2022_CBS_07659 - Omgevingsvergunning - OMV_2022060993. Keistraat 7, Leguit 4-6. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: Stadsmagazijn:

https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/4222;

-          01/10/2004: vergunning (20042614) voor het maken van een uitgang voor de ruien;

-          06/03/2002: vergunning (20013463) voor het renoveren van stadsmagazijn tot wijkcentrum;

-          17/07/1981: beschermd als monument: Stadsmagazijnen:

https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/5073.

Vergunde / Geacht vergunde toestand

-          functie: industrie en bedrijvigheid - loodsen en pakhuis behorende tot het voormalige stadsmagazijn;

-          bouwvolume:

• drie bouwlagen onder zadeldak met puntgeveltjes;
• aangrenzende pakhuizen met 2 bouwlagen onder zadeldak;
• ter hoogte van de straatzijde (Leguit) bevinden zich enkele annexen (1 bouwlaag);

-          gevelafwerking:

• beschilderde baksteenbouw met detaillering in natuursteen;
• arduinen plint;
• houten buitenschrijnwerk en inrijpoort;
• pannen dak (rode kleur);

-          inrichting:

• langgerekte binnenplaats over de volledige lengte geflankeerd door een ondiepe vleugel;
• volledig verharde open ruimte met toegang tot de ruien.

Bestaande toestand

-          functie: gemeenschapsvoorziening;

-          binnenkoer over een lengte van circa 47 m voorzien van een luifelconstructie;

-          doorgevoerde constructieve werken aan interieur en gevels;

-          daken voorzien van enkele dakvlakvensters;

-          zadeldak ter hoogte van de 4 middentraveeën beschikt niet over puntgeveltjes.

Nieuwe toestand

-          functie: gemeenschapsvoorziening;

-          bouwvolume:

• loodsen en pakhuis ongewijzigd;
• aantal bouwlagen en dakvorm ongewijzigd;
• gewijzigde voetafdruk annexen; 

-          gevelafwerking:

• materialen pakhuis conform vergunde toestand;
• nieuwe gevelinvulling loodsen in hout (vergrijsd of afgewerkt volgens originele kleurstelling);
• annex zijde Oudemansstraat in vergrijsd hout;
• annex zijde Leguit 6A in prefabbeton en hout;

-          inrichting conform vergunde toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van industrie en bedrijvigheid naar gemeenschapsvoorziening;

-          slopen van de bestaande annexen en bouwen van 2 nieuwe (fietsenberging en onthaalpaviljoen);

-          verwijderen van invulling van de oorspronkelijk open loodsen en het voorzien van een nieuwe gevelafwerking;

-          herstellen van het gevelbeeld van het gesloten pakhuis (materiaalgebruik en kleurstelling naar historisch model);

-          verwijderen van de niet vergunde luifel in de binnenstraat;

-          open werken van het binnengebied en heraanleggen van de verharding;

-          doorvoeren van constructieve wijzigingen aan de gevels, het dak en het interieur;

-          wijzigen van de scheidingsmuren;

-          isoleren van het dak.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel 5: zone voor centrumfuncties - publieksgerichte gebouwen (ce5).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgende punten:

• artikel 9:
  Er wordt een hemelwaterput geplaatst van 15000 l, dit in tegenstelling tot de maximaal toegelaten 10000 l;
• artikel 10:
  Er wordt geen infiltratievoorziening geplaatst. De aanvrager vraagt een afwijking.

-      Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag heeft betrekking op werken, wijzigingen en/of handelingen aan een constructie in opdracht van de overheid waarbij afgeweken wordt van de verordening. Bijgevolg werd het advies van Inter, een door de Vlaamse Regering erkende instantie, met betrekking tot de toegankelijkheid van deze wijzigingen opgevraagd door de aanvrager. Het gunstige advies werd als bijlage toegevoegd aan dit dossier.

Algemene bouwverordeningen

-      Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  Gesprekslokalen 1, 2 en 3 (benedenverdieping) beschikken niet over een rechtstreekse toevoer van zicht, licht en lucht;
• artikel 38 Groendaken:
  Het nieuwe onthaalpaviljoen heeft een dakoppervlakte groter dan 20 m² en werd niet voorzien van een groendak.

Sectorale regelgeving

-      MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-      Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-      Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 16/6/2022
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-      Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Strijdig met de verordening hemelwater wordt er geen infiltratievoorziening voorzien. Door de aanwezigheid van de ruien worden de werken in de ondergrond erg bemoeilijkt waardoor een afwijking wordt gevraagd. De vraag tot afwijking wordt op basis van deze aangeleverde argumentatie aanvaard.

Strijdig met de verordening hemelwater wordt een hemelwaterput voorzien van 15.000 liter i.p.v. de maximaal toegelaten 10.000 liter. De vraag tot afwijking wordt op basis van de aangeleverde motivatienota, waaruit blijkt dat een groter gebruik gerechtvaardigd is, aanvaard.

Strijdig met de bouwcode beschikken niet alle gesprekslokalen over rechtstreeks zicht. Omwille van privacy-redenen werden deze niet aan de buitengevel voorzien. Aangezien deze lokalen geen langdurig gebruik zullen kennen kan omwille van deze argumentatie een afwijking worden toegestaan. In voorwaarde zal worden opgelegd deze ruimten te voorzien van een mechanische ventilatie.

Functionele inpasbaarheid

Het betreft de herinrichting van een reeds bestaande kantoorruimte.  De beleidsnota Ruimtelijke Economie beoogt een slimme verweving van kantoren in het stedelijk weefsel. De stedelijke dienst Business en innovatie geeft dan ook een gunstig advies op voorwaarde dat de toegang en bereikbaarheid van de ruien wordt besproken met Werkmaat. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. De geplande werken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een site die integraal beschermd is als monument. De aangevraagde ingrepen werden voorafgaand op het indienen van de vergunningsaanvraag besproken met het agentschap Onroerend Erfgoed. Het ontbreken van een advies van het agentschap impliceert dat de aanvraag tegemoet komt aan de vooropgestelde adviezen.

Milieutechnische aspecten

De aanvraag betreft de restauratie en herinrichting van een bestaand kantoorgebouw waar Payoke gevestigd is en zal blijven. De site beschikt momenteel over een melding, daterend van 2007 (2007178), voor de lozing van huishoudelijk afvalwater en een polyvalente zaal. Mogelijks dient deze geactualiseerd te worden (verwarming, airco, warmtepomp,….).

Aspecten i.v.m. groen.

De groendienst geeft een gunstig advies en meldt dat de nieuw aan te planten bomen voldoende ondergrondse volume moeten krijgen en voldoende water/voeding moeten kunnen ontvangen. In haar advies lijst ze maatregelen op ter bescherming van de bestaande boom en de nieuwe bomen. Deze maatregelen worden als voorwaarde van de vergunning overgenomen.

Het nieuwe onthaalpaviljoen is, strijdig met de bouwcode, niet voorzien van een groendak. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan en zal in voorwaarde worden opgelegd.

Archeologische aspecten

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven 300 m² (1 140 m²) en een ingreep boven 100 m² (ca.  500 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd ingediend door GATE en waarvan het agentschap Onroerend Erfgoed op 16/06/2022 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/22672) akte van nam. Het programma van maatregelen beval een vervolgonderzoek in de vorm van een opgraving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag is op enkele punten strijdig aan de verordening toegankelijkheid. Inter, die voorafgaand om advies werden gevraagd gaf een gunstig advies waarbij omwille van de historische context op enkele punten een afwijking werd toegestaan. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies gevolgd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

Het oude stadsmagazijn doet reeds dienst als opvang- en begeleidingscentrum voor slachtoffers van mensenhandel. Er is geen uitbreiding van het volume, dus is de parkeerparagraaf niet van toepassing.

Voor de personeelsleden wordt een overdekte fietsenberging voorzien. Dit wordt geapprecieerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Het dak van het nieuwe onthaalpaviljoen moet aangelegd worden als groendak.

3. De gesprekslokalen die niet gelegen zijn aan een buitengevel moeten voorzien worden van een mechanische ventilatie.

4. De toegang en bereikbaarheid van de ruien moet besproken worden met “Werkmaat”.

5. Volgende voorwaarden uit de bekrachtigde archeologienota zijn strikt na te leven:

- De bouwheer voert het programma van maatregelen, nl. een opgraving, uit conform de bepalingen uit de opgestelde archeologienota (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/22672).

- De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@antwerpen.be).

- De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

6. De exploitant gaat na of de bestaande melding (AN2007/178) nog steeds voldoet aan de huidige activiteiten en vraagt indien nodig een nieuwe melding aan.

7. Bij een te behouden boom moeten volgende zaken in acht genomen worden:

-          In het ontwerp van de gebouwen en de volledige infrastructuur errond, mag er niets voorzien worden waardoor de wortels of kroon van de boom onaanvaardbaar moeten beschadigd worden, noch nu, noch in de toekomst. Praktisch gezien wil dit zeggen dat het ontwerp niet mag leiden tot noodzaak om:

-          Het bestaande maaiveld af te graven of op te hogen in de wortelzone van de te behouden boom;

-          Graafwerken uit te voeren waarbij wortels dikker dan 5 cm moeten doorgestoken worden en/of waarbij 20 % van het totale wortelpakket moet verwijderd worden;

-          Het bestaande doorwortelbaar volume van de bomen te verminderen;

-          De boom drastisch te snoeien. (D.w.z. hoger opkronen dan het huidig eindbeeld of toppen of kandelaren of verwijderen van takken dikker dan 8cm).

-          Als er werken (zowel bouwwerken, als werken aan de infrastructuur errond) worden uitgevoerd, moet de te behouden boom beschermd worden. Zowel wortels, als stam, als kroon moeten beschermd worden.

Afhankelijk van de ruimte rond de boom en de opdracht zijn er globaal gezien twee mogelijkheden:

-          Er is voldoende ruimte om de boom, inclusief de volledige wortelzone volledig af te sluiten en er moeten in die zone geen werken uitgevoerd worden: dan moeten er werfhekkens geplaatst die aan elkaar vast gemaakt zijn, zodat ze niet, of in ieder geval moeilijk, te verplaatsen zijn. De grootte van de wortelzone wordt idealiter bepaald door onderzoek; als onderzoek om een of ander reden niet kan, moet men ervan uitgaan dat de wortelzone bij niet zuilvormige bomen even groot is als de diameter van de kroonprojectie + 2m. Bij zuilvormige bomen is de straal van de wortelzone gelijk aan 12 x de diameter van de stam op 1,00 m hoogte. In die volledig afgebakende zone mag niets gebeuren. (Niet graven, niet stockeren, geen afvalwater of spoelwater lozen, …)

-          Er is onvoldoende ruimte om de boom, incl. volledige wortelzone, volledig af te sluiten, of er dienen werken uitgevoerd te worden in die zone: dan moeten er beschermingsmaatregelen op maat genomen worden, zodat de ruimte onder de boom toch geheel of gedeeltelijk kan gebruikt/bewerkt worden zonder dat er schade berokkend wordt. Enkele voorbeelden van maatregelen zijn:

-          Het gebruiken van rijplaten om bodemverdichting door machines te voorkomen. Het type rijplaat (staal of kunststof) moet afgestemd zijn op de belasting.

-          Het stockeren enkel voorbehouden voor licht materieel, op rijplaten.

-          Het voorzien van een beluchtings- en bevloeiingssysteem onder de rijplaten voor een werfweg of stockageplaats als deze langer dan drie weken in een groot deel (meer dan 20 %) van de wortelzone komt te liggen. 

-          Het handmatig uitvoeren van graafwerken tot op minstens 1m uit de stam. Verderop mag een machine ingezet worden, maar er moet begeleiding zijn van handwerk.

-          Het afkasten van de stam, incl. de bredere stamvoet, indien er regulier verkeer zal zijn langs de boom. Tussen de boom en de afkasting moet een schokdemper, zoals bijv. autobanden of een drainagebuis, worden voorzien.

-          Het preventief snoeien van lichte takken (diameter kleiner dan 8 cm) om aanrijschade te voorkomen. Het snoeien wordt bij voorkeur uitgevoerd door een gecertificeerd boomverzorger.

-          Het afbakenen van dikke (diameter groter dan dan 8 cm) laaghangende takken om te voorkomen dat er aanrijschade veroorzaakt wordt.

-          Enkele beschermingsmaatregelen moeten altijd genomen worden, zowel voor bomen die geheel zijn afgesloten als die gedeeltelijk zijn afgesloten.

-          Het geven van water aan alle bomen die in de invloedssfeer van een droogzuiging staan (dus mogelijks ook de bomen van een naburige eigendom) om uitdroging van de wortelzone te voorkomen, tenzij bodemonderzoek zou uitwijzen dat dit niet nodig is.

-          Het voorzien van een voldoende hoge bouwkraan om schade aan het bovenste deel van de kroon te voorkomen. Als de kraan ronddraait met een last eraan, mag niets de top van een boom raken. De aannemer mag ook geen snoeiwerken uitvoeren om ruimte te krijgen voor een kraan of voor om het even welke machine of stelling of …

-          Het is aangewezen, zeker voor complexe werven, om voor de nodige onderzoeken en voor het opstellen van beschermingsmaatregelen op maat, een gecertificeerd boomverzorger te raadplegen.

-          Bij het aanplanten van een nieuwe boom moeten volgende zaken in acht genomen worden:

-          Voor elke straatboom moet er voldoende ondergrondse volume worden voorzien volgens het bomenplan 2.0.

-          Het aspect duurzaamheid moet nagestreefd worden.

-          Voor de nieuwe boom moet een groeiplaats voorzien worden die ondergronds voldoende geschikt doorwortelbaar volume heeft om zijn natuurlijke grootte en leeftijd te kunnen halen, en waar er ook bovengronds voldoende ruimte is voor zijn natuurlijke grootte.

-          Duurzame vergroening kan verder gerealiseerd worden door middel van waterdoorlatende verharding, gevelgroen en lokale infiltratie van hemelwater (bijvoorbeeld door koppeling van de regenwaterafvoer van daken op plantvakken).

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten