2022_CBS_07668 - Omgevingsvergunning - OMV_2022055579. Sterstraat 32-38. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/02/2018: vergunning (20172682) voor het renoveren en uitbreiden van een kantoorgebouw en parking;

-          03/05/2013: vergunning (2013808) voor het verbouwen van een kantoorgebouw en magazijn tot kantoorgebouwen;

-          09/02/1968: vergunning (18#50683) voor een ondergrondse autobergplaats.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          kantoorgebouw met doorrij naar achterliggende parking (auto’s en fietsen);

-          bouwvolume:

• 5 bouwlagen en teruggetrokken daklaag onder plat dak;
• maximale bouwhoogte circa 23 m;
• hoofdvolume met getrapte bouwdiepte van minimaal circa 12 m (linkerzijde perceel) en maximaal circa 18 m (rechterzijde perceel);
• afwijkende bouwdiepte voor de daklaag;

-          gevelafwerking:

• gevel gelijkvloerse tot en met derde verdieping in zichtbeton en glasmozaïek, vierde en vijfde verdieping afgewerkt met aluminium bekleding;
• grijskleurig aluminium buitenschrijnwerk.

Bestaande toestand

-          vergunning 20172682 in uitvoering.

Nieuwe toestand

-          kantoorgebouw met doorrij naar achterliggende parking (auto’s en fietsen);

• herinrichting van de parking en fietsenstalling achteraan;

-          bouwvolume:

• 5 bouwlagen en technische ruimte onder plat dak;
• bouwhoogte hoofdvolume circa 19 m, technische verdieping circa 21,5 m;
• bouwdiepte hoofdvolume ongewijzigd;

-          gewijzigde gevels:

• de toegang tot de inkomhal/lounge verdwijnt;
• aangepaste raamindeling;
• aangepaste indeling van de achtergevel.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van het bouwvolume:

• de teruggetrokken daklaag wordt niet volledig gerealiseerd. De bouwlaag blijft echter beperkt tot een technische ruimte;
• verlagen van de dakrand;
• ophogen van de scheidingsmuren;

-          herinrichten van de parking en fietsenstalling achteraan;

-          constructieve wijzigingen aan het dak;

-          interne herindeling en constructieve werken

-          wijzigingen ter hoogte van de gevels:

• de toegang tot de inkomhal/lounge verdwijnt, de raamindeling wordt hier aangepast;
• aangepaste indeling van de achtergevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 22:
  De toegangsdeur tot de lounge (benedenverdieping) en de toegangsdeuren tot de vergaderzalen zijn onvoldoende breed. Deze dienen na afwerking een minimale vrije doorgangsbreedte van 90 cm te garanderen;
• artikel 24:
  De toegang tot de vergaderzaal en de deur die uitgeeft op het sanitair, beschikken niet over een vrije en vlakke draairuimte van 1,50 m aan één of beide zijden van de deur. Deze opmerking geldt voor de verdiepingen 1 tot en met 4;
• artikel 25:
  De toegang tot de vergaderzaal, de deur ter verbinding van de hal (aangepast sanitair) met de circulatiezone en de deur die uitgeeft op het sanitair beschikken niet over een vrije en vlakke opstelruimte van 45 cm (50 cm na afwerking) aan de krukzijde van de deur. Deze opmerking geldt voor de verdiepingen 1 tot en met 4;
• artikel 29/2:
  Alle sanitaire cellen die niet enkel door medewerkers gebruikt kunnen worden moeten minstens één toilet hebben dat voldoet aan de bepalingen van artikel 12, 30 eerste lid en artikel 31, inzonderheid 1° en 2°. Er wordt enkel op de eerste verdieping een aangepast toilet voorzien.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 16 Technische installaties:
  De hinder van de technische installaties moet beperkt worden;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  Het landschapskantoor op de vierde verdieping beschikt niet overal over een minimale plafondhoogte van 2,60 m;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  De lounge op de gelijkvloerse verdieping beschikt niet over minstens één te openen geveldeel om de ruimte op natuurlijke wijze te kunnen ventileren;

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag betreft wijzigingen op de verleende vergunning AN5/B/digitaal/SOK/20172682 en kadert in een optimalisatie van de plannen naar aanleiding van de voorwaarden die bij de verleende vergunning werden geformuleerd. Algemeen beschouwd, komt de aanvraag in grote mate tegemoet aan de geformuleerde voorwaarden en vormt de voorliggende aanvraag een verbetering ten opzichte van de oorspronkelijke vergunning.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande kantoorfunctie en bijgevolg de functionele inpasbaarheid in de straat, blijven behouden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag omvat het beperken van het dakvolume ten opzichte van de oorspronkelijke vergunning.

Op de 4de verdieping blijft het volume – op interne wijzigingen na – ongewijzigd.

De bestaande technische verdieping op de 5de verdieping wordt niet langer aangevuld met een bijkomend terugliggend landschapskantoor maar maakt plaats voor het aanleggen van zonnepanelen en extensief groendak. Bijgevolg komen ook de vergunde dakterrassen aan de straat- en achtergevel te vervallen en dient de dakrand niet uitgewerkt en verhoogd te worden tot borstwering.

Hierdoor verlaagt de dakrand van 20,02 m naar 19,11 m. Vanuit ruimtegebruik kan het beperken van het dakvolume gunstig geadviseerd worden omdat hierdoor ook de verhoging van de scheimuur beperkt blijft. Het voorzien van hernieuwbare energie in de vorm van zonnepanelen op het plat dak wordt gewaardeerd.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De voorgevel wordt opnieuw voorzien in een grijze aluminium gevelbekleding en buitenschrijnwerk conform de oorspronkelijke vergunning.

De grijze baksteenafwerking van de achtergevel wijzigt naar beigekleurige baksteen waarbij ook gespeeld wordt met een beperkte rollaag boven de gelijkvloerse raamopeningen en een brede rollaag boven de raamopeningen op de 4de verdieping. 

Op het gelijkvloers blijven de bestaande ramen behouden en door het verplaatsen van de sanitaire ruimte van de tuin- naar de straatzijde kan in het vooruitstekend deel van de achtergevel per laag een bijkomende raamopening voorzien worden.

Ook voor de hoogte van de aangepaste raamopeningen wordt teruggegrepen naar de vergunde toestand.  Per raam wordt ook niet langer meer een opengaand bovenlicht voorzien maar slechts een beperkt aantal opendraaiende ramen per verdieping. Het merendeel zijn vaste ramen.   

De voorgestelde materialisatie is aanvaardbaar gezien de stedelijke context van het gebouw.
Bijgevolg is de geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De inkom wordt verplaatst naar de doorgang van straat naar parking. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid om aan de straatzijde een wachtruimte/lounge te voorzien wat bijdraagt tot de zichtbaarheid van de kantoorfunctie en de levendigheid aan de straatzijde. Echter heeft deze ruimte geen opengaande raamdelen. Dat is belangrijk in functie van natuurlijke ventilatie (bouwcode, art. 24). Gelet op de ruime vrije hoogte van 4,00 m en het feit dat deze wachtruimte een vaak gefrequenteerde doorgangsruimte is, eerder dan een verblijfruimte, kan hiervoor een afwijking voorzien worden.

De technische ruimte wordt bekleed met geluidsdempende wanden. Omdat het onduidelijk is welke technische installaties hier voorzien zullen worden, wordt in de voorwaarden opgenomen dat deze moeten voldoen aan de eisen gesteld in artikel 16 van de bouwcode.   

Op advies van de dienst Stadsontwikkeling / Omgeving / Vergunning milieu wordt eveneens in de voorwaarden opgenomen dat de exploitant dient na te gaan welke activiteiten volgens de Vlarem-lijst indelingsplichtig zijn en de exploitant hiervoor een melding of vergunning moet aanvragen.

De adviezen van zowel de diensten Stadsontwikkeling / Omgeving / Ruimtelijke planning / SOK, Ondernemen en stadmarketing /  Bussiness en innovatie en de politiezone Antwerpen zijn gunstig.

De aanvraag wijkt af op artikels 22, 24, 25, 28 en 29/2 van de gewestelijke verordening integrale toegankelijkheid. Om alsnog een vergunning te kunnen verlenen dient de aanvraag tegemoet te komen aan de bepalingen uit de geciteerde artikels. Dit wordt als voorwaarde van de vergunning geformuleerd.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet het kantoor aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Technische installaties in te richten op de bovenste verdieping, conform artikel 16 van de bouwcode.

3. Activiteiten die volgens de Vlarem-lijst indelingsplichtig zijn, moeten via een melding of vergunning worden aangevraagd.

4. De toegangsdeur tot de gelijkvloerse lounge en de vergaderzalen op de verdiepingen dienen te beschikken over een doorgangsbreedte van minstens 1,05 m zodat na afwerking een minimale vrije en vlakke doorgangsbreedte van 0,90 m gegarandeerd kan worden, conform artikel 22 van de verordening toegankelijkheid.

5. Er dient bij de schuifdeuren, naast de krukzijde van de deur, een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van 45 cm voorzien te worden (50 cm na afwerking), conform artikel 25 van de verordening toegankelijkheid.

6. Bij een manueel te bedienen deur tot de vergaderzaal en de deur die uitgeeft op het sanitair op de 1ste tot en met de 4de verdieping moet een vrije en vlakke draairuimte van 1,50 m voorzien worden, conform artikel 24 uit de verordening integrale toegankelijkheid.

7. Bij een manueel te bedienen deur tot de vergaderzaal en de deur die uitgeeft op het sanitair op de 1ste tot en met de 4de verdieping, moet naast de krukzijde voor een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte worden gezorgd, met een ruwbouwmaat van minstens 0,45 m, zodat na afwerking een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 0,50 m gegarandeerd wordt, conform artikel 25 van de verordening toegankelijkheid.

8. Conform artikel 29/2 van de verordening toegankelijkheid dient voor publiek toegankelijke toiletten in elk sanitair blok minstens 1 toilet te voldoen aan de bepalingen van art. 12, 30 eerste lid en art. 31, inzonderheid 1° en 2°. 

Stedenbouwkundige lasten

In het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) bepaalde het college de normen die van toepassing zijn voor stedenbouwkundige lasten. 

Op 23 oktober 2017 werd een stedenbouwkundige aanvraag ingediend voor het renoveren en uitbreiden van een kantoorgebouw gelegen Sterstraat 32 (AN5/B/digitaal/SOK/20172682).

De gevraagde werken waren van die aard dat de aanvraag viel onder de normen van het hierboven genoemde kaderbesluit.

Op 23 februari 2018 (jaarnummer 1545) besliste het college de omgevingsvergunning te verlenen en hierbij stedenbouwkundige lasten op te leggen die geregeld werden in een overeenkomst.

Op 23 februari 2018 (jaarnummer 1684) besliste het college de overeenkomst met betrekking tot het project 'Renoveren en uitbreiden van kantoorgebouw en parking, Sterstraat 32' goed te keuren. In deze overeenkomst worden de stedenbouwkundige lasten geregeld.

Met de huidige aanvraag wordt er een wijziging aangevraagd ten opzichte van de verkregen omgevingsvergunning van 23 februari 2018. De aanvrager wenst de optopping zoals voorzien in de initiële omgevingsvergunning niet langer uit te voeren. De uitbreiding zal zich beperken tot het vervolledigen van de bovenste verdieping van het bestaande gebouw tot aan de voor- en achtergevel en de opdikking van de bestaande gevels door isolatie. 

Deze aanvraag leidt er toe dat het verschuldigde bedrag stedenbouwkundige lasten dat in de initiële overeenkomst werd bepaald dient te worden bijgesteld. Er zal daarom met de aanvrager over een addendum op deze overeenkomst worden onderhandeld. 

Besloten kan worden dat aan de SOK-plicht is voldaan binnen de afspraken gemaakt en vastgelegd in bovenvermelde overeenkomst die bijgesteld zal worden met een addendum aan de hand van huidige aanvraag.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten