2022_CBS_08100 - Omgevingsvergunning - OMV_2022059724. Venusstraat 7. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          20/05/2005: vergunning (197#20040657) voor het verbouwen van een dancing - bar tot zelfstandige woonentiteiten;

-          11/08/1994: vergunning (86#8724754) voor de verbouwing van een bedrijfspand tot studentenkamers.

Vergunde toestand

-          studentenhuisvesting met 63 zelfstandige studentenunits, waarvan 2 op het dak;

-          3 bouwlagen plus een dakvolume onder plat dak;

-          voorgevel in baksteen en zandkleurige natuursteen met buitenschrijnwerk in grijs aluminium op een plint in blauwe hardsteen.

Huidige toestand

-          leegstaand pand.

Gewenste toestand

-          behoud van 42 gerenoveerde, ongewijzigde, zelfstandige units;

-          verbouwen van 21 units tot 15 nieuwe units waarvan:

• 13 studio’s met een netto vloeroppervlakte tussen 35 m² en 52 m²;
• 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 68 m²;
• 1 tweeslaapkamer appartement met een netto vloeroppervlakte van circa 111 m²;

-          het dakvolume wordt naar achter toe uitgebreid en ingericht met 3 woonentiteiten met elk een eigen dakterras;

-          de gelijkvloerse inkom wordt iets naar links verschoven zodat er een binnenstraat ontstaat tussen de Venusstraat en de Toogstraat;

-          de centrale patio wordt vergroend en aan de linkerkant wordt een extra patio voorzien;

-          de gelijkvloerse fietsenberging en de bergruimtes met toiletten op de 2de en 3de verdieping verdwijnen;

-          de goederenlift vervangen door 2 personenliften;

-          in de kelder worden privé bergruimtes voorzien plus een gemeenschappelijke afval- en fietsenberging;

-          de voorgevel krijgt nieuw buitenschrijnwerk en de zijgevel wordt geïsoleerd en grijs bepleisterd.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van het aan wooneenheden van 63 naar 57;

-          constructieve werken;

-          wijzigen van het volume:

• uitbreiding van het dakvolume;
• ontpitten van gelijkvloers;

-          wijzigen van de gevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1), artikel 3: zone voor wonen - (wo3) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgende punten:

• Artikel 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld: het uitgebreid dakvolume is niet in harmonie met het referentiebeeld.
• Artikel 2.1.3 Bouwvolume, bouwlijn en bouwdiepte: het uitgebreid dakvolume is niet in harmonie met het referentiebeeld.
• Artikel 2.1.4 Hoogte van het gebouw: de hoogte van het uitgebreid dakvolume is niet in harmonie met het referentiebeeld.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikels 24 en 25: de inkomdeur van unit 3.03 op het dak ligt te diep in de wand zodat er geen draaicirkel voor de deur en geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast de deur aanwezig is.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht: het uitgebreid dakvolume is niet in harmonie met de kenmerken van de omgeving.

•  Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: het uitgebreid dakvolume is niet in harmonie met het referentiebeeld.
• Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: Enkel de woonunits op het dak beschikken over een eigen terras. De 12 overige woonentiteiten bezitten geen privé terras of buitenruimte.  De gelijkvloerse binnentuin met een oppervlakte van slechts 23 m² en een omsloten hoogte van circa 13,5 m kan bezwaarlijk als een kwaliteitsvolle, gemeenschappelijke buitenruimte beschouwd worden.
• Artikel 28 Groendaken: het nieuw dak van het dakvolume bezit een oppervlakte van circa 150 m² en wordt niet als groendak aangelegd.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.  

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestemming van meergezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het principe om de te kleine en weinig kwalitatieve entiteiten samen te voegen en om te vormen tot kwalitatieve studio’s. Strijdig met de bouwcode heeft geen van de studio’s een buitenruimte. Hier kan slechts een afwijking op worden toegestaan indien zij toegang hebben tot een gemeenschappelijk buitenruimte, wat in voorwaarde zal worden opgelegd. Het reduceren van het aantal entiteiten komt de draagkracht van de site ten goede.

Bovendien krijgen pas-afgestudeerden hierdoor de kans om zich in hun vertrouwde omgeving te vestigen, wat hen kan aanmoedigen om in de stad te blijven wonen.

Unit 1.22 en unit 2.22 zijn, anders dan de andere units, niet ontstaan door de samenvoeging van bestaande units, maar door het supprimeren van bestaande gemeenschappelijke ruimtes. Dit is niet wenselijk. Deze gemeenschappelijke ruimtes moeten behouden blijven i.f.v. de nog bestaande studentenkamers. In voorwaarde zal daarom opgelegd worden om unit 1.22 en unit 2.22 in te richten als een gemeenschappelijke ruimte.

De uitbreiding van het dakvolume is, zoals in voorbespreking reeds werd meegegeven, ruimtelijk niet aanvaardbaar. Dit gebouw is nu reeds het hoogste van de straatwand. Teruggetrokken bouwlagen zijn hier bovendien niet kenmerkend. De aanwezigheid van een vergund dakvolume geeft geen vrijgeleide dit volume verder uit te breiden, zeker niet tot ver voorbij de hier kenmerkende bouwdiepte. Bovendien worden er ramen voorzien in de scheidsmuur. Ook dit is niet aanvaardbaar. De aanwezigheid van bestaande ramen op de onderliggende verdiepingen, waarvoor naar alle waarschijnlijkheid een erfdienstbaarheid werd gevestigd, impliceert niet dat dit uitgebreid mag worden naar nieuw te voorziene raamopeningen. De uitbreiding van het dakvolume dient om voorliggende redenen dan ook uitgesloten te worden van vergunning.

In de plaats van deze bovendakse uitbreiding dient het dak tot aan de patio uitgevoerd te worden als gemeenschappelijk dakterras, dit ter compensatie van de woonentiteiten zonder buitenruimte. Geadviseerd wordt de resterende dakoppervlakte als groendak uit te voeren. Dit levert, naast waterbufferende eigenschap, ook een aangenamer uitzicht op vanop dit terras.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels blijven, behoudens het vervangen van het buitenschrijnwerk, ongewijzigd.

De voorgestelde materialisatie van de optopping van de scheidsmuur in grijze gevelpleister met aluminium buitenschrijnwerk is aanvaardbaar want sluit aan op de bestaande materialisatie.
Bij de uitwerking van deze zijgevel is echter onvoldoende aandacht besteed aan de geleding. Zo wordt opgemerkt dat de positionering van de ramen in de optopping geen rekening houdt met de positionering van de onderliggende ramen. Bijgevolg is de geveluitwerking niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. Ook om deze reden dient de uitbreiding van de daklaag en de gevelwijziging van deze scheidsmuur uitgesloten te worden van verguning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoen de woningen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Fietsvoorzieningen

De bestaande fietsenstalling op het gelijkvloers verdwijnt. Er wordt een nieuwe fietsenstalling ingericht in de kelder voor 56 fietsen. Deze is bereikbaar via twee fietsliften.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Unit 1.22 en unit 2.22 in te richten als een gemeenschappelijke ruimte i.f.v. de bestaande studentenkamers.

3. Volgende voorwaarden uit het advies van Proximus moeten worden nagekomen:

-          Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.

-          Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager. 

-          Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor winddicht dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het downloadbaar formulier (zie onderstaande URL) ingevuld te versturen naar werf.a2@proximus.com . https://www.proximus.be/dam/jcr:ffc363f8-2d58-4d85-9df7-fbda9694f859/cdn/sites/iportal/documents/pdfs/res/PXM-10916-PACK-Aanvraag-vooraanleg~2019-01-25-15-33-13~cache.pdf 

-          De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan. 

-          Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werfcoordinatie@proximus.com.

4. In de plaats van de bovendakse uitbreiding moet het dak tussen het bestaande dakvolume en patio ingericht worden als een gemeenschappelijk terras. De resterende dakoppervlakte wordt uitgevoerd als een groendak.

5. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

6. Alle handelingen, werken en wijzigingen met betrekking tot de uitbreiding van het dakvolume worden uitgesloten van vergunning.

Standpunt college

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. De omgevingsambtenaar stelt dat de uitbreiding van het dakvolume ruimtelijk niet aanvaardbaar is. Het gebouw is reeds het hoogste van de straatwand, teruggetrokken bouwlagen zijn niet kenmerkend in de omgeving, het vergund dakvolume biedt geen vrijgeleide voor verdere uitbreiding.

Het college sluit zich hier niet bij aan. De geplande uitbreiding bevindt zich achter het reeds vergunde dakvolume. Centraal op het dak wordt het bestaande dakvolume circa 6 meter dieper uitgebouwd, aan de rechterzijde wordt het dakvolume langsheen de zijgevel circa 16,5 meter dieper uitgebouwd. Richting de linker perceelsgrens en aan de achterzijde van het bestaande gebouw is er geen uitbreiding van het dakvolume. In de uitbreiding worden twee woongelegenheden ondergebracht: één ruime woongelegenheid met twee slaapkamers en een oppervlakte van ca. 111 m² (de grootste woongelegenheid in het project) en één studio van ca. 43 m². De uitbreiding staat in verhouding tot de maat van het gebouw zelf, de maat van de aanpalende onbebouwde ruimte en het hoge volume op het perceel met huisnummer 11 aan de rechterzijde. Het uitgebreide dakvolume heeft geen onaanvaardbare impact op de omgeving.

De open ruimte aan de rechterzijde dient wel steeds in verhouding te blijven tot de aanpalende hoge volumes en dus een voldoende ruime maat te behouden ter hoogte van de raamopeningen in de zijgevel, hetgeen reeds een gevolg is van de bestaande, vergunde toestand van aanpalende panden. Bij een eventuele toekomstige ontwikkeling lijkt bebouwing voornamelijk mogelijk aan de straatzijde. Voor de overige delen lijkt, in functie van de kwaliteit van de omgeving, het inzetten op het creëren van een aangename buitenruimte (bijvoorbeeld door ontharding, vergroening, …) aangewezen.

Het college is bijgevolg van mening dat de uitbreiding van het dakvolume vergund kan worden, mits het nieuwe dak aangelegd wordt als groendak conform artikel 38 van de Antwerpse Bouwcode.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Overaanbod: Het bezwaar tegen de grote concentratie aan studentenkamers. Bezwaarindiener vindt de reductie van het aantal entiteiten te beperkt en vreest dat er opnieuw verhuurd zal worden aan studenten. 

Beoordeling: Voorliggend project voorziet reeds in een reductie van het aantal woonentiteiten. Hierbij worden 21 kamerwoningen vervangen door 15 grotere, meer kwalitatieve entiteiten. Het bezwaar omtrent de vrees tot verhuring aan studenten betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project.

Het bezwaar dat voorliggend dossier het huidig aanbod aan kamers in de buurt verstoort, is louter hypothetisch en niet stedenbouwkundig van aard. Het bezwaar is ongegrond.