Terug
Gepubliceerd op 26/09/2022

2022_CBS_07664 - Omgevingsvergunning - OMV_2022060809. Oude Koornmarkt 40-42. District Antwerpen - Weigering

college van burgemeester en schepenen
vr 23/09/2022 - 09:00 Stadhuis
Goedgekeurd

Samenstelling

Aanwezig

Bart De Wever, burgemeester; Koen Kennis, schepen; Jinnih Beels, schepen; Annick De Ridder, schepen; Nabilla Ait Daoud, schepen; Karim Bachar, schepen; Peter Wouters, schepen; Elisabeth van Doesburg, schepen; Erica Caluwaerts, schepen; Tom Meeuws, schepen; Sven Cauwelier, algemeen directeur

Secretaris

Sven Cauwelier, algemeen directeur

Voorzitter

Bart De Wever, burgemeester
2022_CBS_07664 - Omgevingsvergunning - OMV_2022060809. Oude Koornmarkt 40-42. District Antwerpen - Weigering 2022_CBS_07664 - Omgevingsvergunning - OMV_2022060809. Oude Koornmarkt 40-42. District Antwerpen - Weigering

Motivering

Aanleiding en context

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

 

Projectnummer:

OMV_2022060809

Gegevens van de aanvrager:

NV TWIST HOLDING met als adres Jordaenskaai 25 te 2000 Antwerpen

Ligging van het project:

Oude Koornmarkt 40-42 te 2000 Antwerpen

Kadastrale percelen:

afdeling 4 sectie D nr. 428C

Vergunningsplichten:

Stedenbouwkundige handelingen

Voorwerp van de aanvraag:

verbouwen met functiewijziging van een eengezinswoning naar studentenhuisvest met 16 kamers en een recafunctie op de gelijkvloerse verdieping

 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

 

Relevante voorgeschiedenis

 

-          aanvraag tot terrastoelating 2022409 lopende;

-          28/06/2019: weigering (OMV_2019048491) voor het verbouwen van een gelijkvloerse recazaak met bovenliggende woning;

-          10/01/2017: proces-verbaal (20152846) van ophef van aanvankelijk proces-verbaal met nummer AN.66.LB.104044/2013 dd. 22/07/2013;

-          26/06/2014: vergunning door de deputatie (20135720) voor het verbouwen van een handelsruimte (vervallen – niet uitgevoerd);

-          31/01/2014: vergunning (20136003) voor het verbouwen van 1 naar 3 wooneenheden (vervallen – niet uitgevoerd);

-          17/07/1981: bescherming als monument (ID: 4454) van Den Gruenen Schilt in de inventaris bouwkundig erfgoed Vlaanderen: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/4454.

 

Vergunde/vergund geachte toestand

 

-          functie: gemengd gebouw:

  • een woongelegenheid op de verdiepingen;
  • een recaruimte op het gelijkvloers;

-          bouwvolume:

  • het straatvolume is opgebouwd als een historisch diephuis met trapgevel;
  • het achterhuis bestaat uit 3 bouwlagen onder een flauw zadeldak;
  • tussen de 2 historische volumes werd een tussenvleugel gebouwd van 3 bouwlagen onder een plat dak;

-          gevelafwerking:

  • traditionele bakstenen gevel met speklagen en een trapgevel met 10 treden, oorspronkelijk wit bepleisterd;
  • houten T-ramen met roedeverdeling op de verdiepingen;
  • toegangspoort met bovenlicht op het gelijkvloers;

-          inrichting: het volledige perceel is bebouwd.

 

Huidige toestand

 

-          gevelafwerking:

  • de toegangspoort in de gemeenschappelijke hal werd vervangen;
  • het bovenlicht werd voorzien van een vast paneel;
  • er werd een paneel aangebracht aan de voorgevel boven de raamopeningen op het gelijkvloers;
  • er werd een toegangsdeur/middenportaal voorzien in de voorgevel op het gelijkvloers voor de horecafunctie (reeds aanwezig in bestaande toestand van de vervallen vergunning uit 2014).

 

Gewenste toestand

 

-          functie: gemengd gebouw:

  • gelijkvloers: reca met een netto vloeroppervlakte van circa 305 m²;
  • de horeca ruimte wordt verkleind voor een gemeenschappelijke evacuatieweg;
  • eerste verdieping: kantoor, dienstverlening en vrije beroepen met een netto vloeroppervlakte van circa 242 m²;
  • 16 studentenkamers:

-          9 studentenkamers (2.01 – 2.09) op de tweede verdieping met een netto vloeroppervlakte van 13 m² tot 28 m²;

-          5 studentenkamers (3.01 – 3.05) op de derde verdieping met een netto vloeroppervlakte van 15 m² tot 23 m²;

-          2 studentenkamers (4.01 – 4.02) op de vierde verdieping met een netto vloeroppervlakte van 19 m²;

  • gemeenschappelijke buitenruimte met een netto vloeroppervlakte van 29 m².

-          bouwvolume:

  • het straatvolume is opgebouwd als een historisch diephuis met trapgevel;
  • het achterhuis bestaat uit 3 bouwlagen onder een flauw zadeldak;
  • tussen de 2 historische volumes werd een tussenvleugel gebouwd van 3 bouwlagen onder een plat dak;

-          gevelafwerking: conform de huidige toestand.

 

Inhoud van de aanvraag

 

-          functiewijziging en verbouwing van een eengezinswoning met handelsgelijkvloers naar studentenhuisvesting met 16 kamers en een recafunctie op het gelijkvloers en kantoor op de eerste verdieping;

-          interne structurele werken aan een beschermd monument;

-          de voorgevel vormt geen onderdeel van voorliggende aanvraag, maar kan niet los worden gezien van het project.

 

Argumentatie

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

 

Adviezen

 

Externe adviezen

 

Adviesinstantie

Datum advies gevraagd

Datum advies ontvangen

Advies

Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA

23 juni 2022

8 augustus 2022

Ongunstig

Onroerend Erfgoed

23 juni 2022

4 augustus 2022

Ongunstig

 

Interne adviezen

 

Adviesinstantie

Datum advies gevraagd

Datum advies

Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie

23 juni 2022

13 juli 2022

Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering

23 juni 2022

22 juli 2022

Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Milieu

17 augustus 2022

 geen advies ontvangen

Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg

23 juni 2022

14 augustus 2022

 

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

 

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

 

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

 

-          Artikel 1.1 Bestemming:

  • De volgende functies zijn toegelaten: Er kan slechts één nevenfunctie (detailhandel, kantoren en diensten, reca, vrijetijdsvoorzieningen) toegelaten worden per gebouw naast de hoofdfunctie (woningen, gemeenschapsvoorziening of hotel). Er worden twee nevenfuncties voorzien: een reca- en kantoorfunctie. Op bestemmingsvoorschriften kan niet afgeweken worden.
  • Reca is op het gelijkvloers toegelaten met een maximale netto handelsoppervlakte van 200 m². De horecaruimte heeft een netto vloeroppervlakte van circa 305 m².

-          Artikel 2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde:

  • Het schrijnwerk in de voorgevel werd in voorliggende aanvraag niet opgetekend conform de bestaande toestand. De voorgevelaanzichten van de bestaande en de nieuwe toestand geven weer dat de eerste verdieping voorzien is van T-ramen met en vast glazen onderstuk, terwijl dit niet klopt.
  • De wenselijkheid van behoud staat voorop. De toegangspoort in de gemeenschappelijke hal werd vervangen en het bovenlicht werd voorzien van een vast paneel. Er werd een toegangsdeur voorzien in de voorgevel op het gelijkvloers in één van de drie raamopeningen.
  • Een bouwarcheologisch onderzoek of che-rapport ontbreekt. Er is geen vooroverleg gebeurd, er zijn geen foto’s van het interieur toegevoegd en er wordt ook nergens toelichting gegeven over de impact van de ingrepen op het beschermde gebouw.
  • Voor zulke doorgedreven ingrepen, onder andere het aanbrengen van nieuwe trappen ter hoogte van de kelder en in de achterbouw, het inrichten van een patio, het toevoegen van talrijke dakvlakramen en het inrichten van niet minder dan 16 studentenkamers, is alle informatie essentieel om de impact op het beschermde monument te kunnen afwegen en te kunnen inschatten of de functie en het programma de draagkracht niet overschrijden.

-          Artikel 2.2.1 Draagkracht:

Zowel de aard van de functie als de grootte van het programma van 16 studentenkamers overschrijden de draagkracht van het pand en de omgeving.

-          Artikel 2.1.3 Bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte:

Ter verbetering van de lichtinval, bezonning en leefbaarheid binnen het bouwblok kan in geval van nieuwbouw, verbouwing met volume-uitbreiding of functiewijziging een geringer bouwvolume, voorgevel- en achtergevelbouwlijn en bouwdiepte dan de oorspronkelijke worden opgelegd.

 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

 

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)


De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)


De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

 

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)


De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

 

-          De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

 

  • Artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:
  • Het schrijnwerk in de voorgevel werd in voorliggende aanvraag niet opgetekend conform de bestaande toestand. De voorgevelaanzichten van de bestaande en de nieuwe toestand geven weer dat de eerste verdieping voorzien is van T-ramen met en vast glazen onderstuk, terwijl dit niet klopt.
  • De wenselijkheid van behoud staat voorop. De toegangspoort in de gemeenschappelijke hal werd vervangen en het bovenlicht werd voorzien van een vast paneel. Er werd een toegangsdeur voorzien in de voorgevel op het gelijkvloers in één van de drie raamopeningen.
  • Een bouwarcheologisch onderzoek of che-rapport ontbreekt. Er is geen vooroverleg gebeurd, er zijn geen foto’s van het interieur toegevoegd en er wordt ook nergens toelichting gegeven over de impact van de ingrepen op het beschermde gebouw.
  • Voor zulke doorgedreven ingrepen, onder andere het aanbrengen van nieuwe trappen ter hoogte van de kelder en in de achterbouw, het inrichten van een patio, het toevoegen van talrijke dakvlakramen en het inrichten van niet minder dan 16 studentenkamers, is alle informatie essentieel om de impact op het beschermde monument te kunnen afwegen en te kunnen inschatten en of de functie en het programma de draagkracht niet overschrijden.
  • De bijgevoegde nota (cultuurhistorisch profiel) is zeer algemeen en geeft niet aan welke impact de werkzaamheden hebben op de erfgoedwaarde van het beschermde pand waardoor de erfgoedtoets en de impact op de erfgoedwaarde onvoldoende kan ingeschat worden.

 

Sectorale regelgeving

 

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.


Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.


Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)


De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))


Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

 

Omgevingstoets

 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

 

Functionele inpasbaarheid

 

De aanvraag betreft het omvormen van een beschermd pand met een woongelegenheid op de verdiepingen en reca op het gelijkvloers tot een gemengd gebouw met reca op het gelijkvloers, een kantoor op de eerste verdieping en 16 studentenkamers op de bovengelegen verdiepingen.

 

RUP Binnenstad laat naast de hoofdbestemming (wonen) slechts één nevenbestemming (reca, kantoren,…) toe. Omwille van de erfgoedwaarde kan in een beschermd gebouw gemotiveerd worden afgeweken van de bestemmingsvoorschriften, maar dit moet gekaderd worden in het gehele project en moet duidelijk de erfgoedwaarde ten goede komen.

 

Het advies van de stedelijke dienst Business en Innovatie is gunstig voor het herinrichten van het de reca: De horecaruimte blijft behouden en wijzigt weinig, wat positief is gezien de locatie in het strategische horecagebied Historisch Centrum.”

 

Het perceel is gelegen in een gebied waar bijkomende studentenhuisvesting nog gewenst is. Het inrichten van studentenkamers is op zich functioneel inpasbaar, voor zover de draagkracht van het perceel, het gebouw en de omgeving niet wordt overschreden.

 

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

 

Het perceel is volledig bebouwd over zo goed als alle vier bouwlagen. In een ver verleden werd het pand gebruikt voor commerciële doeleinden met een woning op de bovenverdiepingen van het voorhuis en het achterhuis werd in de 19de eeuw verbouwd tot pakhuis. Deze invulling is vandaag niet meer aan de orde waardoor gezocht wordt naar een nieuwe bestemming.

 

Artikel 27 van de bouwcode bepaalt dat bij functiewijziging 20% van het perceel op niveau van het maaiveld onbebouwd moet zijn. Artikel 2.1.3 van RUP Binnenstad bepaalt dat in geval van functiewijziging ter verbetering van de lichtinval, bezonning en leefbaarheid binnen het bouwblok een geringer bouwvolume, voorgevel- en achtergevelbouwlijn en bouwdiepte dan de oorspronkelijke kan worden opgelegd.

 

Er dient, in samenspraak met het Agentschap Onroerend Erfgoed en de stedelijke dienst Monumentenzorg, gestreefd te worden naar een minimale ontpitting met respect voor de historische configuratie, en bekeken of toevoegingen die geen relevante erfgoedwaarde hebben kunnen verwijderd worden. Hiervoor ontbreekt momenteel de nodige documentatie zoals ook blijkt uit de adviezen van het Agentschap Onroerend Erfgoed en van de stedelijke dienst Monumentenzorg.

 

De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook een te hoge concentratie meergezinswoningen of studentenkamers kan overlast met zich meebrengen. De impact van een appartementsgebouw of studentenhuisvesting is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties. Het verschil tussen verschillende typologieën kan niet steeds via de functiebeperkingen in een bestemmingsplan kunnen worden opgevangen en moeten daarom steeds concreet worden nagegaan in de aanvraag in functie van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Om bovenstaande hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken.

 

Het voorliggend project met 16 studentenkamers gecombineerd met een grote kantoorruimte en reca legt een te grote druk op de omgeving en is te zwaar voor dit pand. Er wordt terecht gevreesd voor geluidsoverlast. Een nieuw voorstel met een aangepast programma en functies, voldoende open ruimte op het maaiveld en een handelsgelijkvloers, kan in samenspraak met het Agentschap Onroerend Erfgoed en de stedelijke diensten Monumentenzorg en Vergunningen, worden voorgesteld.

 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

 

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het ruimtelijke uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Bovendien is het pand opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris zorgt ervoor dat er voor het eerst een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten. Het pand is bovendien beschermd als monument.

 

Het advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed is ongunstig:

 

“Uit onze behandeling van het dossier blijkt dat de handelingen mogelijk afbreuk doen aan de bescherming en dat het dossier onvolledig is om een weloverwogen advies te geven.

De aanvraag omvat de renovatie van het beschermd monument met inrichting van horeca op het

gelijkvloers, een kantoor op de eerste verdieping en 16 studentenkamers.

Net zoals bij de geweigerde omgevingsvergunningaanvraag uit 2019 wordt ook in deze aanvraag enkel het archivalisch en iconografisch onderzoek van Petra Maclot toegevoegd. Een bouwarcheologisch onderzoek waarvan sprake is in het archivalisch en iconografisch onderzoek van Petra Maclot, of een degelijk che-rapport ontbreekt. Er is geen vooroverleg gebeurd, er zijn geen foto’s van het interieur toegevoegd en er wordt ook nergens toelichting gegeven over de impact van de ingrepen op het beschermde gebouw. Het programma voorziet onder andere het aanbrengen van nieuwe trappen (onder andere naar de kelder), het inrichten van een patio, het voorzien van 16 studentenkamers en het plaatsen van talrijke dakvlakramen. We stellen ons de vraag of dit programma de draagkracht van het beschermd monument niet overstijgt? Op basis van een gebrek aan informatie kunnen we deze aanvraag onmogelijk behandelen en goedkeuren.

 

Deze motivering geeft aan dat de gevraagde handelingen niet overeenstemmen met de direct werkende normen van de regelgeving Onroerend erfgoed, namelijk met het passief behoudsbeginsel (artikel 6.4.3 van het Onroerenderfgoeddecreet).

 

Voor volgende handelingen is het dossier onvolledig: In het dossier ontbreken namelijk:

-          een nauwkeurige beschrijving van de werken en van de noodzaak ervan;

-          een nauwkeurige beschrijving van de uitvoeringstechniek en van het materiaal dat gebruikt wordt;

-          informatie over de staat van het goed aan de hand van een beschrijvende tekst met foto’s;

-          een analyse van de impact van de werken op het beschermd monument.”

 

Ook het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is ongunstig:

 

“De aanvraag omvat de renovatie van het beschermd monument met inrichting van horeca op het gelijkvloers, een kantoor en 16 studentenkamers. Net zoals bij de geweigerde omgevingsvergunningaanvraag uit 2019 wordt ook in deze aanvraag enkel het archivalisch en iconografisch onderzoek van Petra Maclot toegevoegd, een bouwarcheologisch

onderzoek in situ, vooropgesteld in de studie van Petra Maclot werd tot op heden niet aangeleverd.

 

Het project werd niet voorbesproken, een cultuurhistorische verantwoordingsnota ontbreekt. Gezien de doorgedreven ingrepen, onder andere het aanbrengen van nieuwe trappen thv van de kelder en in de achterbouw, het inrichten van een patio, het toevoegen van talrijke dakvlakramen en het inrichten van niet minder dan 16 studentenkamers is deze informatie essentieel om de impact op het beschermde monument te kunnen afwegen en te kunnen inschatten of het programma de draagkracht niet overschrijdt.

 

Bij verbouwingen aan beschermd waardevol erfgoed is het de taak van de hogere overheid (Agentschap Onroerend Erfgoed) om de werken af te toetsen en een toelating te verlenen voor de werkzaamheden. Zij gingen ter plaatse. Op basis van de aangeleverde informatie oordelen zij de erfgoedtoets niet te kunnen doen en bijgevolg ook geen toelating te kunnen verlenen. Wij sluiten ons aan bij hun ongunstig advies.”

 

De aanvraag houdt geen rekening met de erfgoedwaarde van het pand en moet onder meer omwille van strijdigheden met de direct werkende normen inzake onroerend erfgoed worden geweigerd (cfr. artikel 4.3.3 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening). Er wordt bovendien vastgesteld dat er zonder toelating of vergunning wijzigingen werden aangebracht aan de voorgevel en het schrijnwerk. De gevel is niet los te zien van de aanvraag en van het beschermde monument.

 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

 

Het advies van de brandweer is ongunstig omwille van een aantal tekortkomingen zoals het ontbreken van vluchtwegen en de onbereikbaarheid van een aantal kamers voor de ladderwagen. Omwille van de risico’s voor de brandveiligheid moet de vergunning worden geweiegerd. Ook uit dit ongunstig advies blijkt eens te meer dat het voorgestelde programma niet geschikt is voor deze locatie.

 

Mobiliteitsimpact

 

Toetsing parkeerbehoefte

 

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

 

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

 

Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 5 parkeerplaatsen.

 

studentenkamers: 0,15 pp/kamer: 0,15 x 16 = 2,4 pp;

kantoor: 1,1 pp/100 m²: 1,1 x 2,42 m² = 2,6 pp;

reca: geen bijkomende parkeerbehoefte in de binnenstad;

totale parkeerbehoefte: 2,4 + 2,6 = 5 parkeerplaatsen.

 

De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.

 

Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.

 

De voorliggende aanvraag heeft betrekking op een gebouw dat is opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed of ligt in een beschermd stad- en dorpsgezicht. Indien de werkelijke parkeerbehoefte op het perceel moet gerealiseerd worden, zou de erfgoedwaarde van het gebouw teniet worden gedaan. Daarom kunnen geen parkeerplaatsen voorzien worden.

 

Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 5.

 

 

Ook hieruit blijkt dat het programma waarbij de ontbrekende parkeerplaatsen moeten worden afgewenteld op het openbaar domein, te groot is, en de draagkracht van de omgeving wordt overschreden.

 

Fietsenstalling

 

Er wordt in de kelder een fietsenberging voorzien voor 35 fietsen. Dit is ruim voldoende voor 16 studentenkamers (1 per kamer = 16 fietsen), de kantoorruimte (1,25/100 m² = 3 fietsen) en de reca (0,6/100 m² = 2 fietsen). De fietsenberging is te bereiken via een smalle rechte trap en enkele deuren.

 

Advies aan het college

 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, een goede ruimtelijke ordening en het ongunstig advies van de brandweer.

 

Juridische grond

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Regelgeving: bevoegdheid

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

 

  1. de gemeentelijke projecten;
  2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Fasering

 

Procedurestap

Datum

Indiening aanvraag

29 april 2022

Volledig en ontvankelijk

23 juni 2022

Start openbaar onderzoek

1 juli 2022

Einde openbaar onderzoek

30 juli 2022

Gemeenteraad voor wegenwerken

geen

Uiterste beslissingsdatum

6 oktober 2022

Verslag GOA

15 september 2022

naam GOA

Katrine Leemans

 

Onderzoek

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

 

Het openbaar onderzoek werd niet correct uitgevoerd. De bekendmaking werd tijdig per beveiligde zending bezorgd aan de aanvrager. Artikel 20 van het Omgevingsvergunningenbesluit bepaalt dat de bekendmaking ten laatste de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek moet worden uitgehangen. Er werd vastgesteld dat de bekendmaking niet conform de wettelijke bepalingen was aangebracht. Bijgevolg zijn de voorgeschreven formaliteiten van het Omgevingsvergunningenbesluit niet vervuld.

Het openbaar onderzoek is bedoeld om de derde-belanghebbenden de gelegenheid te geven hun bezwaren en opmerkingen te doen gelden en om de bevoegde overheid de nodige gegevens te bezorgen zodat zij met kennis van zaken kan beslissen.

De regels met betrekking tot de bekendmaking zijn substantieel. Een schending ervan zou de goedkeuring van de aanvraag automatisch onwettig maken. De vaststelling dat de procedure geschonden is door de aanvrager heeft procedureel tot gevolg dat de aanvraag dient geweigerd te worden.

 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

 

Startdatum

Einddatum

Schriftelijke bezwaar-schriften

Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften

Petitie-lijsten

Digitale bezwaar-schriften

1 juli 2022

30 juli 2022

0

0

0

1

 

Bespreking van de bezwaren

 

De bezwaren kunnen worden samengevat als volgt:

 

  1. Vrees voor geluidsoverlast door de horecazaak. Volgens de bezwaarindieners wordt nu reeds publiciteit gemaakt voor een discotheek op deze plek met openingsuren tot 8 uur ’s ochtends.
    Beoordeling:

De aanvraag vermeldt een reca-functie voor het gelijkvloers. Deze bestemming is in overeenstemming met de voorschriften van het RUP. Dit neemt niet weg dat de Vlaremwetgeving moet gerespecteerd worden en dat overlast voor omwonenden moet vermeden worden.

Het bezwaar is ongegrond.

  1. De impact op het cultuurhistorisch erfgoed is niet duidelijk, de aanvraag is daarom onontvankelijk.
    Beoordeling:

De aanvraag houdt te weinig of zelfs geen rekening met de erfgoedwaarde van het pand. Een erfgoedtoets is door het gebrek aan informatie niet mogelijk. De adviezen van het Agentschap Onroerend Erfgoed en de stedelijke dienst Monumentenzorg zijn dan ook ongunstig.

Het bezwaar is gegrond.

  1. Bij functiewijziging moet minimaal 20% van het perceel worden ontpit. Aan deze voorwaarde wordt niet voldaan.
    Beoordeling:

De aanvrager beoogt louter het volledig invullen van de bestaande gebouwen met nieuwe functies zonder te voldoen aan de verplichting om te ontpitten. Hierdoor wordt het perceel, het pand en de omgeving te zwaar belast, en wordt terecht gevreesd voor overlast. De aanvraag overstijgt hiermee de draagkracht van het perceel.

Het bezwaar is gegrond.

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college sluit zich integraal aan bij:

 

-          de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;

-          het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.

 

Artikel 2

Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.

Artikel 3

De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.

Artikel 4

Dit besluit heeft in principe geen financiële gevolgen.