Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2021157614 |
Gegevens van de aanvrager: | NV IBENS met als adres Marialei 11 bus 1 te 2018 Antwerpen |
Gegevens van de exploitant: | Ver.OCMW Zorgbedrijf Antwerpen (0809699184) met als contactadres Ballaarstraat 35 te 2018 Antwerpen |
Ligging van het project: | Ruggeveldlaan 3-41, Burgemeester De Boeylaan 2 te 2100 Deurne (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 31 sectie B nrs. 246Z6, 246Y6, 246V6, 246R6, 246S6, 246W6, 246T6, 249T, 249N, 249M, 249P, 249R en 249S |
waarvan: |
|
- 20211108-0086 | afdeling 31 sectie B nrs. 246Z6, 249N, 249S, 249M, 246Y6, 249T, 246W6, 246S6, 249P, 246R6, 246V6, 246T6 en 249R (De Tol) |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen, Exploitatie van ingedeelde inrichtingen of activiteiten |
Voorwerp van de aanvraag: | het bouwen en exploiteren van een woonzorgcentrum met 122 kamers, 36 assistentieflats en een dienstencentrum |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- kwaliteitskamer van 9 november 2021;
- Groenplan Deurne, in mei 2021 goedgekeurd door de stad Antwerpen en district Deurne;
- ontwerpend onderzoek door Atelier Stadsbouwmeester.
Huidige toestand
- functie: woonzorgcentrum met 40 assistentiewoningen en een dienstencentrum;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Gewenste toestand
- functie: woonzorgcentrum met 122 kamers, 36 assistentieflats en een dienstencentrum;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- bouwen van een woonzorgcentrum met 122 kamers, 36 assistentieflats en een dienstencentrum;
- slopen van de bestaande gebouwen op het terrein;
- aanleggen van het parklandschap;
- inrichten van een ondergrondse parkeergarage;
- exploiteren van een woonzorgcentrum en assistentiewoningen.
Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten
Inhoud van de aanvraag
De aanvraag omvat de realisatie en exploitatie van een WZC, met inbegrip van een tijdelijke grondwaterbemaling klasse 3.
Aangevraagde rubriek(en)
Aangevraagde rubriek(en) De Tol
Rubriek | Omschrijving | Gevraagd voor |
3.2.2°a) | het lozen van meer dan 600 m³/jaar huishoudelijk afvalwater, niet afkomstig van woongelegenheden, wanneer het lozingspunt gelegen is in een centraal gebied en/of een collectief geoptimaliseerd en individueel te optimaliseren buitengebied en/of buiten het zoneringsplan; | 11.000,00 m³/jaar |
12.2.1° | transformatoren (gebruik van) met een individueel nominaal vermogen van 100 kVA tot en met 1.000 kVA; | 1 x 350,00 kVA |
15.1.1° | al dan niet overdekte ruimte voor het stallen van 3 tot en met 25 motorvoertuigen of aanhangwagens, die geen personenwagens, bromfietsen, motorfietsen of spoorvoertuigen zijn; | 5 voertuigen |
16.3.2°a) | koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen, airconditioningsinstallaties, en andere installaties voor het fysisch behandelen van gassen met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 kW tot en met 200 kW; | 160,00 kW |
17.4. | opslagplaatsen voor gevaarlijke vloeistoffen en vaste stoffen, met uitzondering van deze vermeld onder rubriek 48, in verpakkingen met een inhoudsvermogen van maximaal 30 liter of 30 kg, voor zover de maximale opslag begrepen is tussen 50 kg of 50 liter en 5.000 kg of 5.000 liter; | 1.500,00 liter |
43.1.1°b) | het stoken in installaties, met uitzondering van stationaire motoren en gasturbines, met een totaal nominaal thermisch ingangsvermogen van 300 kW tot en met 2.000 kW, als de inrichting volledig of gedeeltelijk gelegen is in een ander gebied dan industriegebied en gestookt wordt met aardgas; | 300,00 kW |
49.1. | poliklinieken en woonzorgcentra (WZC) met een bijkomende erkenning, erkend door de Vlaamse Gemeenschap conform artikel 10/4 van het besluit van de Vlaamse Regering van 24 juli 2009 betreffende de programmatie, de erkenningsvoorwaarden en de subsidieregeling voor woonzorgvoorzieningen en verenigingen van gebruikers en mantelzorgers; | 1 woonzorgcentrum |
53.2.2°a) | bronbemaling, met inbegrip van terugpompingen van niet-verontreinigd grondwater in dezelfde watervoerende laag, die technisch noodzakelijk is voor ofwel de verwezenlijking van bouwkundige werken, ofwel de aanleg van openbare nutsvoorzieningen, gelegen in een ander gebied dan de gebieden vermeld in punt 1°, met een netto opgepompt debiet van maximum 30.000 m³ per jaar of een maximale verlaging van het grondwaterpeil tot vier meter onder maaiveld; | 28.800,00 m³/jaar |
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Agentschap Wegen en Verkeer/ AWV - District Antwerpen Vergunningen | 15 april 2022 | 3 juni 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
AQUAFIN NV | 15 april 2022 | 9 juni 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 15 april 2022 | 13 mei 2022 | Ongunstig |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 30 juni 2022 | 22 juli 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator/ Fluvius | 15 april 2022 | 27 april 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
FOD Binnenlandse Zaken - ASTRID veiligheidscommissie | 15 april 2022 | 26 april 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
PROXIMUS/ Proximus | 15 april 2022 | 15 juni 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Vlaamse Milieumaatschappij | 15 april 2022 | 22 april 2022 | Geen advies |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 15 april 2022 | 5 augustus 2022 |
Stadsbeheer/ Groen en Begraafplaatsen | 15 april 2022 | 5 mei 2022 |
Stadsbeheer/ Groen en Begraafplaatsen | 30 juni 2022 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 15 april 2022 | 26 april 2022 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Ruimtelijke Planning/ grond- en pandendecreet | 12 april 2022 | 10 augustus 2022 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Archeologie | 15 april 2022 | 25 april 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor service-residentie. De gebieden die als gebied voor service-residentie zijn aangeduid, zijn bestemd voor residentiële bebouwing ten behoeve van personen die niet, of slechts moeilijk in hun verzorging kunnen voorzien, met bijhorende accommodatie die betrekking heeft op de diverse aspecten van de nagestreefde dienstverlening. De aard van de residentiële bebouwing wordt door de plaatselijke omstandigheden bepaald. Kunnen onder meer worden toegelaten: homes, paviljoenen, woningen, flats, appartementen en in het algemeen elke vorm van residentiële huisvesting.
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een parkgebied. De parkgebieden moeten in hun staat bewaard worden of zijn bestemd om zodanig ingericht te worden, dat ze, in de al dan niet verstedelijkte gebieden, hun sociale functie kunnen vervullen, (Artikel 14 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Het is onduidelijk of een oplaadpunt voor fietsen is voorzien in de fietsenbergingen;
Het is onduidelijk of een oplaadpunt voor wagens is voorzien in de ondergrondse parkeergarage.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen.
De nota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft de heropbouw van een woonzorgcentrum van het Zorgbedrijf Antwerpen, gelegen langs de Ruggeveldlaan. Er wordt een nieuw woonzorgcentrum gerealiseerd met in totaal 122 kamers en 36 assistentiewoningen, een dienstencentrum en een ondergrondse parking.
De dienstverlening, de publieke en de personeelsfuncties bevinden zich op het gelijkvloers. De verdiepingen worden ingericht met de woonfuncties.
Het perceel is volgens het gewestplan gesitueerd in de zone voor service-residentie. Volgens het gewestplan is deze zone bestemd voor residentiële bebouwing ten behoeve van personen die niet, of slechts moeilijk in hun verzorging kunnen voorzien, met bijhorende accommodatie die betrekking heeft op de diverse aspecten van de nagestreefde dienstverlening.
De voorgestelde functies zijn in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan en daarmee functioneel inpasbaar in de omgeving.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
De bestaande bebouwing wordt volledig gesloopt.
Het nieuw op te richten woonzorgcentrum betreft een alzijdig vijfhoekig volume van vier en vijf bouwlagen met een binnenplein. De westzijde van het volume is open en biedt toegang tot het binnenplein via de bestaande dreef Burgemeester De Boeylaan. De nieuwbouw wordt centraal op het perceel ingeplant omringd door een parklandschap waar een speelweide voor de buurt wordt voorzien. Onder de footprint van het bebouwd volume wordt een ondergrondse garage voorzien met 47 parkeerplaatsen.
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het project inzake schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid aanvaardbaar. Het vrijstaand gebouw wordt zodanig ingeplant dat voldoende open ruimte op maaiveld gerealiseerd kan worden. Hierdoor kan veel aandacht gaan naar het omgevende parklandschap en de aansluiting met het Rivierenhof. Het volume en de hoogte van de nieuwbouw stemmen overeen met die van het naastgelegen woonzorgcentrum. Het project is tevens gelegen aan de Ruggeveldlaan, een brede straat met tweerichtingsverkeer en een middenberm.
Visueel-vormelijke elementen
De materialisatie van de gevels betreft beigekleurig metselwerk in combinatie met een betonnen gevelplint. De gevelopeningen worden voorzien van aluminium brons buitenschrijnwerk. Op de verdiepingen worden terrassen voorzien voor de assistentiewoningen en hoekterrassen aan overige vleugels van het gebouw, telkens met glazen balustrade.
Het project werd een laatste keer besproken op de Kwaliteitskamer van 9 november 2021 waar het gunstig beoordeeld werd:
“Het project werd reeds besproken, de verdere uitwerking van de gevels ligt nu voor ter advies.
Ter hoogte van de hoeken (leefruimten senioren) worden ruime hoekterrassen voorgesteld en de proportie van de raamopeningen werd aangepast (vergroot) waardoor de verhouding open en gesloten delen versterkt.
De Kwaliteitskamer apprecieert de doorgevoerde aanpassingen en gaat ervan uit dat de hoge kooi rondom de bovenste hoekterrassen (zoals op de renders te zien) een tekenfoutje betreft. Zo niet, opteert de Kwaliteitskamer ervoor om ook bij de bovenste terrassen en normale borstweringshoogte te hanteren conform de onderliggende verdiepingen.
De royalere maatvoering van de raamopeningen wordt gewaardeerd. Als laatste aanbeveling suggereert de Kwaliteitskamer om bij het lage volume (met 1 bouwlaag) de grote opening te voorzien van enkele metselwerkpenanten.
Tot slot geeft de Kwaliteitskamer mee dat de vrije hoogte van de gelijkvloerse verdieping wellicht nog iets te optimaliseren (verhogen) is waardoor de gelijkvloerse verdieping iets statiger wordt. De verhoging van het gelijkvloers zou ook de gevelgeleding versterken en meer leefkwaliteit in de gelijkvloerse verblijfsruimtes genereren.”
In het huidig ontwerp wordt grotendeels een antwoord gegeven op de gestelde aanbevelingen van de Kwaliteitskamer. De hoogte van de balustrades van de bovenste terrassen is niet aangepast op de geveltekeningen. Als voorwaarde wordt opgenomen om voor de bovenste terrassen een normale borstweringshoogte te hanteren conform de onderliggende verdiepingen.
Cultuurhistorische aspecten
Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen buiten een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven 3.000 m² (25.002 m²) en een ingreep boven 5.000 m² (circa 8.000 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.
Er werd een archeologienota opgemaakt door Bracke en Acke waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed op 10 november 2021 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/20442). Er werd geen programma van maatregelen opgemaakt. Er dient met andere woorden geen verder onderzoek te gebeuren. Tijdens de geplande werken kunnen echter nog restanten (muren, grachten, kuilen, …) van het lusthof Papegaaihof aangetroffen worden. Deze dienen onder de vondstmeldingsplicht gemeld te worden.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De inplanting van het nieuwbouwvolume is voorzien op voldoende afstand van de dichtstbijzijnde perceelgrenzen. Er wordt een parklandschap aangelegd met voldoende aandacht voor groen. De verhardingen van de paden in de groenzone zijn waterdoorlatend. Het ontwerp voldoet aan de actuele eisen wat betreft gebruiksgenot, gezondheid en hinderaspecten.
Voor de te rooien bomen werd het advies ingewonnen van de stedelijke Groendienst. Deze dienst verleent een gunstig advies op voorwaarde dat de te vellen bomen gecompenseerd worden op het terrein door bomen van eerste grootte A. Dit wordt mee in voorwaarde opgenomen. Vanzelfsprekend zijn de maatregelen over de te behouden bomen ook na te leven.
Het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer is als voorwaardelijk gunstig opgeladen in het Omgevingsloket, maar het is een gunstig advies zonder voorwaarden. Om die reden kunnen geen voorwaarden uit dit advies overgenomen worden.
Er werd advies gevraagd aan de ASTRID veiligheidscommissie. Gezien de grondoppervlakte van het gebouw dient er indoordekking aanwezig te zijn.
Verder moeten de voorwaarden in het advies van Aquafin en de brandweer strikt nageleefd worden.
Mits voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden, is de aanvraag in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.
Mobiliteitsimpact
Toetsing parkeerbehoefte
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 102 parkeerplaatsen.
Het project betreft een herontwikkeling van een bestaand woonzorgcentrum. In de nieuwe toestand is het programma op de site: - 122 kamers in woonzorgcentrum: 122 x 0,6 = 73,2 - 36 assistentiewoningen: 36 x 0,8 = 28,8 Totale parkeerbehoefte: 73,2 + 28,8 = 102 parkeerplaatsen.
|
De plannen voorzien in 52 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
Er worden 52 parkeerplaatsen op de site gerealiseerd waarvan 47 ondergronds.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 52.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet volledig gerealiseerd worden:
Om in de toekomst beter om te gaan met het groen in Deurne dat er vandaag al is én het kwalitatief te versterken is het uitgangsprincipe van de inplanting van de nieuwbouw en terreininname het behoud van alle waardevolle bomen op het terrein en aanleg van een parklandschap rond de nieuwbouw. De voorgestelde parkeerbak situeert zich volledig onder de footprint van de nieuwbouw. Een grotere bouwput leidt tot een terreininname die in conflict komt met de positie van waardevolle bomen. Daar waar deze met voorliggend ontwerp volledig buiten de werfzone kunnen gehouden worden. Het verruimen of verdiepen van de parkeergarage betekent immers dat wortelschade aan de omringende bomen onvermijdelijk is. De rode beuken in kwestie zijn volwassen en beeldbepalend voor de Ruggeveldlaan en vanuit stedenbouwkundig oogpunt te bewaren. Verder moeten voor het drooghouden van een grotere bouwput tijdens de uitvoering aanzienlijk grotere grondwatervolumes opgepompt worden. Hierdoor is een aantasting van de waardevolle bomen te verwachten. De alternatieve bemalingswijze met een retourbemaling levert eveneens risico’s op voor het behoud van de omringende bomen, daar het kan leiden tot lokale opstuwing van de grondwatertafel, wat leidt tot zuurstofgebrek en wortelschade. Het voorstel van een bijkomende maaiveldparking te voorzien op de, aan de site van De Tol palende, 'woeste grond’ in de Vaartweg is evenmin aan de orde. Het betreft hier namelijk grond dat binnen de bouwvrije strook langs de autosnelweg ligt. In de mobiliteitstoets wordt aangetoond dat de huidige parkeerbehoefte een stuk lager ligt dan wat de bouwcode voorschrijft. Er is geen weet van parkeerproblemen op het openbaar domein terwijl er volgens de theoretische berekening van de parkeerbehoefte van het bestaande woonzorgcentrum toch een groot aantal hierop afgewenteld zouden zijn. Onderzoek naar gelijkaardige woonzorgcentra toont aan dat de behoefte voor het bestaande programma bij benadering 40 parkeerplaatsen is (cfr. Gitschotelhof). Door de goede ligging met hoogwaardig openbaar vervoer en goede fietsbereikbaarheid, trekt de site veel minder wagens aan. Hierdoor ligt ook de parkeerbehoefte lager dan in de bouwcode wordt gesteld.
|
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 102 – 52 = 50. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
De huidige parkeerbehoefte van het bestaande woonzorgcentrum zou het volgende geven: - 92 kamers in woonzorgcentrum: 92 x 0,6 = 55,2 - 4 serviceflats: 4 x 0,8 = 3,2 - 40 assistentiewoningen: 40 x 0,8 = 32 Totale parkeerbehoefte: 55,2 + 3,2 + 32 = 90 parkeerplaatsen.
Er zijn echter maar 18 parkeerplaatsen op het terrein in de bestaande toestand. Dit zou dan betekenen dat er 72 parkeerplaatsen op het openbaar domein zijn afgewenteld. Omdat de parkeerbehoefte niet op het eigen terrein kan worden afgewenteld, geldt een bijstelling van 72.
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 50 – 72 = 0.
|
Oplaadpunten
Conform artikel 29 en 30 van de bouwcode moeten elektrische oplaadpunten voor fietsen en wagens aanwezig zijn in de fietsenberging en de ondergrondse parkeergarage. Het is onduidelijk of deze worden voorzien. Dit zal in de voorwaarden worden opgenomen.
Fietsvoorzieningen
Op de plannen staat een fietsenstalling voor personeel ingetekend met 33 stalplaatsen. Voor bewoners is er een ruimte die plaats biedt aan 36 fietsen en dan is er nog een aparte ruimte voor scootmobiels. Tevens zijn er fietsenstallingen aan de verschillende ingangen voor bezoekers. Er moeten aan de toegangen van het woonzorgcentrum voldoende fietsenstallingen voorzien worden voor bezoekers.
Er wordt geschat dat er in de nieuwe toestand ongeveer 98 personeelsleden tewerkgesteld zullen worden op de site. Een algemene vuistregel voor personeel is dat er voor minstens 1/3de fietsstalplaatsen voorzien moeten worden: 98 : 3 = 33 fietsparkeerplaatsen voor personeel.
Voor beide fietsenstallingen moet er gewerkt worden met een hoog-laag systeem omdat er maar 0,50 m tussenruimte wordt voorzien tussen de fietsen. Enkel bij een beugelsysteem met hoog-laag kunnen de fietsen comfortabel gestald worden.
Verder moeten er conform artikel 29 van de bouwcode ook een aantal fietsparkeerplaatsen voor bewoners en personeel voorzien worden met oplaadpunten. Voor personeel moet er 1/3de voorzien worden van oplaadpunten. Gezien het type bewoners dat gebruik zal maken van deze fietsenstalling, kunnen we veronderstellen dat de meesten van hen elektrisch zullen rijden. Daarom dienen minstens 3/4de van de fietsenstallingen voor bewoners uitgerust te worden met oplaadpunten. Ook in de ruimte van de scootmobielen moeten er 8 oplaadpunten voorzien worden.
Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu
De ingedeelde inrichtingen of activiteiten zijn louter en alleen in de derde klasse ingedeeld, de exploitatie ervan is dus meldingsplichtig.
Er wordt voldaan aan artikel 5.4.3, §3 van het DABM betreffende verbods- en afstandsregels.
De gemelde exploitatie is meldingsplichtig en niet verboden.
De klasse 3 grondwaterbemaling is noodzakelijk om de bouwwerken onder veilige omstandigheden te kunnen uitvoeren. De bemalingsperiode duurt in principe 120 dagen. Het initiële lozingsdebiet bedraagt 20 m³/uur en daalt naar een stationair debiet van 10 m³/uur. Het totale waterbezwaar wordt geraamd op 28.800 m³.
Binnen de projectzone en de invloedssfeer van de bemaling staan verschillende hoogstammige bomen. Om deze bomen te beschermen tegen verdroging moet de exploitant maatregelen nemen, hetzij door irrigatie hetzij door de bemaling uit te voeren in de rustperiode van het bomenbestand.
Om de stedelijke diensten toe te laten de bemalingsactiviteiten op te volgen dient de exploitant de startdatum van de bemaling samen met de contactgegevens van de werfverantwoordelijke voor de opstart van de bemaling te melden aan de diensten Vergunningen en Milieu-interventie. Ook het einde van de bemalingswerken wordt aan deze diensten meegedeeld.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. Voor de bovenste terrassen is een normale borstweringshoogte te hanteren conform de onderliggende verdiepingen.
2. De voorwaarden inzake archeologie zijn strikt na te leven:
3. Volgende voorwaarden inzake fietsenstalplaatsen zijn strikt na te leven:
4. Per 10 autostalplaatsen dient er conform artikel 30 van de bouwcode telkens één elektriciteitsvoorziening voorzien te worden ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagens.
5. De te vellen bomen zijn te compenseren op het terrein door bomen van eerste grootte A.
6. Indoordekking is te voorzien.
7. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
8. De voorwaarden in het advies van Aquafin zijn strikt na te leven.
9. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten
De inrichting kan worden geëxploiteerd conform de algemene en sectorale voorwaarden vervat in het Vlarem. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt voorgesteld de gevraagde vergunning te verlenen onder voorwaarden. De vergunning gaat voor wat betreft de bemalingsactiviteiten in op de dag dat de bemaling wordt opgestart en blijft gelden voor een periode van 120 dagen.
Geadviseerde rubriek(en)
Rubriek | Omschrijving | Geadviseerd voor |
3.2.2°a) | het lozen van meer dan 600 m³/jaar huishoudelijk afvalwater, niet afkomstig van woongelegenheden, wanneer het lozingspunt gelegen is in een centraal gebied en/of een collectief geoptimaliseerd en individueel te optimaliseren buitengebied en/of buiten het zoneringsplan; | 11.000,00 m³/jaar |
12.2.1° | transformatoren (gebruik van) met een individueel nominaal vermogen van 100 kVA tot en met 1.000 kVA; | 1 x 350,00 kVA |
15.1.1° | al dan niet overdekte ruimte voor het stallen van 3 tot en met 25 motorvoertuigen of aanhangwagens, die geen personenwagens, bromfietsen, motorfietsen of spoorvoertuigen zijn; | 5 voertuigen |
16.3.2°a) | koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen, airconditioningsinstallaties, en andere installaties voor het fysisch behandelen van gassen met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 kW tot en met 200 kW; | 160,00 kW |
17.4. | opslagplaatsen voor gevaarlijke vloeistoffen en vaste stoffen, met uitzondering van deze vermeld onder rubriek 48, in verpakkingen met een inhoudsvermogen van maximaal 30 liter of 30 kg, voor zover de maximale opslag begrepen is tussen 50 kg of 50 liter en 5.000 kg of 5.000 liter; | 1.500,00 liter |
43.1.1°b) | het stoken in installaties, met uitzondering van stationaire motoren en gasturbines, met een totaal nominaal thermisch ingangsvermogen van 300 kW tot en met 2.000 kW, als de inrichting volledig of gedeeltelijk gelegen is in een ander gebied dan industriegebied en gestookt wordt met aardgas; | 300,00 kW |
49.1. | poliklinieken en woonzorgcentra (WZC) met een bijkomende erkenning, erkend door de Vlaamse Gemeenschap conform artikel 10/4 van het besluit van de Vlaamse Regering van 24 juli 2009 betreffende de programmatie, de erkenningsvoorwaarden en de subsidieregeling voor woonzorgvoorzieningen en verenigingen van gebruikers en mantelzorgers; | 1 woonzorgcentrum |
53.2.2°a) | bronbemaling, met inbegrip van terugpompingen van niet-verontreinigd grondwater in dezelfde watervoerende laag, die technisch noodzakelijk is voor ofwel de verwezenlijking van bouwkundige werken, ofwel de aanleg van openbare nutsvoorzieningen, gelegen in een ander gebied dan de gebieden vermeld in punt 1°, met een netto opgepompt debiet van maximum 30.000 m³ per jaar of een maximale verlaging van het grondwaterpeil tot vier meter onder maaiveld; | 28.800,00 m³/jaar |
Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden
1. De exploitant neemt de nodige maatregelen om het bomenbestand te beschermen tegen verdroging ten gevolge van de bemaling, hetzij door de aanleg van een irrigatiesysteem, hetzij door de bemaling uit te voeren tijdens de rustperiode van de bomen.
2. De exploitant meldt de startdatum van de bemaling voor de opstart van de bemaling aan de diensten Vergunningen (milieuvergunningen@antwerpen.be) en Milieu-Interventie (mi@antwerpen.be) met vermelding van het projectnummer en de contactgegevens van de werfverantwoordelijke. Het einde van de bemalingswerken wordt eveneens gemeld aan voornoemde diensten.
Standpunt college
Het college sluit zich grotendeels aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar, maar sluit zich niet volledig aan bij de argumentatie zoals opgenomen in de parkeerparagraaf.
De omgevingsambtenaar stelt dat het voorstel om een bijkomende maaiveldparking te voorzien ter hoogte van de Vaartweg, niet aan de orde is, onder meer omdat dit perceel gelegen is binnen de bouwvrije strook langs de autosnelweg. Het Zorgbedrijf diende intussen evenwel een bijkomende aanvraag in om in deze zone een maaiveldparking te organiseren. De dossierstukken van deze aanvraag bevatten de toelating van het Agentschap Wegen en Verkeer tot afwijking op de 30 meter bouwvrije strook. Het organiseren van bijkomende parkeergelegenheid op deze locatie in functie van het nieuwe woonzorgcentrum is daardoor niet meer uitgesloten. Het klopt wel dat de toelating van het Agentschap Wegen en Verkeer nog geen garantie biedt voor de vergunbaarheid van de aanvraag. Hierover kan pas na het doorlopen van de verdere vergunningsprocedure een gefundeerd oordeel geveld worden.
Aanvullend merkt het college echter op dat ook op de site van het woonzorgcentrum, zoals afgebakend in de huidige aanvraag, nog mogelijkheid lijkt te bestaan voor de aanleg van (al dan niet tijdelijke) bijkomende maaiveldparking. Zo wordt op plan BA_De Tol_I_N_BA27_landschapsstrategie.pdf in stippellijn een zone als ‘restpotentieel’ aangeduid voor een eventuele toekomstige ontwikkeling, waarbij indicatief een mogelijke toegang tot deze zone wordt weergegeven. Op dit plan is deze zone vrijgehouden van beplanting en niet meegenomen in het landschapsontwerp. Het lijkt dus niet uitgesloten te zijn om deze zone te benutten voor bijkomende maaiveldparking, minstens in afwachting van een eventuele verdere ontwikkeling. Wel staan op de inplantingsplannen bestaande en nieuwe toestand bomen aangeduid, evenwel zonder verder de soorten, groottes enz. te specificeren. Het is dus niet duidelijk in hoeverre er in huidige toestand waardevol groen aanwezig is.
Verder onderzoek naar de meest geschikte locatie lijkt daarom aangewezen. Een voorstel dient uit te gaan uit van een respectvol omgaan met het bestaande waardevolle groen en passend in het groenplan Deurne. Voornamelijk wordt dus gedacht aan één van beide vermelde zones, of verdeeld over deze twee zones.
Aangezien het op basis van de voorliggende aanvraag en de lopende aanvraag niet uitgesloten is dat de ontbrekende parkeerbehoefte geheel of gedeeltelijk gerealiseerd kan worden, gaat het college op dit moment niet akkoord met de toegepaste bijstelling van het aantal ontbrekende parkeerplaatsen. Pas na verder onderzoek en op basis van een gepaste argumentatie kan hierover een correct oordeel geveld worden. De parkeerparagraaf dient daarom aangepast te worden als volgt:
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 102 parkeerplaatsen. Het project betreft een herontwikkeling van een bestaand woonzorgcentrum. In de nieuwe toestand is het programma op de site: - 122 kamers in woonzorgcentrum: 122 x 0,6 = 73,2 - 36 assistentiewoningen: 36 x 0,8 = 28,8 Totale parkeerbehoefte: 73,2 + 28,8 = 102 parkeerplaatsen. |
De plannen voorzien in 52 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen. Er worden 52 parkeerplaatsen op de site gerealiseerd waarvan 47 ondergronds. |
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 52. |
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 50. Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 102 – 52 = 50. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen. |
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 50 plaatsen. |
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 17 maart 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 15 april 2022 |
Start 1e openbaar onderzoek | 25 april 2022 |
Einde 1e openbaar onderzoek | 24 mei 2022 |
Beslissing aanvaarding wijzigingsaanvraag | 29 juni 2022 |
Start laatste openbaar onderzoek | 9 juli 2022 |
Einde laatste openbaar onderzoek | 7 augustus 2022 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 27 september 2022 |
Verslag GOA | 7 september 2022 |
naam GOA | Katrine Leemans en Bieke Geypens |
Wijzigingsverzoeken
De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.
Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.
De aanvaarde wijzigingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.
De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
25 april 2022 | 24 mei 2022 | 0 | 0 | 0 | 0 |
9 juli 2022 | 7 augustus 2022 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. Voor de bovenste terrassen is een normale borstweringshoogte te hanteren conform de onderliggende verdiepingen.
2. De voorwaarden inzake archeologie zijn strikt na te leven:
3. Volgende voorwaarden inzake fietsenstalplaatsen zijn strikt na te leven:
4. Per 10 autostalplaatsen dient er conform artikel 30 van de bouwcode telkens één elektriciteitsvoorziening voorzien te worden ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagens.
5. De te vellen bomen zijn te compenseren op het terrein door bomen van eerste grootte A.
6. Indoordekking is te voorzien.
7. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
8. De voorwaarden in het advies van Aquafin zijn strikt na te leven.
9. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Bijzondere milieuvoorwaarden
1. De exploitant neemt de nodige maatregelen om het bomenbestand te beschermen tegen verdroging ten gevolge van de bemaling, hetzij door de aanleg van een irrigatiesysteem, hetzij door de bemaling uit te voeren tijdens de rustperiode van de bomen.
2. De exploitant meldt de startdatum van de bemaling voor de opstart van de bemaling aan de diensten Vergunningen (milieuvergunningen@antwerpen.be) en Milieu-Interventie (mi@antwerpen.be) met vermelding van het projectnummer en de contactgegevens van de werfverantwoordelijke. Het einde van de bemalingswerken wordt eveneens gemeld aan voornoemde diensten.
Brandweervoorwaarden
de voorwaarden uit het brandpreventieverslag met referentie BW/RVDE/2022/G.00545.DE.0027.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.
De vergunning omvat thans volgende rubriek(en):
Rubriek | Omschrijving | Gecoördineerd |
3.2.2°a) | het lozen van meer dan 600 m³/jaar huishoudelijk afvalwater, niet afkomstig van woongelegenheden, wanneer het lozingspunt gelegen is in een centraal gebied en/of een collectief geoptimaliseerd en individueel te optimaliseren buitengebied en/of buiten het zoneringsplan; | 11.000,00 m³/jaar |
12.2.1° | transformatoren (gebruik van) met een individueel nominaal vermogen van 100 kVA tot en met 1.000 kVA; | 1 x 350,00 kVA |
15.1.1° | al dan niet overdekte ruimte voor het stallen van 3 tot en met 25 motorvoertuigen of aanhangwagens, die geen personenwagens, bromfietsen, motorfietsen of spoorvoertuigen zijn; | 5 voertuigen |
16.3.2°a) | koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen, airconditioningsinstallaties, en andere installaties voor het fysisch behandelen van gassen met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 kW tot en met 200 kW; | 160,00 kW |
17.4. | opslagplaatsen voor gevaarlijke vloeistoffen en vaste stoffen, met uitzondering van deze vermeld onder rubriek 48, in verpakkingen met een inhoudsvermogen van maximaal 30 liter of 30 kg, voor zover de maximale opslag begrepen is tussen 50 kg of 50 liter en 5.000 kg of 5.000 liter; | 1.500,00 liter |
43.1.1°b) | het stoken in installaties, met uitzondering van stationaire motoren en gasturbines, met een totaal nominaal thermisch ingangsvermogen van 300 kW tot en met 2.000 kW, als de inrichting volledig of gedeeltelijk gelegen is in een ander gebied dan industriegebied en gestookt wordt met aardgas; | 300,00 kW |
49.1. | poliklinieken en woonzorgcentra (WZC) met een bijkomende erkenning, erkend door de Vlaamse Gemeenschap conform artikel 10/4 van het besluit van de Vlaamse Regering van 24 juli 2009 betreffende de programmatie, de erkenningsvoorwaarden en de subsidieregeling voor woonzorgvoorzieningen en verenigingen van gebruikers en mantelzorgers; | 1 woonzorgcentrum |
53.2.2°a) | bronbemaling, met inbegrip van terugpompingen van niet-verontreinigd grondwater in dezelfde watervoerende laag, die technisch noodzakelijk is voor ofwel de verwezenlijking van bouwkundige werken, ofwel de aanleg van openbare nutsvoorzieningen, gelegen in een ander gebied dan de gebieden vermeld in punt 1°, met een netto opgepompt debiet van maximum 30.000 m³ per jaar of een maximale verlaging van het grondwaterpeil tot vier meter onder maaiveld; | 28.800,00 m³/jaar |
Het college beslist dat de omgevingsvergunning geldig is voor onbepaalde duur. De vergunning voor wat betreft de bemalingsactiviteiten gaat in op de dag dat de bemaling wordt opgestart en blijft gelden voor een periode van 120 dagen.