2022_CBS_07697 - Omgevingsvergunning - OMV_2022059166. Heistraat 107. District Wilrijk - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          21/04/2022: proces-verbaal (11002_2022_15953_VPV) voor het opheffen van het proces-verbaal van 08/09/2014;

-          05/06/2015: vergunning (2015806) voor het regulariseren van een woning met 7 studentenkamers;

-          08/09/2014: proces-verbaal (WI/2014/VPV/0538) voor werken uitvoeren zonder vergunning;

-          30/12/2005: weigering (544#165) voor het bijbouwen van een slaapkamer op de tweede verdieping (regularisatie).

Vergunde toestand 

-          functie:

• studentenhuis
• 6 studentenkamers met een netto vloeroppervlakte van circa 19 m², 18 m², 16 m²,16 m², 16 m² en 15 m².

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak; 
• de achterbouw heeft eveneens 3 bouwlagen met een plat dak;
• de bouwdiepte bedraagt circa 12,80 meter;
• de kroonlijsthoogte bedraagt circa 10,70 meter;
• de hoogte van de achterbouw bedraagt circa 9,25 meter.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   

-          gevelafwerking:

• gevel in parementsteen;
• mansardedak in leien;
• kroonlijst tussen voorgevel en mansardedak;
• onderaan is de gevel afgewerkt met een plint.

Bestaande toestand

-          gevelafwerking:

• gevel is deels opgetrokken in parementsteen, wit geschilderd en deels bepleisterd in een witte kleur;
• de kroonlijst is verplaatst als dakrand van het mansardedak;
• onderaan is de gevel afgewerkt met een plint, zwart geschilderd;
• het buitenschrijnwerk is deels uitgevoerd in hout, grijs geschilderd en deels zwart geschilderd;

Nieuwe toestand

-          functie: 

• studentenhuis
• vermeerderen van het aantal studentenkamers van 6 naar 7;
• 7 studentenkamers met een netto vloeroppervlakte van circa 21 m², 19 m², 19 m², 18 m², 17 m², 15 m² en 15 m².

-          Gevelafwerking conform bestaande toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal studentenkamers van 6 naar 7;

-          doorvoeren van interne constructieve werken:

• doortrekken van de achterste trap tot alle niveau’s;
• verhogen van de vloer achteraan de eerste verdieping om de kamer eronder een minimale vrije hoogte te geven van 2,60 meter;
• slopen van de trap vooraan in het gebouw;
• voorzien van sanitair voor alle kamers.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 3 Heistraat en omgeving, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 29 juni 1992. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone a voor woningen.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan en het bijzonder plan van aanleg.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is niet in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode en wijkt af op volgend punt:

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  de vrije hoogte in de keuken bedraagt 2,59 meter in plaats van de gevraagde 2,60 meter;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  inrichtingsprincipes: bij fietsen die loodrecht geplaatst worden dient er een uitrijlengte van 1,70 meter voorzien te worden. De aanvraag voorziet 1,50 meter.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van pand met studentenkamers blijft behouden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De werken situeren zich binnen het bestaande volume. In 2015 is er een vergunning aangevraagd voor het regulariseren van 7 studentenkamers. Door een beperkte vrije hoogte in de achterste ruimte van het gelijkvloers is er toen een vergunning verleend voor 6 studentenkamers. De achterste ruimte diende ingericht te worden als fietsenstalling, de ruimte aan de straatzijde als gemeenschappelijke keuken. Met deze aanvraag wenst men de achterste ruimte op het gelijkvloers toch als keuken te voorzien. Hiervoor verhoogt men het plafond tot 2,59 meter. De voorste ruimte kan dan als studentenkamer ingericht worden. Voor de fietsen wordt ruimte voorzien in de inkomhal. Op de verdiepingen wordt de verticale circulatie anders georganiseerd zodat de bestaande studentenkamers ruimer worden. Alle studentenkamers krijgen eigen sanitair. Het voorstel is ruimtelijk aanvaardbaar. Er wordt geoordeeld dat de draagkracht van het perceel en de omgeving niet wordt overschreden.

Visueel-vormelijke elementen

In 2015 is er in voorwaarde opgenomen om het mansardedak af te werken met leien. Aan deze voorwaarde is voldaan. Wel is de kroonlijst verplaatst naar boven, als dakrand van het mansardedak. Hierdoor ontstaat er een onlogische indeling van de voorgevel. De kroonlijst dient zich te bevinden tussen de voorgevel en het dak, zoals kenmerkend bij panden met een gelijkaardige opbouw.

Verder is er bepleistering gebruikt om de overgang te maken tussen de voorgevel en het dak. Ook dit materiaal is storend in het gevelbeeld.

Het schilderen van de voorgevel en de elementen in natuursteen (dorpels en plint) wordt ook uitgesloten van vergunning zoals ook is opgenomen in de vergunning van 2015.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De vrije hoogte van de gemeenschappelijke keuken bedraagt 2,59 meter in plaats van de gevraagde 2,60 meter. Hierdoor wijkt de aanvraag af van artikel 21 van de bouwcode. Aangezien de werken nog uitgevoerd moeten worden is het mogelijk om een vrije hoogte van 2,60 meter te voorzien. Dit zal in voorwaarde opgenomen worden.

De fietsparkeerbehoefte voor 7 studentenkamers is 7 fietsplaatsen. Er worden 7 plaatsen voorzien. De ruimte achter de fietsen is maar 1,50 m terwijl die volgens artikel 29 van de bouwcode minstens 1,70 m moet zijn. In voorwaarde zal opgenomen worden om deze ruimte te vergroten.

De buitenruimte wordt voorzien als vuilberging.

In functie van gebruiksgenot van de buitenruimte én de keuken is dit niet aanvaardbaar.

In voorwaarde zal worden opgenomen de vuilberging te voorzien in de kelder.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De vuilberging te voorzien in de kelder en niet in de buitenruimte.

4. De vrije hoogte in de keuken te voorzien op minimum 2,60 meter zoals opgenomen in artikel 21 van de bouwcode.

5. De ruimte achter de fietsen te voorzien op minstens 1,70 m.

6. Alle handelingen, werken en wijzigingen aan de voorgevel worden uitgesloten van vergunning.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.