Op datum van 11 mei 2020 vroeg ISAK DJANASHVILI om het pand gelegen Falconplein 57, district Antwerpen, op te nemen in het vergunningenregister wegens vermoeden van vergunning.
Op 9 april 2021 besloot het college om het pand (bestaande uit één woonentiteit en met de functie wonen en detailhandel) wegens vermoeden van vergunning op te nemen in het vergunningenregister en de drie extra woongelegenheden, de wijzigingen aan de daklaag, het vervangen van houten schrijnwerk door PVC en het plaatsen van uitwendige rolluiken op het gelijkvloers niet op te nemen als vergund geacht in het vergunningenregister.
ISAK DJANASHVILI vorderde op 21 mei 2021 de schorsing en de vernietiging van deze beslissing bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen (hierna: RvVb).
De vordering tot schorsing werd verworpen met het arrest van 21 oktober 2021 met nummer RvVb-S-2122-0144.
Bij zijn arrest van 28 april 2022 met nummer RvVb-A-2122-0693 ging de RvVB over tot de vernietiging van deze beslissing wegens een gebrek aan een zorgvuldige beoordeling en motivering en beval zij het college om binnen een (orde)termijn van drie maanden, te rekenen vanaf de dag na de dag van de betekening van het arrest, een herstelbeslissing te nemen over het verzoek van ISAK DJANASHVILI.
Deze beslissing betreft de herstelbeslissing van het college naar aanleiding van het tussengekomen vernietigingsarrest van de RvVb.
De beoordeling gebeurde op basis van de volgende documenten:
Wegens een administratieve fout werd in de zitting van 12 augustus 2022 (2022_CBS_06583) niet de correcte herstelbeslissing voorgelegd aan het college. Het college beslist om het foutieve besluit in te trekken.
1. Bestaande juridische toestand
Geldende bestemmingsplannen:
Gewestplan:
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
Kadastrale gegevens:
Het pand, Falconplein 57 district Antwerpen, met kadastrale ligging (afd. 2) sectie B 590 F is kadastraal gekend als huis met één woongelegenheid.
Voor dit pand werden de volgende relevante vergunningen / toelatingen verleend:
- toelating van 29 juni 1885 voor verbouwingen
- toelating van 15 maart 1912 voor het veranderen van een raam in een deur
Het pand is aangeduid als vastgesteld bouwkundig erfgoed: Gekoppelde winkelhuizen in second-empirestijl.
Het pand is gelegen in het plangebied met een culturele, historische en/of esthetische waarde (CHE-gebied).
2.Bestaande feitelijke toestand
Omschrijving van de bestaande toestand:
Het pand betreft een rijwoning met vier bouwlagen onder een mansardedak en bestaat momenteel uit een winkel op het gelijkvloers, een appartement op verdieping 1, een appartement op verdieping 2, een appartement op verdieping 3 en een appartement in de daklaag.
Overtredingen:
Op 23 mei 2015 werd het pand gecontroleerd. Er is proces-verbaal opgesteld met stakingsbevel, het PV-nummer is AN.66.LB.066143/2017. Het PV werd bekrachtigd op 6 juni 2017. De volgende vaststellingen werden gedaan:
Enkel de gelijkvloerse verdieping was toegankelijk, de hoger gelegen verdiepingen niet.
Op de foto’s bijgevoegd aan het PV is zichtbaar dat er diverse constructieve werken aan de gang zijn. Zo zijn tijdelijke steunpalen aanwezig.
Op 27 juni 2017 werd het pand gecontroleerd. Een PV van ophef werd opgesteld met het nummer AN.66.LB.080881/2017. De uitbouw aan de straatzijde werd verwijderd. De laatst vergunde dakvorm werd hersteld.
Op 2 oktober 2017 is er een PV met het nummer AN.66.LB.121140/2017 opgemaakt waarbij bovengenoemd PV van ophef, met het nummer AN.66.LB.080881/2017, als onbestaande dient te worden beschouwd. Het dak is niet in de laatst vergunde dakvorm hersteld. Op het dakplan van 1885 zijn namelijk geen dakvlakvensters te zien.
Op 25 augustus 2017 werd het pand gecontroleerd. Een PV met stakingsbevel, met het nummer 11002_2017_4772 werd opgemaakt.
De woningen zijn als volgt gesitueerd:
Over de kelderverdieping werd genoteerd dat er op het moment van nazicht de fundamenten verstevigd worden met cementwerk.
De trappenhal werd afgewerkt met een betonnen trapconstructie.
Het PV van doorbreking van 4 september 2017, met het nummer 11002_2017_4940 spreekt over feiten van juni/juli 2017.
Er werd vastgesteld dat de werken aan de dakconstructie verder werden gezet. De huidige situatie van het dak komt niet overeen met de vergunde toestand van 26 juni 1885, noch met de toestand gekend zoals in 2009 en 2013 (Google Streetview).
Op 8 november 2017 is een PV van doorbreking, met het nummer AN/66.LB.138319/2017, opgesteld. De werken in de badkamer van de woongelegenheden op de eerste en tweede verdieping werden verdergezet, niettegenstaande het schriftelijk/mondeling bevel tot onmiddellijke staking van de werken in functie van het wijzigen van het aantal woongelegenheden op de eerste, tweede en derde verdieping op 25 augustus 2017 (AN.66.LB.119830/2017). De uitgevoerde werken aan de badkamers allen niet onder de toegestane uit te voeren werken van de stedenbouwkundig inspecteur op 17 oktober 2017.
Het voorwerp
De aanvraag betreft de vraag tot opname in het vergunningenregister van een constructie met de functie van detailhandel op het gelijkvloers en wonen met 3 woonentiteiten op de eerste, tweede en derde verdieping. De aanvrager baseert zijn aanvraag op het onweerlegbaar vermoeden van vergunning voor constructies waarvan kan worden aangetoond dat ze vóór 22 april 1962 werden opgericht.
Wat de bestaande wooneenheid op de vierde verdieping betreft, erkent de aanvrager dat hij deze recent gemaakt heeft. Voor deze wooneenheid baseert hij zich dan ook niet op een vermoeden van vergunning uit de VCRO. Voor de duidelijkheid sluit het college deze wooneenheid uit van het vermoeden van vergunning.
De bewijsvoering
Het college onderzoekt de aanvraag door een evaluatie te maken:
1. Evaluatie van de bij de stad Antwerpen beschikbare informatie
Volgens het KBO is zeker sinds 1992 een handelszaak aanwezig.
Volgens de kadastrale gegevens dateert de ingebruikneming van het gebouw van voor 1919.
Uit de kadastergegevens blijkt dat, vóór 22 april 1962, slechts 1 woning aanwezig was.
Tussen 1947 en 1959 waren er drie gezinnen gelijktijdig ingeschreven, tussen 1960 en 1969 twee gezinnen en van 1970 tot en met 1977 was er één gezin ingeschreven. Van 1978 tot en met 2018 zijn er geen inschrijvingen geweest in het pand.
De gegevens uit deze historische bewonerskaarten zijn echter weinig representatief. De periode vanaf 1947 werd immers gekenmerkt door woningnood ten gevolge van de Tweede Wereldoorlog. De gelijktijdige bewoning is van korte duur en wordt niet gestaafd/bevestigd door andere bewijsmiddelen (cfr. RvVb 28 april 2022, nr. RvVb-A-2122-0691).
Er komen ook meermaals dezelfde personen voor op deze bevolkingskaart:
De bewonerskaarten leveren dus geen voldoende bewijs dat het pand vóór 22 april 1962 bestond uit drie woonentiteiten.
In de meest kenmerkende periode (vanaf 1970), en het dichtst bij de datum van de inwerkingtreding van het gewestplan, was er maximaal één gezin gelijktijdig ingeschreven.
Na de inwerkingtreding van het gewestplan tot en met de vergunningsplicht op het wijzigen van het aantal wooneenheden zonder verbouwing (1 mei 2000) zijn er geen gezinnen meer ingeschreven. Gezien er geen inschrijvingen hebben plaatsgevonden in deze periode kan dit duiden op leegstand of wijziging van de functie.
Aan de hand van foto’s vanuit het archief, gedateerd op 22 september 1987, is vastgesteld dat er aan het gebouw spandoeken hingen. De spandoeken blokkeerden twee van de drie ramen van de 1ste en 2de verdieping en gedeeltelijk twee van de drie ramen van de 3de verdieping. Deze spandoeken waren ook aanwezig tijdens het opmaken van het schattingsverslag van 1 juli 1993 (zie: infra). Gezien de spandoeken niet lichtdoorlatend waren, kan er worden vastgesteld dat de 1ste, 2de en mogelijks de 3de verdieping tussen zeker 1987 en 1993 niet in gebruik waren als woonruimte. Dit komt overeen met de gegevens van de woonkaarten en de mogelijkheid om de 1ste en 2de verdieping te gebruiken als berging, zoals omschreven staat in de huurcontracten (zie: infra).
Uit foto’s van Google Streetview blijkt dat er in september 2013 en mei 2019 een handelszaak aanwezig was.
Wat de vormgeving van de daklaag betreft, bewijst de aanvrager niet dat deze in de huidige staat bestond vóór 22 april 1962, noch vóór 9 november 1979.
Uit de foto’s van Google Streetview blijkt immers dat de daklaag recent is aangepast.
In mei 2017 is zichtbaar dat er een uitbouw is geplaatst op de daklaag. Deze wijziging werd vastgesteld in het PV van 23 mei 2015.
Op het PV van 25 augustus 2017 is zichtbaar dat de dakuitbouw terug is verwijderd. Dit is ook terug te zien op de foto’s van Google Streetview van 2019. De afbraak van de uitbouw van de daklaag ging gepaard met nieuwe wijzigingen aan de daklaag:
Het dak is volledig vernieuwd in 2017, en dateert niet van vóór 22 april 1962, noch van vóór 9 november 1979.
Deze wijziging van de vormgeving van de daklaag is vergunningsplichtig overeenkomstig artikel 4.2.1, 1°, c) VCRO. Deze werkzaamheden werden echter uitgevoerd zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen.
Het dak, inclusief dakvorm, dakbedekking en dakramen, wordt uitgesloten van opname in het vergunningenregister.
Uit de vaststellingen van de diverse PV’s blijkt dat er recent meerdere wijzigingen hebben plaatsgevonden:
De aanvrager brengt geen enkel bewijs bij dat deze wijzigingen plaatsvonden vóór 22 april 1962, noch vóór 9 november 1979.
De wijzigingen vonden immers plaats tijdens het opmaken van de processen verbaal.
De volgende werkzaamheden zijn evenwel vergunnings-, dan wel meldingsplichtig:
De vergunningsplicht voor deze wijzigingen aan de voorgevel van het pand, gelegen in CHE-gebied en opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, volgt uit artikel 5.3. van de bouwcode, dat bepaalt:
“Voor gebouwen, die opgenomen zijn in CHE-gebied, in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, gebouwen in beschermde stads- en dorpszichten en/of gebouwen in beschermde landschappen, is het veranderen van het schrijnwerk en het wijzigen van de zij- en achtergevel, in het bijzonder het afkappen van de gevelafwerking, meldingsplichtig voor zover deze handelingen geen stabiliteitswerken, wijziging van het fysieke bouwvolume en/of andere vergunningsplichtige werken inhouden. Om het schrijnwerk en de gevelafwerking van historisch waardevolle gebouwen te beschermen, legt de bouwcode een meldingsplicht op voor de werken aan de zij- en achtergevel die op basis van het besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van handelingen waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning nodig is, voorheen volledig vrijgesteld waren van vergunning voor zover deze niet in combinatie met stabiliteitswerken en wijziging van het fysieke bouwvolume werden uitgevoerd. Gelijkaardige werken aan de voorgevel zijn steeds vergunningsplichtig.”
2. Evaluatie van de door de aanvrager bijgevoegde bewijsmiddelen en motivatie
Zoals hierboven reeds aangegeven (cfr. supra) zijn deze historische bevolkingsgegevens weinig representatief. Deze tonen niet het bestaan van drie woongelegenheden vóór 22 april 1962 (of 9 november 1979) aan.
Elk pand in Antwerpen (en daarbuiten) kent zijn eigen geschiedenis en eigen wijzigingen. De uitspraak dat een naburig pand een meergezinswoning is, heeft geen betrekking op het pand van de aanvraag.
Het bestaan van drie woongelegenheden voor 22 april 1962 (of 9 november 1979) wordt niet bewezen. Bovendien vonden er recent wel nog onvergunde vergunningsplichtige werkzaamheden plaats m.b.t. het pand (cfr. supra).
Er werden geen bewijsstukken aangeleverd dat de politie is langs geweest en deze vaststelling heeft gedaan. De toestand van 2019 heeft bovendien onvoldoende bewijskracht voor de toestand voor 22 april 1962 (of 9 november 1979).
De aanvrager vroeg specifiek naar de aansluitingen in de periode van 1947 tot en met 1959. Fluvius heeft het volgende doorgegeven:
De mail van Fluvius is geen bewijs dat het aantal aangevraagde wooneenheden van voor 22 april 1962 (of 9 november 1979) bestond. Het feit dat er één gas- en één elektriciteitsmeter aanwezig zijn, duidt er eerder op dat het pand voorheen niet was opgesplitst in verschillende entiteiten.
Een aangeleverde getuigenverklaring, gedateerd op 19 augustus 2020 te Antwerpen, doorgestuurd als dossierstuk op 5 oktober 2020, geeft aan dat de getuige het pand heeft gekend vanaf 17 mei 1965 en mede-eigenaar was vanaf 27 juli 1965 tot 31 juli 1981. De getuige verklaart dat er nooit constructieve veranderingswerken zijn uitgevoerd. De indeling van het pand is onveranderd gebleven zoals het was in het jaar 1940 tot de verkoop in 1981. De precieze indeling wordt niet besproken in deze verklaring.
In een tweede versie van de getuigenverklaring, gedateerd op 9 oktober 2020 te Antwerpen, doorgestuurd op 18 januari 2021, geeft dezelfde getuige opnieuw aan dat hij het pand kende vanaf 17 mei 1965, mede-eigenaar was van 27 juli 1965 tot en met 31 juli 1981. Er zijn nooit constructieve veranderingswerken uitgevoerd. De indeling was als volgt: Gelijkvloers een handelszaak, daarboven drie woongelegenheden en een zolderverdieping. De indeling is onveranderd gebleven zoals het was in 1940 tot de verkoop in 1981.
De getuigenverklaring kon niet worden geverifieerd gezien de getuige na het afgeven van de verklaring is komen te overlijden op 4 juni 2021.
Een niet-geverifieerde getuigenverklaring kan niet worden meegenomen als een voldoende bewijskrachtig element in de beoordeling van de aanvraag. Bovendien kan deze getuigenverklaring evenmin geïnterpreteerd worden in het licht van de andere bewijsmiddelen, omdat deze evenmin overtuigend zijn.
Als bewijs voor het aantal wooneenheden werden foto’s van de badkamers en keukens in het pand opgevraagd. Alle vier de keukens en badkamers konden aan de hand van gebruikte materialen niet worden gedateerd als aanwezig voor 22 april 1962 (of 9 november 1979).
De foto’s betreffen de gerenoveerde keukens en badkamers waarin wordt gesproken in de offerte van 18 augustus 2016. In het PV van 25 augustus 2017 is zichtbaar dat deze keukens en badkamers op dat moment in aanbouw waren. Met de recente foto’s van de keukens en badkamers wordt dus niet bewezen dat de aangevraagde woongelegenheden reeds vóór 22 april 1962, dan wel 9 november 1979 aanwezig waren.
Een offerte, in de Franse taal gedateerd op 18 augustus 2016, werd aangeleverd als bewijs voor het aantal wooneenheden. De offerte betreft onder andere het renoveren van vier douchecellen en vier keukens. De offerte betreft verder:
Hoewel er geen bewijzen zijn aangeleverd door de aanvrager dat deze werken daadwerkelijk hebben plaats gevonden (factuur of betaalbewijs) is aan de hand van beelden van Google Streetview (2017) en de verschillende processen-verbaal zichtbaar dat er werken hebben plaatsgevonden aan het gebouw.
In de aangeleverde offerte is vermeld dat er meerdere vergunnings- (dan wel meldings-) plichtige werken worden uitgevoerd. [SJ2] De volgende wijzigingen zijn vergunnings- of meldingsplichtig gezien het pand is gelegen in het CHE gebied en het een bouwkundig erfgoed betreft:
Bovengenoemde wijzigingen worden uitgesloten van opname in het vergunningenregister.
Er zijn drie (Franstalige) contracten aangeleverd:
Uit de niet geregistreerde huurcontracten kan worden gehaald dat het gelijkvloers van 1994 tot 2004 commercieel is uitgebaat. Het gebruik van de 1ste en 2de verdieping zijn niet duidelijk vast te stellen aan de hand van de huurcontracten, deze konden zowel als woning of als berging gebruikt worden door de huurder van het gelijkvloers.
De aangeleverde huurcontracten leveren alleszins geen bewijs dat het aantal gevraagde woningen van drie voor 22 april 1962 (of 9 november 1979), aanwezig waren.
Bijkomend zijn fragmenten vanuit een hypothecaire akte meegestuurd. De akte staat gedateerd op 30 juli 1993. Het gaat om het pand omschreven als “een handelshuis op en met grond en aanhorigheden, gestaan en gelegen te Antwerpen, Falconplein 57”. De akte doet verder geen uitspraak over de indeling van het pand. Gezien de akte in 1993 is opgemaakt, is de akte geen bewijs voor de bestaande toestand voor 22 april 1962 (of 9 november 1979).
Een schattingsverslag, gedateerd op 1 juli 1993, omschrijft het pand als een “handels- en opbrengsteigendom met 3 verd. en zolderverd., op en met grondgesloten bebouwing”. De verdiepingen worden omschreven als:
Over de bewoning zijn de volgende details meegegeven: “het pand is in gebruik door huurder”.
Toegevoegd is een zwart-wit foto (of zwart-wit in gescand) van de voorgevel, en plannen van de indeling van het pand.
De bovenliggende verdiepingen zijn volgens de toegevoegde plannen enkel bereikbaar vanuit het commercieel gelijkvloers.
Gezien het schattingsverslag van 1 juli 1993 dateert, kan dit niet worden meegenomen als bewijs voor de toestand van voor 22 april 1962 (of 9 november 1979).
Aan de hand van het schattingsverslag van 1993, de plannen van de huidige toestand, de offerte van de werken in 2016 en foto’s van de trappen werd vastgesteld dat de trappenhal volledig werd vernieuwd. De locatie en vorm van de trappen zoals deze zich in de huidige toestand bevinden, komen niet overeen zoals opgetekend op de plannen behorend bij het schattingsverslag van 1993. Dit wordt ook bevestigd door het PV van 23 mei 2017.
Gezien het verplaatsen van een trap gepaard gaat met constructieve werken (verplaatsen openingen in de vloeren) is deze wijziging minstens meldingsplichtig.
Het wijzigen en verplaatsen van de trappenhal wordt uitgesloten van opname in het vergunningenregister.
Conclusie
Er is voldoende bewijs om één woning op te nemen als de vergund geachte situatie.
Er is geen enkel bewijs voorhanden dat bewijst dat de drie woongelegenheden op de verdiepingen 1, 2 en 3 reeds voor 22 april 1962 (of 9 november 1979) aanwezig waren. Deze woningen worden dus uitgesloten van opname in het vergunningenregister.
Hetzelfde geldt voor de bovenste woning in de daklaag (ook erkend door de aanvrager).
De recent uitgevoerde werkzaamheden worden eveneens uitgesloten uit het vergunningenregister.
Uit de bewijsmaterialen blijkt dat de constructie, inclusief de functie van detailhandel en wonen met één woonentiteit in aanmerking komen voor opname in het vergunningenregister wegens vermoeden van vergunning met uitzondering van (zoals in rood aangegeven op de plannen):
Iedere constructie waarvan aangetoond is dat ze gebouwd werd voor 22 april 1962 ofwel tussen deze en voor de eerste invoering van het gewestplan (3 oktober 1979, van kracht 9 november 1979), dient te worden opgenomen in het vergunningenregister als “vergund geacht” in toepassing van artikel 5.1.3. §1 en §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke ordening.
Volgens de vaste rechtspraak van de Raad voor Vergunningsbetwistingen (ook reeds bevestigd door de Raad van State – zie: o.a. RvS 30 juni 2020, nr. 247.951) zijn verbouwingswerken met het oog op het wijzigen van het aantal wooneenheden steeds vergunningsplichtig geweest conform artikel 44, §1 van de Stedenbouwwet van 22 april 1962, waardoor – om een beroep te kunnen doen op een vermoeden van vergunning m.b.t. deze werkzaamheden – aangetoond moet worden dat deze werkzaamheden:
Het college is bevoegd in het kader van de opmaak van het vergunningenregister en de actieve onderzoeksplicht in toepassing van artikel 5.1.3 §1 en §2, en artikel 7.6.2. §1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
Het college beslist het besluit van 12 augustus 2022 (2022_CBS_06583) in te trekken.
Het college neemt kennis van de opname van de constructie Falconplein 57, district Antwerpen, inclusief de functie van detailhandel en wonen met één woonentiteit, in het vergunningenregister wegens vermoeden van vergunning, met uitsluiting van (zoals in rood aangegeven op de plannen):
Het college geeft opdracht aan:
Dienst | Taak |
SW/V/SV | Een duplicaat van deze beslissing te bezorgen aan het kadaster voor eventuele aanpassing van de kadastrale gegevens. |
SW/V/SV | Een duplicaat van deze beslissing te bezorgen aan maatschappelijke veiligheid/ stadstoezicht (MV/ST) voor eventueel verder gevolg. |
SW/V/SV | Een duplicaat van deze beslissing te bezorgen aan maatschappelijke veiligheid/ bestuurlijke handhaving (MV/ BH)voor eventueel verder gevolg. |
SW/V/SV | Een duplicaat van deze beslissing te bezorgen DL/huisnummering voor eventuele aanpassing van de gegevens. |