2022_CBS_07672 - Omgevingsvergunning - OMV_2022096519. Gitschotellei 82. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          30/04/1969: vergunning (961#4177) voor het oprichten van appartementsgebouwen met agentschap.

Vergunde toestand

-          functie:

• appartementsgebouw met gelijkvloers kantoor;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 4 bouwlagen onder plat dak;
• gelijkvloerse aanbouw onder plat dak;
• open koer rechts achteraan perceel van circa 20 m2;
• geheel perceel met uitzondering van de koer onderkelderd;

-          voorgevelafwerking:

• plint in graniet en blauwe hardsteen;
• verdiepingen in witte hardsteen;
• schrijnwerk in aluminium met lichtgrijze kleur;
• aparte ingang links naar bovenliggende appartementen;
• vitrine met een kantooringang links;
• zaakgebonden gevelreclame.

Bestaande toestand

-          voorgevelafwerking:

• gelijkvloerse plint in zwarte graniet;
• twee gelijkvloerse kantooringangen.

Nieuwe toestand

-          aanvraag heeft enkel betrekking op kelder en gelijkvloerse verdieping;

-          functie:

• vrij beroep op gelijkvloers (apotheek);

-          bouwvolume:

• buitentuin rechts achteraan perceel van circa 22 m2 en patio van circa 8 m2;
• verplaatsen toegang tot de kelder;

-          voorgevelafwerking:

• gelijkvloerse plint in zwarte graniet en groene tegels.
• gelijkvloers schrijnwerk in aluminium met witte kleur;
• inspringende inkom met helling.

Inhoud van de aanvraag

-          aanvraag heeft enkel betrekking op kelder en gelijkvloerse verdieping;

-          functiewijziging van kantoor naar vrij beroep;

-          verplaatsen van de toegang tot de kelder;

-          vergroten buitenruimte tot buitentuin;

-          nieuwe gelijkvloerse koer;

-          wijzigen voorgevel en voorzien van helling;

-          wijzigen zaakgebonden gevelreclame.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-      Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-      Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’).
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 26 Afvalverzameling:

functies anders dan wonen, dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 m2 groot is. Er worden bergingen voorzien, maar geen ervan wordt specifiek ingetekend als afvalberging;

• Artikel 27 Open ruimte:
  bij functiewijziging dient minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd te zijn. Er wordt slechts ca. 30 m² open ruimte voorzien op een perceel van ca. 260 m²/

Sectorale regelgeving

-      MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-      Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-      Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het project omvat de omvorming van een voormalig bankkantoor naar een zelfstandige apotheek.

De site is gelegen in het Buurtwinkelgebied Gitschotellei zoals voorzien in de beleidsnota detailhandel. Buurtwinkelgebieden zijn geen (onderdeel van een) kernwinkelgebied. Het zijn wel concentraties van gemengde functies die verzorgend zijn en op die manier een belangrijke sociale functie hebben.  De focus ligt in die gebieden vooral op kleinschalige units, aangevuld met een aantal grootschalige handelszaken.

De voorliggende aanvraag past binnen deze visie.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Bouwcode artikel 27:

De totale niet bebouwde ruimte (die ook niet ondergronds bebouwd werd) betreft circa 22 m² wat overeen komt met circa 8,7 % van het terrein. Dit betreft echter een verbetering ten opzichte van de vergunde 20 m² (circa 8 %) open ruimte. Bijkomend wordt er een groene patio van 8 m² toegevoegd. Dit brengt de totale bovengrondse onbebouwde ruimte tot circa 11,9 %. Ook dient er rekening gehouden te worden met de context van de omgeving waar de vele gelijkvloerse niet-woonfuncties over vergelijkbare bouwvolumes beschikken.

Gelet op het feit dat het gelijkvloers geen woonfunctie betreft, gelet op feit dat het een verbetering betreft ten opzichte van de vergunde toestand en gelet op de ligging in buurtwinkelgebied kan deze afwijking gunstig geadviseerd worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het netto-vloeroppervlakte van het gelijkvloers van de apotheek betreft circa 180 m². Achteraan beschikt de apotheek over een patio en buitenruimte, waardoor de verblijfsruimtes van voldoende daglichttoetreding en luchttoevoer voorzien worden. Dit wordt gunstig geadviseerd.

Vooraan het gelijkvloers wordt de inkom met 1,66 meter naar achter verplaatst, zodanig dat een volwaardig toegankelijke helling ontstaat. Dit wordt gunstig geadviseerd.

Het gedeelte van de kelder, horend bij de apotheek betreft een netto-vloeroppervlakte van circa 120 m². Dit wordt geheel als berging ingericht.

Visueel-vormelijke elementen

De gelijkvloerse gevelpui wordt bovenaan en aan de zijkant in zwarte graniet afgewerkt. Het gedeelte tussen de inkom van de woningen en de inkom van de apotheek wordt afgewerkt met groene tegels. Het nieuwe schrijnwerk wordt voorzien in wit gelakte aluminium. De dorpel en helling wordt afgewerkt in zwarte graniet. Dit wordt gunstig geadviseerd.

De zaakgebonden gevelreclame blijft beperkt tot subtiele, losse letters “APOTHEEK” boven de inkom. De invloed die deze kleinschalige letters op het totale gevelontwerp hebben, is beperkt.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Er moet een afgesloten ruimte voor afvalverzameling van minimaal 4 m² voorzien worden, welke voldoet aan artikel 26 van de bouwcode.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.