2022_CBS_07679 - Omgevingsvergunning - OMV_2022096911. Langstraat 74. District Borgerhout - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          26/04/1961: toelating (179#5857) voor een verbouwing;

-          01/05/1930: toelating (1399#12064) voor veranderingswerken;

-          21/06/1928: toelating (1399#10592) voor het bouwen van een werk- en bergplaats.

Vergunde toestand

-          functie:

• hoofdgebouw: eengezinswoning met een gelijkvloerse winkelruimte;
• achterhuis: werkhuis/atelier;

-          bouwvolume:

• hoofdgebouw:

-          4 bouwlagen met zadeldak; 

-          bouwdiepte circa 10,5 m en kroonlijsthoogte circa 11,5 m;

• achterhuis:

-          1 verhoogde bouwlagen ter hoogte van de eerste verdieping met plat dak; 

-          bouwdiepte circa 8 m en kroonlijsthoogte circa 6,5 m;

• hoofdgebouw en achterhuis verbonden met doorgang op de eerste verdieping;
• open ruimte tussen de twee gebouwen en ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping van het werkhuis;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse verdieping: bruin parement;
• verdiepingen: gevelbepleistering.

Bestaande toestand

-          functie en bouwvolume overeenkomstig vergunde toestand, uitgezonderd van het hoofdgebouw volledig in gebruik als eengezinswoning;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse verdieping: bruin parement, deels grijsbruin geschilderd;
• verdiepingen: gevelbepleistering, grijsbruin geschilderd;
• blauwe hardstenen dorpels geschilderd;
• buitenschrijnwerk in antraciet aluminium;
• antraciet stalen borstweringen en traliewerk.

Nieuwe toestand

-          functie:

• hoofdgebouw: eengezinswoning;
• achterhuis: werkhuis/atelier;

-          bouwvolume:

• hoofdgebouw:

-          4 bouwlagen met zadeldak; 

-          bouwdiepte circa 10,5 m en kroonlijsthoogte circa 11,5 m;

• achterhuis:

-          2 bouwlagen met plat dak; 

-          bouwdiepte circa 8 m en kroonlijsthoogte circa 6,5 m;

• hoofdgebouw en achterhuis verbonden met doorgang op de eerste verdieping;
• patio tussen de twee gebouwen;
• dakterras ter hoogte van de 2de verdieping;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse verdieping: bruin parement, deels grijsbruin geschilderd;
• verdiepingen: gevelbepleistering, grijsbruin geschilderd;
• blauwe hardstenen dorpels geschilderd;
• buitenschrijnwerk in antraciet aluminium;
• nieuw buitenschrijnwerk ter hoogte van de achtergevel in olijfgroen aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de scheimuren;

-          aanleggen dakterras;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Er werden geen adviezen gevraagd.

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

de kamer in het souterrain vooraan (de voormalige winkel) heeft een vrije hoogte van 2,22 meter, de keuken in het souterrain heeft een vrije hoogte van 2,04 meter, de slaapkamer en de kitchenette op de derde verdieping hebben een vrije hoogte van 2,28 meter;

• artikel 27 Open ruimte:

de tuinzone is volledige verhard door het achterhuis en de tegels in het hof (op de plannen benoemd als ‘patio’);

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

de rechterscheimuur heeft geen opstand van 0,30 meter ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Er werd wel een grindstrook van 0,30 meter voorzien aan het groendak. Verder is het niet duidelijk in welk materiaal de scheimuur wordt opgehoogd. Dit dient te worden uitgevoerd in massief, ongeperforeerd materiaal.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van eengezinswoning blijft behouden en komt hiermee overeen met de kenmerkende woonfuncties in de Langstraat.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De plannen uit 1928 van de bouw van het achterhuis tonen dat dit achterhuis oorspronkelijk bestond uit een opgetilde eerste verdieping. De gelijkvloerse zone wordt momenteel ingericht als keuken/berging/toilet horende bij het werkhuis. Deze volume-uitbreiding maakt van een niet-kwalitatieve buitenruimte een kwalitatieve binnenruimte en is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

De overige werken situeren zich binnen het bestaande volume in functie van een beter intern ruimtegebruik. Bijgevolg wordt geoordeeld dat de draagkracht van het perceel, noch de omgeving wordt overschreden.

Visueel-vormelijke elementen

Aangezien het onduidelijk is in voorliggende aanvraag welke wijzigingen precies worden aangevraagd betreffende de voorgevel, worden al de voorgevelwijzigingen uitgesloten van de vergunning.

De voorgestelde materialisatie voor de achtergevel en het werkhuis in wit pleisterwerk en olijfgroen aluminium schrijnwerk is hedendaags en stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De plannen voorzien een dakterras ter hoogte van de tweede verdieping achteraan het hoofdgebouw. Dit dakterras wordt voorzien tot tegen de linker perceelgrens en op 1,90 meter van de rechter perceelgrens.

Aangezien de linker perceelgrens al een verhoogde scheimuur heeft en er voldoende afstand wordt voorzien tussen het dakterras en de rechter perceelgrens, wordt er geen bijkomende onaanvaardbare hinder gecreëerd ten opzichte van de aanpalenden.

Het dakterras zelf kan stedenbouwkundig gunstig beoordeeld worden.

Op de plannen wordt een bijkomende borstwering voorzien ter hoogte van de oversteek naar het achterhuis. Deze borstwering is nodig om het groene dak te gebruiken als terras, wat hinder veroorzaakt ten opzicht van de rechter aanpalende. Daarom wordt deze borstwering uitgesloten van de vergunning.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Bijkomende verharding in de patio wordt uitgesloten van vergunning.

2. De scheimuren dienen opgehoogd te worden in  massief, ongeperforeerd materiaal conform de bepalingen van artikel 34 van de bouwcode.

3. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.

4. De borstwering ter hoogte van de oversteek richting het achterhuis wordt uitgesloten van de vergunning.

5. Alle handelingen, werken en wijzigingen in verband met de voorgevel worden uitgesloten van de vergunning.

6. Alle handelingen, werken en wijzigingen op verdieping 3, welke strijdig zijn met de bouwcode, worden uitgesloten van de vergunning.

7. Alle handelingen, werken en wijzigingen met betrekking tot de hoogte van de keuken in het souterrain worden uitgesloten van de vergunning.

8. De ruimte van de voormalige winkel te voorzien als berging.

9. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten