2022_CBS_08309 - Omgevingsvergunning - OMV_2022038725. Diksmuidelaan 47. District Berchem - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          27/01/2022: weigering (2021548) voor het oprichten van een meergezinswoning met 8 appartementen na sloop;

-          02/04/2021: ongunstig advies Kwaliteitskamer Architectuur;

-          07/06/2019: ongunstig advies Welstandscommissie;

-          02/05/2019: weigering (20182585) voor het bouwen van 9 appartementen en opdelen bestaande woonst tot 3 appartementen;

-          17/06/2014: proces verbaal (BE/2014/VPV/0374) voor het niet naleven van de voorwaarden gesteld bij de stedenbouwkundige vergunning 20131304;

-          31/05/2013: vergunning (20131304) voor het regulariseren van een gevelwijziging en opsplitsing van een handelsgelijkvloers in twee commerciële ruimtes;

-          24/07/1963: vergunning (957#1093) voor een voorgevelverandering.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          pand van 1 (vooraan) tot 2 (achteraan) bouwlagen in gesloten bebouwing;

-          gelijkvloerse carwash en pizzeria en een vergund geachte woonentiteit op de verdieping achteraan;

-          volledig bebouwd perceel.

Huidige toestand

-          leegstaand pand van 1 tot 2 bouwlagen in gesloten bebouwing.

Gewenste toestand

-          sloop van de loods aan de straatkant;

-          nieuwbouw van 5 bouwlagen onder plat dak aan de straatkant, ingericht met 8 appartementen;

-          behoud van het volume achteraan met inrichting van een gelijkvloerse fiets- en autoberging;

-          ontpitte tuinzone tussen beide volumes.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de loods aan de straatkant en oprichten van een volume van 5 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          inrichten van 8 wooneenheden (gemiddelde netto-vloeroppervlakte circa 74m²):

• 7 twee-slaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van respectievelijk circa 65 m² tot circa 74m²;
• 1 drie-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 129m²;

-          gelijkvloerse doorrit naar het volume achteraan waar een gelijkvloerse parking en een fietsenberging wordt voorzien (de verdieping achteraan maakt geen deel uit van de aanvraag);

-          tussen beide volumes wordt een tuinzone ingericht met een extra overdekte fietsenstalling achteraan;

-          de voorgevel bestaat uit licht beige gevelmetselwerk met groenkleurige details en zwart, aluminium buitenschrijnwerk en in de voorgevel twee erkers van 3 bouwlagen met bovenaan een balustrade.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  • de bouwdiepte tot 14 meter ter hoogte van de scheidingsmuren over alle verdiepingen veroorzaakt links een hoge blinde scheidingsmuren die niet kenmerkend is voor de omgeving en welke bijgevolg de draagkracht van het perceel overschrijdt;
  • de geleding van de voorgevel met 5 bouwlagen is niet in overeenstemming met de kenmerkende geleding in het straatbeeld en de geleding van de links aanpalende meergezinswoning met 3 bouwlagen met bijkomend een mansardedak;
  • er worden in de achtergevel uitkragende terrassen voorzien tot een totale bouwdiepte van 16 meter, wat niet kenmerkend is in de omgeving;
  • het voorgevelontwerp houd onvoldoende rekening met de kenmerkende geveldetaillering in de omgeving, zoals o.a. de arrière corps (deze ontbreekt links), vooruitstekende kroonlijst, natuurstenen plint en natuurstenen vooruitstekende raamdorpels waardoor het geheel niet is afgestemd op de omgeving;
• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  • de bouwdiepte tot 14 meter over alle verdiepingen hindert de ideale daglichttoetreding van de links aanpalende meergezinswoning;
• Artikel 26 Afvalverzameling:
  • de afvalverzameling is kleiner dan 4 m²;
• Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  • de maat van de terrassen zoals op plan weergegeven is niet correct. Alle bruikbare delen van de terrassen achteraan de twee-slaapkamerappartementen op de verdiepingen zijn kleiner dan circa 5 m² < de minimale 6 m²;

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  • gelet op de breedte die de hoek-autoparkeerplaats nr. 10 moet hebben (zie hieronder), voldoen 11 fietsstalplaatsen niet aan de inrichtingsprincipes;
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  • de hoekstalplaats nr. 10 moet een minimale breedte van 2,8 meter hebben, dit zou echter overlappen met de uitrijzone voor de 11 fietsstalplaatsen;
  • plaats 5 blokkeert de uitrij van plaats 6 en heeft slechts een breedte van 2,2 meter < de minimale 2,8 meter;
• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  • de scheidingsmuren van het plat dak beschikken niet over een minimale opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak;
  • de enkelvoudige scheidingsmuren beschikken niet over een minimale dikte van 18 cm langs de eigen zijde van de perceelgrens;
• Artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  • de aansluitpunten liggen meer dan 0,5 meter uiteen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening.

Functionele inpasbaarheid en Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag betreft vooraan een appartementsgebouw over 5 bouwlagen. Achteraan blijft de grote wooneenheid ter hoogte van de eerste verdieping ongewijzigd behouden. De ruimte onder de wooneenheid wordt als garage met fietsstalplaatsen horende bij het hoofdgebouw ingericht. Wonen is principieel niet uitgesloten en is inpasbaar in de omgeving.

Het hoofdvolume wordt over 5 bouwlagen voorzien tot een bouwdiepte van 14 meter. De gevellijn van de achtergevel komt circa 2 meter dieper dan het aangrenzende bouwvolume van het links aanpalende appartementsgebouw. Hierdoor ontstaat een zeer hoge blinde gevel. Het bouwvolume sluit onvoldoende aan op het gabarit van de aanpalende woning en is niet in overeenstemming met de kenmerkende bebouwing in de omgeving.

Bijkomend wordt vastgesteld dat de geleding van de voorgevel met 5 bouwlagen niet aansluit op de kenmerkende geleding in het straatbeeld en de geleding van de linker buur (met 3 hoge bouwlagen met bijkomend een mansardedak). Omwille van de kenmerken van de omgeving dient de kroonlijsthoogte maximaal aan te sluiten bij de kroonlijst van de aanpalende meergezinswoning. De vijfde bouwlaag dient zowel achteraan als vooraan voldoende terug te springen ten opzichte van het gevelvlak om aan te kunnen sluiten bij het kenmerkende gabarit in de omgeving.

Bovenop de vijfde bouwlaag wordt een beperkte technische laag met een oppervlakte van 9 m² voorzien (tot een kroonlijsthoogte van 16,2 meter). Dergelijke technische lagen dienen maximaal centraal in het midden van het dak voorzien te worden.

Niet enkel de bouwdiepte, maar ook de indeling komt de eigen daglichttoetreding niet ten goede. In functie van een betere planvorming is het wenselijk de positie van de trap en lift verder te onderzoeken en de kern dieper te plaatsen in functie van een betere maatvoering van de ruimtes ter hoogte van de voorgevel. Dit zou de ideale daglichttoetreding en de levendigheid van de voorgevel ten goede komen. Ook is het wenselijk de centrale zone compacter te voorzien, zodat de mogelijkheid tot een doorzontypologie ontstaat.

Wat betreft het gelijkvloers wordt er gewezen op de nood naar een regelmatig contact tussen de gebruikers van het gebouw en de straat. Het huidige voorstel betreft enkel een garagepoort en twee kleine (en verhoogde) slaapkamerramen. Dit betreft een onvoldoende kwalitatieve uitwerking. Dit is niet aanvaardbaar.

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden. De inrichting van deze appartementen en verhouding tussen dag- en nachtgedeelte is ruim onvoldoende voor twee-slaapkamerappartementen.

De appartementen ter hoogte van de eerste, tweede en derde verdieping hebben ook allemaal slechts een beperkte buitenruimte (circa 5 m² en kleiner). Het gelijkvloerse appartement heeft wel een voldoende buitenruimte, maar ook hier is het daggedeelte te klein.

Alle twee-slaapkamerappartementen zijn onvoldoende om een kwalitatieve en aangename woonbeleving te garanderen.

De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook een te hoge concentratie meergezinswoningen kan overlast met zich meebrengen. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties. Het verschil tussen verschillende typologieën kan niet steeds via de functiebeperkingen in een bestemmingsplan kunnen worden opgevangen en moeten daarom steeds concreet worden nagegaan in de aanvraag in functie van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Om bovenstaande hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de omvang (oppervlakte) van de verschillende functies binnen de woningen anderzijds. Het voorliggende project met hoofdzakelijk woonentiteiten die enkel als een-slaapkamerappartementen zouden kunnen gebruikt worden is een onaanvaardbare mix.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het voorzien van slechts 1 nieuwe ruimte entiteit en 7 nieuwe kleinere entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Een van de twee trappen naar de woonentiteit achteraan wordt verwijderd. Dit is een wijziging aan de woonentiteit achteraan, maar de woonentiteit achteraan maakt geen onderdeel uit van de aanvraag. De wijzigingen aan (of verwijderen van) de trappen die onderdeel uitmaken van de woning dienen uitgesloten te worden indien een vergunning bekomen wordt.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt voorzien in baksteen met 2 erkers. Het gebruik van een polychrome baksteenarchitectuur wordt niet weerhouden, maar de erkers zijn op vlak van visuele uitwerking en schaal onvoldoende afgestemd op de schaal van de kleinere uitsprongen in de omgeving. Dergelijke erkers dienen een bijkomende woonkwaliteit te generen. De woonentiteiten dienen ook zonder deze erker voldoende kwalitatief te zijn, wat in het huidige voorstel niet het geval is. Dit is niet aanvaardbaar.

Het gewijzigde ontwerp voldoet nog steeds niet aan volgende knelpunten uit het ongunstige advies van de kwaliteitskamer architectuur: de voorgevel over 5 bouwlagen en de specifieke uitwerking van de voorgevel. De kwaliteitskamer suggereert een vlakke gevel onder erkers (binnen de huidige context). De kwaliteitskamer suggereert hierbij per appartement drie verticale raamopeningen met royale breedte te voorzien in functie van een rustiger gevelbeeld. Voor het ritme van de raamopeningen wordt verwezen naar de geleding en regelmaat in de voorgevel van het links aanpalende appartementsgebouw.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor dit project dienen er 25 (=(7*(2+1))+(1*(3+1))) overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Deze worden voorzien op het gelijkvloers. Er worden echter enkel fietsstalplaatsen voorzien voor standaardfietsen. Men dient ook enkele fietsstalplaatsen te voorzien voor buitenmaatse fietsen zoals Longtailfietsen, bakfietsen. Indien gunstige beoordeling, dient minimaal 10% van de fietsstalplaatsen (in dit geval minstens 3) te voorzien worden voor buitenmaatste fietsen;

Ook wanneer de 10 autostalplaatsen herschikt zouden worden (zodanig dat deze voldoen aan artikel 30 van de bouwcode), wanneer de fietsstalplaatsen herschikt worden (om plaatsen voor buitenmaatse fietsen te voorzien), en wanneer de trappen naar de woonentiteit achteraan behouden blijven (zie hinderaspecten), dan moeten de gewijzigde fietsstalplaatsen nog steeds blijven voldoen aan de inrichtingsprincipes.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De affiche werd niet aangeplakt uiterlijk op de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek en tot en met de laatste dag daarvan conform de bepalingen van artikel 20 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

1. Harmonie – Blinde muren: Het bezwaarschrift handelt over het feit dat de achtergevel niet gelijk loopt met die van de linkerbuur waardoor er een blinde muur van circa 2m over 4 verdiepingen ontstaat, waardoor er onaanvaardbare hinder is naar de aanpalende;

Beoordeling: De bebouwing tot 14 meter op de verdiepingen hindert inderdaad de ideale daglichttoetreding tot de leefruimtes achteraan van het links aanpalende gebouw. Het bezwaar is gegrond.

2. Advies NMBS: De opmerking dat de NMBS gunstig advies geeft voor een project in Wachtebeke;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De NMBS heeft foutief het gunstige advies van een ander project bij dit dossier aangeleverd als bezwaar.

3. Woning achteraan: De opmerking dat de achterbouw zorgwekkend is: de tekst vermeld dat de woonfunctie vergund geacht is, deze functie werd niet weergegeven op de plannen, waardoor bijvoorbeeld brandweer niet op de hoogte is;

Beoordeling: Het gaat hier om een vergund geachte woonentiteit. Eventuele wijzigingen aan deze woonentiteit maken geen onderdeel uit van de aanvraag en maken dus inderdaad geen onderdeel uit van de beoordeling. Brandweer houdt rekening met de gegevens aangeduid op de plannen. Het bezwaar is ongegrond.