2022_CBS_08292 - Omgevingsvergunning - OMV_2022057167. Abdijstraat 1, Sint-Bernardsesteenweg 117. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          24/10/1991: vergunning  (86#725016) winkel en restaurant.

Vergunde toestand

-          functie:

• handelsfunctie.

-          bouwvolume:

• hoekpand bestaande uit 2 bouwlagen met plat dak;
• restaurant over 2 bouwlagen op het hoekgedeelte van het pand;
• winkel over 2 bouwlagen aan de zijde van Sint-Bernardsesteenweg.

-          gevelafwerking:

• gevels bestaande uit gevelpanelen, blauwe hardsteen, licht beige grijze crepi en grijs aluminium schrijnwerk;
• uitkragende zonnewering op de verdieping.

Bestaande toestand

-          functie:

• winkel met personeelsruimte en stockage;

-          bouwvolume:

• hoekpand bestaande uit 2 bouwlagen met plat dak;
• winkelruimte op het gelijkvloers;
• personeelsruimte en stockage op de verdieping.

-          gevelafwerking:

• groen geschilderd pleisterwerk;
• reclamebord voor de gevelopeningen van de eerste verdieping;
• groenkleurige reclame geplakt op beglazing;
• zwart aluminium buitenschrijnwerk;
• uitkragende zonnewering op de verdieping;
• blauwe harsteen;
• haaks reclamebord;

Nieuwe toestand

-          functie: 

• idem als de bestaande toestand.

-          bouwvolume:

• idem als de bestaande toestand.

-          gevelafwerking:

• idem als de bestaande toestand, uitgezonderd:
  • reclamebord voor de gevelopeningen van de eerste verdieping aan de zijde van Sint-Bernardsesteenweg wordt gedeeltelijk verwijderd.

Inhoud van de aanvraag

-          samenvoegen van twee handelsruimtes tot één handelsruimte;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          plaatsen van publiciteit;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de exploitatie van een winkelruimte.

Aangevraagde rubriek(en) 

Aangevraagde rubriek(en) Abdijstraat 1
 

Omschrijving kleinhandelsactiviteiten

Het hoekpand Sint-Bernardsesteenweg/Abdijstraat (Abdijstraat 1) kent al een voorgeschiedenis als commercieel hoekpand. Het werd geruime tijd ingevuld met een kledingzaak (diverse uitbaters) op een oppervlakte (vergunde toestand) van 960,5 m² netto-handelsoppervlakte. Voor deze handelsruimte is in het verleden geen sociaal-economische vergunning aangevraagd, vermoedelijk omdat, omwille van de locatie en de oppervlakte kleiner dan 1.000 m² (volgens de toenmalige criteria), dit niet nodig was.

In de huidige, voorliggende aanvraag wenst men de bestaande winkelruimte van 960,5 m² (destijds ingevuld met een handelszaak van de categorie persoonsuitrusting) om te vormen naar een winkelruimte van 801,7 m² met een handelszaak van de categorie voeding. De uitbater heeft momenteel de zaak (een supermarkt) al geopend en de uitbating gebeurt onder de noemer van "MyFood", een supermarktketen die al actief is op andere locaties in België en ook in Antwerpen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend  punt:

• Artikel 33 Zaakgebonden publiciteit: mag niet voor gevelopeningen geplaatst worden of gevelornamenten bedekken. Indien ze geplakt of gespoten wordt op een gevelopening mag ze maximaal 50% van de opening bedekken en geen raamkaders bedekken. De beglazing van gelijkvloerse verdieping langs de Sint-Bernardsesteenweg wordt meer dan 50% bedekt met reclame.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 33 van de bouwcode dat stelt dat reclame niet voor gevelopeningen geplaatst mag worden of gevelornamenten bedekken. Indien ze geplakt of gespoten wordt op een gevelopening mag ze maximaal 50% van de opening bedekken en geen raamkaders bedekken.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft geen functiewijziging. De twee bestaande handelszaken worden samengevoegd. De functionele inpasbaarheid blijft aldus gegarandeerd.

Tijdens de voorbesprekingsfase werd er advies gevraagd aan de stedelijke dienst Vermoeden van vergunning:

Abdijstraat 1 kan beschouwd worden als detailhandel sinds 1 maart 2015.

Die functie kan dus als (geacht) vergunde toestand beschouwd worden.

De RECA-functie is op dat adres niet meer gekend sinds 2009.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Er gebeurt een samenvoeging van twee handelszaken zonder volumetrische wijzigingen. Het aspect schaal en ruimtegebruik wordt hierdoor niet beoordeeld.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel bestaat uit blauwe hardsteen. Tussen de geveldelen in blauwe steen en de ramen is de gevel bepleisterd. Aanvankelijk bestond het gevelpleisterwerk uit een beige grijze kleur. De winkelketen MyFood heeft een groen logo en hierdoor wordt ook het pleisterwerk en de uitkragende zonnewering boven de ramen groen geschilderd. Dit is visueel inpasbaar. Er wordt echter opgemerkt dat aan de hand van de plannen vastgesteld kan worden dat meer dan de helft van de ramen bedekt is met reclame (gelijkvloers kant Sint-Bernardsesteenweg). In voorwaarde bij de vergunning zal worden opgenomen dat per raam (hetzij opengaand of gesloten) maximaal 50% bedekt mag zijn met reclame conform artikel 33 van de bouwcode.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer is als voorwaardelijk gunstig opgeladen in het omgevingsloket, maar het is een gunstig advies zonder voorwaarden. Om die reden kunnen geen voorwaarden uit dit advies overgenomen worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Er worden 2 handelszaken samengevoegd. Er is dus geen uitbreiding of functiewijziging. De parkeerparagraaf is niet van toepassing. De werkelijke parkeerbehoefte is 0.

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

• Laden en lossen kan tussen 9.00 uur en 18.00 uur gebeuren op de laad- en loszone in de Abdijstraat.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Het gebouw gelegen op de hoek van de Abdijstraat en de Sint-Bernardsesteenweg in Hoboken werd in 1991 vergund als winkel met restaurant. De vorige eigenaar gebruikte het pand als winkel met stockageruimte boven. Hiervoor werd geen vergunning aangevraagd. De huidige eigenaar wil het pand in de huidige hoedanigheid blijven gebruiken en vraagt een regularisatie aan.

Rubriek 16.3.2.a wordt gevraagd voor een luchtbehandelingsinstallatie en koelcellen met een gezamenlijk vermogen van 100 kW. Verder wordt ook een verkooppunt van producten van dierlijke oorsprong met de eraan verbonden uitsnijderij gevraagd (rubriek 45.4.d) evenals de opslag van maximaal 50 ton producten van dierlijke oorsprong (rubriek 45.4.e.1). Al deze activiteiten zijn in de derde klasse ingedeeld. De mogelijke hinder wordt beperkt geacht.

De winkel beschikt niet over een inpandige laad- en loszone. In plaats daarvan wordt er gebruik gemaakt van de laad- en loszone op het openbaar domein in de Abdijstraat. Volgens de informatie in het aanvraagdossier kunnen er goederen geleverd worden tussen 6.00 uur ’s morgens en 22.00 uur ’s avonds. De dienst Mobiliteit van stad Antwerpen geeft een gunstig advies op voorwaarde dat er geladen en gelost wordt op deze zone in de Abdijstraat en dit tussen 9.00 uur ’s morgens en 18.00 uur ’s avonds. Dit wordt opgelegd als voorwaarde.

Voorliggend project is niet MER-plichtig. De aanvraag heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III (besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening).

De vergunningverlenende overheid is verplicht om een advies in te winnen bij het Agentschap Onroerend Erfgoed als de vergunningsaanvraag betrekking heeft op ingedeelde inrichtingen of activiteiten in of aan: een beschermde archeologische site, een beschermd monument, een beschermd cultuurhistorisch landschap of een beschermd stads- of dorpsgezicht (decreet van 12 juli 2013 betreffende het onroerend erfgoed artikel 6.4.4§3). Dat is hier niet het geval.

Een bijkomend wateradvies is niet vereist en de vergunningsaanvraag voldoet aan de doelstellingen (artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid). Dit blijkt uit de toepassing van de beoordelingsschema’s van de watertoets.

Toetsing van het aangevraagde aan de beoordelingsgronden van het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid

Doelstelling 1: Duurzame vestigingsmogelijkheden en vermijden van handelslinten

Het pand is gelegen in een afgebakend lokaal in het kernwinkelgebied Abdijstraat-Den Tir. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat voor deze zone gelijkvloers handelsruimte of een andere commerciële functie gewenst is. Behoud van de commerciële activiteit is dus een grote meerwaarde. Het kleinhandelsbedrijf situeert zich in de zone A3 binnen het lokale kernwinkelgebied. Het project past in de geformuleerde visie rond kleinhandel, met name een verdere concentratie en clustering van de detailhandel bij voorkeur in kernwinkelgebieden.

Het project maakt deel uit van het gewestplan Antwerpen. Hierin staat de omgeving van het project aangeduid als woongebied. Woongebieden zijn bestemd “voor wonen, alsmede handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven”. De voorgestelde stadssupermarkt lijkt verenigbaar met deze omgeving waardoor voorliggende aanvraag voldoet aan de eisen van het gewestplan.

De aanvraag is niet gelegen op een bedrijventerrein.

Doelstelling 2: Het waarborgen van een toegankelijk aanbod voor consumenten.

De consument doet zijn dagelijkse boodschappen het liefst zo dicht mogelijk bij zijn eigen woonomgeving. Hierbij spelen nabijheid (inclusief bereikbaarheid en parkeren), gemak en comfort een belangrijke rol. Gezien de ligging nabij het centrum, een woonwijk en een aantal dienstverleningen, past deze handelsfunctie perfect in zijn omgeving.

In bepaalde wijken wordt een tekort vastgesteld van buurtwinkels en kleine supermarkten. De vraag naar buurtwinkels en -supermarkten zal in de toekomst nog stijgen door maatschappelijke evoluties als kleinere huishoudens en een toenemend aantal ouderen.

Ook de minst mobiele burgers dienen zich te kunnen voorzien in hun behoeften en moeten op een aanvaardbare afstand toegang hebben tot een voldoende groot aanbod voedingsmiddelen om gezond te blijven. De supermarkt beantwoordt aan de verwezenlijking van deze doelstelling. Rolstoelgebruikers kunnen de supermarkt op een eenvoudige manier betreden.

Doelstelling 3: Het waarborgen en versterken van de leefbaarheid in het stedelijk milieu/kernwinkelgebieden

Deze MyFood supermarkt is sterk gefocust op verse producten en richt zich vooral naar de omliggende bewoning, waar klanten hun dagelijkse aankopen komen verrichten. Een dergelijke supermarkt wordt doelgericht bezocht. Bij het doelmatig winkelen ligt de nadruk op het aankopen van de noodzakelijke dagelijkse goederen.

Doelstelling 4: Het bewerkstelligen van een duurzame mobiliteit

De leveringen gebeuren via een bestaande ingerichte laad- en loszone aan de zijde Abdijstraat. Het is niet toegestaan te laden en te lossen op het voetpad ter hoogte van de Sint-Bernardsesteenweg. Bezoekers met de auto kunnen parkeren aan de overliggende betaalparking bij shopping center Den Tir. De supermarkt is goed bereikbaar voor fietsers, voetgangers en bezoekers met het openbaar vervoer.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen moeten op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt worden nageleefd.

2. De gevelreclame dient per raam (zowel opengaande ramen als gesloten ramen) te worden beperkt tot maximaal 50% van de raamopening conform artikel 33 van de bouwcode.

3. Het laden en lossen kan tussen 9.00 uur en 18.00 uur enkel gebeuren op de laad- en loszone in de Abdijstraat.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de algemene, sectorale en bijzondere vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de VLAREM wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt voorwaardelijk positief advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubriek(en)

Advies over de kleinhandelsactiviteiten

Op basis van doelstelling 1 tot en met 4 geeft de dienst Investdesk gunstig advies voor het uitreiken van een omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten met het oog op de vestiging van een supermarkt aan de Abdijstraat 1 in 2020 Antwerpen voor een netto handelsoppervlakte van 801,7 m² voor de categorie “verkoop van voeding” (Decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid) op voorwaarde dat:

• het laden en lossen plaatsvindt op de bestaande ingerichte laad- en loszone aan de zijde Abdijstraat.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.