2022_CBS_07661 - Omgevingsvergunning - OMV_2022042492. Korte Ypermanstraat 4. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          04/11/1932: toelating (1932#42715) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          13/10/1945: toelating (18#19514) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          25/05/1946: toelating (18#20830) voor een winkelpui.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          functie:

• gelijkvloerse dareca met twee bovenliggende geacht vergunde appartementen;

-          bouwvolume:

• handelshuis van 3 bouwlagen onder  mansarde- schuin dak in gesloten bebouwing;
• gelijkvloers volledig dichtgebouwd met uitzondering van circa 15 m² ter hoogte van de rechter perceelgrens;
• bouwdiepte eerste verdieping circa 22 meter ter hoogte van de linker- en circa 12,70 meter aan de rechter perceelgrens;
• bouwdiepte tweede verdieping circa 11,50 meter ter hoogte van de linker- en circa 10,20 meter aan de rechter perceelgrens;
• 10,20 meter bouwdiepte op de bovenste verdieping.

-          gevelafwerking:

• geschilderde bezetting;
• blauwe hardstenen plint.

Huidige toestand

-          functie:

• gelijkvloerse dareca met drie bovenliggende appartementen.

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen onder  mansarde- zadeldak in gesloten bebouwing;
• gelijkvloers volledig dichtgebouwd;
• bouwdiepte eerste verdieping circa 22 meter ter hoogte van de linker- en  circa12,70 meter aan de rechter perceelgrens;
• bouwdiepte tweede verdieping circa16 meter ter hoogte van de linker- en 12,70 meter aan de rechter perceelgrens;
• 10,20 meter bouwdiepte bovenste verdieping;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in geeloranje pleisterwerk met houten buitenschrijnwerk op de verdiepingen;
• groen pleisterwerk met wit pvc buitenschrijnwerk op het gelijkvloers;
• zwart geschilderde betonnen plint.

-          inrichting:

• dakterras van 19,6 m² ter hoogte van de eerste verdieping

Gewenste toestand

-          functie

• meergezinswoning met 3 appartementen
  • met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
    • 1  een slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 52,5 m² op het gelijkvloers;
    • 1  een slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 54,8 m² op de eerste verdieping;
    • 1  duplex twee slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 86,3 m²;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen onder  mansarde- zadeldak in gesloten bebouwing;
• gelijkvloerse bouwdiepte circa 15,20 meter;
• bouwdiepte eerste en tweede verdieping circa 15,20 meter ter hoogte van de linker- en circa 12,70 meter aan de rechter perceelgrens;
• circa 10,20 meter bouwdiepte op de bovenste verdieping;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in wit pleisterwerk met antraciet pvc buitenschrijnwerk;
• betonnen plint;

-          inrichting:

• tuin van 34,5 m² waarvan 7 m² terrasverharding;
• dakterras van 4,7 m² ter hoogte van de eerste verdieping;
• inpandig terras van 9 m² ter hoogte van de tweede verdieping.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen gelijkvloers van dareca naar zelfstandige woongelegenheid;

-          gedeeltelijke sloop van de achterbouw aan de linkerzijde en uitbreiden van de achterbouw aan de rechterzijde;

-          inrichten van 3 appartementen;

-          aanpassen en vernieuwen van de voor- en achtergevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          1.3 Harmonieregel en referentiebeeld: De uitbreiding van de achterbouw aan de rechterzijde creëert hinder qua lichtinval en bezonning naar het rechts aanpalende perceel.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  • de arrière corps die kenmerkend is voor het gevelritme van de straat wordt gesupprimeerd;

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  • de gelijkvloerse leefruimte heeft een hoogte van 2,42 meter < 2,60 meter;
  • het inpandig terras op de tweede verdieping heeft een hoogte van 2,14 meter < 2,60 meter;
  • de fietsenberging in de kelder heeft een hoogte van 2,05 meter < 2,20 meter;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  • de fietsenberging voldoet niet aan de inrichtingsprincipes;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  • er wordt geen autostalplaats voorzien voor het nieuwe gelijkvloerse appartement;

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: art. 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Art. 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

De kadastergegevens vermelden een handelshuis met 2 woningen.

De oude woonkaarten bevestigen dat er sinds 1978 niet meer dan 2 gezinnen gelijktijdig stonden ingeschreven.

KBO gegevens bevestigen dat de huidige functie aanwezig is van voor 29/11/2015 en daardoor als geacht vergund kan beschouwd worden.

Geacht vergund is dus dareca op gelijkvloers en 2 bovenliggende woningen.

Functionele inpasbaarheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is er geen principieel bezwaar tegen het supprimeren van de handelsfunctie op deze locatie. Dit vanzelfsprekend op voorwaarde dat voldaan wordt aan de verordenende voorschriften en de actuele vereisten inzake gebruiksgenot en woonkwaliteit verzekerd kunnen worden. Zoals reeds vermeld, is de aanvraag echter strijdig met verschillende verordenende voorschriften.

Verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een groot appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Bijvoorbeeld door het voorzien van te kleine woongelegenheden.

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het namelijk belangrijk dat het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner in verhouding staat met aantal slaapkamers. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden op het gelijkvloers en de eerste verdieping onvoldoende wooncomfort bieden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In de nieuwe toestand wordt de achterbouw links gedeeltelijk gesloopt. Dit is positief voor de kwaliteit van het wonen op het eigen perceel en de mogelijke aansluiting met (de te creëren) open ruimte op de aanpalende percelen.

De uitbreiding van de achterbouw aan de rechterzijde creëert echter hinder qua lichtinval en bezonning naar het rechts aanpalende perceel. Dit is niet positief.

Visueel-vormelijke elementen

Het wijzigen van de gevelafwerking naar wit pleisterwerk wordt positief geadviseerd. Dit is in afgestemd op het pand en de omgeving.

Het is echter wenselijk dat de bestaande arrière corps, dewelke kenmerkend is voor het gevelritme van de straat, bewaard blijft.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De aanvraag betreft de verbouwing van een handelshuis met 2 appartementen naar 3 appartementen.

Fietsvoorzieningen:

Voor het bijkomend appartement met 1 slaapkamer moeten 2 fietsenstallingen voorzien worden.

Er wordt een fietsenberging ingericht in de kelder voor 8 fietsen.

De toegang naar de kelder is smal en met een bocht van 90°

De fietsenberging kan best op het gelijkvloers ingericht worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten