2022_CBS_08315 - Omgevingsvergunning - OMV_2022049015. Borsbeeksesteenweg 35-47. District Deurne - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis 

-          04/03/2022: voorwaardelijke vergunning (OMV_2021190267) voor het slopen van 7 eengezinswoningen;

-          05/11/2021: weigering (OMV_2021046306) voor het slopen van 7 woningen en het bouwen van 12 appartementen (beroep bij de deputatie – dossier werd ingetrokken);

-          13/08/2021: kwaliteitskamer;

-          11/02/2021: weigering (OMV_2020059649) voor het slopen van 7 woningen en het bouwen van 12 appartementen;

-          28/08/2020: Kaliteitskamer;

-          30/11/2018: voorwaardelijke vergunning (OMV_2018117422) voor het plaatsen van een graffiti muurschildering over 7 gevels.
 

Vergunde toestand 

-          functie: wonen – 7 eengezinswoningen;

-          bouwvolume:

• gesloopte rijbebouwing van één bouwlaag met een zadeldak;
• alle woningen uitgezonderd nr. 35 en nr. 47 in ingesloten bebouwing;
• nr. 35 en nr. 47 in halfopen bebouwingen;

-          gevelafwerking: gepleisterde voorgevels.

Huidige toestand 

-          niet relevant gezien de aanvraag handelt over een volledige sloop en wederopbouw.

Gewenste toestand 

-          functie: wonen – meergezinswoning van 12 woongelegenheden met:

• 3 appartementen met 1 slaapkamer met een oppervlakte van circa 74,5 m²;
• 3 appartementen met 1 slaapkamer met een oppervlakte van circa 59,5 m²;
• 3 appartementen met 2 slaapkamers met een oppervlakte van circa 81,5 m²;
• 3 appartementen met 3 slaapkamers met een oppervlakte van circa 108,5 m²;
• de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle woongelegenheden bedraagt 81 m²;

-          bouwvolume:

• open bebouwing van 3 bouwlagen met een plat dak;
• links en rechts gekoppelde bijgebouwen van 1 bouwlaag met toegang tot garage (links) en toegang tot fietsenstalling (rechts);
• bouwdiepte tot op circa 15 m;
• kroonlijsthoogte van circa 9,75 m;

-          gevelafwerking:

• rode parement gevelsteen, optisch verdeeld in 3 volumes;
• gelijkvloerse plint afgewerkt in natuursteen;
• gevelschrijnwerk in donkergrijs aluminium gedeeltelijk voorzien van glazen borstweringen;

-          inrichting:

• stuk grond voor de rooilijn, wordt overgedragen aan het openbaar domein;
• opgehoogde grond;
• tuinzone groen ingericht, vrij van constructies.

Inhoud van de aanvraag 

-          slopen van 7 eengezinswoningen;

-          bouwen van een meergezinswoning met 12 wooneenheden;

-          wijzigen van de scheidingsmuren;

-          ophogen en heraanleggen van de tuinzone.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA Drakenhof, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 26 maart 2008. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: 7. zones voor woningen in de randen 7.1 woningen type 1, 5. groenzones 5.2 zone voor groen met recreatieve waarde en 4. zones voor openbare wegenis 4.1 wegenis.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg op volgend punt:

-          Artikel 7.1.3 Onbebouwde ruimte:
Het natuurlijke peil van de grond mag niet worden gewijzigd op minder dan 3 m afstand van de eigendomsgrenzen. Het peil wordt circa 0,50 m opgehoogd op minder dan 3 m van de eigendomsgrens aan de linkerzijde.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 21 Verticale plateauliften:
  Bij verticale plateauliften moet het hefplateau minstens 100 cm breed en 140 cm diep zijn. De ontworpen lift voldoet hier niet aan.
• Artikel 17 Uit de wand stekende constructies:
  De brandhaspels belemmeren de vrije en vlakke opstelruimte van 0,50 m naast de toegangsdeuren van de appartementen. Bovendien belemmert de pomp naast de toegang tot de afvalberging de vrije en vlakke opstelruimte van 0,50 m naast de deuropening.
• Artikel 24 Draairuimte:
  Voor de toegangen naar de tellerlokalen is geen vrije en vlakke draairuimte voorzien van 1,50 m.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 12 Levendige plint:

Er zijn geen levendige functies voorzien op de gelijkvloerse verdieping aan straatzijde.

• Artikel 18 Groenbescherming bij de uitvoering van werken:
  Bij het uitvoeren van werken dienen alle mogelijke voorzorgen genomen te worden om de opgaande beplanting te beschermen, om deze in goede gezondheid te houden en om schade te voorkomen.
• Artikel 26 Afvalverzameling:
  De ontworpen afvalberging is niet voorzien van verluchting.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De projectzone is gelegen in het BPA Drakenhof in een ‘Zone voor woningen in de randen’. De voorziene functie wonen is in overeenstemming met de toegelaten bestemming volgens het BPA en met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving. Bijgevolg is de aanvraag voor een meergezinswoning functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het betreft een nieuwbouwvolume met drie bouwlagen onder een plat dak. Het hoofdvolume heeft een bouwdiepte van 15 m en een voorgevelbreedte van 27,80 m. De kroonlijsthoogte bedraagt 9,80 m. Het hoofdvolume valt binnen de maximaal toegelaten bouwdieptes en -hoogtes voorgeschreven in het BPA Drakenhof.

In de zones opzij van het hoofdgebouw, volgens het BPA ‘Stroken voor garageboxen’, worden lagere volumes voorzien met een kroonlijsthoogte van 3 m. In het volume tegen de rechter perceelgrens wordt een fietsenstalling gerealiseerd, het volume links bevat een autolift naar de ondergrondse parkeergarage.

De aanvraag voldoet niet aan artikel 7.1.3 ‘Onbebouwde ruimte’ van het geldende BPA Drakenhof. Volgens dit voorschrift mag het natuurlijke peil van de grond niet worden gewijzigd op minder dan 3 m afstand van de eigendomsgrenzen. Het peil wordt circa 0,50 m opgehoogd op minder dan 3 m van de eigendomsgrens aan de linkerzijde. Dit gebeurt om een gronddekking van 1 m te bekomen boven de ondergrondse garage. Het project dient echter zo ontworpen te worden dat een minimum van 1 m gronddekking voorzien kan worden zonder reliëfwijzigingen op het perceel te voorzien.

Reeds in de voorgaande aanvraag, op 05/11/2021 door het college geweigerd, werd aangehaald dat de appartementen onvoldoende wooncomfort bieden en er geen grotere appartementen voorzien worden voor grote gezinnen.

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder omgevingsvergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om in te zetten op eengezinswoningen en appartementen voor grotere gezinnen.

Het huidige ontwerp van de appartementen is niet aangepast ten opzichte van de voorgaande aanvraag. Het huidig project voorziet nog steeds kleine wooneenheden, wat niet functioneel inpasbaar is in de nabije omgeving. Bovendien komt dergelijk project met hoofdzakelijk kleinere woonentiteiten ook het gebruiksgenot van gezinnen niet ten goede. De voorgestelde woonoppervlakten zijn onvoldoende om een groot gezin te herbergen. Dit is ook af te lezen in de planschikking die de woonkwaliteit niet ten goede komt.

Het gelijkvloerse plan werd evenmin aangepast in vergelijking met de voorgaande weigering. Er worden geen extra levendige functies voorzien en de interne woonkwaliteit blijft onvoldoende. Door slechts één raamopening met zicht op de keuken te voorzien en de andere raamopeningen aangrenzend aan slaapkamers blijft een regelmatig contact tussen de gebruiker(s) van het gebouw en de straat onmogelijk. Het contact tussen de woningen en de straat is niet geoptimaliseerd. Dit is immers ook in strijd met artikel 12 in de bouwcode dat een levendige functie aan de straatzijde verplicht om voldoende contact tussen woning en straat te bekomen.

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

In het voorliggende project worden er op elke bovengrondse verdieping twee slaapkamers (6 slaapkamers in totaal) met een oppervlakte van slechts 7,75 m² gerealiseerd. Dit is te klein om een kwalitatieve en aangename woonbeleving te garanderen.

Bij de drieslaapkamerappartementen is er door de drie slaapkamers onvoldoende wooncomfort en boet de leefruimte, circulatie en aanliggende badkamer in aan kwaliteit.

Een nieuw ontwerp met meer interne woonkwaliteit en voldoende levendige functies aan de straatzijde dringt zich op. Dergelijke aanpassingen kunnen niet in voorwaarden worden opgelegd maar vereisen een nieuwe aanvraag.

Visueel-vormelijke elementen

Het project werd een laatste keer geagendeerd op de Kwaliteitskamer van 13/08/2021, waar het project voorwaardelijk gunstig werd beoordeeld. Aangezien de voorliggende aanvraag slechts beperkt gewijzigd is tegenover de voorgaande weigering is het advies nog steeds van toepassing op de voorliggende aanvraag. Het advies van de Kwaliteitskamer kan als volgt worden samengevat:

“Het project werd reeds besproken, een aangepast ontwerp (ingediend als bouwaanvraag) ligt voor ter advies. De aanpassingen omvatten in hoofdzaak het reduceren van de footprint van de ondergrondse parking (ifv. meer volle grond in de tuinzone), de hellingbaan tot de parking werd vervangen door een autolift en geïntegreerd in het bouwvolume. De planopzet werd niet gewijzigd, de vrije hoogte van het gelijkvloers evenmin. Wat de architectuur betreft werden de twee inkomgedeeltes aangegrepen om het volume te geleden, de cesuur wordt uitgewerkt in aluminium plaatmateriaal. Het gevelparement wordt gedacht in rood genuanceerd metselwerk en het donkerbruine schrijnwerk in eerder voorstel wordt voorzien in donkergrijze kleur. Tot slot worden de raamopeningen van het gelijkvloers verlaagd tot op vloerniveau.

De Kwaliteitskamer heeft veel appreciatie voor de aanpassingen, met name de compacte parkeergarage in het voordeel van volwaardige tuin en het vergroten van de gevelopeningen wordt gewaardeerd. Er wordt begrip getoond voor de keuze om de gelijkvloerse pas niet te verhogen maar de Kwaliteitskamer blijft dit betreuren aangezien een verhoogde pas de woonkwaliteit in de gelijkvloerse verblijfsruimten aan de straatzijde zou vergroten.

Wat de uitwerking betreft adviseert de Kwaliteitskamer om geen optische verbinding tussen het lage volume van de garage en het hoofdvolume te beogen (door het doortrekken van de garagepoort tot tegen de raamopeningen lijken beide volumes samen te smelten). Hierbij wordt gevraagd om beide volumes van elkaar los te trekken door de linker metselwerkpenant van het hoofdvolume door te trekken en te laten landen op het maaiveld. Ook een beperkte terugsprong (halve steen 9 of steen 18) van de twee flankerende, lage volumes, tov. de rooilijn van het hoofdvolume, kan meer optisch verschil genereren.

Door de grotere raamopeningen is de geleding van de gevel sterk verbeterd ten aanzien van het vorige voorstel. De Kwaliteitskamer adviseert evenwel om de kroonlijst niet te doorbreken en het metselwerk en de kroonlijst bovenaan door te trekken ifv. de ervaring van een volwaardig hoofdvolume.

Tot slot wordt aandacht gevraagd voor een royale uitwerking en detaillering van de inkomgehelen. Een accent door middel van een ander metselverband, iets dieperliggend metselwerk of een licht uitspringende metselwerkkader rondom de toegangsdeuren zou de toegangen het nodige cachet geven. Tot slot wordt gevraagd de beglazing van de inkompuien in breedte te maximaliseren en een alternatieve oplossing voor de integratie van de brievenbussen voor te stellen.”

Volgende voorwaarden werden in het advies van de Kwaliteitskamer opgenomen:

-          de kroonlijst en metselwerk bovenaan door te trekken ipv. verticale cesuur;

-          het volume van de garage (links) los te trekken van het hoofdvolume en de metselwerkpenant op de hoek door te trekken tot op maaiveld;

-          aandacht voor uitwerking en detaillering inkomdeuren, brievenbussen, ….

In deze aanvraag wordt de linkse penant van het hoofdvolume doorgetrokken tot op maaiveld. Aan de overige opmerkingen in het advies werd geen gevolg gegeven.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag is in strijd met artikel 26 van de bouwcode. De ontworpen afvalberging dient te worden voorzien van verluchting.

Verder zijn een aantal strijdigheden met de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid.

Bij verticale plateauliften moet het hefplateau minstens 100 cm breed en 140 cm diep zijn, conform artikel 21 van deze verordening. De ontworpen lift voldoet hier niet aan.

De brandhaspels belemmeren de vrije en vlakke opstelruimte van 0,50 m naast de toegangsdeuren van de appartementen. Bovendien belemmert de pomp naast de toegang tot de afvalberging de vrije en vlakke opstelruimte van 0,50 m naast de deuropening.

Voor de toegangen naar de teller lokalen is geen vrije en vlakke draairuimte voorzien van 1,50 m, conform artikel 24 van deze verordening.

De aanvraag is ter advies voorgelegd aan de stedelijke Groendienst. Er dient gestreefd te worden naar een maximaal behoud van het bomenbestand op de percelen. Bomen die geveld moeten worden, dienen gecompenseerd op het eigen terrein.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor dit project dienen er 36 overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Er worden 25 fietsstallingen voorzien.

De fietsstalplaatsen die ondergronds voorzien worden, kunnen niet als nuttig beschouwd worden. Deze zijn ontoegankelijk zonder risico te lopen op schade aan geparkeerde voertuigen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten