2022_CBS_07670 - Omgevingsvergunning - OMV_2022096490. Ferdinand Coosemansstraat 41. District Berchem - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          03/07/1933: toelating (1275#2216) voor verbouwingswerken aan feestzaal.

Vergunde / Geacht vergunde toestand

-          functie:

• gemeenschapsvoorziening (volkshuis met feestzaal);

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing met hoofdbouw van 2 bouwlagen onder schuin dak.

Bestaande toestand

-          functie:

• gemeenschapsvoorziening (jeugdhuis);

-          bouwvolume:

• volledig te slopen bestaand volume.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• meergezinswoning met 4 appartementen en fietsenkelder;
• 4 twee-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van respectievelijk 74 tot 112 m²;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen in gesloten bebouwing onder plat dak;
• gelijkvloerse bouwdiepte van 17 meter aan de rechter perceelgrens en 16 meter aan de linker perceelgrens;
• op de verdiepingen een balkon aan de voorgevel een terras aan de achtergevel;
• tuinberging met luifel tegen de rechter perceelgrens;

-          voorgevelafwerking:

• voorgevel in witte sierpleister met plint onderaan in blauwe steen;
• bovenste verdieping afgewerkt met zink als een daklaag;
• balkonnen aan de voorgevel in wit architectonisch beton
• zwart buitenschrijnwerk en zwarte stalen borstweringen;
• links van voordeur, toegang tot fietslift;

-          inrichting:

• open ruimte van circa 60 m2 waarvan circa 41 m2 als onverharde groene tuin.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen bestaand pand;

-          bouwen van een nieuwbouw meergezinswoning met 4 woongelegenheden;

-          bouwen van tuinberging tegen de rechter perceelgrens;

-          wijzigen scheimuren.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  • Het talrijkst hebben de woongebouwen in de omgeving een bouwdiepte van 9m voor het hoofdvolume met aansluitend een ‘entresolvolume’ over circa de helft van de breedte van het perceel.

Een bouwdiepte van 12 meter op verdiepingen 1 en 2 en 10 meter op verdieping 3 en een terras tot circa 14,5 meter en is bijgevolg niet kenmerkend.

• Het talrijkst hebben de woongebouwen in de omgeving bovenaan een daklaag.

De uitwerking van de bovenste laag kan hier bezwaarlijk een daklaag worden genoemd door het ontbreken van een kroonlijst, het voorziene uitpandige terras aan de voorgevel én achtergevel en de hoge uitwerking van deze laag. Dit is bijgevolg niet kenmerkend.

Indien de bovenste bouwlaag geen daklaag is, is het niet kenmerkend deze met een ander materiaal te bekleden. Zink is daarenboven als voorgevelbekleding niet kenmerkend als gevelafwerking.

• Uitpandige buitenruimte aan de voorgevel wordt het talrijkst in de omgeving enkel voorzien op de eerste verdieping in de vorm van een kleine ‘koningsbalkon’. Perceelbrede terrassen aan de voorgevel op elke verdieping én ter hoogte van de kroonlijst zijn bijgevolg niet kenmerkend in de omgeving;

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  Een bouwdiepte van 12 meter op verdiepingen 1 en 2 en 10 meter op verdieping 3 hindert de ideale daglichttoetreding van de aanpalenden.
• artikel 16 Technische uitsprongen:
  De leidingen en ventilatierooster van het ‘lucht ventilatiesysteem D’ bevinden zich op minder dan 2 meter van de linker perceelgrens.
• artikel 19 Tuinafsluitingen:
  De scheidingsmuren die omgevormd worden tot tuinafsluiting hebben een hoogte van circa 3,2 meter > 2,6 meter.
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  Er worden geen autostalplaatsen op eigen terrein voorzien.
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  • De enkelvoudige scheidingsmuur heeft langs de eigen zijde van de perceelgrens geen minimale dikte van 0,18 meter
  • Zowel de rechter als de linker scheidingsmuur beschikt niet over een minimale opstand van 0,3 meter ten opzichte van de hoogste aangrenzende dakvlakken.
• artikel 38 Groendaken:
  De delen van het dak tussen en rondom de technische installaties op het dak (PV-panelen en warmtepompen) wordt niet als groendak aangelegd conform punt §3 van dit artikel.
• artikel 39 Infiltratie- en buffervoorziening:
  Het is niet duidelijk of het gelijkvloerse terras natuurlijk afwaterend naar de tuin voorzien wordt.
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  De verticale afvoerbuizen in de voorgevel worden onderaan niet slagvast voorzien, conform punt §2 van dit artikel.

• artikel 43 Septische putten:

De inhoud van de septische put wordt niet verduidelijkt op de plannen. De inhoud van de septische put moet voorzien worden voor 12 gebruikersequivalenten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het perceel is gelegen in woongebied. Een meergezinswoning is vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De draagkracht van het perceel wordt overschreden door enerzijds de bouwdiepte van iedere bouwlaag en anderzijds door het feit dat alle parkeerplaatsen op de straat afgewend worden op een perceel dat voldoende breed is om alleszins een deel van de parkeerbehoefte op het eigen perceel te voorzien. Dit is niet aanvaardbaar.

De bouwdiepte van de eerste en tweede verdieping betreft 12 meter, wat achteraan verder uitgebreid wordt met een terras tot een totale bouwdiepte van circa 14,6 meter. Dit sluit onvoldoende aan bij het gabarit van de aanpalende gebouwen.

De bouwdiepte van de derde verdieping betreft 10 meter. Dit komt circa 0,5 meter dieper dan het gabarit van de hoogste bouwlaag van de rechts aanpalende meergezinswoning én sluit niet aan bij de linksaanpalende. Ook de voorziene terrassen zijn niet kenmerkend.

Visueel-vormelijke elementen

De derde verdieping wordt vooraan met een dakmateriaal afgewerkt. Er wordt echter geen enkele andere ontwerpmaatregel genomen om deze laag de uitstraling van een daklaag te geven.

De voorgevel wordt voorzien van balkons die bijna gevelbreed zijn. Dit is niet inpasbaar in deze omgeving waar balkons en voorgevelterrassen van deze schaal niet kenmerkend zijn.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het gelijkvloers appartement wordt voorzien van een leefruimte met een diepte van meer dan 9m. Hierdoor ontvangt de keuken onvoldoende licht. Ter hoogte van de keuken een koepel voorzien zou dit kunnen oplossen.

De ramen vooraan het gelijkvloerse appartement worden verdiepingshoog voorzien. Dit is aanvaardbaar voor een vitrineraam of raam van een gemeenschappelijke inkomhal. Voor ramen van de private delen van een appartement is dit echter niet kenmerkend. Het is kenmerkend in het straatbeeld dat de gevelplinten doorlopen onder de ramen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd 1 bezwaarschrift ontvangen, handelend over:

1. Het bespreken van het verlagen van een scheidingsmuur.

Evaluatie: Het al dan niet bespreken met de aanpalende staat los van de beoordeling van een omgevingsvergunning door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een omgevingsvergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke plichten.

Het bezwaar is ongegrond.

2. De vraag of voorliggende aanvraag rekening houdt met artikel 24 van de bouwcode.

Evaluatie: Bij de beoordeling van voorliggende aanvraag wordt vastgesteld dat deze verenigbaar is met artikel 24 van de bouwcode.

Het bezwaar is ongegrond.