2022_CBS_08310 - Omgevingsvergunning - OMV_2022074595. Grotesteenweg 285. District Berchem - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          25/11/1953: toelating (957#3327) voor appartementen;

Vergunde / Geacht vergunde toestand

-          functie: meergezinswoning met 9 wooneenheden;

-          bouwvolume:

• 5 bouwlagen onder plat dak;
• 1 ondergrondse bouwlaag;
• Kroonlijsthoogte: 16m;
• gevelbreedte: 17m;
• bouwdiepte: 15,92m;
• het perceel is circa 300m² onbebouwd en 250m² bebouwd;

-          gevelafwerking:

• voorgevel afgewerkt met een witte steen;
• achtergevel afgewerkt met een Boomse machiensteen;
• buitenschrijnwerk in staal met op de gelijkvloerse verdieping een omlijsting in zwarte, Finse graniet;
• garagedeur en inkomdeur bestaan uit hout;
• dorpels en gevelplint zijn in natuurblauwe hardsteen;
• balustrades in ijzer;
• 3 garagepoorten.

Bestaande toestand

-          overeenkomstig de vergunde toestand.

Nieuwe toestand

-          functie: meergezinswoning met 10 wooneenheden

-          bouwvolume:

• bijkomende, teruggesprongen bouwlaag met een hoogte van 4m;
• aan de voorgevel springt de gevel circa 3m in en aan de achtergevel circa 1m;

-          gevelafwerking nieuwe bouwlaag:

• aluminium gevelbekleding – RAL 9006;
• bestaande kroonlijst blijft behouden, nieuwe kroonlijst in licht grijs zink;
• buitenschrijnwerk in aluminium – RAL 9006;

-          inrichting:

• voor de nieuwe wooneenheid wordt een bestaande garage ingericht als autostalplaats voor 2 wagens en 4 fietsen;
• in de ondergrondse garage wordt een fietsenberging en afvalberging voorzien.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 9 naar 10;

-          toevoegen van een extra bouwlaag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af op de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 20 trappen:
  de nieuwe trap heeft slechts een breedte van 0,8m, dewelke minimaal 1m moet zijn;
  er wordt niet voorzien in een tussenbordes na maximaal 17 treden;
• Artikel 22 toegangen en deuropeningen:
  de toegangsdeur naar het nieuwe appartement heeft een breedte van slechts 0,8m, dewelke minimaal 0,9m moet zijn.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht: het toevoegen van een extra bouwlaag is niet kenmerkend in de omgeving;
• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte, bouwdiepte: het toevoegen van een extra bouwlaag is niet in harmonie met de omgeving;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen en Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er wordt geen bijkomende parking voorzien;
• Artikel 36 Zonnepanelen en zonnecollectoren: op platte daken mag de ondersteunende constructie geen nieuw hellend dak vormen, de panelen dienen achter elkaar op het platte dak geplaatst te worden met een maximale hoogte tot 1,50 meter.
  Het is onduidelijk hoe de zonnepanelen geplaatst worden;
• Artikel 43 Septische putten: het volume van de septische put wordt niet aangeduid op de plannen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestemming van meergezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het straatbeeld van dit deel van de Grotesteenweg is qua hoogte vrij homogeen en wordt gekenmerkt door meergezinswoningen van 4 bouwlagen die vanaf de hoeken van het bouwblok naar het midden van de straatwand toe oplopen naar meergezinswoningen van maximaal 5 bouwlagen. 

Het desbetreffende pand met 5 bouwlagen markeert niet alleen de overgang van 4 naar 5 bouwlagen waardoor er reeds een ruime en vanaf de straat, zichtbare wachtgevel aanwezig is maar vormt tevens ook de aanzet van 7 aaneensluitend panden met een hoogte van 5 bouwlagen en met een quasi gelijklopende kroonlijsthoogte.

Er kan bijgevolg gesteld worden dat in dit deel van de Grotesteenweg, 5 bouwlagen het maximale bouwvolume belichamen (bouwcode, art. 6 en 10). Deze conclusie is conform het pre-advies dat de afdeling vergunningen gaf.

Omwille van deze onverenigbaarheid met de goede ruimtelijke ordening en de afwijkingen op artikel 6 en artikel 10 van de bouwcode wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Ondanks de daklaag sowieso niet in aanmerking kan komen voor vergunning wordt opgemerkt dat deze onvoldoende terugspringt ten opzichte van de gevellijn. Aan de voorgevel springt de bouwlaag 3,00 m terug en aan de achterzijde wordt de bouwlaag uitgelijnd op de diepte van de onderliggende inpandige terrassen, zijnde 1,22 m. Een terugspringende daklaag, die wel valt binnen een maximaal aanvaardbare volume, dient steeds binnen een denkbeeldige hoek van 45° te liggen, gemeten vanaf de gevellijn.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De scheimuur op de linker perceelsgrens wordt met de bijkomende bouwlaag tot 19,70 m verhoogd. Hierbij wordt echter geen rekening gehouden met het terugspringend bouwvolume van het linkerbuurpand waarbij het buurvolume over een diepte van 7,40 m en een breedte van ca. 2,50 m terugliggend werd gebouwd om de slaapkamers achteraan van voldoende daglicht te voorzien.

De voorliggende volume-uitbreiding vermindert de daglichttoetreding op het buurperceel en brengt de woonkwaliteit van de gebuur in het gedrang waardoor de aanvraag strijdig is met artikel 10 uit de bouwcode.

Het toevoegen van de bijkomende bouwlaag met een appartement weegt niet op tegen de hierdoor ontstane hinderaspecten bij de buurpanden.

De aanvraag dient geweigerd te worden. 

Het is onduidelijk hoe de zonnepanelen geplaatst worden, op platte daken mag de ondersteunende constructie geen nieuw hellend dak vormen. Deze dienen achter elkaar geplaatst te worden met een maximale hoogte tot 1,50 meter (bouwcode, art. 36).

Het is onduidelijk of de inhoud van de septische put berekend is op de bijkomende bouwlaag. Indien de aanvraag een vergunning zou krijgen, zou opgelegd moeten worden dat de septische put moet voldoen aan de eisen gesteld in artikel 43 uit de bouwcode.

De aanvraag wijkt af van artikel 20 en 22 van de verordening toegankelijkheid.

Deze afwijkingen op trap- en deurbreedte zouden bij een mogelijke vergunning in de voorwaarden opgenomen worden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De dakverdieping wordt uitgewerkt in een lichte prefabconstructie met grijs aluminium buitenschrijnwerk en gevelbekleding in combinatie met een breed uitgewerkte zinken dakrand boven de ramen. Dit is op zich aanvaardbaar gezien de stedelijke context van het gebouw.

De verhoging van de scheimuur op de rechterperceelsgrens met ca. 3,75 m is daarentegen niet aanvaardbaar. De bestaande wachtgevel breidt hierdoor verder uit wat visueel storend is en niet inpasbaar in het referentiebeeld van dit deel van de Grotesteenweg.

De aanvraag dient geweigerd te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

De dienst mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

“Er dienen 4 overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden die voldoen aan de voorwaarden zoals opgelegd in de bouwcode. Deze moeten ook steeds bereikbaar zijn en mogen niet versperd worden door geparkeerde wagens.”

In de bestaande gelijkvloerse garage worden er fietsstalplaatsen ingetekend. Dit betreft een bestaande garage. Er wordt dus geen bijkomende stallingsruimte gecreëerd. Daarenboven zijn de fietsstalplaatsen, zoals ook uit het advies van Mobiliteit blijkt, niet bereikbaar wanneer er een auto gestationeerd is.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend, dat zich als volgt laat samenvatten:

Harmonie: Het bezwaar dat het project niet in harmonie is met het referentiebeeld van de omgeving omwille van de bijkomende bouwlaag.

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat dit gedeelte van de Grotesteenweg gekenmerkt wordt door panden van 4 en 5 volwaardige bouwlagen. Terugspringende daklagen komen er niet voor. Met 5 bouwlagen is het bouwvolume van het desbetreffende pand reeds maximaal waardoor een bijkomende bouwlaag niet aanvaardbaar of inpasbaar is in het referentiebeeld van de omgeving.

Uitvoeringstechnisch : De bezwaarindiener heeft bedenkingen over de stabiliteit van de scheimuur in functie van de bijkomende bouwlaag.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De bezorgdheden van de bezwaarindiener rond de stabiliteit van de scheimuur is een uitvoeringstechnische aangelegenheid die los staat van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de bouwheer/aannemer zich te ontzien van burgerrechtelijke plichten.

Uitvoeringstechnisch : Het bezwaar dat de bijkomende bouwlaag op het buurpand en de hiermee gepaarde verhoging van de schouwen niet alleen technisch niet wenselijk is maar tevens zal leiden tot een vermindering van de efficiëntie van de werking van de afvoer van gassen in de schouwen.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard maar geeft wel aan hoe ruim de impact van de bijkomende bouwlaag op de buurpanden is.

Waardevermindering eigendom: De realisatie van het project doet de waarde van het (de) omliggende eigendom(men) verminderen.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard.

Daling rendement zonnepanelen: het bezwaar dat door de realisatie van het project rechtstreeks zonlicht wordt weggenomen en het onmogelijk wordt om op het dak van de bezwaarindiener nog renderende zonnepanelen te plaatsen.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het is correct dat het geplande project hoger reikt dan de kroonlijst van de aanpalende woning, waardoor het niet uitgesloten is dat rechtstreeks zonlicht weggenomen wordt van de zonnepanelen gedurende een moment van de dag. Toch is er geen sluitend verband tussen de wegname van zonlicht en de financiële gevolgen aangetoond.

Tekort aan parkeerplaatsen: Wegens de beperkte parkeercapaciteit in de buurt wordt verwacht dat de bijkomende bouwlaag met appartement de parkeerdruk in de buurt zal verhogen.
Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De stedelijke dienst Mobiliteit geeft een gunstig advies voor deze aanvraag. Mocht een vergunning verleend worden, zou er een parkeerretributie toegepast worden voor 1 ontbrekende plaats, waarmee op termijn buurtparking zal worden gerealiseerd. Hier zou de wagen op termijn in gestald kunnen worden.