niet voldoet aan de normen qua kleur en afmetingen.

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. Er werd omwille van deze reden een tweede openbaar onderzoek georganiseerd.

2. Kroonlijsthoogte: Het bezwaar dat de kroonlijsthoogte niet aansluit bij de aanpalende gebouwen, waardoor een trapstructuur ontstaat in het straatbeeld.

Beoordeling: De trap structuur waarover bezwaarindiener melding maakt betreft een verschil van 55 cm. Dit verschil is op stedenbouwkundig vlak verwaarloosbaar, zeker gelet op de dikte van de kenmerkende kroonlijsten in de omgeving. Deze verschillen zijn daarenboven ook niet vreemd in de omgeving én het bezwaar is onduidelijk waarom deze zogenaamde trap structuur van 55 cm en deze verandering van uitzicht onaanvaardbaar is.

Het bezwaar is gegrond.

3. Inbreuk privacy: De bezwaren dat er inkijk ontstaat naar de aanpalende woning en inkijk ontstaat naar de woningen aan de overzijde van de straat als gevolg van nieuwe ramen in het hogere bouwvolume.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Wonen in een stad betekent een hoge densiteit op een kleine oppervlakte, wat beperkte inkijk niet kan tegenhouden. Dit staat goed nabuurschap niet in de weg. Voorgestelde inkijk is niet van die aard dat de privacy onaanvaardbaar wordt geschonden.

4. Daglichttoetreding: De bezwaren dat de daglichttoetreding van de straat en de daglichttoetreding van de woningen aan de overzijde van de straat gehinderd wordt als gevolg van het hogere bouwvolume.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het bouwvolume is niet dusdanig van aard dat de daglichttoetreding van de straat en de woningen aan de overzijde van de straat op een onaanvaardbare wijze gehinderd zou worden.

5. Breedte poort: Het bezwaar dat de garagepoort versmald wordt en inspringend voorzien wordt in een straat waar alle poorten gelijk met de gevel lopen;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. In de straat komen garagepoorten met zeer uiteenlopende breedtes voor. Het feit dat deze garagepoort dieper in het gevelvlak ligt dan de garagepoorten in de straat is niet in strijd met de voorschriften en geen reden tot ongunstige beoordeling.

6. Parkeerdruk: De bezwaren dat de magazijnfunctie en bijkomende woning de parkeerdruk in de straat vergroot;

Beoordeling: Het bezwaar is deels gegrond. Het betreft een vergund geacht magazijn. De parkeerdruk stijgt niet door het behoud van de magazijnfunctie. De parkeerdruk stijgt wel door het voorzien van een bijkomende woonentiteit. Het tekort aan parkeerplaatsen dient financieel gecompenseerd te worden.

Indien een bouwproject zijn autoparkeerbehoefte zelf niet kan opvangen of indien het maatschappelijk beter wordt geacht om dit niet in het bouwproject zelf te doen, zorgt de belasting voor een eerlijke compensatie.

Enerzijds levert elke bouwheer op deze manier zijn bijdrage en wordt voor elk gelijkaardig bouwproject eenzelfde inspanning gevraagd (zelf bouwen of compenseren). Anderzijds zorgt de belasting voor middelen voor de stad Antwerpen om de parkeerdruk op te vangen of deze te vermijden. De middelen kunnen zo bijvoorbeeld later ingezet worden voor de bouw of aankoop van buurtstallingen of buurtparkings/buurtparkeerplaatsen.

7. Laden en lossen: Het bezwaar dat het laden en lossen regelmatig in de straat gebeurt, waarbij de smalle straat geblokeerd wordt.

Beoordeling: Het project wordt beoordeeld op basis van de aangevraagde informatie. Het laden en lossen op de straat wordt niet aangevraagd. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de bouwheer/aannemer zich te ontzien van burgerrechtelijke plichten of de verkeersregelgeving. Het bezwaar is ongegrond.

8. Geluidsoverlast: Het bezwaar dat het project een meetbaar en hoorbaar effect zal hebben op de omgeving qua geluid;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De magazijnfunctie en daarmee verbonden gebruik van vrachtwagens, kranen en vorkliften is vergund geacht en blijft behouden. De bijkomende geluidslast door een “canyon effect” is gebaseerd op vermoedens. Er wordt niet aangetoond dat de geluidslast door de huidige aanvraag op onaanvaardbare wijze zal stijgen.