2022_CBS_07652 - Omgevingsvergunning - OMV_2022095666. Begijnenvest 54. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          06/03/1922: toelating (1922#12783) voor gevel- en binnenveranderingen.

Geacht vergunde toestand

-          meergezinsgebouw:

• gelijkvloers: handel;
• 2 bovenliggende wooneenheden;

-          hoekpand van 3 bouwlagen onder een schuin dak;

-          perceel volledig bebouwd.

Bestaande toestand

-          meergezinsgebouw:

• 6 wooneenheden;

-          voorgevel in wit en lichtgrijs geschilderde bepleistering met zwart buitenschrijnwerk in pvc en een zwarte, houten inkomdeur.

Nieuwe toestand

-          meergezinsgebouw:

• gelijkvloers: kantoren;
• 2 bovenliggende wooneenheden:

-          1 eenslaapkamer appartement met een netto vloeroppervlakte van 57 m²;

-          1 drieslaapkamer appartement met een netto vloeroppervlakte van 98 m²;

-          plaatsing van 3 dakkapellen;

-          aanleg van een dakterras op de 3de verdieping;

-          dichtgemaakt raam op de 1ste verdieping boven de inkomdeur;

-          gerenoveerde, bepleisterde gevels, wit geschilderd.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de gelijkvloerse functie van handel naar kantoren;

-          inrichten van een kantoorruimte en 2 appartementen;

-          wijzigen van de voorgevels.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1) en artikel 8: zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is niet in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht

Zowel het hoofdgebouw als de uitsprongen (erkers, zonneweringen, …) en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving.

De wijzigingen in de raamopeningen van de gelijkvloerse plint en de bijhorende ornamentiek errond en de zwarte kleur van het balkon en de kroonlijst zijn niet afgestemd op de architectuur van het gebouw en/of op de omgeving.

• Artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik

Bij het schilderen, pleisteren of kaleien van een voorgevel dienen elementen en decoraties die niet bedoeld waren om beschilderd, bepleisterd of gekaleid te worden, zoals natuursteen of arduinen plinten en dorpels, onbepleisterd, onbeschilderd en ongekaleid te blijven.
Het balkon op de 1^ste verdieping wordt zwart geschilderd. 

• Artikel 27 Open ruimte:
  Bij o.a. functiewijziging moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn.
  Er wordt na de functiewijziging geen onbebouwde ruimte voorzien op het maaiveldniveau.
• Artikel 26 Afvalverzameling: 
  Er wordt geen aparte afvalberging voorzien voor de kantoorfunctie.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.  

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wenst het hoekpand her in te richten met een gelijkvloerse kantoorfunctie en 2 bovenliggende woningen. De woonfunctie blijft ongewijzigd. Het voorgestelde programma is ruimtelijk aanvaardbaar en functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Omwille van de functiewijziging van handel naar kantoor moet conform artikel 27 van de bouwcode 20% open ruimte worden voorzien op het maaiveld. Een afwijking op dit artikel is ruimtelijk verdedigbaar. Begijnenvest 54 is een hoekpand en kan de noodzakelijke ontpitting niet realiseren zonder ingrijpende sloopwerken op de verdiepingen, waar de functie ongewijzigd blijft. Voor dit perceel heeft ontpitten weinig meerwaarde voor zowel het perceel als het bouwblok. Met toepassing van artikel 3 is een afwijking op artikel 27 gerechtvaardigd.

Begijnenvest 54 telt 3 bouwlagen onder zadeldak. De aanvraag behoudt nagenoeg het huidige volume en voegt dakkapellen in het dak toe om de verblijfsruimten in de daklaag van voldoende vrije hoogte te voorzien. Op het platte dak achteraan is een terras geplaatst dat dient als private buitenruimte van de duplexwoning op de 2de en 3de verdieping. De nieuwe buitenruimte is geplaatst tussen scheimuren en veroorzaakt geen inkijk naar omwonenden. Ook is het gelegen binnen het maximaal aanvaardbare bouwvolume.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het gebouw is gelegen in CHE-gebied waardoor advies gevraagd werd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. In konden volgend gunstig advies formuleren, mits rekening wordt gehouden met enkele voorwaarden:

Cultuurhistorische waardenstelling

Het betreft een hoekpand met neoclassicistische voorgevel van drie bouwlagen onder een zadeldak.

De bovengevel bleef met uitzondering van het schrijnwerk gaaf bewaard, de puien werden aangepast: de houten omlijstingen in beide straten werden in het verleden verwijderd, waardoor de gevelverhouding van de gelijkvloerse verdieping wat vreemd aandoet. De kroonlijst werd in het verleden ingepakt en afwerkt met pvc planchetten.

In het interieur is alles voorzien van verlaagde plafonds, de verticale circulatie bleef bewaard, verder lijken er weinig interieurelementen bewaard.

Afweging

Men wenst het pand om te vormen tot kantoor/diensten (in de nota staat ook horeca vermeld, op de plannen niet). Op de verdiepingen worden twee woongelegenheden voorzien. De verticale circulatie blijft behouden.

In de voorste dakvlakken wordt er telkens één dakkapel voorzien in combinatie met dakvlakramen.

De bestaande gevelopening op de eerste verdieping wordt dicht gemaakt, hierachter is een berging gelegen.

Op de tweede verdieping gebeurde dit in het verleden ook.

De gewenste functies zijn aanvaardbaar.

Het dichtmaken van de gevelopening op de eerste verdieping is geen meerwaarde voor de gevel noch voor de woongelegenheid zelf, dit is zelfs storend in het straatbeeld. Het zou eerder logisch zijn de andere gevelopening opnieuw van transparant schrijnwerk te voorzien. Het dichtmaken van de opening op de eerste verdieping wordt dan ook uitgesloten uit de aanvraag.

In deze omgeving zijn dakkapellen in het voorste dakvlak niet kenmerkend. Bijkomend zijn deze niet noodzakelijk ifv het creëren van voldoende vrije hoogte. De dakkapellen worden geplaatst tot op de gevel, waardoor ze zeer zichtbaar zijn in het straatbeeld, wat niet wenselijk is. Het plaatsen van dakvlakramen is uiteraard wel mogelijk. Aan de achterzijde kan eveneens onderzocht worden of het mogelijk is dakkapellen te voorzien. Indien er dakwerken plaatsvinden, zal ook geadviseerd worden de oorspronkelijke kroonlijst uit te pakken en te herstellen.”

Het bovenvermelde advies wordt deels bijgetreden vanuit ruimtelijk oogpunt. De voorgestelde dakkapellen zijn ruimtelijk verdedigbaar en staan in verhouding tot de oppervlakte van het zadeldak en zijn in overeenstemming met de voorschriften van het RUP.

De opmerkingen over het ontdoen van omkasting en het dichtmaken van de gevelopeningen worden wel bijgetreden. Het is inderdaad ruimtelijk niet wenselijk dat de raamopeningen worden dichtgemaakt omdat hiervoor geen aanleiding is. Het dichtmaken van de raamopeningen wordt uitgesloten.

Bijkomend wordt opgemerkt dat de zwarte kleur van het balkon en de kroonlijst niet is afgestemd op de architectuur van de totale constructie en op dat van de omgeving (bouwcode, art. 6). De kroonlijst dient in het wit te worden voorzien, wat gebruikelijk is voor dergelijke architectuur en op die manier harmonieus aansluit op de naburige kroonlijsten, in plaats van er mee te contrasteren. Het balkon wordt zwart geschilderd. Ook dat is atypisch en daarenboven strijdig met artikel 11 van de bouwcode dat stelt dat decoratieve elementen en natuurstenen elementen ongeschilderd moeten blijven. Een witte kleur kan evenwel wel worden overwogen. Hierover worden voorwaarden opgelegd.

In het verleden zijn de raamopeningen op het gelijkvloers gewijzigd en is de bijhorende ornamentiek errond verdwenen. Dit verstoort de verhouding van de gevelgeleding van het gebouw (bouwcode, art. 6). Daarom worden alle handelingen, werken en wijzigingen aan de gelijkvloerse gevel uitgesloten van vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Omwille van de functiewijziging moet er in de kelder een afvalberging worden voorzien voor de kantoorfunctie. In voorwaarden wordt opgenomen om een afvalberging conform artikel 26 van de bouwcode te voorzien.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsstalplaatsen

Voor het kantoor moet er 1 fietsstalplaats voorzien worden (1,25/100m²).

Achteraan de gang worden 6 fietsstalplaatsen voorzien. Het voorzien van meer fietsstalplaatsen dan minimaal verplicht, wordt sterk geapprecieerd. Dit komt de woonkwaliteit van de bovenliggende woningen ten goede.

Wel wordt opgemerkt dat er onvoldoende vrije ruimte is achter de fietsstalplaatsen (minder dan 1,70 m, cf. art. 29 van de bouwcode). Door de fietsenstalling tegenover de inkom te voorzien, is er wel voldoende inrijlengte. Mogelijks kunnen er hierdoor minder fietsenstallingen voorzien worden maar degene die er zijn, zijn dan wel bruikbaar.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De kroonlijst te voorzien in witte kleur. Het balkon te ontdoen van de zwarte verf. Het aanbrengen van een witte verflaag is mogelijk.

4. Een afvalberging inrichten voor het kantoor, conform artikel 26 van de bouwcode.

5. Het dichtmaken van de gevelopeningen in de voorzijde wordt uitgesloten van vergunning.

6. Alle handelingen, werken en wijzigingen aan de gelijkvloerse gevels worden uitgesloten uit de vergunning.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.